Решение № 2-468/2026 2-468/2026(2-6554/2025;)~М-5433/2025 2-6554/2025 М-5433/2025 от 1 марта 2026 г. по делу № 2-468/2026

Дело №2-468/26 УИД 50RS0015-01-2025-007630-43


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОСССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года г. Истра

Московской области

Истринский городской суд Московской области в составе:

председательствующего – судьи Климёновой Ю.В.,

при секретаре ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пупковой ФИО9, ФИО2 ФИО10, Векштейн ФИО11, ФИО4 ФИО12, ФИО5 ФИО13 к ООО «УК «Навигатор», ООО «Траст Активы», ООО «Крона», третье лицо ООО «ДАР», Администрация м.о. Истра о признании сделок недействительными и признании права общей долевой собственности,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ООО «Крона», ООО «Траст Активы» о признании недействительными договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделок и признании права общей долевой собственности на объекты инфраструктуры поселка, ссылаясь на то, что являются собственниками жилых домов и земельных участков, расположенных в коттеджном поселке «Крона» в <адрес> домовладений, объединенных общей территорией и инфраструктурой (дороги, КПП, канализация, ливневки, газопровод). Истцы настаивают, что данные объекты в силу закона являются общим имуществом собственников домов в поселке, однако в результате последовательных сделок купли-продажи оказались в частной собственности ответчиков.

Как следует из искового заявления, первоначальным застройщиком являлось ЗАО «СФГ «АЗИНДОР», затем в ДД.ММ.ГГГГ году право собственности перешло к владельцам инвестиционных паев ЗПИФ «ТрейдКэпитал». Впоследствии на торгах, организованных ООО «УК Навигатор» (доверительный управляющий фонда), имущество было продано ООО «Траст Активы» в ДД.ММ.ГГГГ, а затем ООО «Крона» по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Истцы ссылаются на то, что торги проведены с нарушением закона, а сделки по отчуждению имущества, которое должно принадлежать им на праве общей долевой собственности, являются недействительными (ничтожными) на основании ст. 168 ГК РФ как нарушающие требования ст. 259.1 ГК РФ.

В судебном заседании истец ФИО2, представитель ФИО7 исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик ООО «Крона» с исковыми требованиями не согласен, указывая на добросовестность приобретения имущества на открытых торгах, наличие государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости, отсутствие правового режима общего имущества в отношении коттеджного поселка, а также на злоупотребление правом со стороны истцов.

Представитель ООО «УК «Навигатор» против удовлетворения иска возражала, пояснила, что спорное имущество не отвечает признакам общего имущества, указанного в ст. 259.1 ГК РФ, сделки совершены в соответствии с законом, заявлены противоречивые требования, кроме того, заявила о пропуске истцами срока исковой давности.

Представители ООО «Дар» против удовлетворения иска возражали по аналогичным основаниям.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства суд не находит оснований для удовлетворения требований, учитывая следующее.

Судом установлено, что коттеджный поселок «Крона» представляет собой совокупность индивидуальных жилых домов с земельными участками. Поселок не является садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением, товариществом собственников недвижимости (ТСН) либо иным гражданско-правовым сообществом. Юридически оформленных границ поселка как единого территориального образования не существует.

Пунктом 1 статьи 259.1 ГК РФ установлено, что собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Основным в данной норме является условие о нахождении недвижимых вещей в пределах «определенной в соответствии с законом общей территории». В представленных материалах дела отсутствуют доказательства того, что территория коттеджного посёлка «Крона» была определенна в установленном законом порядке как единая территория с закрепленным правовым режимом общего имущества (например, в рамках утвержденного проекта планировки территории, как это предусмотрено градостроительным законодательством).

Таким образом, суд приходит к выводу, что в отношении коттеджного поселка «Крона» в его текущем состоянии отсутствуют правовые основания для автоматического распространения на него режима общей долевой собственности, установленного § 2 главы 16 ГК РФ, поскольку отсутствует сама «определенная в соответствии с законом общая территория».

Даже если бы такая территория была определена, положения статей 259.1 – 259.3 ГК РФ, на которые ссылаются истцы, введены Законом № 351-ФЗ, вступившим в силу ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на спорные объекты возникло у первоначального собственника ЗАО «СФГ» Азиндор» и было передано последующим приобретателям до этой даты.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что первоначальное право собственности на спорные объекты возникло у ЗАО «СФГ «АЗИНДОР» - застройщика коттеджного поселка, что подтверждается материалами дела. В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ, право собственности перешло к владельцам инвестиционных паев ЗПИФ «ТрейдКэпитал» и было зарегистрировано в установленном законом порядке. Истцы приобрели свои домовладения значительно позднее, по договорам купли-продажи с третьими лицами.

Ссылка истцов на положения ст. 259.1 ГК РФ (введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 351-ФЗ), как на основание возникновения у них права общей долевой собственности на объекты инфраструктуры, является несостоятельной.

В силу ч. 2 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», положения ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления его в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку право собственности на спорное имущество возникло у первоначального владельца и было зарегистрировано за ЗПИФ «ТрейдКэпитал» в ДД.ММ.ГГГГ году, то есть до введения в действие ст. 259.1 ГК РФ, основания для применения данной нормы к рассматриваемым правоотношениям отсутствуют. Само по себе приобретение истцами жилых домов в поселке не влечет автоматического возникновения доли в праве собственности на имущество общего пользования, созданное застройщиком и принадлежащее иному лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Судом установлено, что протокол подведения итогов торгов составлен ДД.ММ.ГГГГ, договор между ООО «УК Навигатор» и ООО «Траст Активы» заключен ДД.ММ.ГГГГ. С исковым заявлением истцы обратились в суд в ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском годичного срока исковой давности. О нарушении своего права, как они полагали, истцы должны были узнать не позднее момента государственной регистрации перехода права к ООО «Траст Активы», то есть ДД.ММ.ГГГГ, поскольку сведения из ЕГРН являются общедоступными.

Представителем ООО «УК Навигатор» заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Кроме того, суд соглашается с доводами ответчиков об отсутствии у истцов права на оспаривание сделок.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Истцы сторонами оспариваемых договоров не являются. Закон (ст. 259.1 ГК РФ), на который они ссылаются, как установлено судом, не применим к данным правоотношениям, а иного указания на возможность оспаривания сделок по отчуждению инфраструктуры коттеджного поселка его жителями действующее законодательство не содержит.

Требование о признании права общей долевой собственности является производным от требований об оспаривании сделок. Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделок недействительными, данное требование также не подлежит удовлетворению.

Более того, истцами избран ненадлежащий способ защиты права. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 34, 35, 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество находится во владении другого лица, собственник, считающий себя таковым, но фактически утративший владение, вправе обратиться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301, 302 ГК РФ). Иск о признании права или об оспаривании сделки в такой ситуации не может заменить виндикационный иск.

Истцы не владеют спорным имуществом (оно находится во владении ООО «Крона»), в связи с чем, они должны были заявлять требование об истребовании имущества, а не о признании права или оспаривании сделок. При этом срок исковой давности по виндикационному требованию (три года) также истек, поскольку о выбытии имущества из собственности застройщика истцы должны были узнать в момент приобретения своих домов, но никак не позднее ДД.ММ.ГГГГ года.

Кроме того, суд отмечает, что признание права общей долевой собственности за истцами без привлечения к участию в деле всех № собственников домовладений в поселке невозможно, так как это непосредственно затрагивает их права. Истцы не уполномочены остальными собственниками на предъявление данного иска.

Суд находит заслуживающими внимания доводы ответчика ООО «Крона» о недобросовестности поведения истцов (ст. 10 ГК РФ). Из материалов дела следует, что предыдущий собственник ООО «Траст Активы» предлагал жителям поселка приобрести спорное имущество, однако истцы этим правом не воспользовались. В настоящее время, не неся бремя содержания инфраструктуры, истцы требуют признания права собственности на нее, что фактически направлено на безвозмездное получение имущества в свою собственность в обход установленных законом процедур, что не может быть признано добросовестным осуществлением гражданских прав.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Пупковой ФИО14, ФИО2 ФИО15, Векштейн ФИО16, ФИО4 ФИО17, ФИО5 ФИО18 о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ООО «УК «Навигатор» в интересах Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «ТрейдКэпитал» с ООО «Траст Активы», договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ООО «Траст Актив» и ООО «Крона», применении последствий недействительности сделок, признании права общей долевой собственности на объекты инфраструктуры с №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № и водозаборный узел – оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

мотивированное решение

составлено ДД.ММ.ГГГГ