Решение № 2-3923/2025 от 16 октября 2025 г. по делу № 2-3923/2025

Дело №

УИД: 05RS0№-67


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2025 г. <адрес>

Советский районный суд <адрес> Республики Дагестан в составе: председательствующего судьи Магомедова И.М., при секретаре судебного заседания ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и ФИО2 о признании недействительными публичных торгов и договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просит признать недействительными публичные торги от ДД.ММ.ГГГГ по продаже имущества: земельный участок площадью 644,5 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> «а» <адрес> жилой дом площадью 354,3 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: <адрес>, «а»; а также признать недействительным договор купли-продажи указанного имущества, заключенный с ФИО2

В обоснование заявленных требований истец указала, что данные объекты недвижимости ранее были заложены в обеспечение договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО2 и ФИО5-Р., действовавшим по доверенности от имени дочерей — ФИО1 и ФИО6

По мнению истца, при реализации указанного имущества в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем были допущены существенные нарушения порядка проведения публичных торгов, выразившиеся в следующем:

- Извещение о проведении торгов не было опубликовано в установленном законом порядке; сведения о публикации в газете «Дагестанская правда» от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № истцом не найдены, что, по её мнению, свидетельствует об отсутствии надлежащего извещения;

- Публикация в официальных источниках не обеспечила доступ неопределённого круга лиц к информации о торгах, вследствие чего участие потенциальных покупателей было затруднено, что повлияло на формирование цены реализации;

- Стоимость реализованного имущества не соответствовала рыночной, поскольку торги проведены по цене 59 500 000 руб., тогда как рыночная стоимость аналогичных объектов составляет, по мнению истца, не менее 120 000 000 руб.; судебный пристав-исполнитель не назначил специалиста-оценщика, чем нарушил требования статьи 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве»;

- При заключении договора залога ФИО5-Р. действовал без получения нотариального согласия супруга ФИО6, что нарушает статью 35 Семейного кодекса РФ;

- В результате совершённых действий истец и её сестра — ФИО6 — были лишены единственного жилья.

Ссылаясь на статьи 167, 448, 449 Гражданского кодекса РФ, статьи 54, 57, 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, истец просила признать торги и договор купли-продажи недействительными, а имущество — возвратить в собственность первоначальных владельцев.

Таким образом, истец ссылается на существенные нарушения правил проведения торгов, выразившиеся в ненадлежащем опубликовании извещения, что, по ее мнению, ограничило круг участников и не позволило сформировать конкурентную цену; на несоответствие стоимости реализуемого имущества рыночной и на отсутствие его оценки судебным приставом-исполнителем. Также истец указывает, что оспариваемое имущество является для нее и ее сестры единственным жильем.

Просит суд признать недействительными публичные торги от ДД.ММ.ГГГГ по продаже имущества: земельный участок площадью 644,5 кв.м., кадастровый № расположенный по адресу: <адрес> «а» <адрес> жилой дом площадью 354,3 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: <адрес>, «а».

Признать недействительным договор купли продажи имущества: земельный участок площадью 644,5 кв.м., кадастровый № расположенный по адресу: <адрес> «а» <адрес> жилой дом площадью 354,3 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: <адрес>, «а», заключенный с ФИО2.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО7 возражая против удовлетворения иска ФИО1 представили письменные возражения в которых указал, что извещения о торгах были опубликованы в установленном законом порядке в официальной газете «Дагестанская правда» (№ от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ). Тот факт, что истец «лично не нашла» эти публикации, не является доказательством их отсутствия и не свидетельствует о нарушении. Отсутствие существенных нарушений: Ответчик настаивает, что все процедурные требования закона при организации и проведении торгов были соблюдены. Несостоятельность довода о «единственном жилье», так как Истец и ее сестра (ФИО6) фактически не проживают в спорном доме. ФИО1 зарегистрирована в Москве, а ФИО6 длительное время живет с семьей в Нидерландах. Истец имеет в собственности и другое жилье (полученное в дар от отца), что опровергает утверждение о лишении единственного жилья. Начальная цена определена судом: Начальная продажная цена в 70 млн рублей была установлена решением суда при обращении взыскания на заложенное имущество. Судебный пристав-исполнитель не вправе был ее менять и действовал в строгом соответствии с этим решением. Истец не использовала механизм изменения цены: Закон предоставляет заинтересованной стороне право обратиться в суд с заявлением об изменении начальной цены, если она не соответствует рыночной. Истец этого не сделала. Имущество было передано ответчику не в результате успешных торгов, а после того, как несколько аукционов подряд были признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок, и взыскатель дал согласие принять имущество в счет погашения долга. В возражении подробно излагается длительная судебная история, в ходе которой истец и ее родственники неоднократно и безуспешно пытались оспорить сам договор займа, договоры залога и решение об обращении взыскания. Все эти попытки были отклонены судами различных инстанций, вплоть до кассационных. Указывается, что отец истца, ФИО5-Р. (основной должник), объявлен в федеральный розыск по уголовному делу о мошенничестве. Доводы истца несостоятельны, не подтверждены доказательствами и направлены на дальнейшее затягивание и противодействие исполнению вступивших в законную силу судебных решений. Проведение торгов и последующая передача имущества были законными.

Представитель ответчика ТУ Росимущества в РД по доверенности ФИО8 в судебном заседании не признала иск, просил в его удовлетворении отказать.

Судебный пристав-исполнитель ФИО11 в судебном заседании также не признал иск, просил в его удовлетворении отказать.

Истец ФИО1 и представитель истца ФИО9, надлежаще извещенные о дне и времени судебного заседания в суд не явились.

Представитель ответчика по доверенности адвокат ФИО7 иск не признал, просил в его удовлетворении отказать

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 56, 67, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании доказательств, имеющихся в деле.

Судом установлено, что правовые основания для обращения взыскания на спорное имущество и его последующей реализации возникли из длительной и сложной судебной истории, имеющей для настоящего дела преюдициальное значение.

Как следует из материалов дела и подтверждено вступившими в законную силу судебными актами, между ФИО2 (займодавцем) и ФИО5-Р. (заемщиком) был заключен договор займа от ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение исполнения обязательств по данному договору были заключены договоры залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которых выступили доли в праве собственности на спорные объекты недвижимости, принадлежавшие ФИО6 и ФИО1 (истцу). Указанные договоры залога были подписаны со стороны залогодателей их законным представителем – ФИО5-Р. на основании надлежаще оформленных доверенностей.

В связи с неисполнением ФИО5-Р. обязательств по возврату суммы займа, ФИО2 было инициировано судебное разбирательство, по итогам которого Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РД от ДД.ММ.ГГГГ было обращено взыскание на заложенное имущество. В указанном решении суда был определен способ реализации – продажа с публичных торгов, и установлена начальная продажная цена в размере 70 000 000 рублей.

Исполнение судебного акта осуществлялось в рамках исполнительного производства. После неоднократного признания торгов несостоявшимися из-за отсутствия заявок, судебным приставом-исполнителем в установленном законом порядке было вынесено постановление о передаче нереализованного имущества взыскателю – ФИО2, с последующей регистрацией за ним права собственности.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что извещения о проведении торгов публиковались в газете «Дагестанская правда». В ходе исполнения данного решения судебным приставом-исполнителем были организованы публичные торги, о чём своевременно опубликованы извещения в официальных источниках — в газете «Дагестанская правда», являющейся официальным информационным органом органа исполнительной власти Республики Дагестан, что в полной мере соответствует требованиям пункта 3 статьи 57 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, в деле имеются доказательства публикации извещений в номерах № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ указанной газеты.

Первичные торги были признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок, цена снижена в порядке ст. 57 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По итогам повторных торгов от ДД.ММ.ГГГГ, также признанных несостоявшимися, взыскателю — ФИО2 — было предложено оставить нереализованное имущество за собой, что подтверждается постановлением судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ и актом передачи имущества взыскателю.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса РФ, торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными лишь в случае существенных нарушений, повлиявших на результат торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного кодекса (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 г. N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

Требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения своих прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Между тем указанные в приведенных выше нормах материального права обстоятельства, которые могли бы являться основанием для признания торгов и заключенной на них сделки недействительными, судом не установлено в ходе рассмотрения настоящего спора.

Утверждение истца об отсутствии публикаций является голословным и не подтверждено какими-либо доказательствами. Сам по себе факт, что истец лично не обнаружил публикацию, не свидетельствует о ее отсутствии и не может быть принят судом в качестве основания для признания торгов недействительными. Суд не усматривает существенных нарушений в процедуре извещения, которые, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, могли бы повлиять на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов.

Довод истца относительно несоответствии цены имущества рыночной стоимости и отсутствии оценки основан на неверном толковании закона. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенного имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом.

В данном случае начальная цена в размере 70 000 000 рублей была установлена решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу. Таким образом, судебный пристав-исполнитель при организации торгов правомерно исходил из цены, указанной в исполнительном документе, и не был уполномочен проводить самостоятельную оценку или изменять ее.

Истец, будучи участником тех судебных процессов, в установленном статьей 203 ГПК РФ порядке с заявлением об изменении начальной продажной цены после признания предыдущих торгов несостоявшимися не обращался. В силу изложенного, довод о несоответствии цены является необоснованным.

Доводы истца о лишении её единственного жилья не нашел своего объективного подтверждения в материалах дела. Как следует из представленных доказательств, ФИО1 (истец) зарегистрирована по адресу: <адрес>. Истец не представил неопровержимых доказательств, подтверждающих, что спорное имущество в <адрес> является для нее единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Доводы о недействительности договора залога ввиду отсутствия согласия супруга ФИО6 не может быть принят судом так как, супруг ФИО6 вправе лично обратиться с соответствующим иском если его права нарушены соответствующим договором залога.

Кроме того, заявления о нарушении прав супруга истца также не подтверждены надлежащими доказательствами и относятся к вопросам оспоримости сделок, что не влечет безусловной недействительности совершенных правовых актов.

Суд принимает во внимание, что истец и связанные с ней лица неоднократно пытались оспорить как договор займа, так и договоры залога в Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД, однако все их требования были оставлены без удовлетворения вступившими в законную силу апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от ДД.ММ.ГГГГ.

Довод истца, что на спорное имущество был наложен арест, который препятствовал регистрации перехода права собственности к ФИО2, является несостоятельным, так как, Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ вынесенным следователем СЧ СУ УМВД России по <адрес>, ареста отменен.

Согласно материалам дела, имущество было передано взыскателю (ФИО2) ДД.ММ.ГГГГ на основании акта приема-передачи, а государственная регистрация права последовала после этой даты. Таким образом, на момент совершения всех юридически значимых действий по переходу права собственности арест на имущество уже был снят.

Все действия по передаче имущества и последующей государственной регистрации права были совершены после устранения препятствий в виде арестов, то есть в полном соответствии с законом.

Таким образом, ссылка истца на существование ареста как на препятствие для перехода права является некорректной и вводит суд в заблуждение. На момент перехода права к ФИО2 арест был отменен на законных основаниях, что подтверждается соответствующим постановлением следователя. Следовательно, данный довод истца не может служить основанием для признания торгов или договора купли-продажи недействительными.

Таким образом, доказательств существенных нарушений порядка проведения торгов, способных повлиять на их результат, судом не установлено. Проведение торгов и передача имущества взыскателю соответствуют требованиям Гражданского кодекса РФ, Федерального закона «Об исполнительном производстве» и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На основании изложенного суд считает требования ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и ФИО2 о (об):

- признании недействительными публичных торгов от ДД.ММ.ГГГГ по продаже имущества: земельный участок площадью 644,5 кв.м., кадастровый № расположенный по адресу: <адрес> «а» <адрес> жилой дом площадью 354,3 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: <адрес>, «а»;

- признании недействительным договора купли продажи имущества: земельный участок площадью 644,5 кв.м., кадастровый № расположенный по адресу: <адрес> «а» <адрес> жилой дом площадью 354,3 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: <адрес>, «а», заключенного с ФИО2, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: судья И.М. ФИО2