Решение № 2-238/2024 2-238/2024(2-2961/2023;)~М-2759/2023 2-2961/2023 М-2759/2023 от 21 января 2024 г. по делу № 2-238/2024

Дело *****(2-2961/2023)

УИД: 26RS0*****-87


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

22 января 2024 года <адрес>

Ессентукский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Жуковой В.В. с участием:

истца ФИО2,

ответчика ФИО3,

третьего лица ФИО5,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 ФИО7 к ФИО13 ФИО8 о взыскании денежных средств, оплаченных по предварительному договору купли-продажи квартиры, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд к ФИО3 о взыскании денежных средств, оплаченных по предварительному договору купли-продажи квартиры, в размере 100 000 рублей, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.

Определением судьи от <дата> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен сособственник спорной квартиры ФИО5

В обоснование заявленных исковых требований истец ФИО2 указала, что <дата> она заключила с ФИО3 предварительный договор купли-продажи квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 72 кв.м., расположенной на 2-м этаже, кадастровый *****, по адресу: <адрес>.

Собственниками данной квартиры являются ФИО3 и ФИО5 на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому на основании договора дарения от <дата>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости <дата> сделаны записи регистрации *****.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата> подписывал только ФИО3, он объяснил это тем, что второй совладелец (его браг) ФИО5 в настоящее время не находится на территории <адрес>, но позже приедет на заключение основного договора купли- продажи квартиры.

Истец намерена была приобрести квартиру по адресу: <адрес>.

Согласно предварительному договору купли-продажи от <дата> стоимость указанной квартиры составляет 5 600 000 рублей (п. 2.2. договора).

Согласно п. 2.2.1. Договора, в счет обеспечения заключения основного договора на момент подписания предварительного договора купли-продажи истец оплатила ФИО3 100 000 рублей.

Согласно п. 4.1.2. предварительного договора, продавец обязуется предупредить покупателя обо всех недостатках указанного Объекта, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым Объектом.

Согласно и. 5.2. Договора, стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее <дата>

Как выяснилось позже, высота потолков в указанной квартире, составляет 2.42 м., хотя в объявлении на сайте «Авито», высота потолков указана 2.90 м., т.е. ответчик в объявлении предоставил заведомо недостоверные сведения, и при заключении предварительного договора купли-продажи не сообщил истцу необходимую и правильную информацию.

В квартире произведена перепланировка путем объединения жилой комнаты и нежилого помещения (лоджии) в результате демонтажа двух радиаторов отопления путем выноса из жилой комнаты на лоджию (балкон), и как выяснилось, у собственников данной квартиры нет разрешительной документации на произведенный демонтаж радиаторов.

Также отсутствует стояк с горячей водой, проходящий через ванную комнату, для обогрева полотенце - сушителя, ванная комната вообще не обогревается, восстановить и подключить отопление в ванной комнате невозможно, по причине отсутствия стояка по всем пяти этажам. Данную информацию истец выяснила позже от соседей, проживающих в указанном доме, а так же выяснили от соседей, что постоянно возникают проблемы с горячей водой в жилых помещениях (доме).

Все вышеизложенное является существенным недостатками для полноценного проживания в жилом помещении и указанные сведения в полном объеме со стороны продавцов, в частности ответчиком истцу предоставлены не были.

Истец с супругом разговаривали с ФИО3 по поводу расторжения договора и возврате денежных средств, так как в данном жилом помещении много вышеуказанных недостатков, которые ответчик не сможет устранить в разумные сроки, на что ФИО3 пояснил, что в данный момент у него в наличии нет денежных средств, в сумме 100 000 рублей и попросил подождать.

<дата> истец обратилась с уведомлением к ответчику о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> и возврате денежных средств в сумме 100 000 рублей в течение 10 (десяти) дней с момента получения настоящего уведомления, что подтверждается почтовым чеком с описью о направлении ответчику уведомления. Согласно отчету об отслеживании отправления ФИО3 получил <дата> вышеуказанное уведомление. Однако, никакого положительного результата эго не принесло.

<дата> истец повторно направила уведомление ответчику, где указала просьбу предоставить разрешительную документацию на выполненную в квартире перепланировку и переустройство с выносом отопительного контура (батарей) в нежилое помещение, на лоджию до <дата>, включительно, а так же просила дать пояснения, каким образом может быть восстановлено отсутствующее отопление в ванной комнате. Однако, ответчик не получил указанное уведомление, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления (с 07.1 1.2023 г. неудачная попытка вручения).

<дата> истец явилась в агентство недвижимости «Авалон», так как была договоренность, что в этот день стороны должны встретиться в данном агентстве недвижимости для оформления основного договора купли-продажи, как следовало по условиям предварительного договора купли-продажи от <дата> (согласно и. 5.2. Договора, стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее 10.1 1.2023г.). Однако, ответчик ФИО3 не явился в указанную дату, второго собственника ФИО5 так же не было <дата>.

Кроме того, ответчик совместно с ФИО5 являются собственниками по ? доли каждый указанной квартиры, однако, предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата> так и не был заключен с ФИО5, что в соответствии с Законом признается незаключенным и/или недействительным.

Таким образом, на сегодняшний день, ответчик уклоняется от каких-либо действий, направленных на урегулирования данного вопроса, возврат денежных средств истцу не произвел и не отвечает на ее обращения, полагает, что ответчик намерено уклоняется.

В связи с тем, что в досудебном порядке разрешить данный спор не представляется возможным, истец вынуждена обращаться в суд с настоящим иском.

Просит суд:

Взыскать с ФИО3, <дата> года рождения, в пользу ФИО2, <дата> года рождения, денежные средства, оплаченные по предварительному договору купли-продажи квартиры от <дата>, в размере 100 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.

Истец ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Просила их удовлетворить в полном объеме. Она пояснила, что оплаченная ею сумма в размере 100 000 рублей является авансом, а не задатком, вопреки доводам ответчика. От заключения договора купли-продажи квартиры она не уклонялась. <дата> она явилась в агентство недвижимости «Авалон», так как была договоренность, что в этот день стороны должны встретиться в данном агентстве недвижимости для оформления основного договора купли-продажи, по условиям предварительного договора купли-продажи от <дата> До этой даты со стороны ответчика предложений по заключению договора купли-продажи квартиры не поступало.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения заявленных ФИО2 исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласно которым указал, что <дата> в результате достигнутого между ним и ФИО2 соглашения относительно предмета сделки и его существенных условий, был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.

Перед заключением вышеуказанного договора и передаче ему денежных средств в размере 100 000 руб. в качестве задатка, истцу были представлены все запрашиваемые документы, а также сообщены все технических характеристики, площади помещения, отопления, водоснабжения, водоотведения, иные сведения на недвижимое имущество, в том числе, то обстоятельство, что воля об отчуждении данного имущества исходит от обоих собственников квартиры.

Доводы истца относительно выявленных позже недостатков таких как, высота потолков, произведенной перепланировки, переносе двух радиаторов отопления на лоджию, отсутствие стояка с горячей воды для обогрева полотенце сушителя, не соответствуют действительности, поскольку в осмотре квартиры участвовала сама истец и все приведённые выше недостатки видела лично.

Таким образом, данное обстоятельство подтверждается проставленной истцом подписью в предварительном договоре купле-продаже квартиры от <дата>.

В соответствии с п.п 3.2 предварительного договора купли-продажи, покупатель осмотрел Объект и претензий по его качеству не имеет. Продавцы обязуются передать Объект в том состоянии, каком он имеется на день подписания Договора.

Сумма в размере 100 000 руб., была передана ему в соответствии с п.п.п. 2.2.1, данного договора, в качестве задатка, в счет обеспечения заключения основного договора купли-продажи за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

При таких обстоятельствах считает, что доводы истца не обоснованы, и просит суд отказать в удовлетворении заявленных ФИО2 исковых требований в полном объеме.

Кроме того пояснил, что доверенности от имени ФИО5 он не получал на совершение сделок от его имени, но имелась устная договоренность о продаже квартиры. Он пояснил, что явился в агентство недвижимости для заключения договора купли-продажи квартиры, однако указать дату его посещения не смог. Не сообщал он также истцу ФИО2 о дне заключения сделки, поскольку считал, что она не желает приобретать квартиру.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании полагал заявленные ФИО2 исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным ответчиком ФИО3 Он пояснил, что у него действительно была устная договоренность с братом на заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. Каких –либо доверенностей от своего имени он ФИО3 не давал на совершение от его имени сделок.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, проанализировав доводы, изложенные сторонами в обоснование требований и возражений на них, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд приходит к следующему.

В силу ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

На основании ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствие со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Из ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, во взаимосвязи со ст.ст. 17, 18, 19 и 120 Конституции Российской Федерации, ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, следует, что участники судопроизводства имеют право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Реализация права на судебную защиту предполагает правильное и своевременное рассмотрение дела, на что указывается и в ст. 2 ГПК РФ, закрепляющей задачи и цели гражданского судопроизводства.

В силу ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу части 1 статьи 57 ГПК РФ, стороны сами определяют, какими средствами указанные ими обстоятельства будут доказываться.

Пунктом 1 ст. 1102 ГК РФ, предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Согласно ст. 329 ГК РФ, задаток является способом обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу ст. 1103 Гражданского кодекса РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке и к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

В судебном заседании установлено, что <дата> ФИО2 заключила с ФИО3 предварительный договор купли-продажи квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 72 кв.м., расположенной на 2-м этаже, кадастровый *****, по адресу: <адрес>.

Собственниками данной квартиры являются ФИО3 и ФИО5 на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому на основании договора дарения от <дата>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости <дата> сделаны записи регистрации *****. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН и сторонами не оспаривается.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата> подписывал только ФИО3, он объяснил это тем, что второй совладелец (его браг) ФИО5 в настоящее время не находится на территории <адрес>, но позже приедет на заключение основного договора купли- продажи квартиры. Данное обстоятельство стороной ответчика в ходе рассмотрения дела не оспаривалось. Кроме того, ответчик и третье лицо подтвердили в судебном заседании, что ФИО5 не давал доверенности на распоряжение принадлежащим ему имуществом (в том числе и ? долей спорной квартиры) своему брату – ответчику ФИО3

Согласно предварительному договору купли-продажи от <дата> стоимость указанной квартиры составляет 5 600 000 рублей (п. 2.2. договора).

Согласно п. 2.2.1. Договора, в счет обеспечения заключения основного договора на момент подписания предварительного договора купли-продажи истец оплатила ФИО3 100 000 рублей. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

На основании п. 4.1.2. предварительного договора, продавец обязуется предупредить покупателя обо всех недостатках указанного Объекта, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым Объектом.

Как следует из п. 5.2. Договора, стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее <дата>

Как следует из пояснений истца, позже выяснилось, что высота потолков в указанной квартире, составляет 2.42 м., хотя в объявлении на сайте «Авито» высота потолков указана 2.90 м., т.е. ответчик в объявлении предоставил заведомо недостоверные сведения, и при заключении предварительного договора купли-продажи не сообщил истцу необходимую и правильную информацию. Вместе с тем, она осматривала квартиру, но не производила каких –либо замеров.

Кроме того, в квартире произведена перепланировка путем объединения жилой комнаты и нежилого помещения (лоджии) в результате демонтажа двух радиаторов отопления путем выноса из жилой комнаты на лоджию (балкон), и как выяснилось, у собственников данной квартиры нет разрешительной документации на произведенный демонтаж радиаторов. Данное обстоятельство также ответчиком не оспаривалось. Письменных доказательств обратного суду не представлено, как и не представлено документов, подтверждающих законность данной перепланировки.

<дата> истец ФИО2 обратилась с уведомлением к ответчику о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> и возврате денежных средств в сумме 100 000 рублей в течение 10 (десяти) дней с момента получения настоящего уведомления, что подтверждается почтовым чеком с описью о направлении ответчику уведомления. Согласно отчету об отслеживании отправления ФИО3 получил <дата> вышеуказанное уведомление, однако, денежные средства не были возвращены истцу.

<дата> истец ФИО2 повторно направила уведомление ответчику, где указала просьбу предоставить разрешительную документацию на выполненную в квартире перепланировку и переустройство с выносом отопительного контура (батарей) в нежилое помещение, на лоджию до <дата>, включительно, а так же просила дать пояснения, каким образом может быть восстановлено отсутствующее отопление в ванной комнате. Однако, ответчик не получил указанное уведомление, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления (с <дата> неудачная попытка вручения). По мнению суда, данное обстоятельство является существенным нарушением п. 4.1.2. предварительного договора.

<дата> истец ФИО2 явилась в агентство недвижимости «Авалон», как следовало по условиям предварительного договора купли-продажи от <дата> (согласно и. 5.2. Договора, стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее 10.11.2023г.). Однако, ответчик ФИО3 не явился в указанную дату, второго собственника ФИО5 так же не было <дата>.

На момент рассмотрения дела ответчик ФИО3 возврат денежных средств истцу не произвел.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских нрав (злоупотребление правом).

Поскольку договор купли - продажи между сторонами заключен не был, суд соглашается с доводами стороны истца, что переданная по предварительному договору купли-продажи квартиры сумма в размере 100 000 рублей, является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли - продажи. Денежные средства в сумме 100 000 рублей были переданы при отсутствии договора купли-продажи квартиры, поэтому указанные суммы не могут рассматриваться как задаток, а следует считать авансом.

Факт наличия договоренности между сторонами об ответственности за неисполнение обязательств, не меняет правовой природы этой суммы, которая не является задатком в силу закона.

То обстоятельство, что основной договор купли-продажи сторонами в установленный предварительным договором купли-продажи срок до <дата> не заключен, также влечет прекращение обязательств, предусмотренных указанным договором, в том числе связанных с передачей ФИО2 в пользу ФИО3 денежной суммы в размере 100 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

К авансовым отношениям по предварительному договору по аналогии закона следует применять положения ст. 487 ГК РФ (предварительная оплата товара).

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора купли-продажи прекратились, оснований для удержания ответчиками денежных средств в размере 100 000 рублей не имеется.

На основании ст.ст. 309, 310, 487 ГК РФ аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена.

При таких обстоятельствах, в соответствии с требованиями вышеуказанных норм, а также ч. 3 ст. 380 ГК РФ, согласно которой в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, суд приходит к выводу, что переданная ФИО2 ответчику ФИО3 при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> сумма в размере 100 000 рублей является авансом, в связи с чем, к этой сумме не могут быть применены последствия, предусмотренные статьей 381 ГК РФ, и что она подлежит возвращению истцу в однократном размере. Исковые требования ФИО2 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истцом ФИО2 заявлены требования о взыскании с ФИО3 в ее пользу судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей.

На основании ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом того обстоятельства, что суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат удовлетворению и взысканию с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО2

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 ФИО9 к ФИО13 ФИО10 о взыскании денежных средств, оплаченных по предварительному договору купли-продажи квартиры, судебных расходов, - удовлетворить.

Взыскать с ФИО13 ФИО11, <дата> года рождения, в пользу ФИО6 ФИО12, <дата> года рождения, денежные средства, оплаченные по предварительному договору купли-продажи квартиры от <дата>, в размере 100 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Ессентукский городской суд.

Председательствующий судья В.В. Жукова

Мотивированное решение суда изготовлено <дата>.