Апелляционное определение № 33-3-1548/2026 от 18 марта 2026 г.

судья Сейранова Е.А. дело № 2-637/2025

УИД: 26RS0033-01-2025-000680-72

№ 33-3-1548/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь

19 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Осиповой И.Г.

судей Евтуховой Т.С., Дириной А.И.

при секретаре судебного заседания Маиловой К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Труновского района Ставропольского края Ч.Д.А., в интересах Ставропольского края в лице Правительства Ставропольского края, к М.Т.Г., Министерству имущественных отношений Ставропольского края и ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки, по апелляционным жалобам представителя ответчика М.Т.Г. по доверенности К.О.И., представителя ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края и ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» по доверенности Л.О.В. на судебное решение Труновского районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Евтуховой Т.С., объяснения ответчика М.Т.Г. и его представителя по доверенности К.О.И., представителя ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края и ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» по доверенности Л.О.В., поддержавших апелляционные жалобы, объяснения процессуального истца прокурора Марчукова М.Б.., возражавшего против апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

установила:

прокурор Труновского района Ставропольского края Ч.Д.А. обратился в суд в интересах Ставропольского края в лице Правительства Ставропольского края с иском к М.Т.Г., Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края», в котором просил признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером (далее – к/н) №, площадью 30 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Министерством имущественных отношений Ставропольского края в лице ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» и М.Т.Г.; обязать М.Т.Г. вернуть земельный участок с к/н № Министерству имущественных отношений Ставропольского края.

В обоснование заявленных требований указано, что М.Т.Г. принадлежат на праве собственности объекты недвижимости, а именно: нежилое здание дом животновода, площадью 125,8 кв.м. с к/н №, и нежилое здание - мастерские, площадью 178 кв.м. с к/н №, расположенные на земельном участке с к/н № по адресу: <адрес>.

По результатам рассмотрения заявления М.Т.Г. о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, ДД.ММ.ГГГГ Министерством имущественных отношений Ставропольского края в лице ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» с М.Т.Г. заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает без проведения торгов по акту приема-передачи, а арендатор принимает в аренду земельный участок с к/н №, общей площадью 30 000 кв.м. из категории земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - животноводство. Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по СК.

Проверкой установлено, что площадь принадлежащих М.Т.Г. объектов недвижимости составляет 125,8 кв.м. и 178 кв.м. соответственно, что превосходит совокупную площадь объектов недвижимости более, чем в 98 раз. Площадь предоставленного М.Т.Г. в аренду земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащих ему объектов. При подаче заявления о намерении заключить договор аренды земельного участка М.Т.Г. не приведено обоснование площади земельного участка, занятого строениями, принадлежащими ему на праве собственности, расчет арендной платы производился на основании кадастровой стоимости земельного участка, то есть 319 200 рублей, то есть по цене, значительно ниже рыночной. В результате допущенных нарушений законодательства при заключении договора аренды земельного участка нарушены права публично-правового образования - Ставропольского края, а также в значительной степени ущемлены права неопределенного круга лиц, которые также могли претендовать на приобретение права аренды части земельного участка, не занятого объектами недвижимости М.Т.Г., с использованием конкурсных процедур.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Решением Труновского районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Представителем ответчика М.Т.Г. по доверенности К.О.И. и представителем ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края и ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» по доверенности Л.О.В. поданы апелляционные жалобы об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права.

Прокурором Труновского района Черненко Д.А. представлены письменные возражения на апелляционные жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что М.Т.Г. на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, а именно: нежилое здание дом животновода, площадью 125,8 кв.м. с к/н №, и нежилое здание - мастерские, площадью 178 кв.м. с к/н №, расположенные на земельном участке с к/н № по адресу: <адрес>.

М.Т.Г. обратился в ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

По результатам рассмотрения заявления, ДД.ММ.ГГГГ Министерством имущественных отношений Ставропольского края в лице ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» с М.Т.Г. заключен договор аренды №, по условиям которого арендодатель передает без проведения торгов по акту приема-передачи, а арендатор принимает в аренду земельный участок с к/н №, общей площадью 30 000 кв.м. из категории земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - животноводство.

Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по СК.

Разрешая спор по существу, руководствуясь нормами права регулирующие спорные правоотношения, суд первой инстанции исходил из того, что площадь земельного участка превышает площадь находящихся на нем объектов в 98 раз, площадь объектов составляет 1,01 % от площади участка. М.Т.Г. не представлено доказательство о том, что земельный участок в такой площади необходим для использования объектов недвижимости по назначению. Предоставление ответчику всего земельного участка в аренду без проведения торгов осуществлено с нарушением земельного законодательства. Оспариваемая сделка является ничтожной, поскольку при ее заключении нарушен принцип соразмерного предоставления земельного участка под объекты и как следствие нарушен запрет передачи государственного и муниципального имущества без проведения конкурентных процедур. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований прокурора.

Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда основаны на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, подробно мотивированы по правилам статьи 198 ГПК РФ.

Исходя из положений, закрепленных в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности может быть заключен без проведения торгов в случаях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 ЗКРФ, одним из таких случаев (подпункт 9 пункт 2 статья 39.6 ЗК РФ) является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

По правилам подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно статье 273 ГК РФ, пункту 1 статьи 35 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и.необходимой для его использования.

При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании его границ подлежит соблюдению требование пункта 1 статьи 37 ЗК РФ, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Таким образом, площадь испрашиваемого заявителем земельного участка должна быть объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

В силу пункта 25 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Из приведенной выше нормы следует, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника расположенных на участке здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды. Предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Тождественные по сути требования содержатся в статье 11.9 ЗКРФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда от 01.03.2011 № 13535/10).

Исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение участка в собственность или аренду только в отношении участка, необходимого для использования такого объекта (Определение Верховного Суда РФ от 07.09.2021 № 306-ЭС21-14703 по делу № А57-14221/2020).

Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 № 1152/14).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-о, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Аналогичное правило действует и в случае приобретения земельного участка в аренду (определения Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2019 № 302- ЭС19-8362, от 07.09.2021 № 306-ЭС21-14703 и др.).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Данный правовой подход изложен в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, от 08.1 1.2018 № 308-КГ18-14163, от 07.09.2021 № 306-ЭС21-14703 и др.

Бремя доказывания необходимого размера земельного участка с учетом цели эксплуатации расположенной на нем недвижимости возлагается на заявителя (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Из системного толкования вышеприведенных норм следует, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как правильно установлено судом первой инстанции, несоразмерность площади земельного участка (30000 кв.м.) к площади нежилых зданий (сооружений) (125,8 кв.м. + 178 кв.м. = 303,8 кв.м.) является очевидной. Площадь земельного участка превышает площадь находящихся на нем объектов в 98 раз, площадь объектов составляет 1,01 % от площади участка.

Назначение объектов дом животновода и мастерские в соответствии с требования гражданского, градостроительного и земельного законодательства не предполагают предоставление земельного участка в площади в 98 раз больше, площади объектов недвижимости для возможности их эксплуатации по назначении.

В обоснование своей позиции стороной ответчика М.Т.Г. предоставлены справка, заключение специалиста зоотехника, фототаблица, заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов, подтверждающие наличие на земельном участке КРС и его использование с целью «животноводство».

В соответствии с положениями статьи 327.1 ГПК РФ указанные документы приобщены судебной коллегией в качестве дополнительных доказательств, поскольку, в соответствии с положениями статьи 56 ГПК РФ, предоставлены стороной ответчика в обоснование своих возражений, что не нарушает процессуальных прав сторон.

Вместе с тем, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 ГПКРФ, в их совокупности, судебная коллегия отмечает, что факт использования ответчиком М.Т.Г. земельного участка для разведения КРС и МРС не предоставляет ему право для получения земельного участка без торгов, даже при условии, что ВРИ земельного участка – «животноводство», и что земельный участок используется для целей «животноводство», на что ссылаются апеллянты.

Также следует отметить, что заявление о предоставлении земельного участка и процедура его выделения были именно по основанию расположения на спорном земельном участке принадлежащих М.Т.Г. объектов недвижимости, а не по иным основаниям.

Положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ распространяются только на случае предоставления земельного участка без торгов под объектами недвижимости. В связи с чем, ответчик имеет право получить без торгов земельный участок пропорционально площади объектов недвижимости, а для осуществления деятельности животноводства разведения КРС и МРС ответчик может получить земельный участок только на общих основаниях, то есть путем проведения торгов.

Установив несоразмерность площади земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, в отсутствие доказательств в обоснование необходимости земельного участка испрашиваемой площади, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что предоставление М.Т.Г. всего земельного участка в аренду без проведения торгов осуществлено с нарушением земельного законодательства, поскольку при заключении договора аренды нарушен принцип соразмерного предоставления земельного участка под объекты и, как следствие, нарушен запрет передачи государственного и муниципального имущества без проведения конкурентных процедур.

Признание судом нарушения установленного законом (статья 37 ЗК РФ) порядка предоставления ответчику земельного участка под объектами недвижимого имущества в аренду является основанием для признания оспариваемого договора недействительным на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ и применения соответствующих последствий недействительности ничтожной сделки.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что изложенные в апелляционных жалобах доводы фактически выражают несогласие с выводами суда первой инстанции, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене решения не содержат, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, в силу части 4 статьи 330 ГПК РФ, судебной коллегией не установлено, основания для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

определила:

решение Труновского районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ответчика М.Т.Г. по доверенности К.О.И., представителя ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края и ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» по доверенности Л.О.В. – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г.Пятигорск) по правилам, установленным главой 41 ГПК РФ через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03.04.2026.

Председательствующий И.Г. Осипова

Судьи Т.С. Евтухова

А.И. Дирина