Решение от 24 июля 2025 г. по делу № А19-23162/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025, тел. <***>; факс <***> http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-23162/2024 «25» июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23.07.2025. Решение в полном объеме изготовлено 25.07.2025.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Кольцовой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Амаровой Т.А. (до перерыва), секретарем судебного заседания Вальчуком К.М. (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЖИЛИЩНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" (665829,ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ,Г. АНГАРСК,МКР. 10,Д.46,КВ.39, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.07.2005, ИНН: <***>)

к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (665830,ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ,Г. АНГАРСК,КВ-Л 59,Д. 4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.05.2015, ИНН: <***>)

третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ КОНСАЛТИНГОВО-ПРАВОВАЯ КОМПАНИЯ "МОСТ" (664003,ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ,Г. ИРКУТСК,УЛ. БОГДАНА ХМЕЛЬНИЦКОГО,Д.1,36, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.08.2004, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, при участии в заседании 21.07.2025: от истца – не явились, извещены, от ответчика – не явились, извещены,

от третьего лица – не явились, извещены,

в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 21.07.2025 объявлялся перерыв до 23.07.2025 до 12 час. 45 мин., после объявленного перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЖИЛИЩНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА с требованиями:

1. Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЖИЛИЩНОЕ УПРАВЛЕНИЕ» договор купли продажи муниципального имущества на условиях, изложенных в протоколе разногласий и изложив в следующей редакции:

Пункт 2.1. «Цена продажи Имущества составляет 9 167 705 (девять миллионов сто шестьдесят семь тысяч семьсот пять рублей 00 копеек (без учета НДС) на основании Акта экспертного исследования ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста Росссии от 09.08.2024 № 1177/4-6-24»

Пункт 2.2. «Цена продажи Земельного участка составляет 1 151 521,00 (один миллион сто пятьдесят одна тысяча пятьсот двадцать один рубль) 00 копеек (без учета ИДС) на основании Акта экспертного исследования ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России от 09.08.2024 № 1177/4-6-24»;

Пункт 2.7. «Оплата за Земельный участок по настоящему Договору производится в рассрочку сроком на 5 лет в соответствии с п.2.2, настоящего Договора, в рублях, путем перечисления на расчетный счет Продавца:

УФК по Иркутской области (КУМИ администрации Ангарского городского округа), ИНН <***>, КПП 380101001, ОКТМО 25703000, ЕКС 40102810145370000026, Казначейский счет 03100643000000013400, Отделение Иркутск //УФК по Иркутской области г. Иркутск, БИК 012520101, код 70211406024041000430, в поле «назначение платежа» указать «оплата по договору купли-продажи от 08.07.2024г. за муниципальное имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, городской округ Ангарский, <...> строение 25.

Сроки платежей за Земельный участок по настоящему договору с учетом предоставленной рассрочки определяются по согласованию сторон на основании графика платежей (Приложения к настоящему Договору).

На сумму, указанную в п.2.2, настоящего Договора, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования распоряжения Комитета по Управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа о продаже арендуемого имущества, в соответствии с Приложением к настоящему Договору».

2. Взыскать с Ответчика в пользу Истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей.

Определением суда от 11.12.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ КОНСАЛТИНГОВО- ПРАВОВАЯ КОМПАНИЯ "МОСТ" (664003,ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ,Г. ИРКУТСК,УЛ. БОГДАНА ХМЕЛЬНИЦКОГО,Д.1,36, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.08.2004, ИНН: <***>).

Истец в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направил ходатайство об уточнении заявленных требований, просил Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищное Управление» договор купли продажи муниципального имущества на условиях, изложенных в протоколе разногласий, с учетом судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «Десоф-Консалтинг» и изложив в следующей редакции:

«Пункт 2.1. «Цена продажи имущества составляет 9 840 521 рублей 00 копеек (без НДС) на основании заключения экспертного исследования ООО «Десоф-Консалтинг».

Пункт 2.2. «Цена продажи Земельного участка составляет 1 880 567,00 рублей,00 копеек (без НДС) на основании заключения экспертного исследования ООО «Десоф- Консалтинг».

Пункт 2.7. «Оплата за Земельный участок по настоящему договору в рассрочку сроком на 5 лет на основании графика платежей в соответствии с пунктом 2.2. договора в рублях, путем перечисления на расчетный счет Продавца:

УФК по Иркутской области (КУМИ администрации Ангарского городского округа), ИНН <***>, КПП 380101001, ОКТМО 25703000, ЕКС

40102810145370000026, Казначейский счет 03100643000000013400, Отделение Иркутск //УФК по Иркутской области г. Иркутск, БИК 012520101, код 70211406024041000430, в поле «назначение платежа» указать «оплата по договору купли-продажи от 08.07.2024г. за муниципальное имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, городской округ Ангарский, <...> строение 25.

Сроки платежей за Земельный участок по настоящему договору с учетом предоставленной рассрочки определяются по согласованию сторон на основании графика платежей (Приложения к настоящему Договору):

На сумму, указанную в п.2.2. настоящего Договора, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования распоряжения Комитета по Управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа о продаже арендуемого имущества, в соответствии с Приложением к настоящему Договору.

Приложение к Договору купли-продажи муниципального имущества. абзац 5: Оплата производится по следующему графику: 1. Нежилое здание:

№ п/п

Дата платежа

Сумма основного платежа(руб) без НДС

Сумма начисленных% в размере одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ на сумму, по уплате которой предоставлена

рассрочка(руб) без НДС

Итого (руб) без НДС

Примечание

1

29.08.2025

492 026,05

26 241,39

518 267,44

2

29.11.2025

492 026,05

24 929,32

516 955,37

3

28.02.2026

492 026,05

23 617,25

515 643,30

4

29.05.2026

492 026,05

22 305,18

514 331,23

5

29.08.2026

492 026,05

20 993,11

513 019,16

6

28.11.2026

492 026,05

19 681,04

511 707,09

7

27.02.2027

492 026,05

18 368,97

510 395,02

8

29.05.2027

492 026,05

17 056,90

509 082,95

9

28.08.2027

492 026,05

15 744,83

507 770,88

10

27.11.2027

492 026,05

14 432,76

506 458,81

11

26.02.2028

492 026,05

13 120,69

505 146,74

12

28.05.2028

492 026,05

11 808,63

503 834,68

13

27.08.2028

492 026,05

10 496,56

502 522,61

14

29.11.2028

492 026,05

9 184,49

501 210,54

15

28.02.2029

492 026,05

7 872,42

499 898,47

16

29.05.2029

492 026,05

6 560,35

498 586,40

17

29.08.2029

492 026,05

5 248,28

497 274,33

18

29.11.2029

492 026,05

3 936,21

495 962,26

19

28.02.2030

492 026,05

2 624,14

494 650,19

20

29.05.2030

492 026,05

1 312,07

493 338,12

ИТОГ О

9 840 521,00

275 534,59

10 116 055,59

2. Земельный участок:

№ п/п

Дата платежа

Сумма основного платежа(руб) без

НДС

Сумма начисленных% в размере одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ на

сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка(руб)

без НДС

Итого (руб) без

НДС

Примечание

1

29.08.2025

94 028,35

5 014,85

99 043,20

2

29.11.2025

94 028,35

4 764,10

98 792,45

3

28.02.2026

94 028,35

4 513,36

98 541,71

4

29.05.2026

94 028,35

4 262,62

98 290,97

5

29.08.2026

94 028,35

4 011,88

98 040,23

6

28.11.2026

94 028,35

3 761,13

97 789,48

7

27.02.2027

94 028,35

3 510,39

97 538,74

8

29.05.2027

94 028,35

3 259,65

97 288,00

9

28.08.2027

94 028,35

3 008,91

97 037,26

10

27.11.2027

94 028,35

2 758,16

96 786,51

11

26.02.2028

94 028,35

2 507,42

96 535,77

12

28.05.2028

94 028,35

2 256,68

96 285,03

13

27.08.2028

94 028,35

2 005,94

96 034,29

14

29.11.2028

94 028,35

1 755,20

95 783,55

15

28.02.2029

94 028,35

1 504,45

95 532,80

16

29.05.2029

94 028,35

1 253,71

95 282,06

17

29.08.2029

94 028,35

1 002,97

95 031,32

18

29.11.2029

94 028,35

752,23

94 780,58

19

28.02.2030

94 028,35

501,48

94 529,83

20

29.05.2030

94 028,35

250,74

94 279,09

ИТОГ О:

1 880 567,00

52 655,88

1 933

222,88

а также, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 50 000 рублей.

Уточнение судом принимается. Требование рассматривается в уточненной редакции.

Ответчик в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в представленном пояснении указал, что поддерживает правовую позицию изложенную в отзыве на иск.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, уведомлено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, пояснений не представило.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, по имеющимся в деле материалам.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ангарска (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищное управление» (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности города Ангарска № 26/2011 от 16.02.2011, согласно условиям которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование здание ЖЭК-6, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 706,50 кв.м. (далее по тексту - объект аренды).

Технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в техническом паспорте, изготовленном ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Иркутский филиал Ангарское отделение от 03.12.2010 (пункт 1.1 договора).

Целевое использование объекта аренды - для организации жилищно- коммунального хозяйства (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.3 договора, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 09.10.2012, срок действия договора установлен с 16.02.2011 до 16.02.2025.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи объекта аренды от 16.02.2011.

Истец в обоснование заявления указал, что обладает преимущественным правом на приобретение нежилого помещения и земельного участка, т.к. отвечает критериям статьи ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной, или

в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

18.03.2024 ООО «Управляющая компания «Жилищное управление» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа с заявлением о выкупе нежилого помещения и земельного участка под ним.

Также 16.05.2024 истец повторно обратился с заявлением к ответчику о выкупе нежилого помещения за № 305/08.

Уполномоченные органы в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления арендатора обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В этой связи между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью Консалтингово-правовая компания "Мост" был заключен муниципальный контракт на оказание услуг по определению рыночной стоимости имущества, находящегося в собственности муниципального образования города Ангарска.

Согласно выполненному ООО КПК "Мост", рыночная стоимость спорного объекта составляет 13 117 800 руб. (без НДС), а расположенного под объектом земельного участка - 1 430 500 руб.

14.08.2024 истец отправил в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа подписанный Истцом договор купли- продажи с протоколом разногласий, выкопировкой из акта экспертного исследования № 1177/4-6-24 от 09.08.2024 г. и сопроводительным письмом.

В сопроводительном письме истец указал, что он полагает необходимым подписать проект договора с учетом корректировки пункта 2.1. в части цены продажи имущества, пункта 2.2. в части цены земельного участка, пункта 2.7 в части порядка оплаты за земельный участок.

В протоколе разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества Истец указал новую редакцию:

- пункта 2.1. договора, в соответствии с которой цена продажи имущества составляет 9 167 705 рублей 00 копеек (без НДС);

- пункта 2.2. договора, в соответствии с которой цена продажи Земельного участка составляет 151 521 рублей,00 копеек (без НДС);

- пункта 2.7. договора в части порядка оплаты за Земельный участок по настоящему договору в рассрочку сроком на 5 лет на основании графика платежей в соответствии с пунктом 2.2. договора в рублях, путем перечисления на расчетный счет Продавца.

Предлагаемая выкупная стоимость имущества была рассчитана на основании экспертного исследования № 1177/4-6-24 подготовленного Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы министерства юстиции Российской Федерации 09.08.2024.

06.09.2024 истец получил извещение от ответчика о несогласии с его стороны заключить договор купли-продажи муниципального имущества на условиях, изложенных истцом в протоколе разногласий, ссылаясь на отчет об оценке рыночной стоимости объекта муниципальной собственности Ангарского городского округа от 15.06.2024 № 1292-24, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий.

Ответчик в представленном отзыве, указал, что во исполнение Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной, или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Комитетом заказан отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно отчету ООО КПК «Мост» № 1292-24 стоимость здания ЖЭК-6, с кадастровым номером 38:26:040105:659 составляет 13 117 800 руб., стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:26:040105:525 составляет 1 430 500 руб. Таким образом, доводы истца сводятся о недостоверности цены, определенной в указанном Отчете. Между тем, сослался на предъявление иска к ненадлежащему ответчику, надлежащим ответчиком, по мнению Комитета, является составитель отчета, то есть ООО КПК «Мост».

Исследовав и оценив представленные в дело документы, доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной

собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статье 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых)», при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Такое преимущественное право может быть реализовано ими при наличии следующих условий:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона,

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с

договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона,

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Согласно материалам дела и установлено судом истец является субъектом малого предпринимательства и обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

18.03.2024 ООО «Управляющая компания «Жилищное управление» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа с заявлением о выкупе нежилого помещения и земельного участка под ним. 16.05.2024 истец повторно обратился с заявлением к ответчику о выкупе нежилого помещения за № 305/08.

Уполномоченные органы в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления арендатора обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Рыночная стоимость выкупаемого здания и земельного участка под ним определена продавцом - ответчиком по делу на основании отчета № 1292-24 по определению рыночной стоимости указанных выше нежилого здания и земельного участка, выполненных ООО КПК "Мост", согласно которому цена арендуемого имущества составила 13 117 800 руб., а расположенного под объектом нежилого здания земельного участка – 1 430 000 руб.

ООО «Управляющая компания «Жилищное управление» с величиной рыночной стоимости выкупаемого нежилого здания и земельного участка, расположенного под ним,

определенной в отчете № 1292-24 не согласилось, посчитало недостоверной и 14.08.2024 направило в адрес Комитета протокол разногласий к договору купли-продажи нежилых помещений, в соответствии которым спорные пункты изложены в следующей редакции:

- пункт 2.1. договора, в соответствии с которой цена продажи имущества составляет 9 167 705 рублей 00 копеек (без НДС);

- пункта 2.2. договора, в соответствии с которой цена продажи Земельного участка составляет 1 151 521 рублей,00 копеек (без НДС);

- пункта 2.7. договора в части порядка оплаты за Земельный участок по настоящему договору в рассрочку сроком на 5 лет на основании графика платежей в соответствии с пунктом 2.2. договора в рублях, путем перечисления на расчетный счет Продавца.

Предлагаемая выкупная стоимость имущества была рассчитана на основании экспертного исследования № 1177/4-6-24 подготовленного Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы министерства юстиции Российской Федерации 09.08.2024.

В этой связи, между продавцом и покупателем возник спор по выкупной цене арендуемого имущества и предложенной продавцом в пункте 2.1 договора купли-продажи объекта муниципальной собственности.

Письмом от 06.09.2024 продавец протокол разногласий отклонил. Возникшие между сторонами разногласия сторонами не урегулированы.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

В этой связи, ООО «Управляющая компания «Жилищное управление» правомерно обратилось с настоящим иском в суд.

Доводы Комитета о том, что настоящий иск заявлен к ненадлежащему ответчику, судом рассмотрены и отклоняются, поскольку из существа заявленных исковых требований следует, что разногласия при заключении договора возникли непосредственно между участниками сделки по передаче в собственность муниципального имущества, то есть между ООО «Управляющая компания «Жилищное управление» и Комитетом, а не с ООО КПК «Мост», который предоставлял услуги оценки спорного помещения по заданию Комитета.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества,

произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В связи с имеющимися разногласиями по цене спорного объекта недвижимости, определением от 21.03.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Десоф- Консалтинг» ФИО1.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- Определить по состоянию на 18.03.2024 рыночную стоимость следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания ЖЭК-6, общей площадью 706,50 кв.м., расположенного по адресу: <...> строение 25, с кадастровым номером 38:26:040105:659;

- земельного участка площадью 811 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

В материалы дела поступило экспертное заключение, согласно выводам которого, рыночная стоимость объектов недвижимости, по состоянию на 18.03.2024, составляет: 11 721 088 руб., в том числе:

- нежилого здания ЖЭК-6, общей площадью 706,50 кв.м., расположенного по адресу: <...> строение 25, с кадастровым номером 38:26:040105:659 – 9 840 521 руб.,

- земельного участка площадью 811 кв.м, расположенного по адресу: <...> – 1 880 567 руб.

Исследовав заключение эксперта от 26.05.2025, выполненное экспертом ФИО1, суд пришел к выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

Таким образом, экспертным заключением ФИО1 установлена стоимость спорного нежилого помещения и земельного участка, по состоянию на 18.03.2024.

Истец по результатам ознакомления с экспертным заключением заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 08.07.2024, изложив спорные пункты в следующей редакции:

«Пункт 2.1. «Цена продажи имущества составляет 9 840 521 рублей 00 копеек (без НДС) на основании заключения экспертного исследования ООО «Десоф-Консалтинг».

Пункт 2.2. «Цена продажи Земельного участка составляет 1 880 567,00 рублей,00 копеек (без НДС) на основании заключения экспертного исследования ООО «Десоф- Консалтинг».

Пункт 2.7. «Оплата за Земельный участок по настоящему договору в рассрочку сроком на 5 лет на основании графика платежей в соответствии с пунктом 2.2. договора в рублях, путем перечисления на расчетный счет Продавца:

УФК по Иркутской области (КУМИ администрации Ангарского городского округа), ИНН <***>, КПП 380101001, ОКТМО 25703000, ЕКС 40102810145370000026, Казначейский счет 03100643000000013400, Отделение Иркутск //УФК по Иркутской области г. Иркутск, БИК 012520101, код 70211406024041000430, в поле «назначение платежа» указать «оплата по договору купли-продажи от 08.07.2024г. за муниципальное имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, городской округ Ангарский, <...> строение 25.

Сроки платежей за Земельный участок по настоящему договору с учетом предоставленной рассрочки определяются по согласованию сторон на основании графика платежей (Приложения к настоящему Договору):

На сумму, указанную в п.2.2. настоящего Договора, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования распоряжения Комитета по Управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа о продаже арендуемого имущества, в соответствии с Приложением к настоящему Договору.

Приложение к Договору купли-продажи муниципального имущества. абзац 5: Оплата производится по следующему графику: 3. Нежилое здание:

№ п/п

Дата платежа

Сумма основного платежа(руб) без НДС

Сумма начисленных% в размере одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ на сумму, по уплате которой

Итого (руб) без НДС

Примечание

предоставлена

рассрочка(руб) без НДС

1

29.08.2025

492 026,05

26 241,39

518 267,44

2

29.11.2025

492 026,05

24 929,32

516 955,37

3

28.02.2026

492 026,05

23 617,25

515 643,30

4

29.05.2026

492 026,05

22 305,18

514 331,23

5

29.08.2026

492 026,05

20 993,11

513 019,16

6

28.11.2026

492 026,05

19 681,04

511 707,09

7

27.02.2027

492 026,05

18 368,97

510 395,02

8

29.05.2027

492 026,05

17 056,90

509 082,95

9

28.08.2027

492 026,05

15 744,83

507 770,88

10

27.11.2027

492 026,05

14 432,76

506 458,81

11

26.02.2028

492 026,05

13 120,69

505 146,74

12

28.05.2028

492 026,05

11 808,63

503 834,68

13

27.08.2028

492 026,05

10 496,56

502 522,61

14

29.11.2028

492 026,05

9 184,49

501 210,54

15

28.02.2029

492 026,05

7 872,42

499 898,47

16

29.05.2029

492 026,05

6 560,35

498 586,40

17

29.08.2029

492 026,05

5 248,28

497 274,33

18

29.11.2029

492 026,05

3 936,21

495 962,26

19

28.02.2030

492 026,05

2 624,14

494 650,19

20

29.05.2030

492 026,05

1 312,07

493 338,12

ИТОГО

9 840 521,00

275 534,59

10 116 055,59

4. Земельный участок:

№ п/п

Дата платежа

Сумма основного платежа(руб) без

НДС

Сумма начисленных% в размере одной трети ставки

рефинансирования ЦБ РФ на

сумму, по уплате которой

предоставлена рассрочка(руб)

без НДС

Итого (руб) без НДС

Примечание

1

29.08.2025

94 028,35

5 014,85

99 043,20

2

29.11.2025

94 028,35

4 764,10

98 792,45

3

28.02.2026

94 028,35

4 513,36

98 541,71

4

29.05.2026

94 028,35

4 262,62

98 290,97

5

29.08.2026

94 028,35

4 011,88

98 040,23

6

28.11.2026

94 028,35

3 761,13

97 789,48

7

27.02.2027

94 028,35

3 510,39

97 538,74

8

29.05.2027

94 028,35

3 259,65

97 288,00

9

28.08.2027

94 028,35

3 008,91

97 037,26

10

27.11.2027

94 028,35

2 758,16

96 786,51

11

26.02.2028

94 028,35

2 507,42

96 535,77

12

28.05.2028

94 028,35

2 256,68

96 285,03

13

27.08.2028

94 028,35

2 005,94

96 034,29

14

29.11.2028

94 028,35

1 755,20

95 783,55

15

28.02.2029

94 028,35

1 504,45

95 532,80

16

29.05.2029

94 028,35

1 253,71

95 282,06

17

29.08.2029

94 028,35

1 002,97

95 031,32

18

29.11.2029

94 028,35

752,23

94 780,58

19

28.02.2030

94 028,35

501,48

94 529,83

20

29.05.2030

94 028,35

250,74

94 279,09

ИТОГО:

1 880 567,00

52 655,88

2 933 222,88

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного нежилого помещения и земельного участка при приобретении его истцом составляет 11 721 088 руб.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами)

известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом уплачена государственная пошлина за рассмотрение искового заявления в размере 50 000 руб. (платежное поручение № 988 от 27.09.2024), а также оплачены расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 руб. (платежное поручение № 07.03.2025 № 162).

С учетом того, что экспертиза судом признана надлежащим доказательством, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 50 000 руб. - расходов по оплате судебной экспертизы, 50 000 руб. - расходов по оплате государственной пошлины,

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между КОМИТЕТОМ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЖИЛИЩНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли- продажи нежилого здания ЖЭК-6 с кадастровым номером 38:26:040105:659, общей площадью 706,5 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская

область, <...> строение 25 (далее - Имущество), а также земельного участка из земель населенных пунктов площадью 811 кв.м., с кадастровым номером 38:26:040105:525, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> для эксплуатации здания ЖЭК-6 (далее – земельный участок).

- Пункт 2.1. изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества составляет 9 840 521 рублей 00 копеек (без НДС) на основании заключения судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг» от 26.05.2025 года.

- Пункт 2.2. изложить в следующей редакции: «Цена продажи Земельного участка составляет 1 880 567 рублей 00 копеек (без НДС) на основании заключения судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг» от 26.05.2025 года.

- Пункт 2.7. изложить в следующей редакции: «Оплата за Земельный участок по настоящему договору в рассрочку сроком на 5 лет на основании графика платежей в соответствии с пунктом 2.2. договора в рублях, путем перечисления на расчетный счет Продавца: УФК по Иркутской области (КУМИ администрации Ангарского городского округа), ИНН <***>, КПП 380101001, ОКТМО 25703000, ЕКС 40102810145370000026, Казначейский счет 03100643000000013400, Отделение Иркутск //УФК по Иркутской области г. Иркутск, БИК 012520101, код 70211406024041000430, в поле «назначение платежа» указать «оплата по договору купли-продажи от 08.07.2024г. за муниципальное имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, городской округ Ангарский, <...> строение 25.

Сроки платежей за Земельный участок по настоящему договору с учетом предоставленной рассрочки определяются по согласованию сторон на основании графика платежей (Приложения к настоящему Договору).

На сумму, указанную в п.2.2, настоящего Договора, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования распоряжения Комитета по Управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа о продаже арендуемого имущества, в соответствии с Приложением к настоящему Договору.»

- Абзац пятый Приложения к Договору купли-продажи муниципального имущества изложить в следующей редакции: «Оплата производится по следующему графику:

1. Нежилое здание:

№ п/п

Дата платежа

Сумма основного платежа(руб) без НДС

Сумма начисленных% в размере одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ на сумму, по уплате которой предоставлена

рассрочка(руб) без НДС

Итого (руб) без НДС

Примечание

1

29.08.2025

492 026,05

26 241,39

518 267,44

2

29.11.2025

492 026,05

24 929,32

516 955,37

3

28.02.2026

492 026,05

23 617,25

515 643,30

4

29.05.2026

492 026,05

22 305,18

514 331,23

5

29.08.2026

492 026,05

20 993,11

513 019,16

6

28.11.2026

492 026,05

19 681,04

511 707,09

7

27.02.2027

492 026,05

18 368,97

510 395,02

8

29.05.2027

492 026,05

17 056,90

509 082,95

9

28.08.2027

492 026,05

15 744,83

507 770,88

10

27.11.2027

492 026,05

14 432,76

506 458,81

11

26.02.2028

492 026,05

13 120,69

505 146,74

12

28.05.2028

492 026,05

11 808,63

503 834,68

13

27.08.2028

492 026,05

10 496,56

502 522,61

14

29.11.2028

492 026,05

9 184,49

501 210,54

15

28.02.2029

492 026,05

7 872,42

499 898,47

16

29.05.2029

492 026,05

6 560,35

498 586,40

17

29.08.2029

492 026,05

5 248,28

497 274,33

18

29.11.2029

492 026,05

3 936,21

495 962,26

19

28.02.2030

492 026,05

2 624,14

494 650,19

20

29.05.2030

492 026,05

1 312,07

493 338,12

ИТОГ О

9 840 521,00

275 534,59

10 116 055,59

2. Земельный участок:

№ п/п

Дата платежа

Сумма основного платежа(руб) без

НДС

Сумма начисленных% в размере одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ на

сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка(руб)

без НДС

Итого (руб) без НДС

Примечание

1

29.08.2025

94 028,35

5 014,85

99 043,20

2

29.11.2025

94 028,35

4 764,10

98 792,45

3

28.02.2026

94 028,35

4 513,36

98 541,71

4

29.05.2026

94 028,35

4 262,62

98 290,97

5

29.08.2026

94 028,35

4 011,88

98 040,23

6

28.11.2026

94 028,35

3 761,13

97 789,48

7

27.02.2027

94 028,35

3 510,39

97 538,74

8

29.05.2027

94 028,35

3 259,65

97 288,00

9

28.08.2027

94 028,35

3 008,91

97 037,26

10

27.11.2027

94 028,35

2 758,16

96 786,51

11

26.02.2028

94 028,35

2 507,42

96 535,77

12

28.05.2028

94 028,35

2 256,68

96 285,03

13

27.08.2028

94 028,35

2 005,94

96 034,29

14

29.11.2028

94 028,35

1 755,20

95 783,55

15

28.02.2029

94 028,35

1 504,45

95 532,80

16

29.05.2029

94 028,35

1 253,71

95 282,06

17

29.08.2029

94 028,35

1 002,97

95 031,32

18

29.11.2029

94 028,35

752,23

94 780,58

19

28.02.2030

94 028,35

501,48

94 529,83

20

29.05.2030

94 028,35

250,74

94 279,09

ИТОГ О:

1 880 567,00

52 655,88

1 933 222,88

Взыскать с КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ

ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЖИЛИЩНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 50 000 руб. - судебных расходов по оплате судебной экспертизы, 50 000 руб. - судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд

через Арбитражный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия.

Апелляционная жалоба может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» через систему «Мой арбитр» » https://irkutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда https://4aas.arbitr.ru.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Судья Ю.А. Кольцова