Решение от 8 февраля 2025 г. по делу № А45-26586/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-26586/2024
г. Новосибирск
09 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 24 января 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 09 февраля 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Пащенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сибирская Инвестиционная Группа» (ИНН <***>), г. Новосибирск

к администрации Тогучинского района Новосибирской области (ИНН <***>), Новосибирская область

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:24:052709:675 в собственность без проведения торгов,

при участии в открытом судебном заседании представителей:

заявителя – ФИО1, паспорт, диплом, доверенность от 19.05.2022, в формате веб-конференции,

заинтересованного лица – ФИО2, паспорт, диплом, доверенность № 70 от 06.03.2024, ФИО3, паспорт, диплом, доверенность № 87 от 10.01.2025

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибирская Инвестиционная Группа» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации Тогучинского района Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:24:052709:675 в собственность без проведения торгов, выраженного в письме №3491/93-Исх от 12.07.2024.; обязании Администрации Тогучинского района Новосибирской области в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Сибирская Инвестиционная Группа» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:24:052709:675 по цене, определяемой в размере двух с половиной процентов его кадастровой стоимости.

Судебное заседание отложено на 13.01.2025, объявлен перерыв до 24.01.2025.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования, настаивал на его удовлетворении в полном объеме, пояснил, что на спорном участке находится линейный объект – железнодорожные пути протяженностью 3681 м., а также 36 зданий и сооружений, которые имеют вспомогательный характер.

Представители заинтересованного лица в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указали, что поскольку у заявителя зарегистрировано право собственности только на линейный объект, то спорный земельный участок может быть предоставлен только на условиях сервитута, исходя из положений Земельного кодекса РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд находит требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

В обоснование заявленных требований Общество ссылается на следующие обстоятельства.

Заявителю на праве собственности принадлежит объект недвижимости – сооружение с кадастровым номером 54:24:052709:690, назначение: сооружения железнодорожного транспорта, общей протяженностью 3681 м., адрес (местоположение): Новосибирская область, Тогучинский район, Кировский сельсовет, южнее железнодорожной станции Курундус, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, право собственности зарегистрировано 03.05.2014 за номером 54-54-23/011/2014-543.

Земельный участок под данным сооружением с кадастровым номером 54:24:052709:675, площадью 350 000 кв.м. предоставлялся ООО «Сибирская Инвестиционная Группа» по договору № 10/4 аренды земельного участка на территории Тогучинского района от 13.10.2014, для эксплуатации подъездного железнодорожного пути необщего пользования, примыкающего к пути общего пользования ст. Курундус Западно-Сибирской железной дороги, с вагоносборочной станцией, на срок с 13.10.2014 по 12.10.2063. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

27.06.2024 года Общество обратилось в Администрацию Тогучинского района Новосибирской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:24:052709:675, без проведения торгов на основании п.п.6 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

12.07.2024 заявителем получен отказ Администрации №3491/93-Исх от 12.07.2024 в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов на основании пункта 1 статьи 39.16, подпункта 1 пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Не согласившись с вынесенным отказом, общество с ограниченной ответственностью «Сибирская Инвестиционная Группа» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Из содержания приведенных правовых норм вытекает, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 1 ЗК РФ правовое регулирование земельных отношений основывается на таких принципах, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; дифференцированный подход к установлению правового режима земель; сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В силу пункта 2 статьи 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности.

Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего ЗК РФ (статья 39.2 ЗК РФ).

На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Основания отказа в предоставлении земельного участка установлены в статье 39.16 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

В силу разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

По смыслу статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования. Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из содержания норм пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ следует, что собственник объекта недвижимости приобретает право на использование части земельного участка, которая занята таким объектом и необходима для его использования.

Судом из материалов дела установлено, что в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости на спорном земельном участке по адресу: Новосибирская область, Тогучинский район, Кировский сельсовет, южнее железнодорожной станции Курундус, расположено принадлежащее на праве собственности обществу сооружение – Сооружения железнодорожного транспорта, с кадастровым номером 54:24:052709:690.

В обоснование отказа в предоставлении земельного участка Администрация сослалась на возможность размещения указанного железнодорожного пути на земельном участке на основании сервитута.

Материалами дела установлено, что испрашиваемый земельный участок 54:24:052709:675 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет в целях эксплуатации подъездного железнодорожного пути необщего пользования, примыкающего к пути общего пользования ст. Курундус Западно-Сибирской дороги, с вагоносборочной станцией, иных видов разрешенного использования земельного участка не имеется.

Участок предоставлен заявителю в аренду по договору от 13.10.2014 на срок до 12.10.2063 исключительно для целей эксплуатации указанного подъездного железнодорожного пути необщего пользования.

Как следует из материалов дела, заявления, поданного ООО «Сибирская Инвестиционная Группа» в Администрацию о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, на указанном земельном участке, помимо указанного железнодорожного пути, имеются 36 зданий и сооружений различного назначения и площади, носящих вспомогательный характер, наличие которых заинтересованным лицом не оспаривалось.

Согласно п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) не требуется получение разрешение на строительство для строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.

При этом ГрК РФ не дает определение понятию «объект вспомогательного использования», не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных, а также не относит к числу объектов вспомогательного использования здания, ограничиваясь только строениями и сооружениями.

В письме Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования» приводятся критерии отнесения объектов к числу вспомогательных зданий, строений, сооружений. В указанном письме Росреестра содержится ссылка на позицию Минстроя России (письмо от 16 марта 2020 года № 9394-ДВ/08), под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности, представляется, что возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования.

При наличии выданного уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство основного объекта застройщик может самостоятельно определять очередность строительства объектов на участке (в частности, построить объект вспомогательного использования до основного в соответствии с проектной документацией).

Согласно частям 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. В этой связи допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки, при соблюдении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Учитывая изложенное, также необходимо отметить, что объекты вспомогательного использования возводятся на одном земельном участке с основным объектом.

Таким образом, объект может быть признан вспомогательным, только когда он выполняет исключительно обслуживающую функцию по отношению к основному объекту, и расположен с основным объектом на одном земельном участке (назначением такого участка при этом является строительство/эксплуатация основного объекта, а не вспомогательного).

Указанные в заявлении 36 вспомогательных объектов предназначены для эксплуатации основного объекта – железнодорожного пути необщего назначения. Доказательств иного заинтересованным лицом в материалы дела не представлено.

Одним из принципов земельного законодательства согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как указано выше, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Федеральным законом от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» (далее – Закон № 341-ФЗ) статья 39.20 ЗК РФ дополнена пунктом 1.1, согласно которому земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 23 ЗК РФ, статьи 39.23 ЗК РФ установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно, в частности, в случаях размещения линейных объектов, к числу которых пункт 10.1 статьи 1 ГрК РФ относит железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Вместе с тем положения пункта 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ не направлены на исключение из правового регулирования исключительного права собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка, на котором такой объект размещен, в собственность или в аренду, а имеют своей целью лишь упрощение процедуры размещения некоторых видов линейных объектов.

Так, в пояснительной записке к проекту Закона № 341-ФЗ отражено, что значительную часть линейных объектов (кроме автомобильных и железных дорог) можно разместить на земельном участке, не прерывая текущую хозяйственную деятельность на нем, а значит, нет необходимости образовывать соответствующие земельные участки, прекращать права на них у прежних правообладателей, достаточно установить ограничение прав, позволяющее разместить линейный объект.

Соответственно, автомобильные и железные дороги, как линейные объекты, обладают своей спецификой, отличной от иных подобных сооружений и непосредственно влияющей на физическую и юридическую связь с земельными участками, на которых они расположены.

Согласно пункту 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком (пункт 2 статьи 274 ГК РФ, пункт 5 статьи 23 ЗК РФ).

Между тем расположение на земельном участке железнодорожного пути необщего пользования очевидным образом лишает правообладателя такого земельного участка (публично-правовое образование) возможности владения и пользования этими землями, а также существенным образом ограничивает в правомочии распоряжения ими.

Таким образом, в ситуации, когда границы испрашиваемого земельного участка включают в себя исключительно земли, непосредственно занятые объектом недвижимости – железнодорожным путем необщего пользования, установление сервитута не будет отвечать правовой природе гражданско-правового механизма, предусмотренного статьей 274 ГК РФ и статьей 23 ЗК РФ, поэтому основания для применения ограничения, следующего из пункта 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ, в подобных спорах отсутствуют

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив представленные в материалах дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, ввиду отсутствия законных оснований, в силу которых заявителю могло быть отказано в предоставлении в собственность земельного участка, суд приходит к выводу о незаконности отказа Администрации в предоставлении заявителю земельного участка с кадастровым номером 54:24:052709:675 в собственность без проведения торгов, выраженного в письме №3491/93-Исх от 12.07.2024.

Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирована статьей 39.17 ЗК РФ.

В силу пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ по результатам рассмотрения заявления орган в течение 30 дней либо осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи и направляет его проект, либо принимает решение об отказе при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Таким образом, при отсутствии оснований, указанных в статье 39.16 ЗК РФ, орган должен направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи, что является мерой, направленной на восстановление нарушенных прав заявителя, которому отказано в предоставлении земельного участка при отсутствии законных оснований.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что на момент обращения Общества с заявлением о предоставлении земельного участка, его право собственности на расположенное на этом участке сооружение было зарегистрировано в установленном законом порядке, не оспорено, доказательств незаконности нахождения объекта недвижимости на земельном участке в материалы дела не представлено; размер испрашиваемого земельного участка соответствует требованиям ЗК РФ, следовательно, в силу статьи 39.20 ЗК РФ заявитель вправе претендовать на приобретение спорного земельного участка в собственность.

Основания для отказа заявителю в предоставлении земельного участка судом не установлено, заинтересованным лицом не приведено.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о незаконности оспариваемого отказа администрации, нарушении данным отказом прав и законных интересов заявителя в экономической сфере.

По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при заявлении, в том числе требования о признании решения либо действия (бездействия) незаконными, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя.

Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд самостоятельно определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения. При этом суд учитывает, что применяемая восстановительная мера должна отвечать определенным критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), и быть обусловленной существом спора.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, право заявителя может быть восстановлено посредством обязания Администрации Тогучинского района Новосибирской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем направления Обществу проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:24:052709:675 в течение тридцати дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации Тогучинского района Новосибирской области в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Сибирская Инвестиционная Группа» земельного участка с кадастровым номером 54:24:052709:675 в собственность без проведения торгов, выраженный в письме №3491/93-Исх от 12.07.2024.

Обязать Администрацию Тогучинского района Новосибирской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Сибирская Инвестиционная Группа» путем направления обществу с ограниченной ответственностью «Сибирская Инвестиционная Группа» проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:24:052709:675 в течение тридцати дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Администрации Тогучинского района Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибирская Инвестиционная Группа» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Сибирская Инвестиционная Группа» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.В. Пащенко