Решение от 5 ноября 2019 г. по делу № А11-15243/2018

5 ноября 2019 года Дело № А11-15243/2018

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусевой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Гарант», 600028, г. Владимир, ул. Балакирева, д. 51 А, ИНН 3329045106, ОГРН 1073340003648, к Управлению муниципальным имуществом г. Владимира, 600005, г. Владимир, Октябрьский пр-т, д. 47, ИНН 3302008241, ОГРН 1033302008233, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии», г. Владимир, об урегулировании разногласий по договору купли-продажи, при участии: истца – Евсеевой А.О., по доверенности от 22.05.2019; от ответчика – Будыкиной С.Ю., по доверенности от 22.05.2019 № 26-08/804; от третьего лица – представитель не явился, в судебном заседании 28.10.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 05.11.2019 до 16 час. 00 мин., установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Гарант» (далее по тексту – ООО «Гарант», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к Управлению муниципальным имуществом г. Владимира (далее по тексту – УМИ г. Владимира, Управление, ответчик) в котором просит:

- урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Гарант» и Управлением, при заключении договора купли-продажи имущества - нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Балакирева, д. 51-а, общей площадью 55,2 кв.м, путем принятия пункта 1.2 и приложения к договору в следующей редакции:

Пункт 1.2 изложить в редакции: «Объект купли-продажи продается за 1 426 271,00 (один миллион четыреста двадцать шесть тысяч двести семьдесят один рубль 00 копеек) рубль. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика индивидуального предпринимателя Старикова Сергея Анатольевича от 02.10.2018 № Н-2018/09-02».

Заявлением от 28.10.2019 истец уточнил свои требования и просил урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Гарант» и Управлением, при заключении договора купли-продажи имущества - нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Балакирева, д. 51-а, общей площадью 55,2 кв.м, путем принятия пункта 1.2 и приложения к договору в следующей редакции: Пункт 1.2 изложить: «Объект купли-продажи продается за 1 849 153,00 (один миллион восемьсот сорок девять тысяч сто пятьдесят три рубля 00 копеек) без учета налога на добавленную стоимость. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № 030-02-00748/2019 от 26.08.2019 года союза «Торгово-промышленная палата Владимирской области» (600001, г. Владимир, ул. Студеная Гора, д. 34), эксперта Житковой Татьяны Васильевны».

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение истцом исковых требований.

В обоснование своих требований истец сослался на статьи 21, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, на статю 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и неправомерное, по мнению истца, определение ответчиком стоимости имущества в проекте договора купли-продажи нежилого помещения.

УМИ в отзыве на исковое заявление и представители в заседаниях суда против удовлетворения иска возразили, в том числе указав, что отчет общества с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» от 06.08.2018 № 14/2018 не признан недействительным. Ответчик пояснил, что органы местного самоуправления обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика; ссылка ответчика на наличие другого отчета в отношении спорного объекта не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 06.08.2018 № 14/2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии», которое не представило заключение по иску и в судебные заседания не явилось.

Изучив материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Муниципальному образованию город Владимир на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенное по адресу: г. Владимир, ул. Балакирева, дом 51а, общей площадью 906, 6 кв.м, инвентарный номер 17:4901:002:0012370, лит А, А1, свидетельство о государственной регистрации права от 26.10.2012 серии 33 АЛ № 457362.

Истец является арендатором находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, расположенных на первом этаже здания по адресу: Владимирской области, г. Владимир, ул. Балакирева, дом 51-а, общей площадью 55, 2 кв.м (помещение площадью 29, 1 кв.м – помещений 3 4 по плану 1 этажа здания, помещение площадью 26, 1 кв.м – помещения № 20-22 по плану первого этажа здания), что подтверждается копиями договором аренды и сторонами не оспаривается.

ООО «Гарант» обратилось в УМИ г. Владимира с заявлением от 23.05.2018 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания по адресу: Владимирской области, г. Владимир, ул. Балакирева, дом 51-а, общей площадью 55, 2 кв.м, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в 3 государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Постановлением администрации города Владимира от 24.08.2018 № 2032 «Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: г. Владимир, ул. Балакирева, д. 51-а» принято
решение о приватизации (продаже) арендуемых ООО «Гарант» нежилых помещений с использованием преимущественного права.

В ходе исполнения данного решения УМИ г. Владимира заказана оценка рыночной стоимости муниципального имущества – вышеназванных нежилых помещений.

Письмом от 03.09.2018 № 26-08/1535 УМИ г. Владимира направило в адрес Обществу договор купли-продажи, в соответствии с которым продаются нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: <...>, общей площадью 55,2 кв.м. Цена объекта отражена в п. 1.2 такого договора и составляет 2207000,00 руб. (два миллиона двести семь тысяч рублей 00 копеек) без учета НДС. Цена объекта определена на основании отчета ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» от 06.08.2018 № 14/2018.

Истец, рассмотрев предложение ответчика, не согласившись с ценой данного договора, направил в адрес УМИ г. Владимира три экземпляра договора купли-продажи подписанных с протоколом разногласий от 03.10.2018 и письмом от 04.10.2018 просил УМИ г. Владимира согласовать протокол разногласий, предложив изменить данный пункт на основании отчета № Н-2018/09-02 от 02.10.2018, составленного оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО1, цена – 1 426 271 руб. .

Письмом от 16.10.2018 № 26-08/1805 ответчик отказался подписывать протокол разногласий и просил повторно подписать договор купли-продажи указанных выше нежилых помещений на условиях УМИ г. Владимира.

Определением суда от 20.03.2019 производство по делу было приостановлено в связи с назначением по ходатайству истца судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту союза «Торгово-промышленная палата Владимирской области» (600001, <...>), эксперту ФИО2.

Согласно заключению от 26.08.2019 № 030-02-00748/2019 эксперта союза «Торгово-промышленная палата Владимирской области» рыночная стоимость спорного помещения на момент обращения истца с заявлением о выкупе (23.05.2018) составила 2 182 000 руб. с НДС и 1 849 153 руб. без НДС.

После получения результатов судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, которые приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Недостижение сторонами соглашения об условиях заключаемого договора в указанной части послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Нахождение муниципального имущества в аренде у истца и наличие у него преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность на момент принятия решения об условиях приватизации помещения не оспаривается.

В соответствии пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Требования пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации участниками данного спора соблюдены.

При этом заявленные истцом требования суд расценивает как требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

При определении цены продаваемого муниципального имущества суд исходит из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которой рыночная стоимость выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12).

Согласно отчету об оценке № 14/2018, составленному ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии», стоимость спорного объекта недвижимости составила 2 207 000 руб.

Согласно заключению оценщика ФИО1 от 02.10.2018 № Н-2018/09-02 стоимость спорного помещения составляет 1 683 000 руб.

По заключению общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная палата Владимирской области» от 26.08.2019 № 030-02-00748/2019, эксперт ФИО2, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на момент обращения истца с заявлением о выкупе имущества составила 2 182 000 руб. с НДС и 1 849 153 руб. без НДС.

Истец с данной оценкой согласился, уточнив исковые требования в соответствии с результатами экспертизы.

При наличии двух заключений оценщика (общества с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» и индивидуального предпринимателя ФИО1), опровергающих предложенную ответчиком оценку спорного объекта, суд считает возможным определить стоимость спорного объекта исходя из оценки, определенной по результатам судебной экспертизы – в сумме 1 849 153 руб.

С учетом изложенного уточненное требование истца суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 7071, 106, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Гарант» и Управлением муниципальным имуществом г. Владимира, при заключении договора купли-продажи имущества - нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания по адресу: <...>, общей площадью 55,2 кв.м, путем пункта 1.2 в следующей редакции: «Объект купли-продажи продается за 1 849 153,00 (один миллион восемьсот сорок девять тысяч сто пятьдесят три рубля 00 копеек) без учета налога на добавленную стоимость. Уплата НДС осуществляется покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения от 26.08.2019 № 030-02-00748/2019 союза «Торгово-промышленная палата Владимирской области» (600001, <...>), эксперта ФИО2», принятия приложения № 12 к договору купли-продажи (график платежей) с учетом общей суммы платежей 1 849 153,00 (один миллион восемьсот сорок девять тысяч сто пятьдесят три рубля 00 копеек) без учета налога на добавленную стоимость.

Взыскать с Управления муниципальным имуществом г. Владимира в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гарант», 600028, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья З.В. Попова