Решение № 2-106/2026 2-106/2026(2-1176/2025;)~М-785/2025 2-1176/2025 М-785/2025 от 21 января 2026 г. по делу № 2-106/2026

Дело № 2-106/2026

УИД 23RS0020-01-2025-001217-98


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2026 года г. Кореновск

Кореновский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Обуховой Я.В.,

при секретаре Журба А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задатка и стоимости неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском в суд к ответчикам о взыскании задатка и стоимости неотделимых улучшений, свои требования мотивировал следующим.

Между истцом и ответчиками 01.06.2021 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 372 кв.м с кадастровым номером № и расположенного на нём жилого дома, общей площадью 50.5 кв.м. с кадастровым номером №, находящихся по адресу: по адресу: <адрес>

Согласно условиям предварительного договора стороны договорились заключить в срок до 20.06.2021 (п. 4.2.) основной договор купли-продажи, общая стоимость названных объектов составляет 2900000 руб. (п. 2.2.).

В п. 2.3. предварительного договора установлено, что на момент заключения предварительного договора ФИО1 оплачивает ФИО2, ФИО3 задаток в размере 800 000 руб. в равных долях, а именно: по 400 000 рублей, каждому в день подписания Предварительного договора. Остальная сумма должна быть выплачена истцом ответчикам до 20.06.2021 соразмерно их долям в общей долевой собственности на отчуждаемые объекты недвижимости.

Во исполнение Предварительного договора истец 01.06.2021 передал наличные денежные средства в размере 800 000 рублей в качестве задатка ответчикам, передаваемая сумма в размере 800 000 рублей (по 400 000 рублей каждому ответчику) является задатком.

До заключения предварительного договора, между Истцом и ФИО2 18.05.2021 заключён ещё один Договор о задатке, выполняющий одновременно роль Расписки, согласно которому ответчик ФИО3 получил от истца денежную сумму в размере 50 000 руб. в качестве задатка за продажу домовладения с земельным участком по адресу: <...>.

Стороны подписали Дополнительное соглашение к Предварительному договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома (далее - Дополнительное соглашение № 1) 19.06.2021, согласно которому оплата и заключение основного договора купли-продажи должны быть осуществлены до 20.08.2021. Также этим Дополнительным соглашением Предварительный договор дополнен пунктом 6.3. согласно которому, в случае не заключения основного договора купли-продажи продавцы оплачивают покупателю все неотделимые строительно-ремонтные, бытовые улучшения недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. Предварительного договора, проведённые покупателем за его счёт.

Стороны подписали Дополнительное соглашение к Предварительному договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома (далее - Дополнительное соглашение №2), согласно которому оплата и заключение основного договора купли-продажи должны быть осуществлены до 20.10.2021.

До 20.10.2021 документы на продаваемые объекты недвижимости не были приведены ответчиками в состояние, позволяющее оформить договор купли-продажи, поэтому основной договор купли-продажи не был заключён.

Таким образом, основной договор купли-продажи не был заключен. Задаток, полученный ответчиками от истца по Предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого домовладения от 01.06.2021, не был возвращен истцу.

Между истцом в качестве покупателя и ответчиками в качестве продавцов 06.03.2022 заключен новый Предварительный договор купли-продажи земельных участков и расположенного на них жилого дома (далее - Предварительный договор № 2). По условиям Предварительного договора № 2 стороны договорились в срок до 01.06.2022 заключить основной договор купли-продажи трёх объектов недвижимости: тех же двух объектов недвижимого имущества, которые были названы в Предварительном договоре от 01.06.2021 и дополнительного земельного участка общей площадью 422 кв.м. без кадастрового номера, принадлежавшего наследодателю продавцов, расположенного но тому же адресу, что и два первоначальных объекта недвижимого имущества.

При этом общая стоимость за три объекта недвижимого имущества осталась по Предварительному договору № 2 прежней – 2 900 000 руб. Сохранен в Предварительном договоре № 2 порядок оплаты: покупатель должен передать продавцам задаток в размере 800 000 руб. в равных долях, а именно: по 400 000 руб. каждому в день подписания Предварительного договора: остальная сумма должна быть выплачена истцом ответчикам соразмерно их долям в общей долевой собственности на отчуждаемые объекты недвижимости.

Предварительный договор № 2 содержит п. 6.2. дословно повторяющий п. 6.3. первого Предварительного договора, согласно которому в случае не заключения основного договора купли-продажи продавцы оплачивают покупателю все неотделимые строительно-ремонтные. бытовые улучшения недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. Предварительного договора, проведённые покупателем за его счёт.

По состоянию на день подачи настоящего искового заявления основной договор между истцом и ответчиками так и не заключён.

Истец направил Ответчикам письменное Требование о понуждении к заключению основного договора, предложил в Требовании встретиться 15.09.2023 и подписать основной договор купли-продажи, однако ФИО2 и ФИО3 не приняли предложение истца заключить основной договор и направили письменный ответ от 12.09.2023, согласно которому в установленный Предварительным договором срок «осуществление сделки купли-продажи невозможно».

Не заключив основной договор купли-продажи по причине неготовности документов на отчуждаемые объекты, Ответчики не исполнили своего обязательства по Предварительному договору.

Кроме того, в п. 1.5. Предварительного договора № 2 Ответчики-продавцы указали, что в отчуждаемом жилом доме зарегистрированных граждан не имеется. Однако как в этом, так и в первом Предварительном договоре местом регистрации одного из Ответчиков ФИО3 указан именно адрес отчуждаемого жилого дома. Поскольку по этому адресу других жилых домов не имеется, что значит, один из продавцов зарегистрирован именно в отчуждаемом жилом доме, в то время как истец рассчитывал приобрести жилой дом, свободный от обременения жилищными правами иными лицами. Значит, ответчики-продавцы не исполнили своей обязанности передать по основному договору купли-продажи жилой дом, свободный от прав иных лиц на него.

Следовательно, стороной, виновной в не заключении основного договора купли-продажи, являются именно ответчики.

Обязанностью истца по Предварительному договору являлось внесение задатка в размере 800 000 руб. Данную обязанность Истец исполнил, внёс 800 000 руб., что подтверждается вышеуказанными расписками.

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Истец считает, что на основании изложенного ответчики обязаны вернуть истцу задаток в двойном размере, а именно: 1 600 000 руб. согласно расчёту: 800 000 х 2 = 1 600 000 руб.

С момента заключения Дополнительного соглашения № 1 от 19.06.2021 к Предварительному договору Истец в силу пункта 6.3 названного Дополнительного соглашения произвел неотделимые улучшения приобретаемых объектов недвижимого имущества, приступил к их осуществлению как на территории земельного участка, так и в жилом доме, произведены разрешённые ответчиками неотделимые улучшения именно того имущества, которое указано в п. 1.1. Предварительных договоров.

Всего истцом согласно Отчёту об оценке № 23С/0435 от 04.10.2023 произведены неотделимые улучшения приобретаемых объектов недвижимого имущества, общая рыночная стоимость всех произведённых неотделимых улучшений жилого дома и земельного участка по адресу: <...>, составляет согласно Отчёту об оценке 1 012 000 руб.

В настоящее время, поскольку основной договор купли-продажи не заключен по вине ответчиков, которые в письменном ответе окончательно отказались заключать его, на стороне ответчиков оказалось неосновательное обогащение в виде стоимости этих неотделимых улучшений.

На основании изложенного с учетом увеличенных исковых требований просит суд взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 сумму задатка в двойном размере 1 600 000 рублей.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 1 318 158 рублей.

Взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 41 120 рублей.

Взыскать с ответчиков в качестве судебных расходов, расходы по оплате досудебного требования в размере 238 рублей 24 рубля с каждого из ответчиков.

Взыскать с ответчиков стоимость проведения судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО4 не явились, согласно письменным заявлениям истца и его представителя ФИО4 просили дело рассмотреть в их отсутствие, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явилась, согласно письменному заявлению просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

В судебное заседание ответчики ФИО2, ФИО3 не явились, будучи своевременно и надлежащим образом уведомлены о слушании дела.

В судебное заседание представитель ответчиков по доверенности ФИО6 не явилась, согласно письменному заявлению просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В силу ч. 1 ст. 196 ГК РФ данного Кодекса при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (п. 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквально значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3, 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

Как установлено в судебном заседании, Между истцом и ответчиками 01.06.2021 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого домовладения.

Согласно условиям предварительного договора стороны договорились заключить в срок до 20.06.2021 (п. 4.2.) основной договор купли-продажи двух объектов недвижимости: земельного участка общей площадью 372 кв.м с кадастровым номером № и расположенного на нём жилого дома общей площадью 50.5 кв.м с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес> (п.1.1.).

Стороны определили, что общая стоимость названных объектов составляет 2900000 руб. (п.2.2.).

В п. 2.3. предварительного договора установлено, что на момент заключения предварительного договора ФИО1 оплачивает ФИО2, ФИО3 задаток в размере 800 000 руб. в равных долях, а именно: по 400 000 руб., каждому в день подписания Предварительного договора. Остальная сумма должна быть выплачена истцом ответчикам до 20.06.2021 соразмерно их долям в общей долевой собственности на отчуждаемые объекты недвижимости.

Во исполнение Предварительного договора истец 01.06.2021 передал наличные денежные средства в размере 400 000 руб. в качестве задатка ФИО2, о чём имеется расписка о получении денежных средств, собственноручно подписанная ответчиком, а также передал наличные денежные средства в размере 400 000 руб. в качестве задатка для ФИО3 ответчику ФИО2, действующему по доверенности от имени ФИО3, удостоверенной нотариусом Кореновского нотариального округа ФИО7 14.05.2021, о чём также имеется Расписка о получении денежных средств, собственноручно подписанная ФИО2

Согласно п. 2.3. Предварительного договора, передаваемая сумма в размере 800 000 рублей (по 400 000 рублей каждому ответчику) является задатком.

Кроме того, за 13 дней до заключения Предварительного договора, между Истцом и ФИО2 18.05.2021 заключён ещё один Договор о задатке, выполняющий одновременно роль Расписки, согласно которому ответчик ФИО3 получил от истца денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве задатка за продажу домовладения с земельным участком по адресу: <...>, то есть за продажу тех же самых объектов недвижимости, о которых позднее сторонами был подписан Предварительный договор.

Таким образом, всего истцом в качестве задатка, обеспечивающего обязательство купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома, находящихся по адресу: <адрес>, передано ответчикам 800 000 рублей.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения: соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Как указано в п. 4 той же статьи по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что стороны подписали Дополнительное соглашение к Предварительному договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома (далее - Дополнительное соглашение № 1) 19.06.2021 согласно которому оплата и заключение основного договора купли-продажи должны быть oсyществлены до 20.08.2021. Также этим Дополнительным соглашением Предварительный договор дополнен п. 6.3. согласно которому, в случае не заключения основного договора купли-продажи продавцы оплачивают покупателю все неотделимые строительно-ремонтные, бытовые улучшения недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. Предварительного договора, проведённые покупателем за его счёт.

Стороны подписали Дополнительное соглашение к Предварительному договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома (далее - Дополнительное соглашение №2), согласно которому оплата и заключение основного договора купли-продажи должны быть осуществлены до 20.10.2021.

Согласно материалам дела, до 20.10.2021 документы на продаваемые объекты недвижимости не были приведены ответчиками в состояние, позволяющее оформить договор купли-продажи, поэтому основной договор купли-продажи не был заключен.

Как указывает истец в своем исковом заявлении, он обращался к ответчикам с требованием заключить основной договор купли-продажи, но это не привело к заключению основного договора.

Следовательно, по вине ответчиков основной договор купли-продажи не был заключен. Задаток, полученный ответчиками от истца по Предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого домовладения от 01.06.2021, не был возвращен истцу.

Не заключив основной договор купли-продажи от 01.06.2021, между ФИО8 и ФИО2, ФИО3 06.03.2022 заключен новый Предварительный договор купли-продажи земельных участков и расположенного на них жилого дома (далее - Предварительный договор № 2). По условиям Предварительного договора № 2 стороны договорились в срок до 01.06.2022 заключить основной договор купли-продажи трёх объектов недвижимости: тех же двух объектов недвижимого имущества, которые были названы в Предварительном договоре от 01.06.2021, и дополнительного земельного участка общей площадью 422 кв.м. без кадастрового номера, принадлежавшего наследодателю продавцов, расположенного по тому же адресу, что и два первоначальных объекта недвижимого имущества.

При этом общая стоимость за три объекта недвижимого имущества осталась по Предварительному договору № 2 прежней - 2 900 000 рублей, а также сохранен порядок оплаты: покупатель должен передать продавцам задаток в размере 800 000 руб. в равных долях, а именно: по 400 000 руб. каждому в день подписания Предварительного договора: остальная сумма должна быть выплачена истцом ответчикам соразмерно их долям в общей долевой собственности на отчуждаемые объекты недвижимости.

Согласно п. 6.2 Предварительного договора № 2 содержит п. 6.2., в случае не заключения основного договора купли-продажи продавцы оплачивают покупателю все неотделимые строительно-ремонтные бытовые улучшения недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. Предварительного договора, проведённые покупателем за его счёт.

В судебном заседании установлено, что по настоящее время основной договор между истцом и ответчиками так и не заключён.

В адрес ответчиков, 04.09.2023 истец направил ответчикам письменное требование о понуждении к заключению основного договора, в котором указал что, несмотря на исполнение им своего обязательства по внесению задатка в размере 850 000 рублей, основной договор не заключен по причине неготовности документов на продаваемые объекты недвижимости, то есть по вине продавцов, указал на то, что им произведен капитальный и текущий ремонт жилого дома, установлен забор вокруг земельного участка, двор очищен от мусора, спилены аварийные деревья, то есть, произведены неотделимые улучшения, которые ему разрешены ответчиками пунктом 6.3. Предварительного договора от 01.06.2021, включенным в Предварительный договор Дополнительным соглашением № 1 от 19.06.2021, и пунктом 6.2. Предварительного договора № 2 от 06.03.2022, предложил в Требовании встретиться 15.09.2023 и подписать основной договор купли-продажи.

Согласно ответу на требование от 12.09.2023, ответчики признают свою вину в том, что в установленный Предварительным договором срок «осуществление сделки купли-продажи невозможно», а также указывают, что «при оформлении права собственности на земельные участки были обнаружены технические ошибки в документации, что стало поводом для обращения в суд с целью их устранения.. . судебные тяжбы так и не окончены, поэтому исполнение сроков, указанных в предварительном договоре, невозможно».

Таким образом, ответчики признали, что нарушение сроков заключения основного договора купли-продажи вызвано неготовностью документов на отчуждаемые объекты недвижимости. Однако, ответчики, выступая продавцами в обоих Предварительных договорах, подписывая эти предварительные договоры и дополнительные соглашения к первому предварительному договору, согласились с указанными в них сроками для заключения основного договора и приняли на себя обязательство заключить основной договор именно в указанный предварительном договоре срок. Не заключив основной договор купли-продажи по причине неготовности документов на отчуждаемые объекты, Ответчики не исполнили своего обязательства по Предварительному договору.

Кроме того, в п. 1.5. Предварительного договора № 2 Ответчики указали, что в отчуждаемом жилом доме зарегистрированных граждан не имеется. Однако как в этом, так и в первом Предварительном договоре местом регистрации одного из ответчиков ФИО3 указан именно адрес отчуждаемого жилого дома. Поскольку по этому адресу других жилых домов не имеется, что значит, один из продавцов зарегистрирован именно в отчуждаемом жилом доме, в то время как истец рассчитывал приобрести жилой дом, свободный от обременения жилищными правами иными лицами. Значит, ответчики-продавцы не исполнили своей обязанности передать по основному договору купли-продажи жилой дом, свободный от прав иных лиц на него.

Следовательно, стороной, виновной в не заключении основного договора купли-продажи, являются именно ответчики.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429).

Как установлено в п. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При прекращении обязательства до начало его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В судебном заседании свидетель ФИО9 показал, что работает риэлтором. В июне 2021 года к ней обратились за помощью истец в сопровождении ипотеки земельного участка с домовладением. Предварительно также встречались с продавцом ФИО10, изначально разговор зашел о задатке в размере 400 000 рублей, который ему требовался «сегодня и сейчас». Поскольку документации не было на руках, договорились о задатке 50 000 рублей по расписке, заказали выписки актуальные, после чего согласно предварительному договору, часть денежных средств оплачена наличными, часть ипотечными денежными средствами. Через некоторое время выяснилось, что на объекте имеется ограничение (обременение), потому что у ФИО10 имелись долги перед государством. В ходе разговора покупателя с продавцом, договорились о передаче задатка в размере 400 000 рублей ФИО10, и ФИО3 также 400 000 рублей. У ФИО3 до конца не оформлено наследство, занимались еще этим вопросом, когда всё сделали, обратились к оценщику от банка, требовалась привязка дома к земельному участку (обязательное условие Сбербанка). Выяснилось, что части земельного участка под домом не хватает. С этого момента начались проблемы. ФИО11 передала номер адвоката, чтобы помочь решить этот вопрос. С этого момента началось затягивание процесса по купле-продаже, то у П-вых не было денег на экспертизу, то на адвоката. Основной срок заключения договора был до конца месяца, это было 20-25 июня 2021 года. В назначенный момент договор не заключен. Вступление в наследство в это время происходило, а также занимались снятием ограничений. У ФИО10 были еще дополнительные долги, с которым он сказал, что сам разберется. К предварительному договору мы неоднократно заключали дополнительные соглашения. Приходит срок, либо П-вы трубку не берут, то по каким-то причинам приехать не могут. Вынуждены были ждать их и продлевать, потому что документов нет. Потом выясняется, что дело доходит до суда, там есть адвокат, который занимается вопросом земельного участка под домом. По сей день ничего не сделано с земельным участком. При подписании последнего предварительного договора, состоялся такой диалог, где присутствовали ФИО3 и ФИО10. ФИО5 (жена истца) нужно было прописать ребенка, они П-вы попросили у ФИО1 еще дополнительно 400 000 руб. Я посоветовала, смысла нет их давать, так как документы не готовы. Со стороны ФИО11 поступило предложение заключить договор с отсрочкой платежа, без ипотеки. Но документация не была готова на земельный участок. По изначальному договору срок ипотеки закончился. Когда подаем повторно, поступает отказ, так как документы не доделаны. На ипотеку подавали дважды. 12 мая пришло одобрение на покупку, но на момент привязки жилого дома к земельному участку сделка по ипотеке приостановилась. Я сопровождала сделку по ипотеке, обязалась довести до логического конца сделку. ФИО12 подготовила договор, которая впоследствии и занималась земельным участком. Предварительный договор готовился на основании выписок из ЕГРН, новых выписок. В выписках из ЕГРН все устраивало покупателей. О том, что чего-то не хватает, возможно было узнать только в рамках оформления ипотеки. Выполнено было условие предварительного договора по вселению покупателей в дом. Устная договоренность о компенсации на ремонтные работы со стороны продавцов имелась. При подписании первого договора присутствовал ФИО10, остальные дополнительные соглашения подписывались в присутствии ФИО3. П-вы шли на уступки, говорили: «Заселяйтесь, мы вам продадим дом все равно, в любом случае документы сделаем».

Суд, оценив условия договора и действия сторон по его исполнению, в том числе, обстоятельства уплаты денежных средств, установив, что основной договор в срок до 04.09.2023 не заключен, что ответчики не совершили действий, направленных на его заключение, приходит к выводу об отсутствии оснований для сбережения полученных по незаключенной сделке денежных средств у ответчиков, приходит к выводу об удовлетворении требований истца.

Обязанностью истца, как покупателя по предварительному договору, являлось внесение задатка в размере 800 000 рублей.

Согласно распискам от 01.06.2021, истец передал наличные денежные средства в размере 400 000 рублей в качестве задатка ФИО2, а также передал наличные денежные средства в размере 400 000 рублей в качестве задатка для ФИО3 ответчику ФИО2, действующему по доверенности от имени ФИО3, удостоверенной нотариусом Кореновского нотариального округа ФИО7 14.05.2021.

Таким образом, истец исполнил обязанность по внесению задатка, передал наличными денежными средствами сумму 800 000 рублей, что подтверждается вышеуказанными расписками.

Участвуя ранее в судебном заседании, представитель ответчиков ФИО6 не отрицала фактов получения от истца заявленных сумм, а также тех обстоятельств, что объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, не переданы истцу, основные договоры купли-продажи в отношении них не заключены, внесенные по предварительным договорам денежные средства истцу не возвращены. Однако заявила возражения относительно двойного размера задатка, поскольку истец и члены его семьи заселились в домовладение по адресу: <...>, и по настоящее время проживают в нем, считает, что условия договора исполнены продавцом частично и сумма двойного задатка не может быть взыскана.

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

При таких обстоятельствах уплаченный задаток должен быть возвращен.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что ответчики обязаны вернуть истцу задаток в двойном размере, а именно: 1 600 000 рублей согласно расчёту: 800 000 х 2 = 1 600 000 руб.

Разрешая требования в части неосновательного обогащения, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что с момента заключения Дополнительного соглашения № 1 от 19.06.2021 к Предварительному договору Истец в силу пункта 6.3 названного Дополнительного соглашения произвел неотделимые улучшения приобретаемых объектов недвижимого имущества, приступил к их осуществлению как на территории земельного участка, так и в жилом доме, произведены разрешённые ответчиками неотделимые улучшения именно того имущества, которое указано в п. 1.1. Предварительных договоров.

Всего истцом согласно Отчёту об оценке № № от 04.10.2023 произведены неотделимые улучшения приобретаемых объектов недвижимого имущества, общая рыночная стоимость всех произведённых неотделимых улучшений жилого дома и земельного участка по адресу: <...>, составляет согласно Отчёту об оценке 1 012 000 руб.

В настоящее время, поскольку основной договор купли-продажи не заключен по вине ответчиков, которые в письменном ответе окончательно отказались заключать его, на стороне ответчиков оказалось неосновательное обогащение в виде стоимости этих неотделимых улучшений.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами пли сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнем) неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), причём эти правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований, то есть неосновательным обогащением является чужое имущество, включая денежные средства, которые лицо приобрело (сберегло) за счет другого лица (потерпевшего) без оснований, предусмотренных законом, иным правовым актом или сделкой.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех обязательных условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, то есть происходит неосновательно.

В силу п. 1 ст. 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

В рассматриваемом случае возвратить неотделимые улучшения объектов недвижимого имущества невозможно, поэтому ответчики, приобретшие эти улучшения, обязаны возместить истцу действительную стоимость этого имущества.

Поскольку интерес истца представляли земельный участок и жилой дом только целиком, что следует из анализа Предварительных договоров, так как истец собирался проживать в этом жилом доме на этом земельном участке с семьей, то есть планируемые к приобретению Истцом объекты недвижимого имущества для целей истца являются неделимыми, а ответчикам эти объекты принадлежали в долях, то на стороне ответчиков возникло солидарное обязательство перед истцом в силу п. 1 ст. 322 ГК РФ.

В рамках гражданского дела проведена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза № № от 29.09.2025, производство которой поручено ООО «Альгор», по результатам которой стоимость неотделимых улучшений в домовладении по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы, в текущем уровне цен по состоянию на III квартал 2025 год составила 1 318 158 рублей.

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертов, поскольку оно соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено специалистами, квалификация которых сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно. Составлено при непосредственном изучении материалов дела, непосредственном исследовании объектов. Заключение не имеет противоречий. Его выводы для суда представляются ясными и понятными. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, экспертиза назначена и проведена в соответствии с порядком, установленным положениями ст.ст. 82, 84 и 85 ГПК РФ. Нарушений при производстве экспертизы и даче заключения требований Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст.ст. 79, 83-86 ГПК РФ, которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы судом не установлено. Суд принимает указанное заключение за основу при принятии решения.

Оценив в совокупности все доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задатка и стоимости неотделимых улучшений, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом оплачена судебная экспертиза № № от 29.09.2025 подготовленное экспертным учреждением ООО «Альгор» в размере 50 000 рублей (л.д.179).

Согласно чеку по операции Сбербанк онлайн от 24.06.2024 истцом оплачена государственная пошлина в размере 41 120 рублей (л.д. 10).

Кроме того, истец понес почтовые расходы при отправлении в адрес ответчика досудебного требования, что подтверждается квитанцией об отправлении, почтовой описью (л.д. 12,13).

В связи с чем, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 Вю о взыскании задатка и стоимости неотделимых улучшений - удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской №, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации №, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт гражданина Российской Федерации №, сумму задатка в двойном размере 1 600 000 рублей.

Взыскать солидарно с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации <...>, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации №, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации №, неосновательное обогащение в размере 1 318 158 рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации №, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации №, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации № судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 41 120 рублей, по оплате досудебного требования в размере 238 рублей 24 копейки, по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Кореновский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы.

Судья

Кореновского районного суда Я.В. Обухова