Решение № 2-3162/2018 2-3162/2018~М-2016/2018 М-2016/2018 от 7 октября 2018 г. по делу № 2-3162/2018

Дело №...

Поступило 20.06.2018 года


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

«08» октября 2018 года г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:

председательствующего Лисиной Е.В.,

при секретаре Лаптевой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании компенсации по предварительному договору купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском.

В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.<адрес>, согласно которому основной договор должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ она была готова заключить сделку, все необходимые документы были получены, в том числе, согласие банка на предоставление ипотечного кредита, составлен за счет личных денежных средств отчет о стоимости вышеуказанной квартиры. Однако, ответчиком до ДД.ММ.ГГГГ не был представлен необходимый пакет документов, нарушен п. 2.2.1 предварительного договора, выяснилось, что в квартире, которая была предметом сделки, зарегистрирован человек, который проживает за пределами РФ и сняться с регистрационного учёта не может. ДД.ММ.ГГГГ ответчик не явился на обсуждение продления предварительного договора. Задаток в размере 50000,00 руб., который хранился в агентстве недвижимости, был ей возвращен, однако компенсация за неисполнение предварительного договора купли-продажи не была выплачена ответчиком. Ответчику было направлено письмо о выплате в добровольном порядке компенсации, но до настоящего времени её требований не удовлетворены.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит взыскать с ответчика компенсацию за неисполнение предварительного договора купли-продажи в размере 50000,00 руб., расходы на выполнение работ по составлению отчета об оценке недвижимости в размере 2400,00 руб., почтовые расходы в размере 134,36 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 1776,03 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Пояснила, что при заключении предварительного договора купли-продажи сам ФИО2 не присутствовал, был его представитель – ФИО3, действующая на основании доверенности, которая и получила деньги. Переданная ответчику сумма является задатком, поскольку условие о задатке предусмотрено в предварительном договоре. Она не имеет юридического образования, не понимает разницы между задатком и авансом, а потому не обратила внимание на то, что в доверенности у ФИО3 предусмотрено право на получение аванса, а не задатка. Кроме того, сделка происходила в агентстве недвижимости ИП ФИО4, представитель которого смотрел документы и сказал, что все в порядке.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщал.

Представитель ответчика – ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что переданная истцом ответчику сумма являлась авансом, который возвращен истцу, а потому оснований для взыскания компенсации не имеется. У представителя ответчика ФИО3 не было полномочий на получение задатка. То, что в квартире был зарегистрирован гражданин, не мешало заключению договора купли-продажи, поскольку квартира могла быть продана и при наличии там зарегистрированного лица.

Третье лицо без самостоятельных требований, привлеченное к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщала. В предыдущем судебном заседании пояснила, что действительно представляла интересы своего брака – ФИО2 при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры на основании доверенности. Она подписывала договор и получила денежные средства в сумме 50000,00 руб., которые передала на хранение в агентство. Разница между задатком и авансом ей неизвестна. Все документы проверялись риелтором. На продление предварительного договора она не явилась, поскольку у неё заболел ребенок, об этом она предупредила риелтора.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, в соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и представителем ответчика ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры, общей площадью 98,5 кв.м., находящейся по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.<адрес>, кадастровый №.... Основной договор купли-продажи подлежит заключению не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1, 1.2 Договора).

В п. 3.1 Договора определена цена недвижимости – 3000000,00 руб.

Согласно п. 3.2 Договора при подписании предварительного договора покупатель передает продавцу задаток в размере 50000,00 руб.

В качестве договорного способа обеспечения стороны предусмотрели уплату следующей компенсации: в случае неисполнения настоящего Договора по вине Продавца, он обязан в течение трех календарных дней со дня истечения срока, указанного в п. 1.2 настоящего договора, уплатить Покупателю двойную сумму задатка, то есть 100000,00 руб.; в случае неисполнения настоящего договора по вине покупателя, полученный задаток в качестве компенсации остается у Продавца (п. 3.4 Договора).

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО3, действующей по доверенности за ФИО2, следует, что ИП ФИО4 приняла на хранение задаток в сумме 50000,00 руб. за совершение сделки купли-продажи объекта недвижимости по адрес: Новосибирская область, <адрес>, р.<адрес> до совершения сделки купли-продажи. Задаток подлежит возврату в день сделки купли-продажи.

Судом также установлено, что договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.<адрес> сторонами заключен не был, ввиду неявки продавца или его представителя на заключение договора либо продление предварительного договора купли-продажи. Доказательств обратного, ответчиком, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ИП ФИО4 с заявлением о возвращении задатка в размере 50000,00 руб., в связи с тем, что ни Продавец, ни его доверенное лицо не явились на сделку купли-продажи либо на продление предварительного договора купли-продажи недвижимости в назначенный в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ срок.

Как следует из пояснений сторон, задаток в сумме 50000,00 руб. был возвращен истцу ФИО1, что сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось. Однако, компенсация, предусмотренная п. 3.4 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ей не выплачена.

Вместе с тем, суд полагает, что сумма 50 000 рублей в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство продавца перед покупателем заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял платежную функцию.

Поскольку в срок, установленный предварительным договором, основной договор заключен не был, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекратились, Продавец либо его представитель на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости не явились, договор купли-продажи в период действия предварительного договора в установленные сроки не заключен по вине ответчика, суд полагает, что ФИО2 должен выплатить ФИО1 двойную сумму задатка. Учитывая, что 50000,00 руб. – задаток – возвращен ФИО1, с ФИО2 подлежит взысканию 50000,00 руб.

Обстоятельств, предусмотренных п. 3.5 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, освобождающих ответчика от выплаты компенсации, в связи с неисполнением предварительного договора, судом не установлено.

Доводы третьего лица ФИО3 о том, что она не явилась на продление предварительного договора купли-продажи, поскольку у неё заболел ребенок, не освобождают ответчика ФИО2 от обязанности возместить задаток в двойном размере, поскольку на продление предварительного договора мог явиться сам ФИО2 либо направить другого представителя. Доказательств обратного суду не представлено, также как и не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО3 не явилась по уважительной причине.

Кроме того, как следует из пояснений истца, договор купли-продажи не мог быть заключен также в связи с тем, что в приобретаемой ей квартире было зарегистрировано лицо, которое находилось за пределами РФ, и не могло сняться с регистрационного учета в установленный срок.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 данное обстоятельство не оспаривала, однако, пояснила, что квартира могла быть продана и без снятия данного лица с регистрационного учета, и что это истец отказалась от покупки квартиры.

Указанные доводы суд находит несостоятельными, поскольку п. 2.2.5 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность Продавца, то есть ФИО2, сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие с регистрационного всех зарегистрированных там лиц в десятидневный срок до передачи документов на регистрацию.

Таким образом, именно на ответчике ФИО2 лежала обязанность снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в продаваемой им квартире.

Несостоятельными являются и ссылки представителя ответчика на то, что доверенность ФИО3 не предусматривала полномочий на получение задатка, а давала ей право получить только аванс.

Данное обстоятельство не имеет юридического значения для рассматриваемого спора, поскольку соглашение о задатке предусмотрено п. 3.2 предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, право на подписание которого у ФИО3 имелось, денежная сумма 50000,00 руб. была передана в качестве задатка, об этом свидетельствует также п.3.4 Договора, предусматривающий ответственность в виде возвращения задатка в двойном размере в случае не заключения договора купли-продажи по вине Продавца.

О том, что переданная сумма является именно задатком указано также в расписке.

Ссылки третьего лица ФИО3 на то, что ей неизвестна разница между задатком и авансом не могут быть приняты во внимание. Поскольку из пояснений сторон и материалов дела следует, что сделка проходила в в агентстве недвижимости в сопровождении риелтора, который при наличии вопросов, мог дать необходимые пояснения участником, а также в самом предварительном договоре указаны последствия не заключения договора купли-продажи по вине Продавца, в интересах которого действовала ФИО3, в виде возвращения задатка в двойном размере.

В связи с предстоящим заключением договора купли-продажи недвижимости истцом ФИО1 были понесены расходы на составление отчета об оценке приобретаемого объекта в размере 2400,00 руб., поскольку квартира приобреталась с использованием кредитных средств (ипотека), предоставленных ей по договору с ПАО «Сбербанк России».

В силу ч.1 ст. 9 Федерального закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке» оценка предмета ипотеки является обязательным условием договора об ипотеки.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости в п. 3.3 содержится указание на то, что квартира приобретается с использованием ипотечных средств, предоставленных покупателю ПАО «Сбербанк России».

Таким образом, ФИО1 понесла дополнительные расходы на составление отчета об оценке приобретаемой ей квартиры, принадлежащей ответчику.

В соответствии с ч.1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Принимая во внимание, что нарушение права истца ФИО1 на заключение договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.<адрес> было вызвано действиями ответчика – ФИО2, не явившегося на заключение договора купли-продажи или на продление предварительного договора купли-продажи, а истец для заключения договора купли-продажи квартира понесла дополнительные расходы на составление отчета об оценке в размере 2400,00 руб. суд полагает, что указанные расходы являются её убытками и подлежат взысканию с ответчика.

Кроме того, истцом было направлено письменное уведомление ответчику о выплате компенсации, в связи с не заключением договора купли-продажи недвижимости, и понесены почтовые расходы в сумме 134,36 руб., что подтверждается материалами дела, которые суд также считает убытками истца и взыскивает их с ответчика.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в общей сумме 1776,03 руб., что подтверждается чек-ордером, которая подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 50000,00 руб., убытки в размере 2534,36 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 1776,03 руб.

Решение суда может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Новосибирского областного суда через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (подпись) Е.В. Лисина