Решение № 2-1496/2019 2-21/2020 2-21/2020(2-1496/2019;)~М-1359/2019 М-1359/2019 от 15 января 2020 г. по делу № 2-1496/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 января 2020 года г.о. Чапаевск

Чапаевский городской суд в составе

Председательствующего: Законова М.Н.

При секретаре: Сергеевой О.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-21/2020 по иску ФИО2 ФИО9, третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями ФИО4 ФИО10 к Администрации г.о. Чапаевск о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил признать за ним право собственности на здание торгово-офисного комплекса по адресу: <Адрес обезличен>. В обоснование заявленного иска указал на то, что <Дата обезличена> он заключил с ФИО4 договор купли-продажи спорного здания, в соответствии с которым продавец передала ему указанное здание. В то же время, регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание.

Указанный объект был возведен продавцом ФИО4 на следующих основаниях: на земельных участках, предоставленных в аренду: на основании договора <Номер обезличен> от <Дата обезличена> между муниципальным образованием городской округ <Адрес обезличен> и ФИО4 сроком на 10 лет, площадь земельного участка 1790,0 кв.м., кадастровый <Номер обезличен>, вид разрешенного использования - для размещения объектов розничной торговли, для использования в целях строительства торгово-офисного комплекса, адрес: <Адрес обезличен>Е, договор прошел процедуру государственной регистрации; на основании договора аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> между Администрацией городского округа Чапаевск и ФИО4, площадь земельного участка 1073,0 кв.м, кадастровый <Номер обезличен>, вид разрешенного использования - для размещения объектов розничной торговли для использования в целях строительства торгово-офисного комплекса, адрес: <Адрес обезличен>А, договор прошел процедуру государственной регистрации, на основании разработанной проектной документации, на проектную документацию получено положительное заключение экспертизы (в соответствии с требованиями статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, поскольку характеристики запроектированного объекта предполагали прохождение экспертизы), на основании разрешения <Номер обезличен>, выданного <Дата обезличена> Администрацией городского округа Чапаевск на строительство торгового центра общей площадью 6258,3 кв.м., адрес объекта: <Адрес обезличен>, г.о. Чапаевск, <Адрес обезличен>,18 АД8Б, 18Е, район <Адрес обезличен> у <Адрес обезличен>, срок действия разрешения - до 02.09.19г.

В соответствии с техническими паспортом, изготовленным ГУП <Адрес обезличен> «Центр технической инвентаризации» Чапаевский филиал год постройки офисно-торгового центра - 2016 г., площадь - 6537,9 кв.м. В отношении проданного истцу объекта в процессе его возведения осуществлялся в соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса РФ государственный строительный надзор. В соответствии с предоставленными ему продавцом ФИО4 документами извещение о начале строительства было направлено в Государственную инспекцию строительного надзора <Адрес обезличен><Дата обезличена>. Извещение об окончании строительства поступило в Государственную инспекцию строительного надзора <Адрес обезличен><Дата обезличена>. После получения извещения об окончании строительства Государственной инспекцией строительного надзора <Адрес обезличен> была проведена проверка проданного истцу здания, по результатам которой Инспекцией был выдан ряд предписаний об устранении допущенных в процессе строительства нарушений. К моменту передачи объекта истцу в собственность ФИО4 все замечания, выявленные Государственной инспекцией строительного надзора <Адрес обезличен> по результатам указанной проверки были устранены. В частности, застройщиком были внесены изменения в проектную документацию, и в части внесенных изменений была пройдена повторная экспертиза проектной документации. Однако к моменту приобретения истцом соответствующего здания, ФИО4 Министерством строительства <Адрес обезличен> в переоформлении разрешения на строительство на новый срок было отказано, а срок действия прежнего истек. В свою очередь, истечение срока действия разрешения на строительство повлекло прекращение осуществления в приобретенном истцом здании осуществления государственного строительного надзора, а, следовательно, невозможность выдачи итогового заключения государственного строительного надзора, которое в соответствии с положениями статьи 55 Градостроительного кодекса РФ является необходимым документом для заявления о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Кроме того, к моменту приобретения истцом указанного здания у ФИО4 истек срок действия договора аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> в отношении земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, законодательно установленная возможность продления указанного договора отсутствует в настоящее время. Указанный вывод подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <Адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу № <Номер обезличен>. Наличие указанных обстоятельств повлекло невозможность получения ФИО4 разрешения на ввод объектов в эксплуатацию в административном порядке и невозможность государственной регистрации права собственности на созданные объекты недвижимости. Между тем, проданный истцу объект недвижимости возведен на основании договоров аренды земельных участков, заключенных с целью осуществления строительства на них соответствующего здания. Единственным признаком, который позволяет отнести спорные объекты к объектам самовольного строительства, является отсутствие разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. ФИО4 были приняты все надлежащие меры по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Договор купли-продажи <Дата обезличена> между истцом и ФИО4 в отношении вышеуказанной самовольной постройки - здания торгового центра, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>А, в настоящее время не зарегистрирован по необоснованным причинам. Просил суд признать за ним право собственности на здание торгово-офисного комплекса, общей площадью 6 537,9 кв.м по адресу: <Адрес обезличен>А.

Одновременно с этим, ФИО4 обратилась в суд с заявлением о вступлении в дело третьим лицом с самостоятельными требованиями относительно предмета спора, в котором, ссылаясь на ничтожность договора купли-продажи, заключенного с ФИО2 просила признать за ней право собственности на здание торгово-офисного комплекса общей площадью 6 264, 8 кв.м по адресу: <Адрес обезличен>А.

Судом установлено, что на дату обращения в суд с заявлением о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО4 имеет статус индивидуального предпринимателя.

В соответствии с пп.1 п. 1 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса РФ суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к компетенции арбитражных судов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ГПК РФ при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подсудны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 42 ГПК РФ третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, могут вступить в дело до принятия судебного постановления судом первой инстанции. Они пользуются всеми правами и несут все обязанности истца, за исключением обязанности соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров.

В соответствии с пунктом 3 статьи 151 ГПК РФ при предъявлении исковых требований несколькими истцами или к нескольким ответчикам судья вправе выделить одно или несколько требований в отдельное производство, если признает, что раздельное рассмотрение требований будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.

Однако в данном случае первоначальным истцом ФИО2 и ФИО4, заявляющей самостоятельные требования относительно предмета спора, заявлены взаимоисключающие требования, в связи с чем раздельное рассмотрение указанных требований не является возможным и дело подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции.

Определением суда <Дата обезличена> ФИО4 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

В судебное заседание истец ФИО2 и его представитель не явились, извещались надлежащим образом.

В судебном заседании <Дата обезличена> представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, ФИО5 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ФИО4 по доверенности ФИО6 возражал против удовлетворения заявленных ФИО2 исковых требований и поддержал требования о признании за ФИО4 права собственности на спорное здание. Ссылаясь на ничтожность договора купли-продажи спорного здания, пояснил, что истец непосредственно финансировал строительство и у сторон возникли разногласия, которые, по его мнению, возможно решить в другом процессе. ФИО4, осуществившая самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, в связи с чем не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Данное положение взаимосвязано со ст.168 ГК РФ, которая говорит о ничтожности такой сделки. Именно в рамках защиты нарушенного права, в рамках признания права собственности на объект невозможно, так как разрешение на строительство выдавалось непосредственно ФИО4, земельный участок, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>А на праве собственности и праве аренды находились у ФИО4, строительство осуществляла ФИО4, во всех надзорных проверках также участвовала ФИО4 В данном случае договор действовал до 2018 года. Согласно сведениям технического паспорта объект недвижимого имущества был фактически завершен в период действия этого договора, то есть в период действия разрешения на строительство. В связи с этим никаких нарушений нет, соответствует целям использования земельного участка по адресу: <Адрес обезличен>А и срокам установленного разрешения на строительство. После незначительных замечаний со стороны надзорных органов, затрачено время на их устранение и прохождение экспертизы, в связи с чем истек срок договор аренды земельного участка. Приобрести права в отношении данного земельного участка в настоящее время не представляется возможным в силу закона.

В судебном заседании <Дата обезличена> представитель ФИО2 – ФИО5, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. Не отрицал факт финансирования истцом строительство спорного объекта и наличие финансовых разногласий между сторонами, в связи с чем пояснил, что в связи с задержкой строительства ФИО2 попросил ФИО4 рассчитаться с ним и вернуть ему финансирование, в связи с чем было принято решение о передаче объекта ФИО4 в качестве отступного, как возврат финансирования.

Представитель ответчика – Администрации г.о. Чапаевск в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом. Представлен отзыв на иск, в котором просят суд рассмотреть дело в отсутствие представителя. Возражений на иск не поступило.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования относительно предмета спора - Министерство строительства по <Адрес обезличен>, ГИСН <Адрес обезличен>, КУМИ администрации г.о. Чапаевск, МКУ УАиГ по г.о. Чапаевск, ГУП СО ЦТИ г.о. Чапаевск, Управления Росреестра по <Адрес обезличен> – в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещались, каждый в отдельности, надлежащим образом.

КУМИ администрации г.о. Чапаевск представлен отзыв на иск, аналогичный отзыву Администрации г.о. Чапаевск.

МКУ УАиГ г.о. Чапаевск просили о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Представлен отзыв на иск, согласно которому не возражают против удовлетворения исковых требований третьего лица ФИО4 при представлении доказательств соответствия объекта капитального строительства действующим градостроительным, техническим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствия нарушения права и законных интересов третьих лиц, при том, что строительство спорного объекта завершено в период действия договора аренды.

ГИСН <Адрес обезличен> просили о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Министерство строительства <Адрес обезличен> представлен отзыва на иск, в котором просят отказать в удовлетворении исковых требований, рассмотреть дело в отсутствие представителя. В обоснование позиции ссылаются на то, что истцом ФИО2 не представлены доказательства того, что он является правообладателем земельных участков под спорным зданием, строительство объект истец не осуществлял, а само здание не может является объектов договора купли-продажи как самовольная постройка. ФИО2 разрешение на строительство не выдавалось, он не обращался с заявлением на ввод в эксплуатацию и не предпринимал мер по легализации объекта строительства.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела между ФИО4 ФИО11 и муниципальным образованием городской округ Чапаевск, <Адрес обезличен>, на основании итогового протокола заседания комиссии аукциона на заключение договора аренды земельного участка от <Дата обезличена>, заключен договор аренды земельного участка <Номер обезличен> от <Дата обезличена>. В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок на срок 10 лет площадью 1790 кв.м., отнесенный к землям населенных пунктов с кадастровым номером <Номер обезличен> с видом разрешенного использования: для размещения объектов розничной торговли, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>Е для использования в целях строительства торгово-офисного комплекса. Также между Администрацией городского округа <Адрес обезличен> и ФИО4 заключен договор аренды <Номер обезличен> земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от <Дата обезличена>. В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью 1073 кв.м., отнесенный к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения объектов розничной торговли, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, для использования в целях завершения строительства торгово-офисного комплекса. В соответствии с пунктом 3.1. договора земельный участок предоставляется Арендатору на срок 3 (три) года, исчисляемый со дня передачи Арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка. Соответствующий акт подписан сторонами <Дата обезличена>, таким образом, договор аренды заключен на срок до <Дата обезличена>.

Также ФИО4 на праве собственности принадлежат следующие земельные участки: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации здания, площадью 381 кв.м., с кадастровым номером <Номер обезличен>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <Дата обезличена> сделана запись регистрации <Номер обезличен>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для использования в целях эксплуатации гаража, площадью 24 кв.м., с кадастровым номером <Номер обезличен>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <Дата обезличена> сделана запись регистрации <Номер обезличен>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: с видом разрешенного использования – для использования в целях эксплуатации гаража, площадью 58 кв.м., кадастровый <Номер обезличен>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <Дата обезличена> сделана запись регистрации <Номер обезличен>; земельный участок, относящийся по категории к землям населенных пунктов, площадью 81 кв.м., кадастровый <Номер обезличен> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <Дата обезличена> сделана запись регистрации <Номер обезличен>; земельный участок, относящийся по категории к землям населенных пунктов, площадью 74 кв.м., кадастровый <Номер обезличен>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <Дата обезличена> сделана запись регистрации <Номер обезличен>

Указанные земельные участки в соответствии с Правилами застройки и землепользования городского округа <Адрес обезличен>, утвержденными Решением Чапаевской городской Думы от <Дата обезличена><Номер обезличен> расположены в градостроительной зоне О1 (Зона делового, общественного и коммерческого назначения), для которой вид разрешенного использования «Объекты торговли» (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) относятся к основным видам разрешенного использования.

В пределах границ вышеуказанных земельных участков в настоящее время расположено нежилое здание, представляющее собой по назначению торговый центр. Строительство указанного объекта произведено на основании выданных на имя ФИО4 ФИО12 разрешений на строительство. Так, Администрацией городского округа Чапаевск <Дата обезличена> было выдано разрешение на строительство № RU <Номер обезличен> сроком до <Дата обезличена>. <Дата обезличена> ФИО4 Администрацией г.о. Чапаевск было выдано разрешение на строительство <Номер обезличен> сроком действия в соответствии с проектом организации строительства 1/14-01-ПОС до <Дата обезличена>. В соответствии с указанным разрешением на строительство ФИО4 разрешено строительство торгового центра общей площадью 6258,3 кв.м., объем 26 058,3 куб.м., количество этажей 4 (3 + подвал), количество подземных этажей: 1 (подвал), адрес (местоположение) объекта: 446100, <Адрес обезличен>,<Данные изъяты>, район <Адрес обезличен>, у <Адрес обезличен>. В соответствии с разделом 3 разрешения строительство должно быть осуществлено в границах земельных участков с кадастровыми номерами: <Номер обезличен> В соответствии с пунктом 3.1. разрешения градостроительный план земельных участков № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> выдан администрацией городского округа Чапаевск. Выдаче разрешения на строительство предшествовала разработка обществом с ограниченной ответственностью «Вира» проектной документации, на которую ООО «Центр экспертиз проектов строительства» было выдано положительное заключение экспертизы проектной документации <Номер обезличен> от 19.18.2015 г. В январе 2019 года ООО «Вира-Самара» была произведена корректировка проектной документации, на которую ООО «Центр экспертиз проектов строительства» <Дата обезличена> выдано положительное заключение на откорректированную проектную документацию.

ФИО4 в Государственную инспекцию строительного надзора направлено уведомление о начале строительства объекта капитального строительства и с <Дата обезличена> по <Дата обезличена> в отношении объекта осуществлялся государственный строительный надзор. <Дата обезличена> ФИО4 в адрес ГИСН <Адрес обезличен> направлено извещение <Номер обезличен> об окончании строительства, реконструкции объекта капитального строительства, в котором отображены даты начала строительства (<Дата обезличена>) и завершения строительства (<Дата обезличена>) <Дата обезличена> в адрес ГИСН было направлено извещение <Номер обезличен> об окончании строительства, реконструкции объекта капитального строительства. <Дата обезличена> ФИО4 в адрес ГИСН была направлено письмо с просьбой назначить проверку законченного строительством объекта.

<Дата обезличена> специалистами ГИСН <Адрес обезличен> была проведена проверка соответствия выполненных строительных работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов. По результатам проведенной проверки было составлено предписание об устранении выявленных нарушений, с которым не согласилась ФИО4, что отражено в письме в адрес ГИСН <Адрес обезличен>, направленного в адрес ГИСН почтовым отправлением <Дата обезличена>

На основании распоряжения от <Дата обезличена><Номер обезличен>-рп ГИСН <Адрес обезличен> составлен акт проверки <Номер обезличен> от <Дата обезличена> и выдано предписание <Номер обезличен> от <Дата обезличена> об устранении нарушений при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства. <Дата обезличена> ГИСН <Адрес обезличен> в отношении ФИО4 составлен протокол об административном правонарушении <Номер обезличен> по факту невыполнения ранее выданного предписания <Номер обезличен> от <Дата обезличена>.

С целью устранения выявленных замечаний ФИО4 были произведены соответствующие работы, а также осуществлена корректировка проектной документации и получено положительное заключение экспертизы проектной документации.

Уведомлением от <Дата обезличена> № Д-21-49/5-727 Администрация городского округа Чапаевск отказа ФИО4 в предоставлении муниципальной услуги по выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Торговый центр» на земельном участке по адресу: <Адрес обезличен> А на основании п. 1 ч. 3 статьи <Адрес обезличен> от <Дата обезличена><Номер обезличен>-ГД «О внесении изменений в <Адрес обезличен> «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти <Адрес обезличен> в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории <Адрес обезличен>» в связи с отнесением указанных полномочий к ведению органов государственной власти <Адрес обезличен>.

<Дата обезличена> ФИО4 обратилась в Министерство строительства <Адрес обезличен> с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство <Номер обезличен> от <Дата обезличена> на тип объекта «здание», наименование нежилого строения «торговый центр», назначение нежилого строения «нежилое здание», общей площадью 6537,9 кв.м., литера А, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>А или выдаче нового разрешения на строительство.

Уведомлением от <Дата обезличена><Номер обезличен> ФИО4 было отказано в выдаче нового разрешения на строительства и внесении изменений в ранее выданное разрешение.

Уведомлением от <Дата обезличена><Номер обезличен> Министерство строительства <Адрес обезличен> отказало ФИО4 в предоставлении государственной услуги по выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Торговый центр», расположенный по адресу: <Адрес обезличен><Данные изъяты>, район <Адрес обезличен>, у <Адрес обезличен>.

<Дата обезличена> ФИО4 обратилась в адрес с ГИСН с просьбой о разъяснении возможности продолжения государственного строительного надзора за строительством после окончания срока действия разрешения на строительство.

Письмом Государственной инспекции строительного надзора <Адрес обезличен> от <Дата обезличена> № ГИСН-01-22/424-1 в адрес ФИО4 был направлен ответ, свидетельствующий о невозможности продолжения строительного надзора после прекращения разрешения на строительство.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <Адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу № <Данные изъяты> по иску ИП ФИО4 к Администрации городского округа Чапаевск Истице отказано в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды земельного участка <Номер обезличен> от <Дата обезличена> возобновленным на неопределенный срок. Отказывая в удовлетворении исковых требований арбитражный суд исходил из того, что между сторонами отсутствует спор о праве. Кроме того, суд отметил, что истцом реализовано предусмотренное п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ в совокупности с подп. 6 пункта 8 ст. 39.8 ЗК РФ право на заключение договора аренды сроком до трех лет в целях завершения строительства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <Адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу № <Данные изъяты> ФИО4 отказано в удовлетворении исковых требований к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Чапаевск о признании права собственности на здание торгового центра общей площадью 6537,9 кв.м., расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, г.о. Чапаевск, <Адрес обезличен> в удовлетворении иска, арбитражный суд исходил из непредставления истцом доказательств обращения за выдачей разрешения к уполномоченному органу, принятия мер к легализации объекта, наличием неустраненных на момент рассмотрения дела замечаний ГИСН Самарской, незавершением всех строительно-монтажных работ на объекте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Исходя из создания спорного объекта недвижимости суд приходит к выводу, что он в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В обоснование заявленного иска Истец ФИО2 ссылается на то обстоятельство, что <Дата обезличена> он заключил с ФИО4 (Продавец) договор купли-продажи. В соответствии с пунктом 1 указанного договора ФИО4 передала ФИО2 спорное здание торгового центра в собственность, а последний произвел оплату стоимости указанного объекта.

Однако Управление Росреестра по Самарской области сообщило заявителям об отказе в государственной регистрации перехода права собственности. Также сторонами были заключены сделки, направленные на передачу ФИО2 прав арендатора земельных участков и передачу права собственности на часть земельных участков, которые принадлежат ФИО4 на праве собственности.

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО5 пояснил, что указанные сделки были заключены между сторонами с целью урегулирования имущественных вопросов, связанных с финансированием со стороны ФИО2 строительства здания торгового центра. По сути, указанные договоры носили характер отступного, после того, как ФИО4 не смогла возвратить ФИО2 заемные денежные средства.

С учетом изложенного, ФИО2 полагает заключенные договоры действующими и повлекшими правовые последствия в виде перехода к ФИО2 прав на спорный объект недвижимости.

В то же время, суд считает исковые требования ФИО2 необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду и совершать иные сделки. Как указывалось выше, право собственности ФИО4 на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, а сам объект в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

В соответствии с пунктом 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <Дата обезличена><Номер обезличен> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

При совершении сделки, направленной на распоряжение самовольной постройкой, сторонами нарушается прямо выраженный законодателем запрет, содержащийся в п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Таким образом, заключенный между ФИО4 и ФИО2 договор купли-продажи не повлек каких-либо правовых последствий в виде перехода к ФИО2 прав в отношении спорной постройки. Материалами дела также не подтвержден факт перехода к ФИО2 прав в отношении земельных участков, на которых создана постройка.

Также сулд полагает заслуживающими внимания доводы Министрества строительства Самарской области о том, что ФИО2 разрешение на строительство не выдавалось, строительство объект истец не осуществлял, он не обращался с заявлением на ввод в эксплуатацию и не предпринимал мер по легализации объекта строительства. ФИО2 не представлены доказательства того, что он является правообладателем земельных участков под спорным зданием, а само здание не может являться объектом договора купли-продажи как самовольная постройка.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению.

В отношении требований ФИО4 суд приходит к следующему. В обоснование своих требований, содержащихся в заявлении о вступлении в дело в качестве лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привела вышеприведенные доводы об обстоятельствах создания спорного объекта недвижимости. Полагает, что в силу пункта 3 ст. 222 ГК РФ за ней может быть признано право собственности на спорное здание.

В первую очередь в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ необходимым условием для признания за лицом прав на самовольную постройку является наличие у этого лица прав на земельный участок, допускающих создание на нем указанного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, здание торгового центра создано на земельных участках, частично принадлежащих ФИО4 на праве собственности и частично предоставленных в аренду для целей строительства на основании договоров аренды земельных участков, заключенных с Администрацией г.о Чапаевск.

Так, земельные участки с кадастровыми номерами <Номер обезличен>, <Номер обезличен> принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, сведениями Управления Росреестра по <Адрес обезличен>.

Земельные участки с кадастровыми номерами <Номер обезличен>, <Номер обезличен> предоставлены ФИО4 в аренду для целей строительства.

Вопросы, связанные с возможностью признания права собственности на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных участках, разъяснены в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ <Дата обезличена>.

В частности, в целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для целей строительства предусмотрена действующим законодательством.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Спорный объект недвижимости соответствует виду разрешенного использования земельных участков по договорам аренды земельных участков <Номер обезличен> от <Дата обезличена> и <Номер обезличен> от <Дата обезличена>. Из условий указанных договоров следует, что земельные участки были предоставлены в аренду для цели строительства здания торгового центра, таким образом, воля собственника земельного участка в лице Администрации городского округа Чапаевск была направлена на создание на указанных земельных участках именно спорного объекта недвижимости.

Отзывом Управления архитектуры и градостроительств Администрации городского округа Чапаевск подтверждается, что здание торгового центра соответствует основным видам разрешенного использования земельных участков для территориальной зоны О1 в соответствии с Правилами застройки и землепользования городского округа Чапаевск.

Как следует из обстоятельств дела и подтверждается представленными доказательствами строительство спорного объекта фактически завершено в период срока действия договора арены земельного участка <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью 1073 кв.м. Так, в соответствии с имеющимся в материалах дела техническим паспортом, изготовленным ГУП <Адрес обезличен> «ЦТИ» год окончания строительства – <Дата обезличена>, при этом здание имеет 100 % строительной готовности.

Также суд принимает во внимание, что в данном техническом паспорте фактическая площадь объект указана 6 264, 8 кв.м

При этом суд принимает во внимание представленные ФИО4 доказательства принятия мер, направленных на продление срока действия договора аренды земельного участка. Так, <Дата обезличена> ФИО3 обратилась в адрес Главы городского округа Чапаевск с заявлением, в котором просила разъяснить имеется ли у Администрации г.о. Чапаевск законное основание для предоставления ей на каком-либо праве земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> после прекращения действия договора <Номер обезличен> от <Дата обезличена>. В ответ на указанное заявления Администрация г.о. Чапаевск письмом от <Дата обезличена> № Д-21-49/П-820 сообщила ФИО4, что на основании п. 1 и 2 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом в случае прекращения срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объект незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, на котором находится соответствующий объект. Таким образом, Администрацией в случае принятия решения о реализации права на изъятие объекта незавершенного строительства будет направлено соответствующее требование в суд. Однако на момент рассмотрения настоящего дела доказательства обращения в суд с заявлением об изъятии спорного объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов в суд не заявлены, что свидетельствует о том, что Администрацией указанное право не было реализовано.

Истцом также были предприняты меры по продлению (возобновлению) действия договора аренды в судебном порядке, что подтверждается имеющимся в материалах дела решением Арбитражного суда <Адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу № <Номер обезличен>

Как видно из разрешения на строительство от <Дата обезличена><Номер обезличен> срок действия разрешения на строительство - до <Дата обезличена> – определен в соответствии с проектом организации строительства 1/14-01-ПОС.

При таких обстоятельствах на истца, как арендатора земельного участка по договору аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> не могут возлагаться негативные последствия отсутствия административной или судебной процедуры предоставления прав на земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ необходимыми условиями для признания права собственности на самовольную постройку является также установление того, что на день обращения в суд самовольная постройка соответствует установленным требованиям.

Определением суда от <Дата обезличена> по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Производство судебной экспертизы поручено сотруднику ООО «Лаборатория инженерно-строительных технологий» ФИО1, который в порядке ст. 307 Уголовного кодекса РФ предупрежден за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

Является ли построенное здание по адресу: <Адрес обезличен>А технически законченным строительством объектом?

Соответствует ли построенное здание существующим градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает ли сохранение построенного здания права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

Обладает ли вышеуказанное строение достаточно надежностью и безопасностью?

Имеет ли построенный объект признаки наличия существенных дефектов, препятствующих вводу в эксплуатацию?

В соответствии с заключением эксперта

построенное здание по адресу: <Адрес обезличен>А является технически законченным строительством объектом

Построенное здание соответствует существующим градостроительным и строительным нормам и правилам. У эксперта нет оснований полагать, что сохранение построенного здания может нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Построенное здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вышеуказанное строение обладает достаточной надежностью и безопасностью для эксплуатации.

В ходе обследования дефектов в построенном объекте, препятствующих его вводу в эксплуатацию, не установлено.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что содержащиеся в последнем по времени предписании ГИСН <Адрес обезличен> от <Дата обезличена><Номер обезличен> нарушения на момент проведения экспертизы полностью устранены. С целью приведения фактически выполненных работ в соответствие с проектными решениями ФИО4 в январе 2019 года была проведена корректировка проектной документации шифр 1/19-01, которая была выполнена ООО «Вира Самра». На откорректированную проектную документацию, шифр 1/19-01 получено положительное заключение повторной негосударственной экспертизы ООО «Центр экспертиз проектов строительства» <Номер обезличен> от <Дата обезличена>; здание является полностью технически законченным объектом, противопожарные расстояния до существующих объектов защиты соответствуют проекту и требованиям СП 4.12120.2013.

Строительство здания в пределах границ земельных участков, предоставленных ФИО4 в аренду и принадлежащих ей на праве собственности с кадастровыми номерами <Номер обезличен> и в соответствии с градостроительным планом земельного участка также отражено в заключении эксперта (Схема <Номер обезличен>).

В соответствии с заключением о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности, выполненным ООО «ПожПроектЭкспертиза» на объекте защиты «Торговый центр, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>А» выполнены условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности. В соответствии с санитарно-эпидемиологическими заключениями, выполненными ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <Адрес обезличен>».

Таким образом, доводы ФИО4 о соответствии объекта действующим требованиям, а также отсутствия угрозы для жизни и здоровья граждан, отсутствия нарушения прав и законных интересов других лиц, находят свое подтверждение.

Заявленные в рамках настоящего дела требования ФИО4 предъявлены к Администрации городского округа Чапаевск и Министерству строительства <Адрес обезличен>, к чьей компетенции в настоящее время носится выдача разрешений на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости в соответствии с <Адрес обезличен>.

Как подтверждено имеющимися в материалах дела доказательствами строительство спорного объекта в настоящее время полностью устранено, кроме того Истцом полностью устранены замечания, отраженные в предписании ГИСН <Адрес обезличен> от <Дата обезличена>. Таким образом, требования ФИО4 в настоящем деле предъявлены к другим ответчикам и исходя из иного основания иска, в связи с чем основания для прекращения производства по делу в связи с наличием вступившего в законную силу решения Арбитражного суда <Адрес обезличен> от <Дата обезличена> по делу № <Номер обезличен> отсутствуют.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <Дата обезличена> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как следует из имеющихся в материалах дела доказательств, разрешение на строительство спорного объекта недвижимости было выдано Администрацией городского округа Чапаевск в установленном законом порядке. Обращение ФИО4 в суд с соответствующими требованиями вызвано невозможностью ввода объекта в эксплуатацию во внесудебном порядке. Суд считает, что совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств подтверждается приятие ФИО4 надлежащих мер к легализации постройки во внесудебном порядке и невозможность осуществления такой легализации по причинам, не зависящим от ФИО4

На основании вышеизложенного, в соответствии со ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 ФИО13 – отказать.

Исковые требования третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО4 ФИО14 к Администрации г.о. Чапаевск о признании права собственности – удовлетворить.

Признать за ФИО4 ФИО15 право собственности на здание торгово-офисного комплекса, общей площадью 6 264, 8 кв.м по адресу: <Адрес обезличен>А.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН Управления Росреестра по <Адрес обезличен>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Чапаевский городской суд <Адрес обезличен> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Н. Законов

Мотивированная часть решения изготовлена <Дата обезличена>.