Апелляционное определение № 33-1098/2026 33-13109/2025 от 19 января 2026 г.

Судья Трухин А.П. № 33-1098/2026

Дело № 2-1434/2025

УИД 52RS0014-01-2025-001768-75

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нижний Новгород 20 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Грица М.А.,

судей Кочетковой М.В., Корниловой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Митрофановым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 20 октября 2025 года,

заслушав доклад судьи Грица М.А., выслушав объяснения истца ФИО1 и третьего лица ФИО4,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств, уплаченных в виде задатка.

В обоснование своих требований ФИО1 указал, что в середине апреля 2025 года он в сети интернет обнаружил объявление о продаже дома в Ковернинском районе Нижегородской области.

Продавцом ФИО3 в объявлении была указана цена за дом приблизительно 270000 рублей, а также то, что дом готов к продаже, т.е. никаких задолженностей по нему не имеется, документы оформлены.

Поскольку стоимость домов в Городецком районе значительно выше, истец связался с ФИО3, который истцу и его супруге ФИО4 показал дом, расположенный по адресу: [адрес].

При осмотре присутствовал также ФИО5, который является руководителем риелторской фирмы «Адрес». 18.04.2025 в офисе этой фирмы, расположенной по адресу: [адрес], стороны подписали предварительный договор купли-продажи. При этом, истцу сообщили, что межевание земли при доме еще не сделано, но это необходимо для заключения основного договора, а также, что в доме отключено электричество за долги по платежам.

Поскольку ФИО1 очень хотел приобрести этот дом, он подписал предварительный договор и передал ответчику денежные средства в размере 60000 рублей в подтверждение дальнейшего намерения к заключению договора купли-продажи.

Ответчик передал истцу ключи от дома, чтобы тот сразу мог производить там ремонт. При этом ФИО3 уверял истца, что ремонт дому требуется незначительный, следует поменять в одной из комнат лишь одну половицу пола. Однако, когда истец вместе с супругой и двумя мастерами-плотниками прибыли в указанные дом, а мастера попытались демонтировать согнувшуюся половицу, весь пол рухнул, супруга истца ФИО4 при этом получила телесные повреждения в виде сотрясения головного мозга.

При демонтаже пола выяснилось, что он полностью сгнил, балки рассыпаются, а в подполье стоит вода. По данному вопросу истец стал звонить ФИО3, но он на звонки не отвечал. Истец с супругой обратились к руководителю фирмы «Адрес» и выразили ему свои претензии к состоянию дома, пояснили, что полы во всем доме подлежат замене. В первый приезд и осмотр данные недостатки выявлены не были, истец не знал, что в подполье дома постоянно стоит вода, поэтому они с супругой и решились на покупку дома. Дом расположен в живописном месте, но на его ремонт потребуется значительно больше средств, чем они планировали.

По вопросу аннулирования предварительного договора истец неоднократно обращался к ответчику, просил возвратить переданные по договору денежные средства, но получил отказ, в связи с чем, вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

На основании вышеизложенного истец взыскать с ответчика денежные средства в размере 60000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 4000 рублей и почтовые расходы в сумме 216 рублей.

В судебном заседании суда первой инстанции ФИО1 исковые требования поддержал, изложенные в исковом заявлении обстоятельства подтвердил. Суду пояснил, что конструкция дома не позволяла осмотреть подпольное пространство и оценить состояние лаг пола и половых досок в комнате, где впоследствии произошло обрушение пола.

Ответчик ФИО3 и его представитель в суде первой инстанции исковые требования ФИО1 не признали. В представленном суду письменном отзыве ответчик указал, что в 2024 году летом ФИО2 приобрел дом и два земельных участка по договору купли продажи по адресу: [адрес]. Впоследствии, ответчик решил дом продать. В апреле 2025 года ФИО3 поступил звонок через сайт Авито от ФИО1, он изъявил желание посмотреть дом и два земельных участка.

16.04.2025 на автомобиле, принадлежащем ФИО1, ответчик ФИО3, риелтор ФИО5, жена ФИО6 и ФИО1 с внуком поехали смотреть дом и земельные участки. По прибытии, семья К-вых обстоятельно осмотрела дом и земельные участки, посмотрели баню и теплицу. Когда заходили в дом ответчик объяснил ФИО1, что продает дом с мебелью, указал, что в комнате «гуляет» одна доска пола и ее нужно заменить. ФИО6 все понравилось. Истец сказал, что дом отремонтирует сам. Когда ФИО1 заявил, что покупает дом и землю, ФИО5 сообщил, что для совершения сделки необходимо произвести кадастровые работы по обмеру земельных участков, сделку можно заключать, как только кадастровые работы будут выполнены. На следующий день ФИО1 сказал, что желает взять дом прямо сейчас, что даст задаток, чтобы ответчик не продал дом и землю кому-то другому, потребовал заключить предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка.

18.04.2025 утром ответчик, ФИО1, его супруга пришли в офис агентства недвижимости «Адрес», где ФИО5 составил для них предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка с условием о задатке в сумме 60000 рублей, при том, на обозначении этой суммы именно в качестве задатка, а не аванса настоял именно ФИО1 ФИО1 передал деньги, и стороны подписали предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, с условием о задатке. ФИО1 попросил передать ему ключи от дома, чтобы не терять время и начать ремонтные работы. В присутствии ФИО5 ответчик передал ФИО1 ключи от дома. Ответчик полагал, что сделка фактически состоялась, и ни о чем не переживал.

26.04.2025 в вечернее время около 22 часов 00 минут позвонил ФИО1 и сообщил о том, чтобы ФИО3 забирал дом. На следующий день при встрече с ФИО1, тот отдал ответчику ключи от дома, потребовал возврата задатка. ФИО3 отказался возвратить деньги, а приехав в дом по адресу: Ковернинский район, Сельское поселение Гавриловский сельсовет, <...>, увидел, что на земельном участке около входа в дом появилась большая куча мусора – доски, бревна, сломанная мебель, объемом не менее одной грузовой машины, в большой комнате не было никакой мебели и, соответственно, пола. ФИО1 уже приступил к работам по демонтажу перекрытия и полов в доме, а именно, демонтировал доски, балки, сломал всю мебель. ФИО3 сообщил ФИО1, что нужно восстановить пол и вывезти мусор, но он отказался.

ФИО3 полагает, что выполнил свои обязательства по предварительному договору купли-продажи дома, обратился к кадастровому инженеру для последующей постановки земельного участка на кадастровый учет в границах, согласно действующему законодательству. ФИО1 также приступил к исполнению договора купли-продажи, вступил во владение и управление имуществом, явившимся предметом договора, а именно, произвел работы по демонтажу перекрытия пола и сломал старую мебель, распорядившись предметом купли-продажи по своему усмотрению. Считает, что неисполнение предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельных участков по адресу: Ковернинский район, Сельское поселение Гавриловский сельсовет, <...>, ответственна сторона, давшая задаток, т.е. ФИО1, следовательно, сумма задатка в размере 60000 рублей остается у ответчика.

Решением Городецкого городского суда Нижегородской области от 20 октября 2025 года исковые требования ФИО1 к ФИО3 удовлетворены: с ФИО3 в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 60000 рублей и судебные расходы в размере 4216 рублей, всего взыскать 64216 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО3 поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного, принято с существенным нарушением норм материального права. Заявитель указывает, что поскольку с его стороны обязательства по предварительному договору исполнены в полном объеме, а отказ от заключения договора купли-продажи жилого дома и двух земельных участков выражен со стороны ФИО1, то оснований для возврата задатка не имеется.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО1 и третье лицо ФИО4 решение суда первой инстанции сочли законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика, напротив, несостоятельной, просили отказать в ее удовлетворении.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, не представили доказательств уважительности причин своего отсутствия, равно как и ходатайств об отложении судебного заседания, о времени и месте проведения судебного заседания извещались судом надлежащим образом, путём направления судебных извещений, кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда – www.nnoblsud.ru.

При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы гражданского дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующим выводам.

В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации и требований части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита прав гражданина возможна только в случае реального нарушения его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать нарушенному праву и характеру нарушения. При этом бремя доказывания нарушения прав согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лежит на самом истце, который при обращении в суд должен указать, какие права и охраняемые интересы будут восстановлены в случае удовлетворения его искового заявления.

Из материалов дела следует, что 18.04.2025 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель купить земельный участок, площадью 496 кв. м с кадастровым [номер] и земельный участок, площадью 799 кв. м с кадастровым [номер], с расположенным на нем жилым домом, находящиеся по адресу: [адрес], принадлежащие продавцу на праве собственности, по цене 260000 рублей.

Из содержания п.п. 2.3-2.5 договора следует, что в качестве гарантии заключения в будущем основного договора, покупатель передает продавцу задаток в сумме 60000 рублей.

Оставшуюся сумму в размере 200000 рублей покупатель обязан передать продавцу при подписании основного договора купли-продажи.

При заключении сторонами основного договора переданный задаток засчитывается в счет оплаты стоимости жилого дома и земельного участка.

Факт передачи истцом и получения ответчиком суммы задатка в размере 60000 рублей не оспаривается сторонами.

Договор купли-продажи дома и земельных участков стороны не заключили по причине отказа истца (покупателя) ФИО1 от его заключения.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что причиной отказа ФИО1 от заключения основного договора купли-продажи дома и двух земельных участков, является наличие скрытых недостатков в доме, которые делают невозможным его использование по назначению, на основании чего, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о возврате задатка в размере 60000 рублей, также взыскав с ответчика судебные расходы в размере 4216 руб.

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда не может согласиться с данными выводами суда на основании следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 421 и 422 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора и его условий.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно п. 1, п. 2 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельных участков от 18.04.2025 заключен в письменном виде, его условия согласованы сторонами, не оспорены, недействительными не признаны, договор подписан участниками договора, однако в предварительном договоре не определен срок заключения основанного договора, таким образом, в силу п.4 ст. 429 ГК РФ основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до 18.04.2026.

Из содержания предварительного договора от 18.04.2025 следует, что сумма 60000 рублей обеспечивает возникшее обязательство покупателя ФИО1 перед продавцом ФИО3 заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 496 кв. м кадастровый [номер] и земельного участка площадью 799 кв. м кадастровый [номер] и расположенный на нем жилой дом по адресу: [адрес]. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи жилого дома, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения.

Предварительный договор включает все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (ст. ст. 549, 554, 555, 558 ГК РФ).

Следовательно, задатком обеспечивалось возникшее из договора обязательство сторон, т.е. продавца ФИО3 и покупателя ФИО1, заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на согласованных условиях.

Судом достоверно установлено и материалами дела подтверждено, что основной договор не был заключен ввиду отказа ФИО1 в связи с выявленными им недостатками в жилом доме. При этом, фактически дом и два земельных участка были им приняты и он приступил к ремонту дома.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в заключении основного договора в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя по предварительному договору обязательств.

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поскольку срок заключения основного договора купли-продажи (до 18.04.2026) до настоящего времени не истек, ни одна из сторон предложение о заключении основного договора купли-продажи другой стороне не направляла, предварительный договор является действительным невзирая на то, что истец ФИО1 заявил о своем отказе от его исполнения. Исковых требований о его расторжении или признании недействительным не заявлялось.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований ФИО1 о возврате задатка по изложенным им основаниям.

Судебная коллегия отмечает, что истец, при должной осмотрительности и осторожности, имел возможность проверить техническое состояние дома, имевшего к моменту его осмотра значительный видимый износ. Цена имущества была согласована сторонами предварительного договора, в предварительном договоре купли-продажи отсутствуют какие-либо условия о качественных характеристиках жилого дома.

Ссылаясь на положения статьи 475 ГК РФ, примененную впоследствии судом первой инстанции при принятии решения, истец ФИО1, тем не менее, в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не представил доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, и свидетельствующих о том, что выявленные им недостатки жилого дома являются неустранимыми или требуют несоразмерных расходов или временных затрат. По вопросу устранения выявленных недостатков, либо вопросу уменьшения покупной цены, ФИО1 к ответчику ФИО3 не обращался.

Таким образом, оснований для применения п. 2 ст. 475 ГК РФ к спорным правоотношениям не имелось.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене как незаконное и не обоснованное, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу ФИО3 удовлетворить, решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 20 октября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 января 2026 года.

Председательствующий

Судьи