Решение № 2-114/2026 2-114/2026(2-194/2025;2-3567/2024;)~М-2077/2024 2-194/2025 2-3567/2024 М-2077/2024 от 19 февраля 2026 г. по делу № 2-114/2026

Дело № 2-114/2026

УИД 23RS0040-01-2024-002678-71


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 11 февраля 2026 года

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе

председательствующего Довженко А.А.,

при секретаре Мельник В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования г. Краснодар о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар, в котором просит суд сохранить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии и признать за ним право собственности на квартиру в реконструированном состоянии.

В обоснование заявленных требований указано, что истцу принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Предыдущим собственником ФИО4 без разрешающих документов в период с 21.12.2015 по 20.12.2018 была произведена реконструкция указанной квартиры в виде достройки части помещения к лит Е - пристройки литер Е7. Выполненные работы по перепланировке и переустройству не повлияли на общую несущую способность многоквартирного дома, отвечают нормативным требованиям СП 54.13330.2022, не влияют на несущие конструкции здания и безопасны для жизни и здоровья граждан. Поскольку истец во внесудебном порядке лишен возможности зарегистрировать за собой право собственности на реконструированный объект, он обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, судприходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд в соответствии с их компетенцией.

В соответствии с абзацем 3 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (пункт 13 Обзора судебной практики по спорам об оплате неучтенного потребления воды, тепловой и электрической энергии, поставленной по присоединенной сети, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 декабря 2021 года.

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Материалами дела установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира, общей площадью 28,6 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Указанная квартира расположена на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0207052:2. Согласно выписке из ЕГРН данный земельный участок имеет площадь 2858,76 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для офиса. Также указанный земельный участок обременен правами аренды и имеет иные ограничения, предусмотренные статьей 56 ЗК РФ.

Предыдущим собственником вышеуказанной квартиры являлась ФИО4 (в период с 21.12.2015 по 06.07.2020).

Как указывает истец, предыдущим собственником ФИО4, без разрешающих документов, в период с 21.12.2015 по 20.12.2018, была произведена реконструкция квартиры в виде достройки части помещения к лит Е - пристройки литер Е7, в результате которой общая площадь квартиры увеличилась с 28,6 кв.м. до 36,6 кв.м., жилая площадь при этом не изменилась. Данная пристройка возведена в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0207052:2 и не выходит за его границы, что подтверждается ситуационным планом технического паспорта от 20.12.2018г. При этом местоположение, внешние границы и конфигурация основного помещения литер «Е» остались неизменными.

Согласно договору купли-продажи квартиры от 07.07.2020 приобретенное жилое помещение имело площадь 28,6 кв.м. (согласно данных ЕГРН), однако фактически площадь приобретенной истцом квартиры составляла 36,6 кв.м.

Как указывает истец осенью 2022 года ему стало известно о том, что литеры А, Б, В, Г, Е, Ж с пристройками многоквартирного дома по <адрес> были признаны аварийными и подлежащими сносу, о чем позднее было вынесено постановление администрации муниципального образования г. Краснодар N? 6010 от 20.12.2022. Истец был приглашен в администрацию муниципального образования г. Краснодар, где ему сообщили, что квартиры в принадлежащем ему жилом доме признаны аварийными, в связи с чем, взамен изымаемой квартиры ему, как собственнику помещений, будет выплачена компенсация из расчета за каждый квадратный метр.

Площадь квартиры в настоящее время составляет 36,6 кв.м. (согласно данных технического паспорта) и 39,3 кв.м. (согласно данных технического плана), из них правоустанавливающие документы оформлены только на 28,6 кв.м., в связи с чем, истец обратился в уполномоченные органы для легализации пристройки площадью 10,7 кв.м., с целью чего истцом были подготовлены следующие документы:

- технический план помещения от 07.04.2023;

- техническое заключение по определению технического состояния строительныхконструкций и соответствия требованиям СНИП;

- экспертное заключение;

- заключение о независимой оценке пожарного риска.

Собрав вышеуказанный пакет документов, истец в августе 2023 года обратился в администрацию муниципального образования г. Краснодар за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако получил отказ от 20.09.2023 в связи с отсутствием разрешения на строительство.

02.11.2023 истцом от департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар получен ответ на обращение по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию пристройки литер «е7» к квартире об отказе в выдаче разрешения в связи с отсутствием следующих документов:

- правоустанавливающих документов на земельный участок;

- градостроительного плана земельного участка, представленного для получения разрешения на строительство;

- акта приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);

- акта, подтверждающего соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;

- документов, подтверждающих соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям, а также документов, подтверждающих передачу гарантирующим поставщикам электрической энергии в эксплуатацию приборов учета электрической энергии многоквартирных домов и помещений в многоквартирных домах;

- схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;

- заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации

- технического плана объекта капитального строительства.

В соответствии с нормами статьи 55 ГПК РФ, одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов.

Определением суда была назначена судебнаястроительная экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Краснодарская ЛСЭ» МЮ РФ.

Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной ФБУ КЛСЭ МЮ РФ, в результате сопоставления исследуемых помещений пристройки Е7 к квартире N?40 многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, определено, что исследуемое строение соответствует строительным, антисейсмическим и противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к аналогичным строениям: конструкции строения не имеют отклонений, свидетельствующих о потере несущей способности и устойчивости; помещения обеспечены системой электроснабжения, естественной вентиляции; обеспечен доступ личного состава пожарных подразделений к зданию для проведения мероприятий по тушению пожара и спасению людей в случае пожарной ситуации; по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) обеспечивают безопасность нахождения людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации - безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы.

Экспертным осмотром конструкций пристройки Е7 к квартире N? 40 многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что их техническое состояние относится к исправному - конструкции и строение в целом, характеризующееся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, следовательно, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Исследуемые объекты, на момент проведения исследования по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) обеспечивают безопасность нахождения людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации - безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в данной ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создают.

Руководствуясь ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Заключение является допустимым и достоверным доказательством, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Суд принимает во внимание заключение эксперта ФБУ КЛСЭ МЮ РФ, как надлежащее доказательство, оснований для назначения повторной судебной экспертизы у суда не имеется. Оснований не доверять данному заключению, суду не представлено. При проведении экспертизы эксперту были разъяснены права и обязанности, он был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем он расписался. Данная экспертиза обоснованная, логичная и последовательная.

В силу статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Реконструкция помещения произведена в целях повышения уровня его благоустройства и удобства эксплуатации, соответствует строительным нормам и правилам и не затронула несущие стены, не повлияла на несущую способность жилого дома в целом, не угрожает жизни и здоровью граждан, что подтверждается необходимыми заключениями.

Истец полагает, что реконструированный объект не обладает признаками самовольной постройки, поскольку пристройка возведена в границах земельного участка истца в соответствии с видом разрешенного использования, в соответствии с градостроительными нормами и правилами и не нарушает права и законные интересы иных лиц.

Перепланировка помещения представляет собой изменение конфигурации объекта недвижимости, которое требует внесения в технических паспорт. Суть перепланировки заключается в переносе и разборке перегородок, устройстве дверных проемов, санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, и иных работ, в результате изменения характеристики помещения без образования нового или объектов недвижимости - пункт 2 статьи 25 ЖК РФ.

Согласно ч.1 ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п.3 ч.2 ст.26 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комнаты.

Согласно ч. 1,ч. 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Жилищное и градостроительное законодательство предусматривают различный порядок и требования к проведению работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, расположенных в многоквартирном доме, и по реконструкции многоквартирного дома.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 ЖК РФ).

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Изменение таких параметров многоквартирного дома, как высота, количество этажей, площадь и объем, является реконструкцией такого дома.

Согласно части 4 статьи 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Исходя из положений статьи 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Понятие "реконструкция" установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ и пункт 10 статьи 1ГрК РФ).

Часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем.

При этом действующее законодательство понятие «реконструкция» помещения в многоквартирном доме не содержит.

Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.

В соответствии с положениями статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства на основании проекта переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N? 169-Ф3 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство.

Истцом не представлено разрешение на вышеуказанную реконструкцию, в связи с этим, данная реконструкция квартиры является самовольной.

Следовательно, установленный законодательством порядок осуществления реконструкции объекта недвижимости истцом не соблюден.

Основное правовое последствие осуществления самовольного строительства и возведения самовольной постройки состоит в том, что лицо, ее осуществившее, не приобретает права собственности на нее, и не вправе распоряжаться ею (продавать, дарить, сдавать в аренду, иным образом распорядиться самовольной постройкой, а также совершать другие сделки), а сам объект не подлежит государственной регистрации в качестве объекта права собственности на недвижимое имущество.

Сделки, совершенные с самовольной постройкой, недействительны как не соответствующие закону или иным правовым актам на основании статей 166, 168 ГК РФ, в соответствии с которыми сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов, ничтожны, если закон не устанавливает, что такие сделки оспоримы, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Материалами дела также установлено, что согласие собственников многоквартирного дома на переустройство истцом не представлено.

Таким образом, действия истца суд считает нарушающими права других лиц, а требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 195 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд на основании ст. 67 ГПК РФ оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования г. Краснодар о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Мотивированное решение суда составлено 20.02.2026 г.

Судья А.А. Довженко