Апелляционное определение № 11-6691/2026 от 27 апреля 2026 г.

УИД- 74RS0049-01-2024-000979-21 Судья Журавель А.О.

№ 11-6691/2026 Дело № 2-13/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 апреля 2026 года г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Давыдовой В.Е.,

судей Заварухиной Е.Ю., Чиньковой Н.В.

при помощнике судьи Нестеренко Ю.Ф.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г. Троицка Челябинской области на решение Троицкого городского суда Челябинской области от 14 марта 2025 года по иску администрации города Троицка Челябинской области к ФИО3 ФИО22 о признании постройки самовольной, о сносе самовольного строения.

Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя истца ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, ответчика ФИО3 ФИО23 его представителя ФИО2 ФИО24 о правомерности решения,

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Троицка Челябинской области обратилась в суд с иском к ФИО3 ФИО25 о признании самовольной постройкой строения площадью 1 127 кв.м.;, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Челябинская область, г. Троицк, <адрес>, площадью 1 127 кв.м.; о возложении обязанности в 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести снос указанной постройки, указав в обоснование следующее.

По результату визуального осмотра 24.08.2023 земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, <адрес>, установлено, что на нем ведется строительство объекта неопределенного назначения, на строительство которого администрация г. Троицка разрешения не давала, уведомления о реконструкции, строительстве жилого дома от застройщика в адрес администрации не поступали. Самовольное строительство указанного объекта нарушает права и законные интересы истца, как органа местного самоуправления, на регулирование застройки земельного участка, создание архитектурного облика объекта, а также на осуществление своевременных действий по пресечению самовольного строительства на территории городского округа.

Определениями суда привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований, Государственный комитет охраны объектов культурного наследия Челябинской области (л.д. 182-183 том 1), акционерное общество «Областной аптечный склад», религиозная организация «Троицкая епархия Русской Православной Церкви (Московский Патриархат) (л.д.24-25 том 2).

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ФИО1 ФИО26 в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования поддержал, пояснил, что объект самовольного строительства построен с нарушениями процедуры согласования, правил землепользования и застройки на территории Троицкого городского округа, в охранной зоне двух объектов культурного наследия, с нарушениями противопожарных отступов, этажности здания и процента застройки. Ответчик ФИО3 ФИО27 его представитель ФИО2 ФИО28исковые требования не признали. Третьи лица АО «Областной аптечный склад», Министерство культуры Челябинской области, Государственный комитет охраны объектов культурного наследия Челябинской области, религиозная организация «Троицкая Епархия Русской Православной Церкви (Московский Патриархат)» извещены, представителей в судебное заседание не направили.

Решением суда 14.03.2025г. отказано в удовлетворении требований.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы, дополнений к апелляционной жалобе изложены обстоятельства по делу, указано, что разрешение на строительство спорного объекта недвижимости администрацией не выдавалось, уведомления о реконструкции, строительстве жилого дома (до начала строительства) от застройщика не поступали. Согласно письму от 15.09.2023 года, направленному ответчиком в адрес администрации, ФИО3 ФИО29 на своем земельном участке ведется строительство индивидуального жилого дома согласно разрешенному виду использования. По результатам проверки уведомления о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома от 28.03.2024 года истцом выдано застройщику уведомление № 64 от 23.08.2024 года о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства. В качестве обоснования отказа в согласовании поданного уведомления указано нахождение земельного участка в защитной зоне – охранной зоне объектов культурного наследия.

Настаивает на том, что спорный объект недвижимости является самовольно возведенным строением, поскольку построен ответчиком без соблюдения порядка осуществления строительства, с нарушением технических норм и правил, установленных градостроительным законодательством, Правилами землепользования и застройки. Не согласен с заключением судебного эксперта и считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу. Учитывая уведомление о несоответствии строительства от 23.08.2024 года, возведение спорного объекта в защитной зоне объектов культурного наследия, отсутствие достаточных доказательств, в частности результатов судебной экспертизы, удостоверяющих безопасность данного объекта, считает, что имеются основания для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

В представленных 06.11.2025 дополнениях к апелляционной жалобе представитель истца, ссылаясь на положения ст. ст. 1, 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указывает, что разрешение на строительство является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, следовательно, застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании решения, выданного в установленном порядке. Ссылаясь на положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ, пункт 28 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22, указывает, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, осуществившим ее лицом.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик ФИО3 ФИО30 просит обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Троицка Челябинской области без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции 14.07.2025 ( л.д. 250-261 т.2) назначил по делу повторную строительно-техническую экспертизу и апелляционным определением от 11.11.2025 оставил решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.03.2026 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 11.11.2025 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции при повторном рассмотрении апелляционной жалобы третьи лица представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены, информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на сайте Челябинского областного суда в сети Интернет, и на основаании ч.3 ст.167, ч.1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ( ГПК РФ) судебная коллегия определила дело рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя истца, ответчика, представителя ответчика, изучив материалы дела, проверив доводы жалобы и возражений, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, исковые требования удовлетворению.

Судом установлено и из материалов дела усматривается следующее.

26.07.2023 года зарегистрировано право собственности ФИО3 ФИО31 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1127+/-12 кв.м из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования- для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенный по адресу: Челябинская область, Троицкий городской округ, г. Троицк, <адрес>. образованного путем объединения 2 земельных участков с кадастровыми номерами № (л.д. 119, 120-121 том 3, л.д. 15-16, 17-20 том 1). Земельный участок с кадастровым номером № и находящийся на нем жилой дом с кадастровым номером 74:35:0400005:67, площадью 42,8 кв.м, были приобретены ответчиком по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 117-118 том 3).

Постановлением администрации г. Троицка Челябинской области № 694 от 22.04.2024 года земельному участку с кадастровым номером №, площадью 1127 кв.м, присвоен адрес: Челябинская область, г. Троицк, <адрес> (л.д. 72 том 1).

24.08.2023 года начальником Управления по архитектуре и градостроительству администрации г. Троицка произведен с территории общего пользования визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером №, согласно котором на земельном участке ведется строительство объекта неопределенного назначения, возведены наружные стены из строительного блока и кирпича, выполнено перекрытие первого этажа, на перекрытии находятся строительные материалы. (л.д. 8 том 1).

08.09.2023 года администрацией г. Троицка Челябинской области ФИО3 ФИО32 направлено письмо № 5275 о необходимости предоставления сведений о застройщике, правоустанавливающих документов на строительство объекта неопределенного функционального назначения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (л.д. 12 том 1).

15.09.2023 года ФИО3 ФИО33 сообщил, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, на котором ведет строительство индивидуального жилого дома согласно виду разрешенного использования земельного участка. (л.д. 14 том 1).

25.03.2024 администрация г. Троицка обратилась в суд с настоящим иском.

28.03.2024 года ФИО3 ФИО34 в администрацию г. Троицка Челябинской области подано уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в котором указаны сведения об объекте капитального строительства- объект индивидуального жилищного строительства, отдельно стоящее здание, 2 надземных этажа, высотой не более 13,6 м, площадью застройки - 205 кв.м., целью подачи уведомления является строительство со сносом старого жилого дома, с указанием сведений об отступах от границ земельного участка (л.д. 37-38 том 1).

01.04.2024 года письмом администрации г. Троицка Челябинской области № 1783 уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от 28.03.2024 года с приложением документов возвращено ФИО3 ФИО35. без рассмотрения, в связи с подачей настоящего искового заявления в суд (л.д. 42 том 1).

Согласно акту по результатам визуального осмотра от 23.04.2024 года на земельном участке по адресу: Челябинская область, <адрес> ведется строительство объекта неопределенного назначения. На момент осмотра возведены наружные стены первого и второго этажа из строительного блока и кирпича. Выполнено перекрытие первого этажа, имеется цокольный этаж. Внутри объекта выполнены перегородки. Во время фотофиксации строительные работы не велись (л.д. 61-68 том 1).

Из заключения кадастрового инженера ФИО36 от 23.04.2024 следует, что объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, имеет следующие характеристики: фундамент – бетонные блоки, стены – инсиблок, перекрытие – железобетонные плиты. На объекте не возведена крыша, нет внутренней отделки, не подключены инженерные сети канализации, водоснабжения, газ, электроснабжения. На дату обследования – 23.04.2024 года согласно представленных характеристик здания объект является «объектом незавершенного строительства», определить его назначение не представляется возможным (л.д. 75-78 том 1).

Решением Троицкого городского суда Челябинской области от 14.05.2024 ответ администрации г. Троицка Челябинской области № 1783 от 01.04.2024 о возвращении уведомления о планируемом строительстве без рассмотрения признан незаконным; на администрацию г. Троицка Челябинской области возложена обязанность в течение 7 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу рассмотреть уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от 28.03.2024 и подготовить соответствующее уведомление.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 29.07.2024 решение Троицкого городского суда Челябинской области от 14.05.2024 изменено, абзац третий резолютивной части решения суда изложен в следующей редакции: «Возложить на администрацию г. Троицка Челябинской области обязанность рассмотреть уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома ФИО3 ФИО37 в остальной части это же решение суда оставлено без изменения (л.д. 120-124 том 1).

23.08.2024 года администрацией г. Троицка Челябинской области ФИО3 ФИО38 выдано уведомление № 64 о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, в связи с расположением земельного участка с кадастровым номером № в защитной зоне объектов культурного наследия: «Аптекоуправление», «Часовня» (л.д. 171-177, 241 том 1).

06.11.2024 года ФИО3 направил в администрацию г. Троицка Челябинской области письмо вх. № 7281 с просьбой принять меры по уменьшению/исключению защитной зоны и установлению охранной зоны для объектов культурного наследия «Аптекоуправление», «Часовня» (л.д. 15 том 2).

29.11.2024 администрация города Троицка сообщила ответчику, что решение об установлении границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3,4 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002г. № 73-ФЗ может принять только региональный орган охраны объектов культурного наследия. ( т.2 л.д. 13-14).

По ходатайству истца определением Троицкого городского суда Челябинской области от 08.05.2024 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Палата независимой оценки и экспертизы». ФИО39 и (или) ФИО40 (л.д. 107-111 том 1) по вопросам 1. является ли объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: Челябинская обл., <адрес> кадастровый номер №, индивидуальным жилым домом<данные изъяты> №. соблюдены ли при строительстве указанного объекта градостроительные нормы и технические регламенты, в том числе в области противопожарной безопасности, отступы, установленные Правилами землепользования и застройки территорий Троицкого городского округа<данные изъяты> 3.имеется ли противопожарный разрыв между указанным объектом и соседними зданиями? 4. установления процента застройки земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Троицк, <адрес>, в территориальной зоне Б1. «Зона общественно-деловая, торгово-бытовая, культурно-просветительная, общественно-коммерческая».

Согласно заключению судебного эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 126-152 том 1) определить является ли объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: Челябинская обл., г. Троицк, <адрес>, кадастровый номер №, индивидуальным жилым домом не представляется возможным. При строительстве данного объекта соблюдены градостроительные нормы и технические регламенты, в том числе в области противопожарной безопасности, отступы, установленные Правилами землепользования и застройки территорий Троицкого городского округа. Противопожарные разрывы между возведенным объектом незавершенного строительства, расположенном на земельном участке по адресу: Челябинская обл., г. Троицк, <адрес>, кадастровый номер №, и соседними зданиями составляют: с правой стороны 2.7+3.3 (6.0) (6.0 м до бани, 8.7 до жилого дома); со стороны дворового фасада 8.3 м и соответствуют требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». Процент застройки земельного участка с кадастровым номером № территориальной зоне Б1. «Зона общественно-деловая, торгово-бытовая, культурно-просветительная, общественно-коммерческая» составляет 16,8 %.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 209, 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 30, 31, 36, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», разъяснениями, данными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», учитывая позиции, высказанные в п.п. 3,7,9 в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, в том числе о том, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил, исходя из того, что спорный объект недвижимости возведен ответчиком на принадлежащем ему земельном участке, вид разрешенного использования которого допускает строительство индивидуального жилого дома, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации г. Троицка.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 14.07.2025 года назначена по делу повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Техническая экспертиза и оценка» ФИО41 перед экспертами поставлены вопросы:

1. Является ли объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: Челябинская обл., г. Троицк, <адрес>, кадастровый номер №, индивидуальным жилым домом?

2. Соблюдены ли при строительстве указанного объекта градостроительные нормы и технические регламенты, в том числе в области противопожарной безопасности, а также в области охраны объектов культурного наследия (с учетом установленных законодательством РФ ограничений в охранных зонах), отступы, установленные Правилами землепользования и застройки территорий Троицкого городского округа?

3. Имеется ли противопожарный разрыв между возведенным объектом незавершенного строительства и соседними зданиями?

4. Определить процент застройки земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Троицк, <адрес>, в территориальной зоне Б1. «Зона общественно-деловая, торгово-бытовая, культурно-просветительная, общественно-коммерческая». (л.д. 250-261 том 2).

Из заключения экспертов ООО «Техническая экспертиза и оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается следующее(л.д. 12-88 том 3).

По итогам проведения визуального осмотра18.09.2025 экспертами установлены характеристики объекта исследования: площадь застройки: 189,73 кв.м; число этажей: 3 ( в том числе подвальный этаж).

Объект исследования является отдельно стоящим зданием высотой 10,5 м с 2 надземными этажами, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Эксперты пришли к следующим выводам.

Объект незавершенного строительства соответствует требованиям п. п. 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 20, 21, 22, 23, 24, 25 Постановления Правительства Российской Федерации № 47 от 28.01.2006 года, расположен на земельном участке в соответствии с разрешенным видом его использования- для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), имеет работоспособное состояние несущих и ограждающих конструкций, что обеспечивает безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Обустроен и оборудован таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого дома, при входе в жилой дом и выходе из него, а также при пользовании инженерного оборудования, обеспечен инженерными системами, которые соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Вентиляция естественная через оконные блоки. Кухня и жилые комнаты имеют отдельные оконные блоки. По результатам осмотра, эксперты пришли к выводу, что объект незавершенного строительства соответствует требованиям Постановления Правительства Российской Федерации № 47 от 28.01.2006 года и является индивидуальным жилым домом.

Противопожарный разрыв между возведенным объектом незавершенного строительства, расположенного на земельном участке по адресу: Челябинская область, г. Троицк, <адрес> и соседними зданиями имеется: расстояние между объектом исследования и жилым домом на земельном участке с кадастровым номером № (то есть между соседними жилыми домами на одном земельном участке) составляет 3 метра, что соответствует требованиям СП 4.13130.2013 (п. 4.13); расстояние между объектом исследования и жилым домом по адресу: Челябинская область, г. Троицк, <адрес> составляет 9,5 метров, что более 6,0 м и соответствует требованиям СП 4.13130.2013; расстояние между объектом исследования и хозяйственной постройкой по адресу: Челябинская область, г. Троицк, <адрес> составляет 6,0 м и соответствует требованиям СП 4.13130.2013; расстояние между объектом исследования и жилым домом по адресу: Челябинская область, г. Троицк, <адрес>, составляет 18,35, что более 8,0 метров и соответствует требованиям СП 4.13130.2013.

При строительстве градостроительные нормы (за исключением норм в области охраны объектов культурного наследия) и технические регламенты, в том числе в области противопожарной безопасности, отступы, установленные Правилами землепользования и застройки территории Троицкого городского округа соблюдены. Процент застройки земельного участка составляет 16,83 %. Объект находится в защитной зоне объектов культурного наследия «Часовня» и «Аптекоуправление». Расстояние до объекта исследования до «Часовни» составляет - 87 м, до «Аптекауправление» - 53 м.

Заключение экспертов ООО «Техническая экспертиза и оценка» ФИО17, ФИО15, ФИО16 судебной коллегией было принято в качестве надлежащего доказательства.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарноэпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие). Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Решением Собрания депутатов города Троицка Челябинской области от 24.06.2009 № 120 утверждены Правила землепользования и застройки территории Троицкого городского округа.

Решением Собрания депутатов города Троицка Челябинской области от 27.09.2023 № 95 внесены изменения в решение Собрания депутатов города Троицка от 24.06.2009 № 120 «Об утверждении Правил землепользования и застройки территории Троицкого городского округа», в подразделе «Б1 Административно-деловая, торгово-бытовая, культурно-просветительная, общественно-коммерческая зона» раздела «Б. Общественно-деловые зоны» статьи 3 «Характеристика территориальных зон, градостроительные регламенты» части 3 пункт 2 «Условно разрешенные виды использования» дополнен подпунктом 10 следующего содержания: «10) для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) – размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных (код 2.2)».

В соответствии с генеральным планом Троицкого городского округа, утвержденным решением Собрания депутатов города Троицка Челябинской области от 21.11.2007 № 200, Правилами землепользования и застройки территорий Троицкого городского округа, утвержденным решением Собрания депутатов города Троицка от 24.06.2009 № 120 - земельный участок с кадастровым номером № располагается в зоне 01 09 09 Б1 «Общественно-деловые зоны», данная зона имеет условно-разрешенный вид использования для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

В связи с тем, что по заключению экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ спорный объект недвижимости является индивидуальным жилым домом и разрешение на его строительство в силу положений пункта I1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется; соответствует строительным, градостроительным, противопожарным и иным нормам и правилам (за исключением норм в области охраны объектов культурного наследия), не влечет угрозу жизни и здоровью, то доводы апелляционной жалобы о строительстве спорного объекта ответчиком без соблюдения порядка осуществления строительства, с нарушением технических норм и правил, установленных градостроительным законодательством – отсутствие разрешения на строительство, не обращение до начала строительства с уведомлением о планируемом строительстве; с нарушением Правил землепользования и застройки в части минимального расстояния от границ соседнего участка до строения и максимального процента застройки территории, отклоняются как несостоятельные.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный объект возведен в нарушение требований Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры)» - в защитной зоне объектов культурного наследия «Часовня», «Аптекоуправление», являются обоснованными.

Конституция Российской Федерации, гарантируя право на доступ к культурным ценностям, закрепляет обязанность каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры (статья 44, части 2 и 3).

Эта конституционная обязанность конкретизирована в Федеральном законе "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", который, согласно его преамбуле, направлен на реализацию конституционного права каждого на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации; при этом государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

В целях реализации указанных положений названный Федеральный закон устанавливает особые требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, которая определяется как территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии со статьей 3.1 этого Федерального закона (пункт 1 статьи 3.1). В частности, в силу оспариваемого подпункта 1 пункта 1 статьи 5.1 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в границах территории объекта культурного наследия на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства, а также проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия. ( определение Конституционного Суда РФ от 30.10.2025 N 2877-О).

В соответствии с требованиями ст. 3.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры)» (далее - Закон № 73-ФЗ), объект культурного наследия должен быть обеспечен границами территории.

Территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей (ч.. 1 ст. 3.1 Закона № 73-ФЗ). Границы территории объекта культурного наследия, за исключением границ территории объекта археологического наследия, определяются проектом границ территории объекта культурного наследия на основании архивных документов, в том числе исторических поземельных планов, и научных исследований с учетом особенностей каждого объекта культурного наследия, включая степень его сохранности и этапы развития. ( ч.3 ст. 3.1 ). Проект границ территории объекта культурного наследия оформляется в графической форме и в текстовой форме (в виде схемы границ). ( ч.4 ст. 3.1). Границы территории выявленного объекта культурного наследия утверждаются актом исполнительного органа субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации. ( абзац 2 ч.5 ст. 3.1).

Нежилое здание «Аптека», с кадастровым номером № расположенное по адресу: Челябинская обл., г<адрес>, поставлено на кадастровый учет 10.12.2011 года, является выявленным объектом культурного наследия, представляющего собой историко-культурную ценность, Памятник и Аптекоуправление. Собственником является АО «Областной аптечный склад» (л.д. 46-47 том 2).

Нежилое здание «Часовня» с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Челябинская обл., г. Троицк, <адрес>, поставлено на кадастровый учет 12.12.2011, является выявленным объектом культурного наследия, представляющего собой историко-культурную ценность, Памятник и Часовня. Собственником является Религиозная организация «Троицкая Епархия Русской православной церкви (Московский Патриархат)» (л.д. 48-50 том 2).

«Аптекоуправление» на основании решения исполнительного комитета Челябинского областного Совета депутатов трудящихся от 20.09.1977 года № 371 «О мерах по дальнейшему улучшению дела охраны и использования памятников истории и культуры в области», «Часовня» на основании решения исполнительного комитета Челябинского областного Совета народных депутатов от 25.04.1978 № 211 внесены в список памятников истории и культуры Челябинской области, принятых на государственную охрану местного значения (л.д. 201 оборот – 235, 214, 234-оборот том 1, л.д. 213-215 том 2).

Приказом Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области от 06.11.2019 № 529 внесены изменения в приказ Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области от 12.08.2019 № 446 «Об утверждении границ территории, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данной территории объекта культурного наследия регионального значения «Часовня», расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Троицк, <адрес>», изложены координаты характерных точек границ территории объекта культурного наследия «Часовня», в редакции согласно приложения к приказу (л.д. 191-192 том 1).

Приказом Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области от 02.07.2019 № 351 утверждены границы территории, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данной территории объекта культурного наследия регионального значения «Аптекоуправление», расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Троицк, <адрес> (л.д. 196-199 том 1).

Согласно положениям ст. 34 Закона № 73-ФЗ, в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. ( ч.1) Зоны охраны объекта культурного наследия должны быть установлены в срок не более чем два года со дня включения в реестр такого объекта культурного наследия, применительно к которому в соответствии со статьей 34.1 настоящего Федерального закона устанавливается защитная зона (ч. 5).

Частью 1 ст. 34.1 Закона № 73-ФЗ установлено, что защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в п. 2 данной статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В соответствии с пунктом 1 части 3 ст. 34.1 Закона № 73-ФЗ границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника.

Часть 6 ст. 34.1 Закона № 73-ФЗ установлено, что защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со статьей 34 настоящего Федерального закона.

Таким образом, ответчиком нарушен установленный законом запрет на строительство объектов капитального строительства в защитных зонах объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия.

Согласно п. п. 1 и 2 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий: зоны охраны объектов культурного наследия; защитная зона объекта культурного наследия.

В пункте 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, относятся к зонам с особыми условиями использования территорий.

Пунктом 24 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости. Зоны с особыми условиями использования территорий считаются прекратившими существование, а ограничения использования земельных участков в таких зонах недействующими со дня исключения сведений о зоне с особыми условиями использования территории из Единого государственного реестра недвижимости, если иное не предусмотрено настоящей статьей, федеральным законом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", по общему правилу, сведения о зоне с особыми условиями использования территорий должны содержаться в ЕГРН (пункт 24 статьи 106 ЗК РФ). До внесения в соответствии с указанной нормой сведений в ЕГРН вопрос о наличии и границах зон с особыми условиями должен разрешаться с учетом положений статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 342-ФЗ).

Исходя из пункта 1 части 8 статьи 26 Закона N 342-ФЗ ( в редакции, действовавшей до 04.08.2023 – до даты начала строительства ответчиком спорного объекта) до 1 января 2028 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до 1 января 2025 года решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения.

В случаях, если это предусмотрено законодательством, действовавшим на день установления зоны с особыми условиями использования территории, указанной в части 8 настоящей статьи, такая зона считается установленной при условии, что установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности. ( часть 9 статьи 26 Закона N 342-ФЗ ).

Таким образом, несмотря на то, что в выписках из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на 25.08.2023, 21.02.2024, на 11.11.2025 отсутствовали ограничения, связанные с нахождением земельного участка в защитной зоне объектов культурного наследия, указанная зона была установлена с момента издания вышеназванных приказов Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области об утверждении границ территории, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данной территории объектов культурного наследия регионального значения «Часовня» и « Аптекоуправление».

Учитывая во взаимосвязи вышеуказанные нормы гражданского, земельного, градостроительного законодательства, Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры)», судебная коллегия приходит к выводу, что возведенный ответчиком объект капитального строительства является самовольной постройкой, так как возведен с нарушением градостроительных норм и правил, установленных на дату начала возведения постройки и действующих на дату ее выявления - в защитных зонах объектов культурного наследия, запрещающих строительство новых объектов капитального строительства.

В силу положений пункта 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу ФИО3 ФИО42

Из разъяснений данных в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", следует что при рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений. Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной. Истец вправе представлять доказательства того, что лицо, осуществившее самовольное строительство, действовало недобросовестно, поскольку знало или могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, несмотря на отсутствие в ЕГРН соответствующей информации.

При рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной.

Истец вправе представлять доказательства того, что лицо, осуществившее самовольное строительство, действовало недобросовестно, поскольку знало или могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, несмотря на отсутствие в ЕГРН соответствующей информации.

Из материалов дела следует, что спорный объект ответчик начал возводить после приобретения в собственность 01.03.2023 земельного участка с кадастровым номером № 28.02.2023 земельного участка с кадастровым номером № и до 24.08.2023 - даты составления акта начальником Управления по архитектуре и градостроительству администрации г. Троицка.

Жилой дом с кадастровым номером 74:35:0400005:67 площадью 42,8 кв.м., находящийся на земельном участке с кадастровым номером № кв.м, согласно сведениям ЕГРН построен в 1978году - до утверждении границ территории, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данной территории объекта культурного наследия регионального значения «Часовня», « Аптекоуправление», и как следует из материалов дела существует в настоящее время.

Исследовав совокупность представленных суду первой и суду апелляционной инстанции доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что ФИО3 ФИО43 проявив должную осмотрительность до начала строительства мог и должен был узнать о наличии ограничений использования земельного участка, несмотря на отсутствие в ЕГРН соответствующей информации, и отклоняет как несостоятельные доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем и застройщиком, что не знал и не мог знать о наличии защитной зоны объектов культурного наследия, так как в выписках из ЕГРН и документах, направленных ему истцом ( письмо от 08.09.2023, постановление № 694 от 22.04.2024, акты осмотра) не указывалось о защитной зоне, впервые об этом ему стало известно после возведения стен и перекрытий – из уведомления № 64 от 23.08.2024; часовня заброшена, закрыта и не используется; строительство велось в соответствии с разрешенным видом исопльзования земельного участка И Правилами землепользования и застройки, отсутствуют нарушения градостроительных, строительных и противопожарных норм; в защитной зоне уже имеются иные объе5кты капитального строительства, что свидетельствует о непоследовательности администрации и отсутствии реально угрозы выявленным объектам культурного наследия жилым домом ответчика; снос является крайней мерой; и ссылки на фотографии часовни, аптеки и здания, построенного между <адрес> по <адрес>. представленные суду апелляционной инстанции. исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. содержащее в том числе сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка.

Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке направляется застройщику в случае размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве ( пункт 2 часть 10 ст. 51.1 ).

С указанным в ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации уведомлением в орган местного самоуправления ответчик до начала строительства не обращался, а подал такое уведомление только 28.03.2024 года – после предъявления администрацией города Троицка настоящего искового заявления и намного позже после возведения стен и перекрытий спорного объекта капитального строительства.

23.08.2024 года администрация г. Троицка приняла уведомление № 64 о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером № в связи с его нахождением в защитной зоне объектов культурного наследия: «Аптекоуправление», «Часовня».

Администрация г. Троицка в подтверждение доводов о том, что ответчик должен был знать о наличии ограничений использования земельного участка, представила суду апелляционной инстанции документы о согласовании Государственным комитетом охраны объектов культурного наследия Челябинской области в 2019г. проекта по информационным надписям с QR-кодами для установки на объектах культурного наследия на территории Троицкого городского округа : информационные надписи « Часовня Х1Хв.», устанавливаемой на здании по адресу: г. Троицк <адрес>, и « Аптекоуправление 1911г.», устанавливаемой на здании по адресу: г. Троицк <адрес>, пояснительные записки к ним, проектные решения по размещению информационных надписей с QR-кодами « Часовня Х1Хв.», « Аптекоуправление 1911г.», а также фотографии указанных объектов с информационными надписямм с QR-кодами.

Наличие указанных информационных надписей на объектах культурного наследия « Часовня» и « Аптекоуправление» ответчиком не оспаривается; указанная надпись просматриваются и на фотографии часовни, представленной ответчиком.

Таким образом, основания считать ФИО3 ФИО44 добросовестным застройщиком отсутствуют, так как при соблюдении требований ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и при изучении информационных надписей на зданиях « Часовня» и « Аптекоуправление» еще до начала строительства ФИО3 ФИО45 было бы известно о наличии объектов культурного наследия вблизи его земельного участка и он мог и должен был узнать о запрете на постройку объекта капитального строительства.

Поскольку объект капитального строительства ответчика возведен в защитной зоне объектов культурного наследия, где запрещено строительство новых объектов капитального строительства, законных оснований для его сохранения не имеется,

Устанавливая срок для сноса самовольной постройки, судебная коллегия считает, заявленных в исковом заявлении 15 дней явно недостаточно, учитывая параметры здания- площадь, этажность, и полагает разумным срок шесть месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Троицкого городского суда Челябинской области от 14 марта 2025 года отменить.

Принять новое решение.

Исковые требования администрации города Троицка Челябинской области удовлетворить.

Возложить на ФИО3 ФИО46, паспорт гражданина Российской Федерации №, обязанность в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу произвести снос самовольной постройки площадью застройки 189,73 кв.м., число этажей 3, в том числе подвальный, расположенной на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Челябинская область, <адрес>.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14.05.2026.