Апелляционное определение № 33-13732/2024 33-639/2025 от 21 декабря 2025 г.

УИД 63RS0044-01-2023-006442-64

Судья Вельмина И.Н. гражданское дело № 33-639/2025

№ 2-312/2024


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 декабря 2025 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Бредихина А.В.

судей Хаировой А.Х., Крайковой А.В.

при секретаре судебного заседания Васильеве И.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-312/2024 по иску ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. к Куйбышевской железной дороге – филиал ОАО «Российские железные дороги» о понуждении к заключению договора субаренды земельного участка, по встречному иску ОАО «Российские железные дороги» к ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения

по апелляционной жалобе ОАО «Российские железные дороги» на решение Железнодорожного районного суда г. Самара от 23 июля 2024 года,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Бредихина А.В., пояснения участвующих в деле лиц

УСТАНОВИЛА:

ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. обратились в суд с иском к Куйбышевской железной дороге – филиал ОАО «Российские железные дороги» о понуждении к заключению договора субаренды земельного участка.

В обоснование заявленных требование указали, что являются собственниками нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 176,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. С даты государственной регистрации права собственности на здание, ООО «Самара Транспортная Безопасность» провело ряд организационно-правовых мероприятий, а именно: в ЕГРН внесены сведения о местоположении здания и координаты характерных точек объекта недвижимости; произведена адресная привязка здания, с последующим внесением сведений в Федеральную информационную адресную систему и Единый государственный реестр юридических лиц; осуществлена электрификация здания; от ООО «Самарские коммунальные системы» получено временное разрешение на использование ресурсов водоснабжения с условием получения недостающих документов (подтверждающих права на земельный участок) до 31.01.2023.

Принадлежащее им нежилое здание расположено в полосе отчуждения железной дороги (<адрес>), на земельном участке с кадастровым номером №, входящем в состав единого землепользования с кадастровым номером №, который ОАО «РЖД», в свою очередь, арендует у Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области для обеспечения эксплуатации объектов железнодорожного транспорта на основании распоряжения от 09.11.2009.

Желая оформить право на получение земельного участка под расположенным на нем зданием и прилегающей территорией в субаренду ООО «Самара Транспортная Безопасность» обратилось к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду 15.09.2022 исх. №, зарегистрированным 22.09.2022 за №, по результатам которого было разъяснено, что на основании п. 4 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО «РДЖ», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.04.2006 № 264, арендатор обязан заключать договор субаренды с лицами, имеющими в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более, чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка. Указано на необходимость предоставить графическую схему земельного участка с указанием координат поворотных точек.

По результатам повторного обращения ООО «Самара Транспортная Безопасность» 10.01.2023 отказано в предоставлении земельного участка в субаренду, в связи с тем, что территория необходима для использования ее для нужд жителей и гостей города.

По результатам обращения в Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области о разъяснении сложившейся ситуации, получен ответ исх. № № от 17.02.2023, согласно которому нежилое здание с кадастровым номером № не входит в зону планируемого размещения транспортно-пересадочного узла «Пятилетка».

Согласно схеме расположения земельного участка, подготовленной кадастровым инженером, испрашиваемый в субаренду земельный участок имеет площадью 1 800 кв.м.

Комиссией филиала в составе 8 должностных лиц - работников КБШ ж.д. – филиала ОАО «РЖД» подписан акт полосы отвода Куйбышевской железной дороги – филиала ОАО «РЖД» в границах Самарского региона дороги для передачи его в субаренду юридическому (физическому) лицу.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, указав, что в связи с отсутствием решения ответчика о передаче земельного участка в субаренду, ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. просили суд обязать Куйбышевская железная дорога - филиал ОАО «РЖД» заключить с ними договор в представленной редакции субаренды земельного участка общей площадью 1 800 кв.м, являющегося частью земельного участка общей площадью 894 950 +/- 123 кв.м с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты транспорта Железнодорожного, расположенного по адресу: <адрес>, со следующими координатами

Номер точки

Координата Х

Координата Y

1
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

Куйбышевская железная договора – филиал ОАО «РЖД» обратилась со встречным исковым заявлением к ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р., указав, что по результатам проведенной 25.10.2023 комиссионной проверки фактического использования земельного участка полосы отвода, расположенного по адресу: <адрес>, четное направление главного хода выявлен незаконный пристрой из металлической конструкции ориентировочной площадью 20 кв.м к зданию с кадастровым номером № площадью 176,3 кв.м, расположенному по адресу: <адрес>, здание №, принадлежащему на праве долевой собственности ООО «Самара Транспортная безопасность» и М.Н.Р.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, указав, что ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. используют часть земельного участка с кадастровым номером № без наличия на то законных оснований, уточнив встречные иск Куйбышевская железная договора – филиал ОАО «РЖД» просило суд обязать ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. освободить часть земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка под объекты железнодорожного транспорта, незаконно занимаемого самовольной постройкой; обязать ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. демонтировать незаконный пристрой к нежилому зданию с кадастровым номером № площадью 176,3 кв.м, расположенному по адресу: <адрес>, здание №; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решением Железнодорожного районного суда г. Самара от 23 июля 2024 года постановлено:

«Обязать Куйбышевскую железную дорогу – Филиал ОАО «РЖД» заключить с ООО «Транспортная безопасность» и М.Н.Р. договор (в редакции представленной истцами) субаренды земельного участка, общей площадью 1 800 кв.м., являющейся частью земельного участка общей площадью 894 950 +\- 123 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты транспорта железнодорожного, расположенного по адресу: <адрес>, со координатами согласно топографическому плану границ земельного участка, изготовленному ООО Геоид-С» от января 2023 года:

Номер точки

Координата Х

Координата Y

Дирек. угол

Длина линии

1
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
Встречные исковые требования ОАО «РЖД» к М.Н.Р., ООО «Самара Транспортная безопасность» об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения оставить без удовлетворения».

В апелляционной жалобе ОАО «Российские железные дороги» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований М.Н.Р., ООО «Самара Транспортная Безопасность», при этом удовлетворении встречных исковых требований ОАО «Российские железные дороги» в полном объеме.

В заседании суда апелляционной инстанции Т.В.А., действующая в качестве представителя ОАО «Российские железные дороги» настаивая на удовлетворении апелляционной жалобы, ходатайствовала о назначении по делу повторной судебной экспертизы, а также об отложении слушания по делу для предоставления возможности внесения денежных средств достаточных для проведения экспертизы на депозит Самарского областного суда.

Ходатайство Т.В.А. об отложении слушания по делу оставлено судебной коллегией без удовлетворения, по мотивам, изложенным в протоколе судебного заседания.

В заседании суда апелляционной инстанции А.Н.А., действующая в качестве представителя М.Н.Р. и ООО «Самара Транспортная Безопасность», возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания была доступна к ознакомлению на официальном сайте Самарского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в срок, достаточный для подготовки к делу и своевременной явки в суд.

На основании статьи 327 и статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд апелляционной инстанции в силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения в порядке, предусмотренном статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р., являются долевыми собственниками нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 176,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, здание №, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Указанное нежилое здание распложено на территории земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование участка: под объекты железнодорожного транспорта. Собственником земельного участка является Российская Федерация, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 17.12.2019 №.

Куйбышевская железная дорога – филиал ОАО «РЖД» является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области от 25.01.2010 №, номер государственной регистрации №

Согласно карте градостроительного зонирования, объект по адресу: <адрес>, здание №, с кадастровым номером №, расположен в территориальной зоне Ц-4т - Общественно-деловая зона для размещения объектов общественно- транспортного назначения.

15.09.2022 ООО «Самара Транспортная Безопасность» обратилось к ОАО «РЖД» с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Дата регистрации заявления 22.09.2022.

ОАО «РЖД» письмом от 10.10.2022 № исх.-2814/КБШ НРИ уведомил ООО «Самара Транспортная Безопасность» о рассмотрении вопроса предоставления земельного участка в аренду на основании п. 4 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО «РДЖ», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.04.2006 № 264, согласно которому арендатор обязан заключать договор субаренды с лицами, имеющими в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания. Строения, сооружения по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более, чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка. При этом ООО «Самара Транспортная Безопасность» было проинформировано о необходимости предоставления графической схемы земельного участка с указанием координат поворотных точек.

12.12.2022 ООО «Самара Транспортная Безопасность» повторно обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему нежилое здание в субаренду.

10.01.2023 ООО «Самара Транспортная Безопасность» был получен отказ в предоставлении земельного участка в субаренду, в связи с тем, что территория необходима для использования ее для нужд жителей и гостей города.

19.01.2023 ООО «Самара Транспортная Безопасность» обратилось в Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области с заявлением о разъяснении сложившейся ситуации, на что 17.02.2023 был получен ответ исх. № МТ/1175, согласно которому нежилое здание с кадастровым номером № не входит в зону планируемого размещения транспортно-пересадочного узла «Пятилетка».

20.02.2023 ООО «Самара Транспортная Безопасность» обратилось к Куйбышевской железной дороге – филиал ОАО «Российские железные дороги» с заявлением о предоставлении в субаренду земельного участка под принадлежащим ему зданием с приложением ответа Министерства транспорта и автомобильных дорог Самарской области.

24.04.2023 ООО «Самара Транспортная Безопасность» вновь обратилось к Куйбышевской железной дороге – филиал ОАО «Российские железные дороги» с заявлением о рассмотрении вопроса о заключении договора субаренды земельного участка.

15.05.2023 Куйбышевская железная дорога – филиал ОАО «Российские железные дороги» письмом № исх-1314-КБШНРИ в очередной раз уведомило о возможности рассмотрения заявления о заключении договора субаренды при условии предоставления акта выбора земельного участка, согласованного структурными подразделениями железной дороги, графической схемы испрашиваемого земельного участка с указанием площади и координат поворотных точек.

В целях заключения договора субаренды по заявлению ООО «Самара Транспортная Безопасность» кадастровым инженером ООО «Геоид-С» подготовлена схема расположения земельного участка с указанием площади и координат поворотных точек. Земельный участок общей площадью 1 800 кв.м, являющийся частью земельного участка общей площадью 894 950 +/- 123 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты транспорта Железнодорожного, расположенного по адресу: <адрес>, имеет следующие координаты:

Номер точки

Координата Х

Координата Y

1
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
Комиссией филиала в составе 8 должностных лиц - работников Куйбышевская железная дорога – филиала ОАО «РЖД» подписан акт полосы отвода Куйбышевской железной дороги – филиала ОАО «РЖД» в границах Самарского региона дороги для передачи его в субаренду юридическому (физическому) лицу. Акт пописан вместе с графической частью, без каких-либо замечаний и возражений.

01.07.2023 по договору купли-продажи 2/10 доли в праве собственности на вышеуказанное нежилое здание переданы в собственность М.Н.Р., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В связи с необходимостью эксплуатации нежилого здания, обустройства прилегающей территории, осуществления мероприятий по охране и содержанию нежилого здания и прилегающей территории, отсутствием решения о предоставлении земельного участка в субаренду либо мотивированного отказа об отказе в предоставлении участка, ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. 18.10.2023 в адрес Куйбышевской железной дороги – филиала ОАО «РЖД» был направлен проект договора субаренды, содержащий все существенные условия договора.

До настоящего момента ответа на проект договора субаренды, а также подписанных экземпляров договора истцами не получено.

Согласно данным ЕГРН, а также технического паспорта, здание по адресу: <адрес>, здание №, с кадастровым номером №, 1950 года постройки.

В ходе проверки от 23.10.2023 выявлено, что к вышеуказанному зданию пристроена металлическая конструкция ориентировочной площадью 20 кв.м, о чём составлен акт комиссионной проверки фактического использования земельного участка от 23.10.2023.

О проведении данной проверки собственники здания - ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. не уведомлялись, к участию в проверке не приглашались.

Согласно пояснениям представителя ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. никаких действий по строительству пристроя к зданию они не производили.

С целью обоснования площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. здания, представлено градостроительное обоснование, подготовленное ООО «Архитектурно-проектная мастерская», согласно которому размещение административного комплекса для обслуживания участников дорожного движения по пути следования, включающего объекты, необходимые для эксплуатации (нежилое здание; открытые стоянки автомобильного транспорта; необходимые проезды) на испрашиваемом земельном участке не противоречат основным видам использования земельного участка, установленными Правилами землепользования и застройки городского округа Самара и соответствуют требованиям СП 42.13330.2016 «Градостроительства. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Испрашиваемый участок, площадью 1 800 кв.м необходим для соблюдения требований СП 118.13330.2022, СП 42.13330.2016 и требований Правил застройки и землепользования в городе Самара. Испрашиваемый земельный участок, площадью 1 800 кв.м, на котором расположено здание, а также прилегающая к нему территория, необходим для использования и безопасной эксплуатации существующего административного комплекса для обслуживания участников дорожного движения, пассажиров и граждан по пути следования, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, включающего объекты, необходимые для эксплуатации (нежилое здание; открытые стоянки автомобильного транспорта; необходимые проезды).

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции кадастровый инженер А.М.В. поддержал выводы, изложенные в указанном градостроительном обосновании.

ОАО «РЖД» представлена в материалы дела письменная консультация (рецензия) № от 15.01.2024, выполненная АНО «Самарский союз судебных экспертов», согласно которой градостроительное обоснование, подготовленное ООО «Архитектурно-проектная мастерская» составлено с нарушениями принципов объективности, всесторонности и полноты экспертного исследования, исследования и расчеты проведены на основании данных и характеристик, представленных заказчиком, т.е. заинтересованным лицом, а не на результатах всестороннего, полного и объективного исследования.

ОАО «РЖД» в материалы дела представлен Акт экспертного исследования, подготовленный ООО «АО «Приоритет» № от 05.02.2024, согласно которому площадь земельного участка, достаточная для эксплуатации нежилого здания, обустройства прилегающей территории, осуществления мероприятий по охране и содержанию указанного нежилого здания площадью 176,3 кв.м, при условии соблюдения требования Правил застройки и землепользования, составит 293,83 кв.м.

В связи с наличием в материалах дела противоречивых результатов исследований, определением суда первой инстанции от 21.03.2024 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено специалистам ООО «Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз».

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Определить площадь образуемого земельного участка под зданием, расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, достаточную для эксплуатации и содержания нежилого здания, обустройства прилегающей к зданию территории, осуществления мероприятий по обеспечению противопожарной безопасности здания, при условии соблюдения всех градостроительных и противопожарных нормативов, а также требований Земельного кодекса РФ к образованию земельных участков, с учётом границ смежных землепользователей. Планируемый вид разрешённого использования образуемого земельного участка - объекты дорожного сервиса (код ВРИ 4.9.1.).

2. Определить возможность разделения испрашиваемого истцами участка, площадью 1 800 кв.м на два самостоятельных земельных участка без ущерба (ухудшения условий) режима нормальной эксплуатации обоих земельных участков, при условии соблюдения всех норм градостроительного, земельного, противопожарного законодательства.

Согласно заключению эксперта №, подготовленного экспертами ООО «Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз и исследований», площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации и содержания нежилого здания, обустройства прилегающей к зданию территории, осуществления мероприятий по обеспечению мероприятий по обеспечению противопожарной безопасности здания с учетом стоянки автомобилей, погрузо-разгрузочной площадки, площадки для размещения ТБО при условии соблюдения всех градостроительных и противопожарных нормативов, а также требований Земельного кодекса РФ к образованию земельных участков, с учётом границ смежных землепользователей составляет 2 026 кв.м; разделить земельный участок площадью 2 026 кв.м, образованного с учётом порядка пользования нежилым зданием как единым объектом, на два самостоятельных земельных участка без ущерба (ухудшения условий) режима нормальной эксплуатации обоих земельных участков, при условии соблюдения всех норм градостроительного, земельного, противопожарного законодательства невозможно.

Допрошенные в судебном заседании суда первой инстанции эксперты Т.С.В., осуществлявший экспертное исследование по первому вопросу судебной экспертизы, эксперт Л.Н.А., осуществлявший экспертное исследование по второму вопросу судебной экспертизы, поддержали изложенную в заключении позицию.

ОАО «РЖД» в материалы дела представлена письменная консультация специалиста (рецензия) № на заключение эксперта № от 24.06.2024, подготовленная С.А.А.

С учетом высказанных замечаний и вопросов представителей сторон, допрошенный эксперт Т.С.В. пояснил, что на стр. 4 «Заключения эксперта №», допущена техническая ошибка: указана не действующая редакция ГОСТ 31937-2011. С 01.05.2024 действует ГОСТ 31937-2024, при этом эксперт обратил внимание, что обследование объекта производилось 11.04.2024, т.е. ГОСТ 31937-20211 на момент проведения осмотра действовал, а ГОСТ 31937-2024 еще не действовал. Кроме того, применяемые экспертом положения и требования ГОСТ 31937-2011 полностью идентичны требованиям ГОСТ-31937-2024, в связи с чем, данная техническая ошибка не оказала влияние на выводы, к которым пришел эксперт в своем заключении. Также эксперт пояснил, что в связи с многофункциональностью здания и наличием различных вариантов видов разрешенного использования земельного участка, руководствовался именно указанными в заключении градостроительными, техническими и санитарными нормами и правилами.

Разрешая заявленные ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. исковые требования, и встречный иск ОАО «РЖД», оценив представленные доказательства, и, установив, что объект недвижимости, принадлежащий ООО Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. возведен на спорном земельном участке до введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, до формирования земельного участка и передачи его в ведение ОАО «РЖД» по договору аренды, что акт, на который ОАО «РЖД» ссылается во встречном исковом заявлении, не содержит ни обмеров, ни указаний на то, какой именно объект был осмотрен, не указан адрес расположения объекта, и, учитывая, что истцы по первоначальному иску оспаривают факт возведения пристроя к принадлежащему им зданию, суд первой инстанции, руководствуясь подлежащими применению к спорным правоотношениям нормами материального права, а также принимая во внимание распоряжение ОАО «РЖД» от 14.04.2005 №р «Об утверждении Порядка организации работы по передаче в субаренду или установлению сервитута в отношении земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО «РЖД» на праве аренды», и приказ ОАО «РЖД» от 07.11.2008 № «О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО «РЖД», и, в связи с этим, сославшись на то, что передача собственнику объекта недвижимости земельного участка лишь в границах существующего на нем здания нарушает права собственника такого объекта недвижимости, поскольку не позволяет осуществлять эксплуатацию здания, лишает возможности организовать подходы, подъезды к зданию, а также обеспечить эксплуатацию здания с учетом предъявляемых технических, противоэпидемиологических, противопожарных и иных норм, а также сославшись на то, что истцы по первоначальному иску обладают исключительным правом на заключение договора субаренды земельного участка, расположенного под принадлежащим им нежилым зданием и необходимым для его использования, а ответчик по первоначальному иску обязан заключить договор субаренды части переданного ему в аренду земельного участка, удовлетворил первоначальный иск, возложив на Куйбышевскую железную дорогу – филиал ОАО «РЖД» обязанность заключить с ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. договор субаренды земельного участка, общей площадью 1 800 кв.м, являющейся частью земельного с кадастровым номером №, в соответствии с координатами согласно топографическому плану границ земельного участка, изготовленному ООО Геоид-С». При этом сославшись на то, что достаточных сведений о том, что осмотренное нежилое здание имеет иные, отличные от указанных в технической документации, параметры не представлено, суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного иска ОАО «РЖД».

Отклоняя доводы ОАО «РЖД» о возможности предоставления в субаренду земельного участка только площадью 241,4 кв.м, аналогично ранее заключенному договору 01.08.2010 № № с предыдущим собственником нежилого здания - ООО «Сельхозпродукты», суд первой инстанции исходил из того, что на момент обращения ООО «Самара Транспортная Безопасность» с заявлением о заключении договора субаренды, указанный договор был расторгнут, права предыдущего собственника нежилого здания по указанному договору ООО «Самара Транспортная Безопасность» не передавались.

Отклоняя доводы ОАО «РЖД» о том, что прилегающая к нежилому зданию территория подлежит формированию в виде отдельного земельного участка с последующим предоставлением права субаренды на торгах, суд первой инстанции исходил из положений пункта 4 раздела 1 приказа ОАО «РЖД» от 07.11.2008 № «О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО «РЖД», а также содержания правовой позиции Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Самарской области о том, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Представленная ОАО «РЖД» письменная консультация специалиста (рецензия) № на заключение эксперта № от 24.06.2024, подготовленная подготовлена С.А.А., не принята судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства, со ссылкой на то, что она изготовлена по заявлению заинтересованного лица, выполнена лицом, не являющимся специалистом в области проводимого исследования (специалист не имеет высшего строительно-технического образования и опыта работы в сфере строительства), что диплом о профессиональной переподготовке по программе «Судебная землеустроительная экспертиза» выдан в 2023 году, что также свидетельствует об отсутствии опыта работа в землеустроительной сфере и отсутствии опыта проведения данного вида экспертиз, и, что специалист не имеет специальных познаний в области пожарной безопасности.

Отклоняя доводы ОАО «РЖД» о том, что испрашиваемая территория предполагается к использованию для нужд города, согласно Распоряжению Правительства Самарской области от 04.05.2023 №-р, которым утверждена комплексная схема организации транспортного обслуживания населения Самарско-Тольяттинской агломерации общественным транспортом, суд первой инстанции сослался на то, что согласно представленному графическому материалу не доказано прохождение каких-либо дорог общего пользования через испрашиваемый земельный участок, в материалы дела не представлено сведений о том, что данный земельный участок подлежит изъятию для государственных либо муниципальных нужд под проектировку и последующее размещение каких-либо объектов транспорта либо транспортной инфраструктуры, земельный участок не указан ни на одной из страниц представленного документа, не имеется отсылки ни на кадастровый номер участка, ни на его адресные ориентиры, в документе отсутствует схема размещения объектов, утвержденный план границ земельных участков, необходимых для размещения планируемых объектов, техническая документация, разработанная в соответствии с действующими нормами и регламентами. Более того, испрашиваемый земельный участок входит в границы земельного участка с кадастровым номером №, входящем в состав единого землепользования с кадастровым номером №, который является собственностью РФ, при этом Правительство Самарской области не наделено полномочиями по распоряжению Федеральной собственностью, документов, свидетельствующих о передаче части земельного участка из единого землепользования в собственность Самарской области, либо о передаче прав субъекту РФ на распоряжение указанным земельным участком в виде его застройки или размещения каких-либо иных объектов транспортной инфраструктуры, в материалы дела не представлено, в открытых информационных источниках отсутствуют. Кроме того, в случае изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, договор субаренды прекращает сове действие в части земельного участка, подлежащего изъятию.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска ОАО «РЖД», а также о необходимости удовлетворения первоначального иска о возложении на Куйбышевскую железную дорогу – филиал ОАО «РЖД» обязанности заключить с ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером №, при этом не соглашается с определенной судом площадью передаваемой в субаренду части указанного земельного участка, а также редакцией резолютивной части решения, в которой отсутствует указание на существенные условия договора субаренды, исходя из следующего.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (статья 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены принципы гражданского законодательства, одним из которых, в частности, является обеспечение восстановления нарушенных прав.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней, так и иными способами, предусмотренными законом.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Согласно действующему гражданскому процессуальному законодательству, правильное разрешение спора является первостепенной обязанностью суда, для выполнения которой ему предоставлены возможности для установления имеющих значение обстоятельств и сбора доказательств.

Статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из изложенных норм процессуального закона следует, что выводы суда об установленных им фактах должны быть основаны на доказательствах, исследованных в судебном заседании. При этом бремя доказывания юридически значимых обстоятельств между сторонами спора подлежит распределению судом на основании норм материального права, регулирующих спорные отношения, а также требований и возражений сторон.

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требования относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного кодекса.

Уклонение суда от получения судебных доказательств свидетельствует о неисполнении обязанности по полному и всестороннему рассмотрению дела, результатом чего является вынесение решения, не отвечающего признакам законности и обоснованности.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с частью 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, в связи с которыми заключается договор.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон; по итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49, при принятии решения об обязании заключить договор суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, поскольку редакция условий договора, определенная судом, регулирует в дальнейшем отношения сторон.

Как следует из материалов дела, принимая решение о возложении на Куйбышевскую железную дорогу – филиал ОАО «РЖД» обязанности заключить с ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером №, суд первой инстанции не указал существенные условия подобного договора субаренды, ограничившись формальной ссылкой «в редакции представленной истцами», при этом не указав на конкретный документ, представленный в материалы дела.

При этом из материалов дела следует, что суд первой инстанции не ставил на обсуждение сторон вопрос об определении существенных условий договора субаренды, кроме площади и местоположения земельного участка.

Изложенное, по мнению судебной коллегии, свидетельствует о том, что судом первой инстанции в полном объёме не был урегулирован преддоговорной спор, что является основанием для внесения соответствующих изменений в резолютивную часть состоявшегося по делу судебного акта.

Несогласие судебной коллегии с выводами суда первой инстанции в части определенной площадью передаваемого в субаренду земельного участка основано на следующих обстоятельствах.

Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный принцип земельного законодательства подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В связи с чем, лицо, обратившееся с заявлением о предоставлении земельного участка, должно подтвердить необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Таким образом, для определения площади и местоположения границ земельного участка, в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером №, для эксплуатации и содержания нежилого здания с кадастровым номером №, необходимо учитывать вид фактического использования здания, соответствует ли он разрешенным видам использования исходя из градостроительного зонирования, а также иные обстоятельства, связанные с безопасной эксплуатацией здания, в том числе, исходя из его фактического местоположения в полосе отвода железной дороги.

Как следует, из материалов дела, удовлетворяя заявленные ООО «Самара Транспортная Безопасность» и М.Н.Р. исковые требования, суд первой инстанции положил в основу решения заключение эксперта ООО «Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз», которым определены площадь и местоположения границ земельного участка, в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером №, для эксплуатации и содержания нежилого здания с кадастровым номером №, исходя из всех разрешенных видов использования формируемого участка, предусмотренных градостроительным зонированием.

Между тем, поскольку судебной коллегией было установлено, что судом первой инстанции, при постановке пред экспертами вопросов, не учтены значимые по делу обстоятельства, а именно, что для определения площади и местоположения границ земельного участка, в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером №, для эксплуатации и содержания нежилого здания с кадастровым номером №, необходимо учитывать вид фактического использования здания, соответствует ли он разрешенным видам использования исходя из градостроительного зонирования, а также иные обстоятельства, связанные с безопасной эксплуатацией здания, в том числе, исходя из его фактического местоположения в полосе отвода железной дороги, что в свою очередь на прямую влияет на правильность сделанных в решении выводов, определением от 16 января 2025 года по делу была назначена повторная судебная землеустроительная экспертиза.

Проведение повторной судебной экспертизы было поручено эксперту ООО «Волга-Инвест» Р.А.А., на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 1) Определить площадь образуемого земельного участка под зданием, расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № исходя из его функционального использования с учетом видов разрешенного использования земельного участка.

Учитывая длительный срок нахождения дела в производстве эксперта с 13 февраля 2025 года по 9 июня 2025 года (4 месяца) в целях обеспечения разумных сроков и своевременности рассмотрения дела, определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 9 июня 2025 года удовлетворено ходатайство М.Н.Р. об истребовании материалов гражданского дела № 33-639/2025 из производства эксперта ООО «Волга-Инвест» Р.А.А.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 26 июня 2025 года по делу назначена повторная судебная землеустроительная экспертиза.

Проведение повторной судебной экспертизы было поручено эксперту ООО «Современные кадастровые технологии» Е.Д.В., на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 1) Определить площадь образуемого земельного участка под зданием, расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № исходя из его функционального использования с учетом видов разрешенного использования земельного участка.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28 августа 2025 года удовлетворено ходатайство ООО «Современные кадастровые технологии» о привлечении к производству судебной экспертизы эксперта в области строительно-технической экспертизы К.Д.В. Разрешено включить данного эксперта в состав комиссии экспертов.

Согласно экспертному заключению № от 28.10.2025, изготовленному экспертом ООО «Современные кадастровые технологии» Е.Д.В. и экспертом К.Д.В., в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером № площадью 45 609,1 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, относящемся к землям населенных пунктов, имеющем вид разрешенного использования «фактически занимаемый земельный участок полосой отчуждения железной дороги».

На данном земельном участке имеется нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 176,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, имеющем наименования «Административное здание», год постройки 1950, количество этажей: 1.

Описание объекта: Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №. Площадь земельного участка: 45 609,1 кв.м. Этажность здания: 1. Подземный этаж отсутствует. Год постройки – 1950 Назначение: административное здание. Класс капитальности II. Класс ответственности: II. Класс функциональной пожарной опасности: Ф3.5. Класс конструктивной пожарной опасности: СЗ. Степень огнестойкости строительных конструкций: V (деревянные конструкции крыши). Конструктивная схема здания решена с несущими продольными и поперечными стенами, деревянными перекрытиями. Общая площадь здания: 176,3 кв.м. Объем: 720 куб.м. Площадь застройки: 240 кв.м. Высота: 5,5 м. Кадастровый номер здания: №. Здание состоит из помещений нежилых помещений.

На момент проведения экспертизы в здании имелось расхождение фактического объекта, с данными плана технического паспорта, в части перепланировки и устройства и переноса перегородок внутри здания. Так как данная перепланировка не зарегистрирована, эксперт не рассматривает её при производстве экспертизе, но руководствуется предоставленными правоустанавливающими и техническими документами.

Описание конструкций здания. Фундаменты ленточные железобетонные. Стены крупнопанельные с облицовочным слоем из кирпича. Перекрытия по деревянным балкам утепленные. Крыша из деревянной стропильной системы с покрытием из профнастила. Полы бетонные с покрытием плиткой и линолеумом. Оконные конструкции из ПВХ профилей с двухкамерным стеклопакетом. Двери межкомнатные деревянные. Двери наружные металлические. Здание прямоугольной формы размерами в плане 6.45 х 35.1 м. Со стороны главного фасада здания имеется крыльцо с выступающей частью 1.22 х 3.48 м.

Земельный участок с кадастровым номером №, согласно Правил землепользования и застройки городского округа Самара расположен в зоне Ц-4т (Общественно-деловая зона для размещения объектов общественно-транспортного назначения.

В соответствии с п. 13.2 Правил Землепользования и застройки городского округа Самара основными видами разрешённого использования для данной зоны являются: хранение автотранспорта; размещение гаражей для собственных нужд; предоставление коммунальных услуг; парки культуры и отдыха; служебные гаражи; объекты дорожного сервиса; заправка транспортных средств; обеспечение дорожного отдыха; автомобильные мойки; ремонт автомобилей; стоянка транспортных средств; железнодорожные пути; обслуживание железнодорожных перевозок; автомобильный транспорт; размещение автомобильных дорог; обслуживание перевозок пассажиров; стоянки транспорта общего пользования; водный транспорт; воздушный транспорт; трубопроводный транспорт; внеуличный транспорт; обеспечение внутреннего правопорядка.

Исследуемое здание одноэтажное с расположенными в нем нежилыми помещениями. Помещение имеют 2 входа со стороны улицы. В соответствии с техническим планом здания наименования основных помещений - кабинеты. При этом технически в данных кабинетам могут располагаться различные сервисы для населения, такие как объекты дорожного сервиса (ВРИ 4.9.1). (Размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1-4.9.1.4); обеспечение дорожного отдыха (ВРИ 4.9.1.2). (Размещение зданий для предоставления гостиничных услуг в качестве дорожного сервиса (мотелей), а также размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса).

В связи с чем, экспертами сделан вывод о том, что допускается использование данного здания по основному виду использования.

В соответствии с ПЗЗ г.о. Самара для данных видов использования земельного участка имеются требования и ограничения по отступам объекта от границ земельного участка, плотность застройки земельного участка, предельная высота объектов капитального строительства.

Максимальные и минимальные размеры земельных участков не регламентируются для данного вида разрешенного использования.

Для обеспечения безопасной эксплуатации объекта требуется выполнение условий по его обслуживанию, ремонту, соблюдения требований безопасности.

Функциональное использование объекта экспертизы определено по материалам дела:

- том 5, лист дела 95 и 97. Договором от 01.12.2023 и Актом приема-передачи между ООО «Самара Транспортная безопасность» и Н.Р.Р. определен объект передачи по адресу: <адрес><адрес>, как пункт общественного питания (кафе);

- том 5, лист дела 102. Договор аренды нежилого помещения № от 01.07.2024 между ООО «Самара Транспортная безопасность» и У.А.У. определен объект передачи по адресу: <адрес><адрес>В/2, как помещение для продажи продуктов питания;

- том 5, лист дела 99. Акт приема-передачи от 01.07.2024 между ООО «Самара Транспортная безопасность» и Н.О.А. определен объект передачи по адресу: <адрес>, как помещение торговли овощами и фруктами;

- том 5, лист дела 100. Договор аренда нежилого помещения от 01.07.2024 между ООО «Самара Транспортная безопасность» и Х.У.С. определен объект передачи по адресу: <адрес>, как помещение торговли одеждой.

На момент проведения экспертизы в исследуемом здании осуществлялась деятельность в соответствии с представленными выше договорами, а именно: торговля продуктами питания, в том числе овощей и фруктов; кафе; торговля одеждой.

Для здания с помещениями кафе, торговли продуктами питания, одеждой необходима эксплуатация прилагающего земельного участка в соответствии с действующими требованиями исходя из условия соблюдения санитарных норм, требований пожарной безопасности, требований условия расположения парковочных мест.

В соответствии с требованиями СП 4.13130.2013:

«8.2.1. К зданиям и сооружениям по всей их длине (за исключением линейных объектов) должен быть обеспечен подъезд (доставка) мобильных средств пожаротушения с одной стороны при ширине здания или сооружения не более 18 м и с двух сторон при ширине более 18 м, а также при устройстве замкнутых и полузамкнутых дворов.»

В связи с чем, экспертами сделан вывод о том, что требуется проезд вдоль всей длины здания.

«8.2.3 Ширина проездов для пожарных автомобилей в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее: 3,5 м - при высоте зданий или сооружений до 13 м включительно;

4,2 м - при высоте зданий или сооружений от 13 м до 46 м включительно; 6м- при высоте зданий или сооружений более 46 м.» Требуемая ширина проезда для пожарной машины - 3.5 м.

«8.1.11. Тупиковые проезды (подъезды) должны заканчиваться площадками для разворота пожарных автомобилей размером не менее чем 15 х 15 м. Максимальная протяженность тупикового проезда не должна превышать 150 м. В случае, когда длина проезда для пожарных автомобилей превышает указанный размер необходимо предусмотреть еще одну или несколько площадок для разворота, расположенных на расстояниях не более 150 м друг от друга.»

На земельном участке требуется выполнение разворотной площадки 15.0x15.0 м.

В соответствии "ГОСТ 33062-2014. Межгосударственный стандарт. Дороги автомобильные общего пользования. Требования к размещению объектов дорожного и придорожного сервиса", ширина въезда и выезда с площадки должна составлять 5.5 м.

Нормативные значения количества парковочных мест регламентируются СП 42.13330.2016 Приложение Ж.

Исходя из критерия обеспеченности здания в 1 машино-место на 50 кв.м, и при площади здания 176.3 кв.м определяем требуемое количество парковочных мест:

176.3/50 = 3.53 = 4 машино-места.

Площади машино-мест регламентируются требованиями п. 11.37 СП 42.13330.2016. Площадь 1 машино-места составляет 25 кв.м. Тогда общая площадь автостоянки составит 25x4 = 100 кв.м. К данному участку требуется также подъезд шириной не менее 3.5 м.

В соответствии с СП 506.1311500.2021 Свод правил "Стоянки автомобилей. Требования пожарной безопасности":

«6.3.2. Наземная стоянка открытого типа должна быть открыта с двух противоположных сторон наибольшей протяженности. Общая площадь открытых отверстий в наружных конструкциях должна составлять не менее 50% площади поверхности наружных ограждений на каждом ярусе (этаже). Для уменьшения воздействий атмосферных осадков над открытыми проемами могут предусматриваться козырьки из негорючих материалов. В качестве заполнения открытых проемов в наружных ограждающих конструкциях допускается применение сетки из негорючих материалов с живым сечением не менее 90%. Допускается обеспечение применение других защитных устройств при условии обеспечения проветривания автостоянки. Устройство боксов, сооружение стен и перегородок (за исключением стен и перегородок лестничных клеток, лифтовых шахт, безопасных зон, помещений технического назначения, помещений для обслуживающего персонала, санузлов) затрудняющих проветривание, не допускается.»

4.1. Противопожарные расстояния от жилых и общественных зданий, сооружений до наземных, наземно-подземных зданий, сооружений стоянок автомобилей должны приниматься в соответствии с п. 4.3 и табл. 1 СП 4.13130 как до зданий складского назначения.

От стоянки автомобилей до здания должно быть не менее 12м.

В соответствии с ФЗ Федерального Закона № 89-ФЗ от 24.06.1998 «Об отходах производства и потребления», статья 13.4. Требования к местам (площадкам) накопления отходов «1. Накопление отходов допускается только в местах (на площадках) накопления отходов, соответствующих требованиям законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения и иного законодательства Российской Федерации.»

В соответствии с СанПиН 2.1.3684-21 Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»:

«4. Расстояние от контейнерных и (или) специальных площадок до многоквартирных жилых домов, индивидуальных жилых домов, детских игровых и спортивных площадок, зданий и игровых, прогулочных и спортивных площадок организаций воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи должно быть не менее 20 метров, но не более 100 метров; до территорий медицинских организаций в городских населённых пунктах - не менее 25 метров, в сельских населённых пунктах - не менее 15 метров.»

В связи с чем, экспертами сделан вывод о том, что контейнерная площадка должна находиться не ближе 20 м, и не дальне 100 м от здания.

Определение параметров земельного участка рядом со зданием по обслуживания и ремонту здания.

Обслуживание и ремонт здания необходимо производить для его безотказной работы на всей протяженности эксплуатации, производя текущие и капитальные ремонты. Работы по обслуживанию стен могут относится как к подземной части (земляные работы при ремонте фундамента), так и к надземной части (установка лесов при ремонте фасада и крыши).

В соответствии с Приказом Минтруда России от 11.12.2020 N 883н "Об утверждении Правил по охране труда при строительстве, реконструкции и ремонте" (Зарегистрировано в Минюсте России 24.12.2020 №), статье VII устанавливаются минимальные расстояния для ремонтных земляных работ.

«VII. Требования охраны труда при проведении земляных работ

126. При размещении рабочих мест в выемках их размеры должны быть достаточными для размещения конструкций, оборудования, оснастки, проходов на рабочие места шириной не менее 0,6 м, а также необходимое пространство в зоне выполнения работ.»

В связи с чем, экспертами сделан вывод о том, что минимальное расстояние от стенки траншеи до края фундамента (стены) должно составлять 0.6 м.

Ремонт фасадов и карнизов предусматривает установку лесов. Ширина стандартных секций лесов составляет 1 метр. С учетом карнизного свеса здания в 0.4 м по периметру, ширина отступа для обслуживания здания должна составлять 0.4 + 1.0 = 1.4 м по периметру здания.

В данной зоне по периметру здания предусматривают отмостку для защиты фундамента от атмосферных осадков. Также отмостка является элементом благоустройства, обеспечивающая чистоту близи стен здания. Ширина отмостки, как правило принимается 1 метр, но не менее величины ширины карнизного свеса+200 мм.

В результате проведенного исследования определены основные критерии, по которым необходимо назначать площадь земельного участка для эксплуатации здания на нем.

Исходя из данных критериев составлен план земельного участка с расположением на нем здания и необходимых зон для обслуживания здания.

При организации данного земельного участка учитывались также требования к образованию земельных участков в соответствии со статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами

Организуемый земельный участок: имеет правильную прямоугольную форму; отсутствует изломанность границ; отсутствуют вклинивания в другие земельные участки; отсутствует чересполосица (для этой цели участок, не описанный в исследовательской частью между зданием и ограждением железной дороги так же относится в пользу вновь образуемого участка, в том числе для возможности чистки и вывоза снега с данной полосы). Выделяемый земельный участок соответствует критериям статьи 11,9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Координаты контура нежилого здания определены методом спутниковых геодезических измерений по характерным точкам. Площадь контура здания составляет 240 кв.м.

По результатам обработки принципиальной схемы, в соответствии с указанными на схеме размерами аналитическим методом определены характерные точки образуемого земельного участка площадью 1 786 кв.м, составлена схема организуемого земельного участка с соответствующими поворотными точками.

В связи с вышеизложенным, при ответе на поставленный судебной коллегией вопрос эксперты пришли к выводу о том, что площадь образуемого земельного участка под зданием, расположенным по адресу: <адрес>В/2, с кадастровым номером № исходя из его функционального использования с учетом видов разрешенного использования земельного участка составляет 1 786 кв.м.

Номер точки

Координаты Х

Координаты Y

13

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
В силу статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что экспертное заключение № от 28.10.2025, изготовленное экспертом ООО «Современные кадастровые технологии» Е.Д.В. и экспертом К.Д.В., в полной мере является допустимым доказательством.

Оснований сомневаться в данном заключении не имеется, поскольку оно составлено компетентными специалистами, обладающими специальными познаниями. Заключение составлено объективно, а его выводы соответствуют совокупности представленных в материалы дела доказательств, в связи с чем, являются достоверными.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью. Использованные экспертами нормативные документы, справочная и методическая литература приведены в заключении.

Эксперты были предупреждены судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованный ответ на поставленный вопрос, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов материалов, указывают на применение методов исследований, основываются на исходных объективных данных, выводы экспертов обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Более того, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Судебной коллегией не установлено наличие оснований ставить под сомнение достоверность выводов данного экспертного заключения. Сторонами по делу не представлено относимых и допустимых доказательств, которые опровергают выводы указанного заключения.

Представленная ОАО «Российские железные дороги» консультация специалиста (рецензия на экспертное заключение), изготовленная АНО «Самарский региональный центр судебных экспертиз» - специалистом С.А.А., не опровергает правильность выводов, изложенных в экспертном заключении № от 28.10.2025, изготовленном экспертом ООО «Современные кадастровые технологии» Е.Д.В. и экспертом К.Д.В.

Ссылка специалиста С.А.А. на то, что в соответствии с действующим законодательством документ, составленный по результатам судебной экспертизы должен иметь наименование – заключение эксперта, является несостоятельной, поскольку не влияет на правильность сделанных в ходе исследования выводов.

Ссылка специалиста С.А.А. на отсутствие квалификации у эксперта К.Д.В. в области пожарной безопасности, также является несостоятельной, поскольку в компетенцию эксперта с базовым строительно-техническим образованием входят следующие задачи:

- определение соответствия объектов требованиям пожарной безопасности, экологическим, санитарным нормам, а также ГОСТам и СНиПам.

- исследование техдокументации на предмет соответствия установленным стандартам и правилам; смены назначения объекта; исследование прочности несущих конструкций, фундамента, и прочих элементов (методами неразрушающего и/или разрушающего контроля).

Данные задачи определены курсом высшего профессионального образования, которое имеется у эксперта К.Д.В. и подтверждено документально, находится в составе заключения экспертов.

Указанный рецензентом свод правил СП 255.1325800.2016 является одним из локальных (отраслевых) документов, на соответствие котором, в том числе, проводит анализ эксперт строитель.

Также судебной коллегией не принимается во внимание ссылка специалиста С.А.А. на то, что из содержания экспертного заключения не возможно установить какой именно эксперт проводил конкретные исследования, какие части исследования относятся к области кадастровых работ, а какие к строительно-технической части, какие выводы основаны на исследованиях каждого из экспертов, за какие именно выводы каждый из экспертов несет персональную ответственность.

Как следует из содержания определения о назначении повторной судебной экспертизы, характер поставленного вопроса определяет интегрированность задач для экспертов разных специальностей в одну формулировку, то есть с учетом особенностей поставленной экспертной задачи, разделение данного вопроса на четко определенные части/разделы – затруднено. Поэтому исследование выполнено в едином контексте, а описательная часть в рамках экспертных задач обоих экспертов - интегрирована в единый раздел исследования, для обеспечения информативности, наглядности, последовательности повествования.

Кроме того, в экспертном заключении указано, какую часть исследования проводил каждый из экспертов (страницы 8, 14).

Таким образом, требования действующего законодательства соблюдены: указано, в какой части исследования участвовал каждый из экспертов; персональная ответственность определена указанными сведениями об участии эксперта в конкретной части исследования. Разделение исследование на части – исключило бы нормальную информативность и восприятие процессуального документа ввиду интегрированности задач для экспертов разных специальностей в одну формулировку, указанную судом в определении о назначении повторной экспертизы.

Претензии специалиста С.А.А. в отношении указанных экспертном заключении формулировок об исследовании координат характерных точек контура объекта капитального строительства с целью его сопоставления со сведениями ЕГРН относительно границ земельного участка, также не принимается судебной коллегией во внимание.

Экспертом указан этап исследования, реализация которого обеспечивает решение поставленной судом экспертной задачи, поскольку для определения площади необходимо сначала определить геодезические точки, которые в свою очередь будут своей последовательностью описывать контур объекта – земельного участка/строения и пр. Иных научных и инструментальных методов для определения площади, обеспечивающих точность измерений - не существует.

Претензии специалиста С.А.А. в отношении составленного акта осмотра объектов исследования, также отклоняются судебной коллегией.

Акт осмотра - документ, составляющийся в свободной форме экспертом (ами), в котором отражается сам факт визуального и инструментального освидетельствования объекта, выезд экспертов на место, фиксации сторон процесса при осмотре объекта экспертизы. Какие-либо выводы и пояснения в акте осмотра невозможны, так как для обработки результатов осмотра экспертами далее проводится следующий этап – стационарного исследования и обработки полученных результатом измерений, анализ инструментальных измерений и сопоставлении результатов осмотра с нормативными документами и материалами дела.

К процессуальным обязанностям эксперта не относится процесс составления и формирования доказательств и доказательных документов. Данные функции относятся к исключительной компетенции сторон по делу. Эксперт проводит исследование и формирует выводы.

Ссылка специалиста С.А.А. на отсутствие в экспертном заключении рисунка, с помощью которого возможно идентифицировать план этажа объекта исследования, также является несостоятельной, поскольку он изображен на странице 16 заключения.

Ссылка специалиста С.А.А. на то, что экспертами проигнорировано фактическое состояние здания после проведения перепланировки, является несостоятельной, поскольку как следует из содержания синтезирующей части заключения, наличие перепланировки ни оказало ни какого влияния на разрешения вопроса об определении площади и местоположения границ земельного участка, необходимого для использования по назначению указанного капитального строения.

Претензии специалиста С.А.А. относительно указанного в заключении класса функциональной пожарной опасности капитального строения, также не принимаются судебной коллегией во внимание.

В здании производятся разные процессы, под которые используются помещения: офисы, хранение промтоваров (одежды), хранения продуктов питания, торговля продуктами питания, зона приема пищи. Под все эти помещения, объединённое в одно (единое) здание подходит класс функциональной опасности Ф3.5 - помещения для посетителей организаций бытового и коммунального обслуживания с нерасчетным числом посадочных мест для посетителей. Выделение одного класса (например Ф3.2 - здания организаций общественного питания, как считает рецензент) не будет отвечать функциональному использованию остальных (большинства) помещений, где отсутствует какая-либо деятельность связанная с общественным питанием.

В соответствии со статьей 32 Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"

«1. Здания (сооружения, пожарные отсеки и части зданий, сооружений - помещения или группы помещений, функционально связанные между собой) по классу функциональной пожарной опасности в зависимости от их назначения, а также от возраста, физического состояния и количества людей, находящихся в здании, сооружении, возможности пребывания их в состоянии сна подразделяются на:… (далее идет перечисление Ф1, Ф1.1, Ф1.2 и т.д.)»

Исследуемый объект не разбит на пожарные отсеки по определенным видам помещений. Исследуемый объект – единое здание, единый строительный объем. Между помещениями отсутствуют противопожарные стены, разрывы, деформационные швы и другие подобные технические решения. Деление здания по классу функциональной пожарной опасности исходя из отдельных помещений не соответствует действующему законодательству.

Претензии специалиста С.А.А. относительно указанного в заключении класса конструктивной пожарной опасности капитального строения, также не принимаются судебной коллегией во внимание.

На страницах 15-16 заключения указывается подробное описание строительных конструкций здания, установленных по результатам осмотра здания. В приложении 1, с фотографиями, указывается виды всех частей здания (стен, крыши, цокольной части, перекрытия). Данных результатов обследования достаточно, для установления класса конструктивной пожарной опасности.

Следует также отметить, что рецензент не оспаривает сам класс конструктивной пожарной опасности С3. Но только делает формальные, не подкреплённые фактами, замечания.

Претензии специалиста С.А.А. относительно указанного в заключении степени огнестойкости капитального строения, также не принимаются судебной коллегией во внимание.

Экспертом определена степень огнестойкости в соответствии с действующими нормами и правилами.

СП 4.13130.2020, п. 4.13. Если степень огнестойкости неизвестна, то она определяется как V.

В здании имеются деревянные конструкции кровли и перекрытия, а также деревянные части стен (обшивки). Это горючие материалы.

Производить разрушение части здания для определения фактической степени огнестойкости деревянных конструкций эксперты не имели права, так как не могут уничтожать объект экспертизы. В связи с этим, принята степень огнестойкости по действующим нормативным документам.

Претензии специалиста С.А.А. относительно фактического использования спорного здания, являются несостоятельными.

Назначение здания обусловлено его правоустанавливающими документами, в которых указано: «Административное здание», год постройки 1950.

При этом в заключении указывается, что также в данном здании проводится и другая деятельность, например торговля. Документы и договора на данную деятельность представлены также в материалах дела и экспертизе.

Использование спорного здания соответствует видам разрешенного использования в соответствии с п. 13.2 Правил землепользования и застройки городского округа Самара.

Также вопреки доводам специалиста С.А.А. в соответствии с действующим нормативным документам, проезд вдоль здания функциональной пожарной опасности Ф5 необходим по всей длине.

Также вопреки доводам специалиста С.А.А. тупиковый проезд неизбежно образуется после оформления договора аренды данного земельного участка, при автономной его эксплуатации, при его ограждении.

Также судебной коллегией не принимаются во внимание замечания специалиста С.А.А. в отношении парковочных мест.

Объект экспертизы видоизменен, реконструирован за время его эксплуатации с 1950 года. Так заменены конструкции стен, заложены или выполнены новые проемы, изменена конструкция крыльца.

Парковочные места в отношении здания должны учитываться по действующим документам на момент проведения исследования.

В соответствии с СП 506.1311500.2021 Свод правил «Стоянки автомобилей. Требования пожарной безопасности»:

4.1. Противопожарные расстояния от жилых и общественных зданий, сооружений до наземных, наземно-подземных зданий, сооружений стоянок автомобилей должны приниматься в соответствии с п. 4.3 и табл. 1 СП 4.13130 как до зданий складского назначения.

Парковка, заполненная автомобилями, будет является наземным сооружением стоянки автомобилей. Все риски, связанные с хранением автомобилей, их возможным возгоранием сохраняются в данном случае.

Также судебной коллегией не принимаются во внимание замечания специалиста С.А.А. в отношении контейнера для мусора.

Экспертами установлены режим эксплуатации здания, а также виды отходов. Отходы – обычный бытовой мусор, который образуется от эксплуатации здания человеком.

Также судебной коллегией не принимаются во внимание замечания специалиста С.А.А. в отношении необходимости обслуживания (ремонта) здания.

Приказ Минтруда России от 11.12.2020 № 2020 № 883н являются действующим. При ремонте здания должна быть обеспечена безопасность людей.

Ссылка специалиста С.А.А. на то, что экспертиза подменяет анализ фактический условий землепользования проектным решением, что выходит за пределы экспертизы, не принимается судебной коллегией во внимание.

Как следует из содержания экспертного заключения, схема земельного участка сформирована экспертом с учетом нормативных требований, допущений и ограничений, которые указаны в исследовании. Экспертной задачей являлось именно установление параметров земельного участка с учетом действующих норм и правил, а также видов разрешенного использования земельного участка. Таким образом, результатом исследования является проектирование (установление) границ/контура участка.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что рецензент - С.А.А., не имеет базового технического образования в области строительства. Единственное пояснение, которое указывает на его причастности к базовому образованию в области строительства – это магистратура по направлению «Строительство». С.А.А. обладает базовым экономическим образованием. Только в 2023 и 2024 году С.А.А. прошел переподготовку для проведения экспертиз по землеустройству и пожарно-технического направления. При этом в своем стаже для рецензента по технической экспертизе С.А.А. указывает 17 лет, что не соответствует представленным документам. Работа С.А.А. в области технических экспертиз согласно представленным документам составляет не более 2 лет, и та на основе курсов переподготовки из базового экономического образования.

В связи с вышеизложенным, а также, поскольку ОАО «РЖД», заявляя ходатайство о назначении по делу повторной судебной землеустроительной экспертизы, не выполнено предусмотренную гражданским процессуальным законодательством обязанность по размещению на депозите суда денежных средств достаточных для проведения подобной экспертизы, судебная коллегия не находит законных оснований для назначения по делу повторной судебной землеустроительной экспертизы.

Таким образом, изменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия полагает необходимым руководствовать результатами повторной судебной землеустроительной экспертизы, в соответствии с которой площадь образуемого земельного участка под зданием, расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № исходя из его функционального использования с учетом видов разрешенного использования земельного участка составляет 1 786 кв.м.

Распоряжением ОАО "РЖД" от 14.04.2005 №р «Об утверждении Порядка организации работы по передаче в субаренду или установлению сервитута в отношении земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО "РЖД" на праве аренды» утвержден Порядок передачи в субаренду земельных участков, переданных ОАО «РЖД» по договорам аренды.

Согласно указанному Порядку, лица, имеющие в собственности (на праве хозяйственного ведения, оперативного управления) объекты недвижимости, расположенные на земельных участках (частях земельных участков), имеют исключительное право на заключение с ОАО "РЖД" договоров субаренды таких земельных участков (частей земельных участков) на срок до окончания срока действия договора аренды, заключенного ОАО "РЖД" (п. 5.4.).

Земельные участки (части земельных участков) могут передаваться ОАО «РЖД» в субаренду гражданам и юридическим лицам для целей, связанных и не связанных со строительством зданий, строений, сооружений

Объектами договора субаренды, соглашения об установлении сервитута для целей настоящего Порядка являются земельные участки (части земельных участков), предоставленные ОАО "РЖД" на праве аренды из земель:

- находящихся в федеральной собственности и предоставленных ОАО «РЖД» для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»;

- находящихся в федеральной собственности, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы;

- находящихся в государственной собственности;

- иных земель, находящихся в собственности Российской Федерации;

- находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности;

- находящихся у юридических и физических лиц на праве частной собственности.

Под застроенными земельными участками (частями земельных участков) для целей настоящего Порядка понимаются земельные участки (части земельных участков), занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Земельные участки (части земельных участков) могут передаваться ОАО «РЖД» в субаренду гражданам и юридическим лицам для целей, связанных и не связанных со строительством зданий, строений, сооружений.

Заключение договоров субаренды осуществляется ОАО «РЖД» без проведения торгов на право заключения договора субаренды при передаче в субаренду застроенных земельных участков (частей земельных участков), на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие юридическим лицам и гражданам на праве собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления).

Начальники железных дорог (уполномоченные ими должностные лица железных дорог), если иное не предусмотрено пунктом 3.1 настоящего Порядка, принимают решения о передаче в субаренду застроенных земельных участков (частей земельных участков) для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках (частях земельных участков).

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2023 года № 492 «О внесении изменений в Постановление правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006г. № 264» арендная плата рассчитывается в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной пропорционально соответствующей части земельного участка, передаваемой в субаренду.

Согласно п. 6 Постановления № 264, внесенным Постановлением Правительства РФ от 28.03.2023 № 492, «в случае, если на земельном участке, являющемся федеральной собственность и предоставленному открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», расположено здание или сооружение, не используемое для нужд железнодорожного транспорта, земельный участок необходимый для использования такого здания, подлежит образованию путем раздела земельного участка, предоставленного открытому акционерному обществу «Российские железные дороги».

Для передачи в субаренду или установления сервитута в отношении земельного участка физическими и (или) юридическими лицами в ОАО «РЖД» вносятся предложения о передаче в субаренду или установлении сервитута в отношении земельного участка (части земельного участка) (далее - предложение).

Согласно разделу 5 Правил в договоре субаренды земельного участка (части земельного участка) должны быть указаны данные, позволяющие установить земельный участок (часть земельного участка), подлежащий передаче арендатору в качестве объекта субаренды.

При этом земельные участки (части земельных участков), подлежащие передаче в субаренду, должны быть сформированы как объекты прав и поставлены на государственный кадастровый учет.

Передача в субаренду части земельного участка на срок менее 1 года может осуществляться на основании оригинала кадастровой карты (плана, паспорта) земельного участка (разделы В.1 - В.4), на которой отображена имеющая учетный кадастровый номер часть земельного участка, передаваемая в субаренду, и (или) ситуационного плана земельного участка, на котором отображена часть земельного участка, передаваемая в субаренду, подписанного сторонами договора и скрепленного их печатями.

Ситуационный план земельного участка должен содержать исчерпывающую информацию о расположении передаваемой в субаренду части земельного участка, а также самого земельного участка относительно выбранных ориентиров (объектов недвижимости, смежных земельных участков и т.п.), а также точно отображать конфигурацию участка и его части.

По результатам рассмотрения предложений лицами, уполномоченными на принятие решений о заключении договора субаренды или соглашения об установлении сервитута, выносятся следующие решения: о передаче земельного участка (части земельного участка) в субаренду; об отказе в передаче земельного участка (части земельного участка) в субаренду.

В течение семи дней после принятия решения о предоставлении земельного участка (части земельного участка) в субаренду или об установлении сервитута в отношении земельного участка (части земельного участка) лицу, от которого поступило предложение, направляется уведомление о передаче земельного участка (части земельного участка) в субаренду или об установлении сервитута в отношении земельного участка (части земельного участка).

В случае если принято решение об отказе в передаче земельного участка (части земельного участка) в субаренду или установлении сервитута в отношении земельного участка (части земельного участка) лицу, от которого поступило предложение, направляется уведомление об отказе с указанием основания отказа в предоставлении земельного участка (части земельного участка) в субаренду или установлении сервитута в отношении земельного участка (части земельного участка).

Как следует из материалов дела Куйбышевская железная дорога – Филиал ОАО «Российские железные дороги» несмотря на наличие соответствующего заявления ООО «Транспортная безопасность» и М.Н.Р. о заключении с ними договора субаренды земельного участка, а также переданного проекта договора субаренды земельного участка, являющейся частью земельного с кадастровым номером №, с целью коммерческой эксплуатации нежилого здания, с кадастровым номером №, уклоняется от заключения данного договора с заявителями на предложенных ими условиях.

Таким образом, поскольку ООО «Транспортная безопасность» и М.Н.Р. имеют исключительное право на заключение с ними договора субаренды части земельного участка с целью эксплуатации нежилого здания, а также, поскольку фактически возражения Куйбышевской железной дороги – Филиал ОАО «Российские железные дороги» сводятся к несогласию с площадью передаваемого в субаренду земельного участка, судебная коллегия учитывая необходимость изложения в резолютивной части решения существенных условий договора по преддоговорному спору, к каковым применительно к договору аренды (субаренды) земельного участка относятся характеристики такого участка (местоположение, площадь, кадастровый номер), срок, а также стоимость аренды (субаренды), также учитывая, что в перестеленном истцами проекте договора субаренды земельного участка предложено условие о его сроке – 15 лет, а цена договора определяется на основании постановления Правительства Российской Федерации, руководствуясь перечисленными правовыми нормами, изменяя в вышеуказанной части решение суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости возложения на Куйбышевскую железную дорогу – Филиал ОАО «Российские железные дороги» обязанности заключить с ООО «Транспортная безопасность» и М.Н.Р. для коммерческой эксплуатации нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 176,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, здание №, на срок 15 лет, с определением размера арендой платы в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2023 № 492 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. N 264» в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной пропорционально соответствующей части земельного участка, передаваемой в субаренду, - договор субаренды земельного участка, общей площадью 1 786 кв.м, являющейся частью земельного с кадастровым номером № в соответствии с координатами согласно экспертному заключению № от 28.10.2025, изготовленному ООО «Современные кадастровые технологии».

Доводы ОАО «Российские железные дороги» о том, что истцы вступили в договор субаренды на место прежнего сособственника нежилого здания, и не имеют права претендовать на заключение с ними нового договора субаренды земельного участка иной площадью, не принимаются судебной коллегией во внимание.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Между тем, указанные положения закона не ограничиваю права нового собственника нежилого здания на заключение с ним договора аренды (субаренды) земельного участка иной площадью, исходя из той деятельности, которая фактически им осуществляется в пределах видов разрешенного использования, установленных градостроительным зонированием.

Данные положения Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на обеспечение гарантий нового собственника здания на предоставление в его пользование земельного участка, необходимого для эксплуатации данного объекта недвижимого имущества, что не исключает возможность заключения с ним нового договора аренды (субаренды) земельного участка иной площадью.

Доводы апелляционной жалобы ОАО «Российские железные дороги» о том, что истцы не занимаются деятельностью в сфере дорожного сервиса, что площадь земельного участка несоразмерна функциональному использованию здания, что истцами не представлен кадастровый план земельного участка, не принимаются судебной коллегией во внимание, поскольку площадь образуемого земельного участка под зданием истцов, исходя из его функционального использования, с учетом видов разрешенного использования земельного участка, согласно выводам повторной судебной землеустроительной экспертизы составляет 1 786 кв.м. Основания по которым судебная коллегия соглашается выводами повторной судебной землеустроительной экспертизы, приведены выше.

То обстоятельство, что дело рассмотрено в отсутствие собственника земельного участка, вопреки доводам апелляционной жалобы ОАО «Российские железные дороги» не может служить основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при условии его надлежащего извещения о месте и времени слушания дела.

Иные доводы апелляционной жалобы ОАО «Российские железные дороги» связаны с несогласием с результатами первичной судебной экспертизы, и не принимаются судебной коллегий во внимание, поскольку её результаты не положены в основу апелляционного определения.

Руководствуясь статями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Отказать ОАО «Российские железные дороги» в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной землеустроительной экспертизы.

Решение Железнодорожного районного суда г. Самара от 23 июля 2024 года – изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

«Обязать Куйбышевскую железную дорогу – Филиал ОАО «Российские железные дороги» (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с ООО «Транспортная безопасность» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и М.Н.Р., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, код подразделения №) для коммерческой эксплуатации нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 176,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, здание №, на срок 15 лет, с определением размера арендой платы в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2023 № 492 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. N 264» в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной пропорционально соответствующей части земельного участка, передаваемой в субаренду, - договор субаренды земельного участка, общей площадью 1 786 кв.м, являющейся частью земельного участка общей площадью 894 950 +\- 123 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты транспорта железнодорожного, расположенного по адресу: <адрес>, с координатами согласно экспертному заключению № от 28.10.2025, изготовленному ООО «Современные кадастровые технологии»:

Номер точки

Координаты Х

Координаты Y

13

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
Встречные исковые требования ОАО «Российские железные дороги» к М.Н.Р., ООО «Самара Транспортная безопасность» об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения - оставить без удовлетворения».

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 12.01.2026.