Решение № 2-3443/2020 2-3443/2020~М-2354/2020 М-2354/2020 от 16 ноября 2020 г. по делу № 2-3443/2020

Дело № 2-3443/2020 16 ноября 2020 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

судьи Муравлевой О.В.,

с участием адвоката Белова С.А.,

при секретаре Трофимовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи,

установил:

19.02.2020 года между истцами ФИО1, ФИО2, и ответчиком ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому стороны обязались в срок не позднее 15 марта 2020 года заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. При подписании предварительного договора купли-продажи квартиры истцами ответчику был внесен аванс в размере 50 000 рублей, который входит в стоимость квартиры. Стороны договорились, что аванс подлежит возврату истцам в случае отказа ПАО ВТБ и/или страховой компании в одобрении квартиры в качестве предмета залога; в случае, если подписание Договора купли-продажи квартиры не производится в срок до 15.03.2020 года по вине истцов, внесенная ими сумма не возвращается. Если подписание Договора купли-продажи не производится по вине ответчика, внесенная сумма возвращается истцам.

До 15.03.2020 года основной договор купли-продажи не был заключен. При этом, 13.11.2019 года Банк направил в адрес истцов письмо об одобрении ипотечного кредитования. Таким образом, по мнению истцов, с их стороны были предприняты все необходимые действия для заключения основного договора купли-продажи квартиры. После проведения оценки квартиры и направления Банку полного пакета документов, истцам поступил немотивированный отказ Банка в предоставлении ипотечного кредита. Учитывая, что истцам при обращении в Банк первоначально был одобрен ипотечный кредит, отказ Банка поступил после предоставления в Банк полного пакета документов по квартире, истцы полагают, что решение Банком об отказе было принято на основании документов, предоставленных ответчиком, а именно, не соответствия реального размера квартирной площади определенной отчетом, и заявленного ответчиком, отсутствием документов из органов опеки и попечительства по обеспеченности жильем несовершеннолетних детей ответчика. Учитывая, что, по мнению истцов, им было отказано в ипотечном кредитовании по вине ответчика, ими в адрес ответчика была направлена претензия на возврат аванса за квартиру, однако, ответчик предложил возвратить истцам только часть авансового платежа, что не устроило истцов, в связи с чем, истцы ФИО1 и ФИО2 вынуждены были обратиться в суд с настоящим иском к ответчику ФИО3, и просят: взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по Договору в размере 50 000 рублей, расходы по оплате услуг ООО «ИОЛА» по оценке квартиры в размере 4 500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 835 рублей (л.д. 5-8).

Истец ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме, суду пояснила, что между ними и ответчиком 19.02.2020 года был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно условиям которого, основной договор должен был быть заключен в срок не позднее 15.03.2020 года, поскольку денежных средств в полном объеме на покупку квартиры истцы не имели, они были вынуждены обратиться в банк за заемными денежными средствами. Истцам предварительно был одобрен ипотечный кредит. Однако, после направления в банк полного пакета документов на квартиру, Банком было принято отказное решение в выдаче истцам кредита. Поскольку первоначально истцам был одобрен кредит, отказ Банка последовал только после предоставления документов относительно квартиры, в том числе, отчета об оценке квартиры, который опровергал заявленные ответчиком размер квартирной площади, истцы полагали, что данный отказ был принят банком по вине ответчика. Учитывая, что ипотечный кредит не был предоставлен истцам по вине ответчика, основной договор купли-продажи также не заключен по вине ответчика, в связи с чем, с ответчика в пользу истцов надлежит взыскать авансовый платеж, оплаченный истцами в рамках предварительного договора купли-продажи.

Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме.

Ответчик ФИО3 о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в суд не явился, представил письменные объяснения (л.д. 39-42, 70-73).

Адвокат ответчика – Белов С.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, полагал, что поименованный в предварительном договоре купли-продажи квартиры авансовый платеж является фактически обеспечительным платежом по предварительному Договору, поскольку обеспечивает исполнение договора. Однако не оспаривал, что в предварительном договоре прямого указания на данный факт не имеется. Кроме того пояснил, что денежные средства, переданные истцами в размере 50 000 рублей, подлежали возврату лишь в случае отказа ПАО ВТБ и/или страховой компании в одобрении квартиры в качестве предмета залога, а доказательств того, что отказ банка в одобрении кредитования связан с предметом залога суду истцами не представлено, в связи с чем, заявленные истцами требования удовлетворению не подлежат.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что 19.02.2020 года между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому, стороны в срок не позднее 15 марта 2020 года обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>

Согласно пункту 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства, одно лицо (ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, в данном случае заключить договор купли-продажи садового участка.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Согласно части 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с ч.1 ст.57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии с ч.1 статьи 68 ГПК РФ, объяснения сторон признаются в качестве доказательства и подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

Истцы полагали, что поскольку ими ответчику передан аванс, то в связи с не заключением Договора купли-продажи, он подлежит возврату.

Адвокат ответчика полагал, что истцами ответчику переданы денежные средства, которые обеспечивали исполнение договора, в связи с чем, фактически являлись обеспечительным платежом, соответственно, возврату истцам денежные средства не подлежат.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

В силу ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком обязательства сторон, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

В силу положений ст. 329 Гражданского кодекса РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является задаток. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

В соответствии с ч.1 ст.380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

Из предварительного договора купли-продажи квартиры от 19.02.2020 года усматривается, что истцы внесли ответчику аванс в размере 50 000 рублей (л.д. 10).

Согласно расписке от 19.02.2020 года ответчик принял от истцов авансовый платеж в размере 50 000 рублей (л.д. 12).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из предварительного договора купли-продажи квартиры и расписки о получении денежных средств не следует, что денежные средства в размере 50 000 рублей переданы ответчику в качестве обеспечительного платежа. Более того, в договоре и расписке сторонами поименован данный платеж как авансовый.

В силу статьи 10 ГК РФ стороны обязаны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Суд не принимает во внимание доводы адвоката ответчика о том, что денежные средства в размере 50 000 рублей являлись обеспечительным платежом, поскольку в предварительном договоре и расписке о получении денежных средств указанные денежные средства поименованы как аванс, в связи с чем, суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в Договоре слов и выражений.

Кроме того, заключенный между сторонами в письменном виде договор от 19.02.2020 года содержит только условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи, который стороны планировали заключить в будущем, и его стоимость, однако данный договор не содержит других существенных условий, таких как способ и сроки полной оплаты приобретаемого недвижимого имущества.

Также, из содержания самого договора усматривается платежная функция передаваемой денежной суммы в размере 50 000 рублей в счет оплаты квартиры.

Таким образом, в силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи квартиры от 19.02.2020 не содержит существенных условий, позволяющих определить его как предварительный договор с применением обеспечительной функции обеспечительного платежа. Переданная истцами сумма 50 000 рублей не является обеспечительным платежом, а является авансом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что денежные средства, переданные истцами ответчику по предварительному договору купли-продажи квартиры от 19.02.2020 года, являются авансовым платежом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

Учитывая, что авансовый платеж в сумме 50 000 рублей был получен ответчиком от ФИО1 и ФИО2, с ответчика надлежит взыскать солидарно в пользу истцов денежные средства, внесенные в качестве аванса, в размере 50 000 рублей.

Истцы просят взыскать с ответчика расходы по оплате услуг по оценке квартиры в размере 4 500 рублей.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 произведена оплата за подготовку отчета по оценке квартиры.

Суд не находит данные расходы относящимися к рассматриваемому делу, поскольку отчет об оценке квартиры был необходим сторонам для формирования полного пакета документов для оформления ипотечного кредитования, таким образом, наличие отчета об оценке квартиры являлось обязательным условием для оформления кредита, соответственно, истцы исполняли свою волю на формирование кредитного досье для оформления ипотеки и данные расходы не могут быть возложены на ответчика.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового заявления истцом ФИО1 была оплачена государственная пошлина в размере 1 835 рублей (л.д. 24).

С учетом удовлетворенных исковых требований, принимая во внимание, что ФИО1 и ФИО2 состоят в зарегистрированном браке, имеют совместный бюджет, с ответчика в пользу истцов надлежит взыскать солидарно расходы по оплате государственной пошлины соразмерно удовлетворенным исковым требованиям в размере 1 700 рублей. В остальной части отказать.

На основании изложенного, ст.ст.11, 12, 309, 310, 322, 323, 380, 381, 381.1, 429, 431, 1102 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 56, 59, 60, 98, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО3 солидарно в пользу ФИО1, ФИО2 денежные средства, внесенные в качестве аванса, в размере 50 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 700 рублей, а всего 51 700 (пятьдесят одна тысяча семьсот) рублей.

В удовлетворении требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о взыскании расходов по оплате услуг по оценке квартиры в размере 4 500 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Кировский районный суд Санкт-Петербурга.

СУДЬЯ О.В.Муравлева