Постановление от 16 июля 2025 г. по делу № А45-24851/2024

Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-24851/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Щанкиной А.В.,

судей                                                                  Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска на решение от 15.11.2024 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Кондрашкина А.Б.) и постановление от 12.02.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Назаров А.В., Сластина Е.С., Чикашова О.Н.) по делу № А45-24851/2024 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>; ОГРНИП <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>; ОГРНИП <***>) к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>; ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) и индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО4) (далее – истцы, предприниматели) обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108 (далее – земельный участок № 108).

Решением от 15.11.2024 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 12.02.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить полностью, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: судами неправильно истолкована норма пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); выкупная стоимость земельного участка была определена правильно в соответствии с пунктом 2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п (далее – Порядок № 280-п).

В своем отзыве предприниматель сослался на необоснованность доводов жалобы, просил оставить судебные акты без изменений.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами по делу № А45-8698/2022, в общей долевой собственности ИП ФИО3 (доля 40/100) и ИП ФИО2 (доля 60/100) находится одноэтажное нежилое здание торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:35:081870:122, площадью 2 798,4 кв.м, расположенное по ул. Тухачевского в Первомайском районе города Новосибирска (далее – здание № 122).

Указанное здание № 122 расположено на земельном участке № 108 площадью 19 755 кв.м с видом разрешенного использования склады (6.9) - промышленные базы, склады.

15.02.2022 предприниматели обратились в Департамент с заявлениями о предоставлении земельного участка № 108 в собственность в порядке статей 39.3, 39.20 ЗК РФ.

Письмом от 14.03.2022 № 31/19/03523 Департамент уведомил заявителей об отказе в предоставлении земельного участка в собственность со ссылкой на несоразмерность площади участка площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования (склады (6.9) промышленные базы, склады) минимальный процент застройки для земельного участка в зоне производственной деятельности (П-1), определяемый как отношение площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка, установлен 20%, тогда как процент застройки испрашиваемого земельного участка в настоящее время составляет 14,16%.

Полагая отказ Департамента в предоставлении земельного участка в собственность незаконным, предприниматели обратились в арбитражный суд с заявлением в рамках дела № A45-8698/2022.

Решением от 22.01.2024 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 02.05.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 19.08.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, заявленные требования удовлетворены. Суд обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав заявителей - в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес предпринимателей проект договора купли-продажи земельного участка № 108.

24.05.2024 в адрес истцов направлен проект договора купли-продажи земельного участка № 21464 (далее – договор), согласно которому цена земельного участка определена на основании пункта 6 Порядка № 280-п и составила 16 525 591 руб. 81 коп.

Истцы не согласились с произведенным расчетом цены предоставляемого земельного участка и полагают, что размер выкупной стоимости земельного участка необходимо установить исходя из 15% от размера кадастровой стоимости земельного участка (16 525 591 руб. 81 коп.), на основании подпункта пункта 6 Порядка № 280-п в редакции, действовавшей на момент вынесения отказа Департамента, то есть на 14.03.2022. По расчету истцов цена составила 2 478 383 руб. 77 коп.

Истцами 30.05.2024 в адрес ответчика передан протокол разногласий с указанием цены земельного участка - 2 478 383 руб. 77 коп.

В установленный законом срок протокол разногласий со стороны ответчика не был подписан, в связи с чем истцы обратились в суд с настоящим требованием.

Руководствуясь положениями статьями 421, 422, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.3, 39.4, 39.20 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 6 Порядка № 280-п, Решении Совета депутатов города Новосибирска от 25.10.2005 № 105, правовой позицией, содержащейся в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 № 14-КГ17-12, принимая во внимание момент возникновения обязанности ответчика по подготовке и направлению проекта договора, которая корреспондирует реализации права истца на подачу заявления о выкупе и определяется моментом реализации такого права в виде подачи соответствующего заявления, то есть 14.03.2022; ввиду того, что кадастровая стоимость выкупаемого земельного участка составила 16 525 591 руб. 81 коп., суд первой инстанции пришел к выводу, что размер выкупной стоимости земельного участка должен быть установлен в сумме 2 478 383 руб. 77 коп., признав обоснованными заявленные исковые требования.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, отклонив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его отмены или изменения.

Кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующим фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 указанной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда категорий, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «О защите конкуренции» от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104 выкупная стоимость земельного участка должна определяться в соответствии с тем законодательным регулированием, которое действовало на дату обращения предпринимателей в мэрию с заявлением о выкупе земельного участка, если последовавший затем отказ мэрии в продаже земельного участка был признан судом незаконным. В противном случае из-за действия (бездействия) публичного собственника истцы будут поставлены в экономически худшее положение вследствие применения нового законодательного регулирования, действующего на момент принятия мэрией решения о продаже земельного участка уже после состоявшегося судебного разбирательства об обжаловании отказа в продаже земельного участка и после вступления соответствующего решения суда в законную силу.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В пункте 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 содержится положение о том, что цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

Статьей 39.17 ЗК РФ установлен тридцатидневный срок для принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность и подготовке проекта договора купли-продажи.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, согласно пункту 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или земельного участка государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами. Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен Федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ).

На основании положений пункта 4 статьи 421, абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, цена земельного участка определяется в соответствии с утвержденным Порядком № 280-п.

При этом, характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, например, при реализации статьи 2 Закона № 137-ФЗ, статьи 39.20 ЗК РФ, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 ЗК РФ), поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что для расчета цены подлежит применению пункт 6 Порядка № 280-п в редакции, действовавшей на момент вынесения отказа от 14.03.2022, то есть размер выкупной стоимости земельного участка необходимо устанавливать исходя из 15% от размера кадастровой стоимости земельного участка (16 525 591 руб. 81 коп.), суды правомерно определили, что размер выкупной стоимости земельного участка составляет 2 478 383 руб. 77 коп.

При этом апелляционный суд обратил внимание на то, что определение истцами нормативной базы для применения в целях определения цены земельного участка с момента вынесения отказа ответчиком в заключении договора купли-продажи земельного участка не имеет существенного значения для разрешения спора, поскольку редакция Порядка № 280-п, предложенная истцами, действовала как на момент обращения к ответчику с заявлением о заключении договора, так и на момент вынесения отказа ответчиком.

Довод Департамента о необходимости установления цены договора купли-продажи исходя из иной стоимости земельного участка, подлежит отклонению.

Разрешая разногласия сторон относительно применяемой кадастровой стоимости при определении выкупной цены, суды приняли во внимание момент возникновения обязанности ответчика по подготовке и направлению проекта договора, которая корреспондирует реализации права истца на подачу заявления о выкупе и определяется моментом реализации такого права в виде подачи соответствующего заявления.

При этом судами правильно учтена правовая позиция, изложенная в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 № 14-КГ17-12, согласно которой цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

При таких обстоятельствах суды на законном основании определили выкупную стоимость спорного земельного участка в размере, предложенном истцом.

В целом доводы кассационной жалобы фактически сводятся к повторению позиции мэрии в судах первой и апелляционной инстанций, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя с оценкой судами имеющихся в материалах дела доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Ввиду наличия у мэрии льготы при обращении в арбитражные суды, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствие с положениями статьи 110 АПК РФ судом не разрешается.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 15.11.2024 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 12.02.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-24851/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                      А.В. Щанкина


Судьи                                                                                    А.Ю. Донцова


ФИО1