Постановление от 12 марта 2019 г. по делу № А17-4841/2015

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-4841/2015
г. Киров
12 марта 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дьяконовой Т.М.,

судейКормщиковой Н.А., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,


без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы

на определение Арбитражного суда Ивановской области от 11.12.2018 по делу № А17-4841/2015, принятое судом в составе судьи Беловой В.В.,

по заявлению Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к должнику - открытому акционерному обществу «Ивановская Домостроительная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договоров аренды земельных участков,

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика открытого акционерного общества «Ивановская Домостроительная компания» (далее – ОАО «ДСК», должник) Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее – Управление, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о расторжении 22-х договоров аренды земельных участков.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 11.12.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы с принятым определением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить определение суда от 11.12.2018 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя жалобы, право аренды земельных участков не может быть использовано в качестве актива должника, позволяющего удовлетворить требования кредиторов, поскольку воля арендодателя направлена на прекращение права аренды и возврат имущества его собственнику. Иное толкование действующего законодательства с учетом воли арендодателя на распоряжение имуществом препятствует Управлению в силу статьи 209, пункта 2 статьи 214 ГК РФ и абзаца второго пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжаться земельными участками. Возможность распоряжаться участками (включая предъявление законных и обоснованных требований о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков) не может ставиться в зависимость от потенциальной реализации права аренды земельных участков арбитражным управляющим с целью удовлетворения требований кредиторов при наличии неопровержимых существенных нарушений должником условий договоров аренды земельных участков. В данном же случае, Управление, как собственник имущества, требует расторгнуть договоры аренды земельных участков в связи с наличием существенных нарушений должником условий указанных договоров в судебном порядке, что и есть выражение воли собственника имущества с учетом имеющихся правовых оснований для этого и принимая во внимание специфику такого имущественного права, как права аренды. Нахождение должника в процедуре банкротства само по себе не может порождать юридическую деструкцию положений статей 309 и 619 ГК РФ, тем самым ограничивая арендодателя - собственника имущества, в возможности предъявления требований о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков. Кроме того, расторжение договоров аренды земельных участков не только не будет нарушать интересы кредиторов и должника, но и предотвратит дальнейшее наращивание задолженности у арендатора (должника) перед арендодателем по арендным платежам, а значит, вред имущественным правам кредиторов должника, равно как и самому должнику причинен не будет. Все спорные договоры аренды земельных участков заключались на основании протоколов о результатах аукциона, следовательно, были заключены на торгах, где должник являлся победителем торгов. Требования Управления к должнику не связаны с требованиями о возложении на должника в судебном порядке исполнения каких-либо конкретных обязанностей, вытекающих из договорных обязательств. Требования о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков являются мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательств, что согласуется со статьями 401 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Право Управления расторгнуть спорные договоры предусмотрены, как положениями статьи 619 ГК РФ, так и положениями спорных договоров аренды земельных участков. Из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. ЗК РФ, равно как и Законом о банкротстве, а также другими федеральными законами, иные положения, касающиеся возможности или невозможности расторгнуть спорные договоры, не установлены. Напротив, в Законе о банкротстве отсутствует запрет расторгать договоры, заключенные с должником, в случае, если должник находится в стадии конкурсного производства. Сама по себе возможность передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков без согласия арендодателя, предусмотренная пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, не является правовым препятствием для удовлетворения требований о досрочном расторжении указанных договоров в соответствии с этим же пунктом статьи 22 ЗК РФ. Кроме того, действия по расторжению Договоров и действия по перенайму прав и обязанностей - две абсолютно разные процедуры по прекращению права аренды, не имеющие общей связи между собой. Включение права аренды земельных участков в конкурсную массу должника не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Указанная правовая позиция согласуется с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если суд в процессе рассмотрения требований о расторжении договоров установит существенность нарушений условий таких договоров. Требования Управления о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков по своей правовой природе не являются требованиями кредитора по неденежным обязательствам имущественного характера, поскольку являются лишь мерой гражданско-правовой ответственности, цель которой сводится к возврату арендуемого должником имущества арендодателю. Возврат арендованного имущества арендодателю в связи с существенным нарушением арендатором условий договоров аренды земельных участков не является и не может являться приоритетным удовлетворением требований Управления, поскольку Управление является законным распорядителем и одновременно представителем собственника данного недвижимого имущества - государства.

Конкурсный управляющий ОАО «ДСК» ФИО3 в отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласна, считает определение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в обособленном споре, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность определения Арбитражного суда Ивановской области от 11.12.2018 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ивановской области от 30.07.2015 принято к производству заявление о признании ОАО «ДСК» несостоятельным (банкротом); определением суда от 10.03.2016 (резолютивная часть оглашена 01.03.2016) в отношении должника введена процедура наблюдения; временным управляющим утвержден ФИО4; определением от 10.03.2016 суд установил, что банкротство должника осуществляется с применением параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 19.07.2017 (резолютивная часть оглашена 17.07.2017) должника признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утверждена ФИО3.

Сведения о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» 29.07.2017.

В Арбитражный суд Ивановской области в рамках дела о банкротстве должника поступило заявление Управления о расторжении заключенных между Департаментом имущественных и земельных отношений (арендодатель) и ОАО «ДСК» (арендатор) 22-х договоров аренды земельных участков, находящихся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> для использования в целях строительства многоквартирного дома; срок действия договоров установлен с 12.11.2013 по 18.02.2020; договоры зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области в соответствии с действующим законодательством:

1) от 09.01.2014 № Да.3443.3, по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4450 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:398;

2) от 09.01.2014 № Да.3449.3., по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 8435 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:384;

3) от 09.01.2014 № Да.3435.3, по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 8518 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:408, для использования в целях строительства подземно-наземной стоянки

4) от 08.08.2014 № Да.3644.3, по которому по акту приема-передачи от 08.08.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1108 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:385, для использования в целях строительства объектов административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, страховые, нотариальные и риэлтерские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, кредитно-финансовые учреждения и другие подобные объекты);

5) от 09.01.2014 № Да.3448.3, по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4432 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:387;

6) от 09.01.2014 № Да.3444.3, по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 7468 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:395;

7) от 09.01.2014 № Да.3447.3, по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 6822 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:388;

8) от 09.01.2014 № Да.3450.3., по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 6378 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:410;

9) от 09.01.2014 № Да.3436.3, по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 35792 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:392;

10) от 09.01.2014 № Да.3460.3, по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 11068 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:399;

11) от 08.08.2014 № Да.3646.3., по которому по акту приема-передачи от 08.08.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 599 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:404, для использования в целях строительства объектов административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, страховые, нотариальные и риэлторские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, кредитно-финансовые учреждения и другие подобные объекты);

12) от 09.01.2014 № Да.3446.3, по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 11593 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:389;

13) от 09.01.2014 № Да.3459.3, по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 7277 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:390, для использования в целях строительства объекта дошкольного образования;

14) от 09.01.2014 № Да.3439.3, по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 11269 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:405;

15) от 08.08.2014 № Да.3647.3, по которому по акту приема-передачи от 08.08.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 757 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:403, для использования в целях строительства объектов административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, страховые, нотариальные и риэлтерские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, кредитно-финансовые учреждения и другие подобные объекты);

16) от 08.08.2014 № Да.3641.3, по которому по акту приема-передачи от 08.08.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1036 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:397;

17) от 08.08.2014 № Да.3643.3, по которому по акту приема-передачи от 08.08.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 965 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:386, для использования в целях строительства объекта розничной торговли;

18) от 08.08.2014 № Да.3642.3, по которому по акту приема-передачи от 08.08.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1498 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:394, для использования в целях строительства объектов административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, страховые, нотариальные и риэлторские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, кредитно-финансовые учреждения и другие подобные объекты);

19) от 08.08.2014 № Да.3645.3, по которому по акту приема-передачи от 08.08.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 653 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:411, для использования в целях строительства объектов административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, страховые, нотариальные и риэлтерские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, кредитно-финансовые учреждения и другие подобные объекты);

20) от 09.01.2014 № Да.3440.3, по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 8661 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:402;

21) от 09.01.2014 № Да.3445.3, по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 8375 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:393;

22) от 09.01.2014 № Да.3438.3, по которому по акту приема-передачи от 09.01.2014 Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 9029 кв.м., с кадастровым номером 44:27:080610:406.

В силу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604, с 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы, осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.

Все договоры имеют одинаковые типовые условия.

В соответствии с пунктами 3.3 договоров размер арендной платы устанавливается арендодателем на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться в одностороннем порядке в связи с изменением законодательства; заключения дополнительного соглашения не требуется.

В силу пунктов 3.2 договоров арендная плата по договору или в случае возобновления договора на неопределенный срок вносится Арендатором ежеквартально в размере одной четвертой от суммы, указанной в пункте 3.1.1 договора аренды земельного участка, в срок не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления на соответствующий расчетный счет.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункты 5.3 Договоров).

Пунктами 4.4.3 договоров арендатору предписана обязанность по своевременному в соответствии с условиями договора внесению арендной платы за пользование земельным участком.

По расчету Управления, Арендатор существенным образом нарушил условие, предусмотренное пунктом 4.4.3 Договоров, что подтверждается наличием задолженности:

1) По Договору № Да.3443.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 345643,89 руб.

2) По Договору № Да.3449.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 655169,89 руб.

3) По Договору № Да.3435.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 837383,73 руб.

4) По Договору № Да. 3 644.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 207793,14 руб.

5) По Договору № Да.3448.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 344245,77 руб.

6) По Договору № Да.3444.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 580060,35 руб.

7) По Договору № Да.3447.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 529883,74 руб.

8) По Договору № Да.3450.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 627024,70 руб.

9) по Договору № Да.3436.3 за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 3278949,9 руб.

10) По Договору № Да.3460.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 1013953,28 руб.

11) По Договору № Да.3646.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 112335,84 руб.

12) По Договору № Да.3446.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 900460,56 руб.

13) По Договору № Да.3459.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 666655,09 руб.

14) По Договору № Да.3439.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 875294,58 руб.

15) По Договору № Да.3647.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 141967,01 руб.

16) По Договору № Да.3641.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 251627,77 руб.

17) По Договору № Да.3643.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 239533,97 руб.

18) По Договору № Да.3642.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 289377,84 руб.

19) По Договору № Да.3645.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 122462,95 руб.

20) По Договору № Да.3440.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 672723,97 руб.

21) По Договору № Да.3445.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 650509,53 руб.

22) По Договору № Да.3438.3. за период с 30.07.2015 по 01.07.2018 в сумме 701307,56 руб.

Арендная плата за указанные периоды по Договорам ни разу не вносилась, что отражено в сводах начислений и платежей. Обоснованность и правомерность возникновения задолженности по договорам подтверждается судебными актами Арбитражного суда Костромской области о взыскании текущих платежей с должника по делам №№ A31-11673/2016, А31-11894/2016, А31-12521/2016, А31-13515/2016, А31-5813/2017, А31-9884/2017.

В силу пункта 4.4.2 договоров Арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В реализацию этого пункта, пунктами 4.4.16 и 4.4.17 договора предусмотрено, что арендатор обязан обеспечить строительство (создание) объектов инженерной инфраструктуры в сроки, указанные в пункте 4.4.20 договора, а также обеспечить строительство объектов жилищного назначения, объектов обслуживания в сроки, указанные в пункте 4.4.21 договора.

Пунктом 4.4.18 договоров предусмотрено, что Арендатор обязан осуществлять подготовку проекта планировки территории, согласно которому будет обеспечиваться строительство объектов недвижимости, проектирование данных объектов, их строительство, а объекты социального назначения передать в собственность муниципального образования городского округа город Кострома. Пунктом 4.4.20 договоров предусмотрено, что, Арендатор обязан не превышать максимальные сроки выполнения работ по благоустройству территории посредством строительства объектов подземной инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальной или государственную собственность - 29 месяцев со дня заключения договора.

В пункте 4.4.22 договоров зафиксирована обязанность Арендатора предоставлять Арендодателю информацию о сроках строительства в соответствии с проектной документацией либо заключением проектной организации.

Учитывая, что проект планировки территории Арендатором разработан не был, проектирование объектов недвижимости не выполнено, объекты недвижимости в соответствии с разрешенным использованием земельных участков не построены, а территория арендуемых земельных участков не благоустроена, Арендатором нарушены также условия, предусмотренные пунктами 4.4.16, 4.4.17, 4.4.18, 4.4.20, 4.4.21, 4.4.22 Договоров.

Согласно пункту 4.1.1 договоров Арендодатель имеет право досрочно расторгать договор в случаях, установленных пунктом 6.2., который включает в себя пункты 6.2.1 -6.2.8 договора.

Пунктом 6.2.1 договоров предусмотрено, что досрочное расторжение договора по инициативе Арендодателя возможно при задержке внесения арендной платы в течение пяти банковских дней либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения.

Пунктом 6.2.6 договоров предусмотрено, что досрочное расторжение договора по инициативе Арендодателя возможно при использовании Участка в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения Участка, а также времени, в течение которого Участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктами 6.2.8 договоров предусмотрено, что досрочное расторжение договора по инициативе Арендодателя возможно при нарушении условий, предусмотренных пунктами 4.4.13,4.4.15,4.4.18, 4.4.20, 4.4.21,4.4.22 договора. I

Указывая на допущенные Арендатором нарушения условий договоров, которые являются существенными, Управление обратилось в суд с требованием о досрочном расторжения всех указанных выше договоров.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, Арбитражный суд Ивановской области указал, что спорные договоры аренды земельного участка, находящиеся в государственной собственности, заключены на 9 лет, поэтому в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ арендатор вправе распорядиться имущественными правами по такому договору без согласия арендодателя (собственника), право аренды по договорам включено в конкурсную массу в целях дальнейшей реализации этого права в конкурсном производстве для удовлетворения требований кредиторов; действия заявителя, по расторжению договора аренды направлены на ущемление интересов кредиторов и на приоритетное удовлетворение требований Управления с нарушением установленной очередности.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого определения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

По смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных этим Законом случаев. Закон о банкротстве предусмотрел несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д. (статьи 131, 132 Закона).

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 ЗК РФ: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 ЗК РФ общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 указанного Постановления № 11 при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В рассматриваемом случае срок действия договоров определен сторонами с 12.11.2013 по 18.02.2020, что составляет более пяти лет, поэтому к правоотношениям сторон подлежат применению специальные положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, согласно которым передача прав аренды может осуществляться без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Данные подходы отмечены в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2016 № 301-ЭС16-4180, от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, от 08.09.2016 № 309-ЭС16-4636.

Таким образом, с учетом условий договора и срока действия договоров аренды имеется возможность перехода права аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка..

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное предоставление - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Судом первой инстанции установлено, что имущественные права по вышеуказанным договорам включены в конкурсную массу, что подтверждается результатами инвентаризации, опубликованными на ЕФРСБ 20.04.2018.

Учитывая изложенное, права аренды спорных земельных участков в данном случае рассматриваются в качестве актива ОАО «ДСК», которые правомерно включены в конкурсную массу с целью дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

Положениями главы 24 ГК РФ, абзаца 1 пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пунктов 5, 9 статьи 22 ЗК РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма).

Согласно пункту 5 статьи 33 ЗК РФ, абзацу 1 пункта 2 статьи 615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка вместо первоначального арендатора.

Из разъяснений, изложенных в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, в частности, в порядке перенайма.

В силу установленной пунктом 3 статьи 423 ГК РФ презумпции названная договорная конструкция является возмездной.

Соглашение о перенайме (пункт 2 статьи 615 ГК РФ) предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды и потому представляет собою сделку по передаче договора (статья 392.3 ГК РФ).

В пункте 18 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано, что при наличии спроса на спорные объекты аренды перенаем в любом случае не мог быть осуществлен без взимания дополнительной платы за вступление в договор в качестве арендатора.

По смыслу статьи 606 ГК РФ предполагается, что соглашение об аренде является взаимным и, в целом, предполагает обмен равными ценностями. Вместе с тем, в каждом конкретном случае во внимание должно приниматься, что передача прав и обязанностей осуществляется по уже исполняемому договору.

В определении от 24.03.2017 № 303-ЭС16-16877 по делу № А16-1418/2014 Верховный Суд Российской Федерации указал на необходимость учета специфики возникновения арендных отношений, в силу которых арендодатель с желающих принять имущество в аренду участников гражданского оборота может взимать плату за вступление с ним в хозяйственные отношения по поводу конкретного предмета пользования. Возможность установления подобного рода платы зависит, прежде всего, от экономических законов спроса и предложения, то есть от того, что в конкретный момент времени более ценно - деньги как наиболее ликвидный актив либо право пользования определенной вещью.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что действия заявителя по расторжению договоров аренды направлены на ущемление интересов кредиторов и на приоритетное удовлетворение требований администрации с нарушением установленной очередности.

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по не денежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по не денежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 134 Закона о банкротстве текущая задолженность по арендной плате может быть погашена лишь в составе пятой очереди текущих платежей. Погашение данной задолженности в ближайшее время не представляется возможным, ввиду наличия требований кредиторов более ранней очередности.

Однако, денежные средства, полученные от реализации права аренды, будут направлены на погашение текущих требований кредиторов, в том числе, и на погашение задолженности по арендной плате.

Требования же Управления направлены фактически на изъятие имущества должника из конкурсной массы, на приоритетное удовлетворение своих требований с нарушением установленной Законом о банкротстве очередности.

Расторжение договоров аренды указанных земельных участков приведет к нарушению прав и законных интересов не только должника, но и кредиторов.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований заявителя.

Обжалуемый судебный акт принят судом первой инстанции при правильном применении норм права, с учетом конкретных обстоятельств дела, оснований для его отмены не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с апелляционной жалобы не рассматривался, поскольку согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы по данной категории дел государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 1), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Ивановской области от 11.12.2018 по делу № А17-4841/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Т.М. Дьяконова

ФИО5

ФИО1