Апелляционное определение № 33-19888/2025 33-9634/2025 от 22 декабря 2025 г.

кат. 2.154

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 2-126/2025 (33-9634/2025)

УИД 03RS0007-01-2024-006816-91

г. Уфа 23 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей Багаутдиновой А.Р. и Зотеевой Н.А.

при секретаре Абдрафиковой К.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам некоммерческого партнерства «Управляющая компания «Маяк», ФИО1, ФИО2 на решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 января 2025 г., по иску некоммерческого партнерства «Управляющая компания «Маяк», ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора недействительным.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

некоммерческое партнерство «Управляющая компания «Маяк» (далее - Управляющая компания), ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, в котором просили: восстановить пропущенный срок подачи заявления о признании недействительным в силу ничтожности договора № 2 купли-продажи имущества от 28 мая 2015 г.; признать недействительным в силу ничтожности договор № 2 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №...:34, по адресу: адрес, заключенный от 28 мая 2015 г. между ФИО3 и закрытым акционерным обществом «Центр малого бизнеса «Гидравлика»; применить последствия недействительности сделки и передать земельный участок собственникам БЦ «Маяк» в пользование в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации; признать недействительными записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) от 18 июня 2015 г. №... в отношении земельного участка по адресу: адрес; путем признания недействительной и аннулирования в ЕГРН о регистрации права собственности.

Заявленные требования мотивированы тем, что ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером №...:0034 площадью 2724 кв. м, из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгово-административного помещения, по адресу адрес, который он приобрел по договору купли-продажи имущества у закрытого акционерного общества «Центр малого бизнеса «Гидравлика» (далее - Гидравлика), государственная регистрация права произведена 18 июня 2015 г. Публикация о приобретении вышеуказанного участка размещена на сайте ЕФРСБ в сообщении от 10 июня 2015 г. № 63008.

Земельный участок принадлежал открытому акционерному обществу «Уфимский завод эластомерных материалов, изделий и конструкций», постановлением администрации Республики Башкортостан от 24 сентября 2004 года № 3398 изъят и передан Гидравлике.

На данном участке находится административно-торговое строение высотой в 12 этажей площадью 12472 кв. м, 2005 г. постройки, обслуживанием и содержанием которого занимается Управляющая компания.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29 декабря 2007 г. установлено, что земельный участок, на котором расположено здание по адресу: адрес, является неделимым, поскольку целиком занят зданием и необходимым для его обслуживания. Здание не является неделимым объектом гражданских прав в связи с тем, что часть объектов зарегистрированы на праве собственности, а часть - на праве долевой собственности. Само предприятие Гидравлика основано 18 июля 2002 г., основная деятельность: аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

Определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от 31 октября 2013 г. ФИО4 утвержден конкурсным управляющим Гидравлики, которым проведена оценка имущества. На торгах посредством публичного предложения имущества Гидравлики, проходящих с 30 апреля 2015 г. по 8 июня 2015 г., реализован земельный участок с кадастровым номером 02:565:010515:34, приобретен ФИО3 на торгах по договору № 2 купли-продажи имущества от 28 мая 2015 г., акт приема-передачи от 5 июня 2015 г.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26 декабря 2016 г. конкурсное производство в отношении Гидравлики завершено.

Считают, что если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

На общем собрании от 27 июня 2024 г. собственников нежилых помещений в бизнес-центре «Маяк», по адресу: адрес, стало известно, что ФИО3 через суды общей юрисдикции взыскивает с собственников бизнес-центра «Маяк» денежные средства в виде неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером №...:0034.

Истцы считают, что положения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к возникшим правоотношениям сторон не применимы, что владение ФИО3 земельным участком и взыскание с собственников бизнес-центра «Маяк» за пользование указанным участком является незаконным.

Собственники здания бизнес-центра «Маяк» имеют право пользоваться земельным участком, на котором расположено здание, без внесения арендных платежей за землю, то есть ФИО3 Застройщик здания Гидравлика являлся собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство, поэтому права истца на земельный участок в связи с приобретением доли в праве общей долевой собственности на помещение не ограничены только правом пользования земельным участком под этой недвижимостью и не влекут обязанность собственника помещения по оплате арендной платы за землю.

Однако ФИО3 в судебном порядке пытался взыскать с собственников здания бизнес-центра «Маяк» неосновательное обогащение за фактическое использование земельного участка в размере предложенной ответчиком арендной платы за землю, основываясь на положениях статей 271, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное взыскание признано незаконным, что подтверждается постановлением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 2 апреля 2024 г. Взыскание ФИО3 арендной платы является намерением причинить вред истцу, так как оплата за содержание бизнес-центра «Маяк» проводилась Управляющей компании, которая занималась содержанием здания.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники здания имеют право пользования землей без взимания с них арендной платы со стороны владельца земли.

ФИО3 при покупке спорного земельного участка должно было быть известно о том, что на данной территории находится нежилое здание, а именно бизнес-центр «Маяк» и в силу абзаца второго пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Сделка по покупке земельного участка ФИО3 на торгах при реализации имущества Гидравлика нарушает права как собственников бизнес-центра «Маяк», так и Управляющей компании, так как данное право на земельный участок ФИО3 нарушает также законодательство, а именно статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО3 взыскивалась как задолженность по арендным платежам, так и неосновательное обогащение за пользование спорным участком, нарушая как права собственников, так и законодательство Российской Федерации. Помещения в здания ФИО2 и ФИО1 приобретены 5 февраля 2024 г. О регистрации договора № 2 купли-продажи имущества от 28 мая 2015 г. земельного участка, заключенного между ФИО3 и Гидравликой, им стало известно на собрании собственников 27 июня 2024 г.

Решением Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 января 2025 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, Управляющей компании к ФИО3 о признании договора недействительным отказано.

В апелляционных жалобах Управляющая компания, ФИО1, ФИО2, а также не привлеченное к участию в деле лицо - общество с ограниченной ответственностью «Капитал Плюс» ставят вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, так как судом не привлечены к участию в деле все собственники помещений в здании, располагающиеся на спорном земельном участке; считают, что суд первой инстанции неверно разрешил спор и необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, не учтено, что срок исковой давности не пропущен, так как о нарушении права стало известно при обращении ответчика с исками о взыскании задолженности по арендным платежам; полагают, что суд не мог принимать заявление третьего лица по делу ФИО4 о пропуске истцами срока исковой давности. Считают, что и ФИО4, и ответчик, заключая сделку, знали о правах собственников помещений бизнес-центра и незаконно заключили оспариваемый договор на торгах.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 июня 2025 г. решение оставлено без изменения; апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Капитал Плюс» оставлена без рассмотрения по существу.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 27 октября 2025 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 июня 2025 г. отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3, в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Отменяя апелляционное определение в приведенной части, суд кассационной инстанции указал на то, что суд апелляционной инстанции допустил нарушения норм права, повлиявшие на исход дела. Апелляционный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2, необоснованно сослался на пропуск срока исковой давности, не учтя при этом правовую природу заявленного требования о признании права. Поскольку иск по своей сути направлен на оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество и защиту вещного права, на такое требование исковая давность не распространяется. Кроме того, апелляционная инстанция не дала надлежащей оценки обстоятельствам, связанным с применением правил об отчуждении земельного участка вместе с расположенным на нем зданием, принадлежавшим одному лицу, а также не исследовала в полной мере вопрос о возникновении у истцов права на соответствующую часть земельного участка в силу закона в момент приобретения ими помещений в здании.

В дополнении к апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 указывают на то, что суд первой инстанции, хотя и правомерно признал оспариваемый договор купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, допустил ошибку, отказав в иске из-за пропуска срока исковой давности. Данное заявление было заявлено арбитражным управляющим, не являющимся стороной спора, чьи права удовлетворением иска не затрагиваются. При этом заявители полагают, что сам срок исковой давности по ничтожной сделке на момент рассмотрения дела уже истек, а стороны сделки действовали недобросовестно, зная о наличии на участке многоквартирного здания, что исключает защиту их интересов в суде и применение исковой давности. Также заявители указывают, что суд не рассмотрел их самостоятельное требование о признании недействительной регистрационной записи в ЕГРН, которая носит негаторный характер, и на которую исковая давность не распространяется. Кроме того, заявители считают нарушением не привлечение к участию в деле других собственников помещений бизнес-центра, права которых затрагиваются решением по делу.

Истцы ФИО1, ФИО2, представитель Управляющей компании, ответчик ФИО3, третьи лица - финансовый управляющий ФИО5, конкурсный управляющий ФИО4, конкурсный управляющий ФИО6, представитель Управление Росреестра по Республике Башкортостан в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. Информация о принятии апелляционных жалоб к производству с указанием времени и места судебного разбирательства размещена в открытом доступе на официальном сайте Верховного Суда Республики Башкортостан (vs.bkr.sudrf.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». В связи с чем, на основании статей 117, 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ФИО1 и ФИО2 - ФИО7, поддержавшего доводы апелляционных жалоб, указавшего, что предъявление ими требований направлено на признание права собственности на долю в земельном участке, о чем было заявлено в иске, но не рассмотрено судом, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как выше указано, определением кассационного суда апелляционное определение отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3, с указанием на то, что суд апелляционной инстанции не учел правовую природу заявленного требования о признании права; поскольку иск по своей сути направлен на оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество и защиту вещного права, на такое требование исковая давность не распространяется.

Согласно части 4 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции» разъяснено, что в случае отмены постановления суда первой или апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение указания суда кассационной инстанции о применении и толковании норм материального права и норм процессуального права являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело (статья 379.6, часть 4 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Осуществляя толкование норм материального права, кассационный суд общей юрисдикции указывает, в частности, какие обстоятельства с учетом характера спорного материального правоотношения имеют значение для дела, какой из сторон они должны доказываться, какие доказательства являются допустимыми.

Из решения Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 января 2025 г. следует, что, несмотря на то, что С-выми, среди прочего заявлено требование о передаче спорного земельного участка собственникам БЦ «Маяк», в частности С-вым, решение суда первой инстанции - ни его резолютивная, ни мотивировочная части не содержат выводов относительно указанного требования истцов, в связи с чем, при новом рассмотрении судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции, признав право долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №...:34, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгово-административного помещения, по адресу: адрес, в следующих долях: за ФИО1 - 21,1/12476,5 доли, за ФИО2 - 21,1/12476,5 доли, исходя из следующего.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, не оспаривалось сторонами, что спорным является земельный участок с кадастровым номером №...:34 площадью 2767 кв. м, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгово-административного помещения, по адресу: адрес, который принадлежит на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи № 2, заключенного им с Гидравликой в лице конкурсного управляющего ФИО4, на основании протокола о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника - Гидравлики, государственная регистрация перехода права произведена 18 июня 2015 г.

Указанный земельный участок принадлежал Гидравлике на праве собственности, запись государственной регистрации права 28 апреля 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Роэлти» (далее - Инвестиционная компания) обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Гидравлике (дело № А07-7428/2007), в котором просило (к участию в названном деле в качестве третьих лиц была привлечена ФИО8, продавшая помещение в настоящем деле истцам С-вым) о признании 987,3/12476,5 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 02655:010515:34 без выделения в натуре, а также о признании 987,3/12476,5 доли в праве собственности на трансформаторную подстанцию, инвентарный №..., литера В, расположенные в адрес, в удовлетворении которого решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29 декабря 2007 г., оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2008 г., отказано в полном объеме.

При разрешении указанного дела судами установлено, что 24 октября 2005 г. между Инвестиционной компанией и Гидравликой заключен договор долевого участия в строительстве № 23/1, по условиям которого Инвестиционная компания (инвестор) обязалась осуществить финансирование строительства объекта - 11-этажного здания по адресу: адрес, в объеме 992 кв. м, что составляет 20 000 000 руб., а Гидравлика (застройщик) - использовать инвестиционные средства в соответствии с целевым назначением и после завершения строительства передать в собственность инвестора часть объекта в виде всех помещений 11 этажа. Обязательства по указанному договору сторонами исполнены.

До подписания договора долевого участия по договору купли-продажи от 29 июня 2005 г. № 25 Гидравликой приобретен в собственность у Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:55:01:0515:27 площадью 6352 кв. м, для использования под размещение и обслуживание незавершенного строительством объекта - лабораторно - бытового корпуса № 58, литера А.

На день разрешения спора судом Инвестиционной компании на праве собственности принадлежало помещение общей площадью 987,30 кв. м, определенное кадастровым номером 02-04-01/089/2006/259, на 11 этаже здания по адресу: адрес, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 5 июня 2006 г. 04АА № 484777. Основанием выдачи указанного свидетельства указаны акт приема-передачи от 21 февраля 2006 г. и договор долевого участия в строительстве от 24 октября 2005 г. № 23/1.

Гидравлике на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №...:34 площадью 2724 кв. м, по адресу: адрес, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27 ноября 2006 г. адрес Основанием выдачи свидетельства явились договор купли-продажи от 29 июня 2005 г. № 25.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований Инвестиционной компании, в частности в признании права собственности на долю в земельном участке, суды указали, что исходя из содержания пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что она применяется к правоотношениям, в которых имело место отчуждение объекта одним правообладателем другому.

Инвестиционная компания приобрела помещения в административно-торговом здании №... по адрес в адрес не в результате перехода права собственности на них, а также не в результате их отчуждения ответчиком. Помещения истца были построены для него ответчиком по договору от 24 октября 2005 г. № 23/1.

Системное толкование статей 219, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 2, 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволило судам сделать вывод о том, что возникновение и переход права собственности на недвижимое имущество являются по отношению друг к другу различными способами приобретения прав на недвижимое имущество, порядок проведения государственной регистрации на которое также является различным.

Далее, ФИО9 обращалась в Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан с иском к Гидравлике о признании права собственности последнего отсутствующим и признании права общей долевой собственности без выделения доли в натуре на земельный участок с кадастровым номером №...:34 площадью 2724 кв. м, по адресу: адрес; на здание трансформаторной подстанции, на помещения технического этажа здания, на помещения первого этажа, предназначенные для обслуживания здания, а именно холл площадью 11,7 кв. м, лестничную клетку площадью 15,5 кв. м., коридор площадью 15,8 кв. м, тамбур площадью 2,4 кв. м, комнату охраны 15,2 кв. м, электрощитовую площадью 6 кв. м, подсобное помещение площадью 1,9 кв. м, коридор площадью 36,7 кв. м, ссылаясь на то, что по договору долевого участия в строительстве от 6 июля 2004 г. № 24, дополнительного соглашения к нему от 16 ноября 2005 г., заключенных ею с застройщиком - Гидравлика, ей переданы в собственность два нежилых помещений на пятом и седьмом этажах двенадцатиэтажного здания общей площадью 43,7 кв. м, по адресу: адрес.

Как выяснилось, по договору купли - продажи от 29 июня 2005 г. № 25 Гидравликой приобретен в собственность у Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:556010515:34. ФИО9 считала, что поскольку здание является общей долевой собственностью, передав в собственность ей часть помещений в здании, за ней должно быть признано право долевой собственности на соответствующую часть земельного участка без выделения доли в натуре. В отношении Гидравлики введена процедура банкротства, и существует реальная вероятность реализации вышеуказанного имущества, принадлежащего ответчику на праве собственности.

В рассмотрении в вышеуказанном деле среди других также была привлечена ФИО8 (правопредшественник) С-вых.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 октября 2012 г. в удовлетворении исковых требований ФИО9 отказано со ссылкой на преюдициальность фактов, установленных в вышеприведенных судебных постановлениях арбитражных судов, на основании части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которые не подлежат оспариванию, судебная коллегия пришла к выводу, что положения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к возникшим правоотношениям сторон не применимы, довод ФИО9 о том, что вместе с помещениями она приобрела право собственности на часть земельного участка, признан противоречащим закону.

ФИО8 подавалась кассационная жалоба на вышеуказанное апелляционное определение от 17 октября 2012 г., в передаче которой для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказано.

Из договора купли-продажи усматривается, что истцы С-вы являются в связи с заключением договора купли-продажи правопреемниками ФИО8, которая была привлечена к участию в делах в качестве третьего лица № А07-7428/07-Г-ЖМВ, рассмотренного Арбитражным судом Республики Башкортостан, № 2-2130/2012, рассмотренного Советским районным судом г. Уфы Республики Башкортостан, в связи с чем, в силу частей 2 и 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не вправе оспаривать факты и обстоятельства, установленные при рассмотрении указанного дела.

Исходя из вышеприведенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований С-вых о признании оспариваемого договора, заключенного на торгах, недействительным, поскольку, исходя из взаимосвязанных положений статей 2, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся в суд с требованием о признании недействительной сделки, совершенной по результатам торгов, должно доказать, что при их проведении допущены нарушения закона, проведенные торги повлекли нарушение его прав, наличие причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшим нарушением прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности, заключенной на таких торгах сделки. С-выми таких доказательств не представлено.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2019 г. № 18-КГ18-268, в соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 той же статьи).

В абзаце первом пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной сделкой является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по исковому заявлению заинтересованного лица (пункт 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2).

Таким образом, договор, заключенный по итогам проведения торгов, является оспоримой сделкой, а потому, исходя из вышеизложенной позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, к ней подлежат применению нормы об оспоримости сделки.

Из смысла вышеприведенных положений закона следует, что лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.

Такой интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

В настоящем случае сделка (договор купли-продажи от 28 мая 2015 г.) заключена по итогам торгов, которые не оспаривались истцами и незаконными не признаны, каких-либо нарушений в порядке проведения торгов не установлено и об их наличии не заявлено. Посредством признания договора недействительным невозможно, как минимум, восстановление права ФИО1 и ФИО2

Заявление С-выми требования о признании недействительным договора купли-продажи спорного участка, заключенного на торгах, и как следствие применение последствий сделки в виде прекращения государственной регистрации права, не может повлечь восстановление каких-либо прав истцов, так как недействительность ничтожного договора предполагает возврат сторон в первоначальной положение, и в данном случае является ненадлежащим способом защиты, что следует из правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября 2011 г. № 3771/11, с учетом разъяснений постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), если собственник недвижимости преследует цель приобретения земельного участка, занятого принадлежащим ему объектами, в свою частную собственность, то надлежащим способом защиты для него в возникшем споре является иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок. В ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам.

И на указанные требования, как обращено внимание в определении суда кассационной инстанции, исковая давность не распространяется. Такая же правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 июля 2005 г. № 15524/04, от 6 сентября 2011 г. № 4275/11, от 6 сентября 2011 г. № 3771/11 на требование об установлении режима общей долевой собственности в связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимости истца срок исковой давности не распространяется.

Согласно разъяснениям в пункте 3 Постановления № 10/22, в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Аналогичные разъяснения изложены в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, исходя из материально-правового интереса истцов С-вых, связанного с оспариванием права собственности ФИО3 на земельный участок, с признанием за истцами права долевой собственности на земельный участок, суд апелляционной инстанции, учитывая вышеприведенные правовые позиции, исходит из того, что в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 52 Постановления № 10/22 при переходе права собственности на здание, сооружение или другое недвижимое имущество к другому лицу право пользования земельным участком, на котором оно расположено, переходит к приобретателю недвижимого имущества в том объеме и на тех же условиях, которые имел прежний собственник.

Указанная правовая позиция прямо корреспондирует с положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, которая закрепляет принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.

Так, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, если такие объекты принадлежат одному лицу, и, напротив, невозможность отчуждения объекта недвижимости без соответствующей части земельного участка, если иное не установлено законом. Условия пользования земельным участком сохраняются для нового собственника объекта недвижимости, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из изложенного, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю объекта недвижимости земельный участок переходит на том же праве, которым обладал продавец.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 и ФИО2 на основании правоустанавливающих документов приобрели в общую долевую собственность нежилые помещения площадью 42,2 кв. м, что составляет соразмерную часть от общей площади всего здания, равной 12476,5 кв. м. При этом земельный участок с кадастровым номером №...:34 был предоставлен под застройку и эксплуатацию указанного здания и находился в правовом режиме, предполагающем неразрывную связь судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства, является неделимым.

Анализ искового заявления позволяет прийти к выводу о том, что истцы, формулируя требования о защите своих прав, исходили из невозможности реализации принадлежащего им по закону права на оформление соответствующей доли в праве собственности на земельный участок вследствие наличия зарегистрированного в ЕГРН права ответчика, основанного на договоре от 28 мая 2015 г. Указанный договор формально сохраняет за ответчиком право на земельный участок, несмотря на возникновение у истцов вещного права на часть здания, что создает правовую неопределенность и препятствует государственной регистрации их прав в установленном законом порядке.

Системное толкование приведенных норм в их взаимосвязи, установленные по делу обстоятельства, позволяют сделать вывод о том, что возникновение у истцов права собственности на часть помещений в здании влечет за собой возникновение у них в силу закона соответствующего права на земельный участок, независимо от наличия либо отсутствия прямого указания на это в договоре или иных правоустанавливающих документах.

Поскольку право собственности истцов на объект недвижимости в установленном законом порядке не оспорено, имеются правовые основания для установления режима общей долевой собственности на земельный участок.

Правовая позиция, изложенная в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28 марта 2018 г., подтверждает указанный вывод, поскольку в нем разъяснено, что при переходе права собственности на часть здания к приобретателю переходит право на соответствующую долю в праве на земельный участок, занятом этим зданием, если иное не установлено законом или договором, при этом отсутствие государственной регистрации такого права не свидетельствует о его отсутствии как такового, поскольку оно возникает непосредственно из закона.

Особое значение для правильного разрешения настоящего спора имеют положения пунктов 57 и 58 Постановления № 10/22. В пункте 57 указанного постановления разъяснено, что если право на земельный участок возникло в силу закона, но не зарегистрировано, суд вправе признать такое право при наличии предусмотренных законом оснований. В пункте 58 данного постановления указано, что требования о признании права собственности подлежат удовлетворению, если истец докажет наличие у него основания возникновения такого права и отсутствие возможности его регистрации во внесудебном порядке.

Приведенные разъяснения в полной мере соотносятся с фактическими обстоятельствами настоящего дела, поскольку истцы доказали как наличие основания возникновения у них права на соответствующую долю в земельном участке в силу закона, так и невозможность реализации данного права путем государственной регистрации ввиду существования зарегистрированного права ответчика, основанного на договоре от 28 мая 2015 г. В силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной, в частности, в пунктах 4, 5 постановления Пленума от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений, в связи с чем, представленный истцами расчет их долей признается судом апелляционной инстанции верным, учитывая, что никем из участвующих в деле лиц он не оспорен.

Принимая во внимание установленную общую площадь здания, равную 12476,5 кв. м, и площадь помещений, принадлежащих истцам на праве общей долевой собственности, равную 42,2 кв. м, судебная коллегия исходит из того, что доля каждого из истцов в праве собственности на здание составляет 21,1 кв. м. Соответственно, в силу прямого указания закона и приведенных выше разъяснений, каждому из истцов принадлежит право на долю в праве собственности на земельный участок, пропорциональную их доле в праве собственности на здание, то есть 21,1/12476,5 доли. Данное право возникло у истцов в силу закона с момента приобретения ими права собственности на соответствующие помещения и не требует дополнительного волеизъявления со стороны прежнего собственника земельного участка, и с учетом вышеприведенного и подтверждается в судебном порядке путем признания права.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции. Такое изменение решения суда первой инстанции соответствует установленным по делу обстоятельствам, нормам материального права, подлежащим применению, и правовой позиции суда кассационной инстанции, изложенной в определении от 27 октября 2025 г., направлено на окончательное и полное разрешение спорной ситуации, исключающее дальнейшую неопределенность в правовом статусе спорного земельного участка и обеспечивающее реальную защиту прав и законных интересов истцов.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что иные выводы по настоящему делу являются следствием определения характера нарушенного права истцов, установления их подлинного материально-правового интереса и учета изменившейся правовой конфигурации спора, при которой признание права долевой собственности на земельный участок выступает единственным эффективным и соразмерным способом защиты возникшего в силу закона вещного права. И учитывая вышеприведенное, судебная коллегия полагает несостоятельными доводы апелляционных жалоб, посвященные недействительности договора, заключенного на торгах, суждения о наличии оснований для восстановлении срока исковой давности, приведенные доводы, как выше указано, несостоятельны, свидетельствуют о неправильном толковании ее подателями норм права, регулирующих спорные правоотношения, не учитываю позиции вышестоящих судов о надлежащем способе защиты указываемого нарушения права.

В связи с указанным несостоятельны и доводы жалобы о необходимости привлечения к участию в деле всех сособственников помещений. Как выше указано, кассационным судом отменено апелляционное определение только в части исковых требований С-вых к ФИО3, истцы не наделены полномочиями на защиту прав и интересов иных собственников помещений в здании, которые в силу закону самостоятельно вправе реализовывать правомочия собственников, право на судебную защиту.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 января 2025 г. изменить.

Признать право долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №...:34, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгово-административного помещения, по адресу: адрес, в следующих долях: за ФИО1 (СНИЛС №...) - 21,1/12476,5 доли, за ФИО2 (СНИЛС №...) - 21,1/12476,5 доли.

В остальной части решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 января 2025 г. оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, исчисляемый со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) путем подачи кассационной жалобы в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 января 2026 г.