Постановление от 2 июня 2022 г. по делу № А03-14111/2021

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


город Томск Дело № А03-14111/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2022 года.


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Павлюк Т. В., Хайкиной С. Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Любимовой А. Н. с использованием средств аудиозаписи в режиме веб-конференции рассмотрел апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края (№07АП-2826/2022) на решение от 14.02.2022 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-14111/2021 (судья Атюнина М.Н), по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Правобережное» (г.Барнаул, Алтайский рай, ОГРН <***>) к Управлению имущественных отношений Алтайского края (г.Барнаул, Алтайский край, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка № 334- а от 16.01.2019, изложенного в письме Управления имущественных отношений Алтайского края от 27.08.2021, а также об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды № 334-а от 16.01.2019,

В судебном заседании принимают участие:

От заявителя: ФИО1 по дов. от 14.05.2022,

От заинтересованного лица: ФИО2 по дов. от 10.11.2021,



У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Правобережное» (далее – заявитель, ООО «Правобережное», общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка № 334-а от 16.01.2019, изложенного в письме Управления от 27.08.2021, а также об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды № 334-а от 16.01.2019.

В ходе рассмотрения дела заявитель уточнил требования, просил признать незаконным изложенный в письме от 27.08.2021 № 48/9281 отказ Управления обществу о продлении договора аренды № 334-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 16.01.2019 на срок до 16.05.2024 (2 года 8 месяцев), обязать Управление в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу без проведения торгов заключить дополнительное соглашение с ООО «Правобережное» о продлении срока действия договора аренды № 334-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 16.01.2019, на 2 года 8 месяцев.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 14.02.2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым требования общества оставить без удовлетворения в полном объёме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что в силу пункта 2.1 Договора он не подлежит продлению и не возобновляется на новый срок; участок может быть предоставлен обществу в аренду на новый срок только по результатам торгов, проводимых в форме аукциона, поскольку земельный участок был предоставлен Обществу в аренду по результатам проведения торгов в виде аукциона; в случае продления Договора на новый срок для общества будут созданы преимущественные условия перед другими участниками аукциона.

ООО «Правобережное» в отзыве на апелляционную жалобу, представленном в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не согласилось с доводами апеллянта, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель общества – доводы отзыва.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, 16.01.2019 между ООО «Правобережное» и Управлением заключен договор аренды № 334-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее – договор аренды), с кадастровым номером 22:63:030421:36, расположенного по адресу: Российская Федерация, <...> дом I486, площадью 5 085 кв.м, предназначенного для строительства объекта административного назначения.

Государственная регистрация договора произведена 24.01.2019.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды составляет 2 года 8 месяцев с даты подписания договора сторонами. Договор не подлежит заключению (продлению) на новый срок, возобновлению на неопределенный срок.

17.08.2021 ООО «Правобережное» обратилось в Управление с письмом о продлении срока действия договора на срок до 16.05.2024 (2 года 8 месяцев) путем заключения дополнительного соглашения на основании части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98- ФЗ).

Письмом № 48/9281 от 27.08.2021 (получено обществом 13.09.2021) Управление сообщило заявителю о том, что отсутствуют правовые основания для продления срока действия договора в рамках Закона № 98-ФЗ, поскольку срок подачи и приема таких заявлений окончен.

Заявитель, полагая, что отказ Управления в продлении срока действия договора является незаконным и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у арендатора имелись законные основания потребовать от Управления заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.I ЗК РФ, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Общество обратилось к Управлению с заявлением о продлении срока действия договора аренды в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), что, по его мнению, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как верно отметил суд первой инстанции, перечисленные нормы права регулируют правоотношения участников строительства, которое ведется в обычных условиях хозяйственной деятельности, и направлено на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ.

Постановлением Правительства Алтайского края от 18.03.2020 № 120 «О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил Алтайской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и мерах по предупреждению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19» на территории Алтайского края с 18.03.2020 введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Алтайской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Указами Президента РФ № 206, № 239 и № 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими.

В Указе Президента РФ N 206 приведен перечень организаций, на работников которых не распространяется названный Указ.

Деятельность ООО «Правобережное» в указанный перечень не вошла.

В соответствии с п. 4 указа Губернатора Алтайского края от 31.03.2020 № 44 «Об отдельных мерах по предупреждению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19» и п. 7 указа Губернатора Алтайского края от 06.04.2020 № 50 «О внесении изменений в указ Губернатора Алтайского края от 31.03.2020 № 44» на территории Алтайского края введен режим самоизоляции для граждан, находящихся на территории Алтайского края, за исключением граждан, на которых не распространяется Указ Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» и граждан, являющихся работниками организаций, индивидуальных предпринимателей (включая самих индивидуальных предпринимателей), деятельность которых не приостановлена настоящим указом.

Соблюдение ограничительных мер носило обязательный характер, нарушение влекло применение штрафных санкций, в связи с чем, общество вынуждено приостановило деятельность, что повлекло, в том числе, и отсутствие дохода, необходимого для завершения строительства объекта, в срок до окончания договора аренды.

Судом установлено, что согласно бухгалтерской отчетности ООО «Правобережное», выручка общества в 2020 году уменьшилась до 5 644 тыс. руб. по сравнению с 2019 годом, в котором она составляла 8 374 тыс. руб. В связи со сложившейся ситуацией общество в 2021 году сменило основной вид деятельности «выращивание однолетних культур» на «торговлю оптовую неспециализированную».

Суд признал, что действия ООО «Правобережное» были направлены на добросовестное исполнение обязательств по договору аренды земельного участка, а именно с целью подготовки проектной документации на строящейся объект, 15.04.2019 между обществом и ООО ПТМА ФИО3 «Архисидек» был заключен Договор №12-19, который по независящим от ООО «Правобережное» обстоятельствам неоднократно продлевался, на срок до 31.10.2019.

Затем, в ноябре 2019 г., общество обратилось в ООО «ЭкоГрадЪ» для проведения экспертизы проектной документации и инженерно-геологических изысканий, для проведения которой необходимо было устранить ряд замечаний, поступивших от экспертной организации согласно писем: от 12.02.2020 № 9, от 27.05.2020 № 24, от 19.10.2020 № 23.12.2020.

11.03.2020 Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19). Вводимые в стране ограничения на фоне пандемии затруднили деятельность многих компаний, поскольку введение карантийных мер привело к невозможности получения необходимых документов и разрешений в профильных учреждениях и инстанциях, в связи с чем, процесс по устранению указанных замечаний значительно затянулся, так как в нем участвуют сторонние организации, на режим работы которых ООО «Правобережное» повлиять не могло.

Только после устранения всех замечаний, 28.01.2021 между ООО «Правобережное» и ООО «ЭкоГрадЪ» был заключен договор № 482 на оказание услуг по экспертизе проектной документации и инженерно-геологических изысканий, а 16.08.2021 было получено положительное заключение негосударственной экспертизы.

18.08.2020 ООО «Правобережное» обращалось в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула с заявлением о выдаче разрешения на строительство, однако получило отказ, выраженный в Приказе Комитета по строительству, архитектуре и развитию г.Барнаула от 25.08.2021 №489-ОС «Об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства по адресу: <...> I486» с указанием допущенных нарушений.

Судом установлено, что обществом устранены все указанные в Приказе Комитета по строительству, архитектуре и развитию г.Барнаула от 25.08.2021 №489 -ОС замечания.

В настоящее время на указанном земельном участке расположен незавершенный строительством объект административного назначения для оказания услуг населению, планируемое назначение объекта незавершенного строительства - объект административного назначения для оказания услуг населению, площадью 3000 кв.м. Степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 60 % (шестьдесят процентов), что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства, и иными документами, имеющимися в материалах дела.

Подрядные работы производились на основании договора подряда №01 -05/2020 от 27.02.2020, заключенного между ООО «Правобережное» и ООО «СИТИ -СТРОЙ».

При заключении данного договора стороны предусмотрели срок производства работ 120 дней. Дополнительным соглашением от 27.03.2020 этот срок был изменен до 10 месяцев со дня подписания договора подряда. Дополнительное соглашение было заключено в период действия ограничительных мер и режима самоизоляции для граждан, находящихся на территории Алтайского края.

Изыскивая возможности финансирования строительных работ, общество 20.08.2020 заключило с ООО «Евразия» договор об инвестиционной деятельности. Тогда как согласно бухгалтерской отчетности в 2018 году общество имело собственные доходы в размере 24 587 тыс. руб.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что ухудшение ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции является существенным изменением обстоятельств, что не могло быть предусмотрено сторонами договора при всей осмотрительности.

Отклоняя ссылку Управления на норму Закона № 98-ФЗ в части установленного срока до 01.03.2021, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В статью 19 Закона № 98-ФЗ введена часть 6, согласно которой до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Общество полностью соответствует указанным условиям для продления срока договора аренды, однако оно обратилось с соответствующим заявлением 17.08.2021.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Само по себе предоставление указанной нормой Закона арендатору права потребовать от арендодателя заключения без торгов дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка свидетельствует о наличии обстоятельств, затрудняющих ведение строительной деятельности в условиях пандемии.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что Управление при рассмотрении заявления ООО «Правобережное» о продлении договора аренды ограничилось лишь формальным соблюдением норм земельного законодательства, не проанализировав обстоятельства, существовавшие на момент подачи заявления применительно к общим нормам гражданского законодательства, предусматривающим возможность внесения изменений в договор.

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание разъяснения, изложенные в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 и учел, что существенным обстоятельством в настоящем споре является соблюдение реального баланса интересов сторон, так как в случае отказа в удовлетворении требования заявитель утрачивает право пользования на законном основании земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом по причине, не зависящей от заявителя, и в отсутствие договора аренды земельного участка лишен права ввести объект в эксплуатацию, а заинтересованное лицо (Управление) также лишается права не реализацию своей цели предоставления земельного участка для строительства объекта, в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, которые стороны не могли предвидеть и ожидать при заключении договора аренды земельного участка. При отсутствии вины у обеих сторон в условиях пандемии, последние не получили то, на что рассчитывали при заключении договора аренды до наступления форс-мажорных обстоятельств.

Таким образом, оценив представленные в дело доказательства в совокупности, суд первой инстанции с учетом конкретных фактических обстоятельств, возникновения в период действия договора аренды объективных препятствий в ведении хозяйственной деятельности (в том числе по причине введения ограничительных мер), принятые активные действия арендатора, направленные на разработку проектной документации, сбор значительного количества документов для получения разрешения на строительство, длительный временной интервал, необходимый для подготовки всей документации для получения разрешения на строительство, пришел к обоснованному выводу, что у арендатора имелись законные основания потребовать от Управления заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора.

Поскольку отказ, изложенный в письме от 27.08.2021 № 48/9281 Управления имущественных отношений Алтайского края обществу с ограниченной ответственностью «Правобережное» о продлении договора аренды № 334-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 16.01.2019 на срок до 16.05.2024 (2 года 8 месяцев), не соответствует приведенным положениям действующего земельного законодательства РФ и нарушает права и законные интересы общества, суд обоснованно удовлетворил заявленные требования на основании части 2 статьи 201 АПК РФ.

С учетом положений пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, отсутствия правовых оснований для отказа в продлении договора аренды обществу и иного способа восстановления нарушенных прав, суд первой инстанции в целях восстановления прав заявителя правомерно возложил на Управление обязанность течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу без проведения торгов заключить дополнительное соглашение с обществом с ограниченной ответственностью «Правобережное» о продлении срока действия договора аренды № 334-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 16.01.2019, на 2 года 8 месяцев.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, в связи с чем оснований для его отмены, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

С учетом того, что Управление освобождено от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, судебные расходы по апелляционной жалобе апелляционным судом не распределяются.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд


П О С Т А Н О В И Л:


решение от 14.02.2022 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-14111/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».




Председательствующий С. В. Кривошеина


Судьи Т. В. Павлюк


С. Н. Хайкина