Решение № 2-689/2020 2-689/2020~М-447/2020 М-447/2020 от 1 июля 2020 г. по делу № 2-689/2020

Дело № 2-689/2020

УИД: 26RS0012-01-2020-000734-70


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки «02» июля 2020 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Казанчева В.Т.,

при секретаре Малашихиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано следующее.

Постановлением главы города Ессентуки № 2346 от 13 июля 2004 года ей был предоставлен в аренду сроком на 3 года под индивидуальное жилищное строительство земельный участок по адресу <адрес> (2 очередь), участок № 4, общей площадью 737,2 кв.м, по существующим границам землепользования, согласно предоставленного плана границ земельного участка, кадастровый №. Территориально -экономическая зона № 5, категория земель - земли поселений.

19 мая 2005 года ею было получено разрешение на строительство № 42, согласно которому было разрешено строительство индивидуального жилого дома с хозпостройками (проектная документация разработана ООО «Городское бюро градостроительного заказа» г. Ессентуки) на вышеуказанном земельном участке. В дальнейшем данное разрешение было продлено до 19 мая 2025 года.

В 2009 году ею был построен жилой дом общей площадью 177.7 кв. м., который в 2011 году был внесен в государственный кадастр недвижимости за номером 26:30:1002046252.

Несмотря на то, что земельный участок и жилой дом учитываются в кадастре недвижимости, предоставить правоустанавливающие документы на дом не представляется возможным, так как 04 декабря 2019 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произведена приостановка государственной регистрации права собственности на жилой дом, ввиду того, что не представлен документ, подтверждающий право на земельный участок.

После ее обращения к ответчику с предложением заключить договор аренды, был получен отказ за № 20-258/з от 22 января 2020 года, на основании того, что ею не предоставлены правоустанавливающие документы на жилой дом.

Ответчик, после истечения срока аренды, не обращался к ней с требованием об изъятии (освобождения) земельного участка, а так же не обращался в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства. Кроме того, данный земельный участок ранее никому не предоставлялся в аренду для завершения строительства.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. (п.4 ст.445 ГК РФ)

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ, вступившей в силу с ДД.ММ.ГГГГ)

Согласно п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 настоящей статьи.

Согласно п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

На основании изложенного, просит суд обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки заключить с ней договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> (2 очередь), участок № 4, на срок 49 лет.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки представил в суд письменные возражения на иск, согласно которым, из материалов дела следует, что постановлением главы администрации города Ессентуки № 2346 от 13 июля 2004 года ФИО1 (ФИО2) предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:30:100204:35, площадью 737,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (2 очередь), участок №, под индивидуальное жилищное строительство.

Срок предоставления земельного участка 3 года с даты постановления главы администрации города Ессентуки № 2346 от 13 июля 2004 года. Пунктом 2 постановления № 2346 арендатор обязан в месячный срок заключить договор аренды на земельный участок.

ФИО1 не исполнен пункт 2 постановления № 2346, права на спорный земельный участок не оформлены надлежащим образом.

Как указано в исковом заявлении, истцом осуществлено строительство жилого дома площадью 177,7 кв.м., права на который не зарегистрированы до настоящего времени.

По общим правилам земельного законодательства, в случае, если заявитель не представил доказательств наличия права заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ)

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по общему правилу может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

В случае, если на земельном участке расположено здание, сооружение, то в соответствии с подп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов с собственниками здания, сооружения.

Положениями ст.39.20 ЗК РФ также установлено, что исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подп. 3 п.5 ст.39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст.39.16 настоящего Кодекса.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с п.1 ст.39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В пункте 32 перечня, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 года № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» указано, что лицо, обращающееся за приобретением аренды на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, должен приложить к заявлению документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

ФИО1 не представлено документов подтверждающих право на жилой дом площадью 177,7 кв.м.

Согласно положениям абз. 2 п. 74, 75, абз. 2 п. 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исходя из вышеизложенного, в случае возложения обязанности на Комитет заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:100204:0035 без проведения торгов - будет противоречить требованиям действующего законодательства. Более того, такой договор аренды земельного участка может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой в соответствие со ст. 168 ГК РФ как сделка, нарушающая требования закона, к которой могут быть переменены последствия недействительности сделки.

На основании изложенного, просит суд в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика – Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки по доверенности ФИО4 иск не признала, просила отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие..

Суд, с учетом мнения участников судебного разбирательства, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть, в том числе, земельные участки.

Положениями ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 39.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

Установлено, подтверждено материалам дела и не оспорено сторонами, что на основании договора аренды земельного участка № 516 от 18 мая 2004 года ФИО5 (ФИО1) М.С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:30:100206:0032, площадью 737,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (2 очередь), участок №4, для использования под проектно-изыскательские работы для индивидуально-жилищного строительства.

19 мая 2005 года истцом было получено разрешение на строительство № 42, которое впоследствии было продлено до 19 мая 2025 года.

В 2009 году на указанном земельном участке был возведен жилой дом общей площадью 177.7 кв.м., что подтверждается представленным в материалы дела техническим паспортом.

ФИО1 обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, в чем ей было отказано, поскольку к заявлению не приложены правоустанавливающие документы на жилой дом.

Считая отказ ответчика незаконными, ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценивая заявленные истцом требования, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 ЗК РФ.

По общему правилу, закрепленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Исключения из этого правила предусмотрены п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно пп. 9 которого договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов с собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности и (или) с лицами, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения (подп.9 п.2 ст.39.6) или в случаях, предусмотренных, предусмотренных ст.39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 № 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 2 указанного перечня предусмотрено, что для приобретения в аренду земельного участка на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ заявителем предоставляются:

- документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в ЕГРН;

- документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);

- сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю;

- выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке);

- выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о здании и (или) сооружении, расположенном(ых) на испрашиваемом земельном участке);

- выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем;

- выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о помещении в здании, сооружении, расположенном на испрашиваемом земельном участке, в случае обращения собственника помещения).

В рассматриваемом случае, установлено, что право собственности ФИО1 на жилой дом, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 26:30:100206:0032, не зарегистрировано, доказательств обратного суду не представлено.

Наличие у истца действующего разрешения на строительство правового значения не имеет, поскольку не свидетельствует о возникновении права собственности на жилой дом. На момент рассмотрения дела объект недвижимости в эксплуатацию не сдан, регистрация права собственности истца на него в установленном законом порядке не проведена. Указанное обстоятельство исключает возможность предоставления земельного участка в порядке, предусмотренном пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

То обстоятельство, что ранее земельный участок с кадастровым номером 26:30:100206:0032 был предоставлен истцу в аренду, также не свидетельствует о возникновении у ФИО1 права на заключение договора аренды без проведения торгов.

Пунктом 3 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п.3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Судом установлено, что истцом указанные выше условия не соблюдены.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка, заключенный истцом 18 мая 2004 года, расторгнут 13 июля 2004 года. Постановлением главы администрации города Ессентуки № 2346 от 13 июля 2004 года указанный земельный участок предоставлен истцу в аренду сроком на 3 года, под индивидуальное жилищное строительство. Между тем, договор аренды с истцом заключен не был, права на спорный земельный участок истцом надлежащим образом не оформлены. Указанное свидетельствует об отсутствии оснований для заключения с ФИО1 договора аренды на новый срок, без проведения торгов.

В соответствии с подп. 3 п.5 ст.39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст.39.16 настоящего Кодекса

В соответствии с п.1 ст.39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В рассматриваемом случае, отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки в предоставлении истцу земельного участка в аренду является законным и обоснованным, поскольку при отсутствии документов, подтверждающих регистрацию права собственности на жилой дом, ФИО1 не имеет права на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов в порядке, установленном пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: В.Т. Казанчев

Мотивированное решение изготовлено «07» июля 2020 г