Постановление от 21 октября 2019 г. по делу № А63-17016/2017

659/2019-44077(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-17016/2017
г. Краснодар
21 октября 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2019 года Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Караклева Николая Федоровича (ИНН 263100021211, ОГРНИП 305264801910001) – Мякишевой Т.И. (доверенность от 03.06.2019), ответчика – акционерного общества «Ставропольтехмонтаж» (ИНН 2635002533, ОГРН 1022601968905) – Дурченкова О.В. (доверенность от 01.11.2017), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Караклева Николая Федоровича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.03.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019 по делу № А63-17016/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Караклев Н.Ф. (далее – предприниматель) обратился в суд с исковым заявлением к АО «Ставропольтехмонтаж» (далее – общество) с требованиями о возложении обязанности на общество передать предпринимателю помещения первого этажа административного здания: помещение № 2 коридор – 12,6 кв. м, помещение № 3 магазин – 65,3 кв. м, помещение № 4 склад – 31,6 кв. м, помещение № 5 кабинет – 9,5 кв. м, помещение № 6 касса – 4,4 кв. м, помещение № 7 кабинет – 16,6 кв. м, помещение № 9 санузел – 13,8 кв. м, помещение № 10 коридор – 65,7 кв. м, помещение № 11 кладовая – 3,6 кв. м, помещение № 12 коридор – 16,9 кв. м, помещение № 13 кабинет – 21,6 кв. м, помещение № 14 кабинет – 10,8 кв. м, помещение № 15 кабинет – 10,8 кв. м, помещение № 16 кабинет – 12,4 кв. м, помещение № 17 коридор – 4,5 кв. м (далее – спорные помещения), итого 300,1 кв. м, кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Низяева, 37, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв. м, по предварительному договору купли-продажи от 14.10.2015 № 22 и вынести решение о государственной регистрации


перехода права собственности к предпринимателю на спорные помещения (измененные требования на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.10.2018 решение от 27.03.2018 и постановление от 13.07.2018 отменены, дело – направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 12.03.2019, оставленным без изменения постановлением от 21.06.2019, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что требование о передаче имущества по акту приема-передачи необоснованно, поскольку имущество находится в его фактическом владении. Предприниматель отказался подписать договор купли-продажи, составленный обществом. Подписание договора, направленного предпринимателем обществу невозможно, поскольку земельный участок площадью 1290,74 кв. м прекратил существование в результате раздела.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 12.03.2019 и постановление от 21.06.2019 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что стороны заключили договор купли-продажи от 14.10.2015 № 22, общество исполнило часть обязательств по договору, выделив помещения, являющиеся предметом купли-продажи в отдельный объект, однако до настоящего времени акт приема-передачи объекта недвижимости сторонами не подписан, право собственности за предпринимателем не зарегистрировано. Предприниматель полностью выполнил обязательства по договору и оплатил объект. Акт приема-передачи, составленный предпринимателем, в полной мере соответствует договору купли-продажи.

В отзыве на жалобу общество сослалось на несостоятельность ее доводов.

Представитель предпринимателя просил отложить судебное заседание, ввиду невозможности явиться представителя Шевченко В.Н., который 16.10.2019 принимает участие в работе круглого стола, проводимого Комитетом Совета Федерации по конституционному законодательству и государственному строительству в городе Москва.

Ходатайство рассмотрено и оставлено судом кассационной инстанции без удовлетворения, ввиду отсутствия оснований для отложения судебного заседания в соответствии со статьей 158 Кодекса.


В судебном заседании представитель предпринимателя настаивал на доводах жалобы, представитель общества просил оставить судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что предприниматель (покупатель) и общество (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи от 14.10.2016 № 22, согласно которому продавец передает покупателю спорные помещения. Объекты недвижимости расположены на земельном участке, принадлежащем обществу на праве собственности, с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв. м (пункт 3 договора).

Стороны установили стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом договора, в размере 5 500 тыс. рублей (пункт 5 договора).

Предприниматель обязательства по оплате стоимости объектов недвижимости выполнил, что не оспаривается обществом.

Отказ продавца от передачи покупателю спорных помещений, а также его уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости послужили основанием для обращения с иском в суд.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Следовательно, после регистрации права собственности на нежилые помещения к покупателю переходят права на земельный участок. Вопрос о размере земельного участка, в этом случае, может возникнуть лишь после регистрации права собственности на нежилые помещения за истцом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 2 статьи 165 Гражданского кодекса если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.


В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенными в пункте 61 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных в защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу части 7 указанной статьи при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, в силу вышеуказанных норм в случае, если одна сторона уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

При этом для государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда необходимо два условия: наличие требования одной стороны сделки в государственной регистрации и уклонения другой стороны от такой регистрации права.

По смыслу указанных норм права условием возникновения оснований для обращения продавца в суд с иском к покупателю или регистрирующему органу является уклонение покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, что предполагает невозможность такой регистрации в административном порядке путем направления заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Суды установили, что государственная регистрация перехода права собственности по договору от 14.10.2016 № 22 не произведена.


Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 постановления № 54.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 456 Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 457 Гражданского кодекса срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 Гражданского кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 Гражданского кодекса), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса).

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Судами установлено и не оспаривается сторонами, что во исполнение пункта 7 предварительного договора купли-продажи от 14.10.2016 № 22 обязательства по оплате стоимости объектов недвижимости предпринимателем выполнены.

Пунктом 10 договора купли-продажи от 14.10.2016 № 22 предусмотрено, что при передаче продавцом покупателю объекта недвижимости стороны подписывают передаточный акт, который составляется сторонами не позднее 3-х дней после завершения выделения продавцом объекта недвижимости в отдельный объект.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что предприниматель фактически владеет помещениями, которые купило по договору от 14.10.2015 № 22, общество не уклоняется от регистрации перехода права собственности на указанные помещения.


Доводы предпринимателя о том, что содержание акта приема-передачи имущества в части указания земельного участка не соответствует договору купли-продажи, подлежат отклонению.

Согласно пункту 1 договора от 14.10.2015 № 22 предметом договора купли-продажи являются только помещения. Земельный участок площадью 1290,74 кв. м упоминается в договоре как объект, на котором расположено здание, часть помещений в котором проданы предпринимателю.

Ввиду того, что в договоре не указано на то, что предприниматель покупает земельный участок площадью 1290,74 кв. м, то с учетом положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также 8 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, у предпринимателя отсутствует материальное право, которое подлежит защите судом, избранным иском.

Предприниматель не лишен права заявить соответствующие требования в отношении прав на земельный участок под зданием, с учетом приобретенной им площади в здании, поскольку он является не единственным собственником помещений в здании.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку по существу направлены на переоценку доказательств, которые судом апелляционной инстанции оценены, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство об отложении судебного заседания оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.03.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019 по делу № А63-17016/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Артамкина Судьи Е.И. Афонина

Е.Л. Коржинек