Решение от 6 июня 2023 г. по делу № А40-232443/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

Дело № А40-232443/22-77-1702
г. Москва
06 июня 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2023года Полный текст решения изготовлен 06 июня 2023 года Арбитражный суд города Москвы в составе: председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, с участием представителей:

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО2 (доверенность № б/н от 14.09.2022г., предъявлено удостоверение адвоката рег. номер 77/5778), ФИО3 (доверенность № б/н от 14.09.2022г., предъявлено удостоверение адвоката рег. номер 77/15030),

от ответчика (истца по встречному иску): ФИО4 (доверенность № б/н от 16.01.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО), ФИО5 (доверенность № б/н от 16.01.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕТЬ СЕМЕЙНЫХ МЕДИЦИНСКИХ ЦЕНТРОВ № 2" (127006, <...> ЭТАЖ 3, ПОМ.I, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.11.2013, ИНН: <***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭТЯР" (129337, <...>, ЭТАЖ ЧЕРДАК № 0, ПОМЕЩЕНИЕ X, КОМНАТА 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.09.2017, ИНН: <***>)

о признании договора субаренды недвижимого

и встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭТЯР" (129337, <...>, ЭТАЖ ЧЕРДАК № 0, ПОМЕЩЕНИЕ X, КОМНАТА 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.09.2017, ИНН: <***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕТЬ СЕМЕЙНЫХ МЕДИЦИНСКИХ ЦЕНТРОВ № 2" (127006, <...> ЭТАЖ 3, ПОМ.I, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.11.2013, ИНН: <***>)


о расторжении Договора субаренды недвижимого имущества от 22.05.2017г. № 1 и об обязании ООО «Сеть семейных медицинских центров № 2» сдать помещение с кадастровым номером 77:02:0013011:3141 в надлежащем виде в соответствии с техническим планом как указано в Приложением № 1 к Договору;

о взыскании денежных средств в размере 15 490 487,21 рублей, в том числе: - арендные платежи (базовая часть) за период с мая 2022 г. по 18 мая 2023г. в размере 11 137 258 рублей, - арендные платежи (переменная часть -эксплуатационные расходы) за период с мая 2022 г. по 18 мая 2023г. в размере 1 600 558,21 рублей, - штраф в размере 2 752 671 рублей за несоблюдение условий Договора субаренды недвижимого имущества от 22.05.2017г. № 1 (п. 11.7. Договора),

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕТЬ СЕМЕЙНЫХ МЕДИЦИНСКИХ ЦЕНТРОВ № 2" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭТЯР" о признании договора субаренды недвижимого имущества № 1 от 22.05.2017г. расторгнутым (прекращенным) с 06.05.2022г.

Определением от 20.02.2023г. судом, в порядке ст. 132 АПК РФ, принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭТЯР" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕТЬ СЕМЕЙНЫХ МЕДИЦИНСКИХ ЦЕНТРОВ № 2" о расторжении Договора субаренды недвижимого имущества от 22.05.2017г. № 1 и об обязании ООО «Сеть семейных медицинских центров № 2» сдать помещение с кадастровым номером 77:02:0013011:3141 в надлежащем виде в соответствии с техническим планом как указано в Приложении № 1 к Договору; о взыскании задолженности по оплате постоянной арендной платы за период с май 2022г. по 18 мая 2023 г. в размере 11 137 258 руб. 00 коп., а также по оплате переменной части арендной платы - эксплуатационные расходы, за период май 2022г. по 18 майя 2023 г. в размере 1 600 558 руб. 21 коп., а также штрафа за незаконно произведенную перепланировку в размере 2 752 671 руб. 00 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49АПК РФ.

В судебном заседании истец просил первоначальные исковые требования удовлетворить по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства. Возражал против удовлетворения встречного иска по доводам письменного отзыва.

Ответчик в удовлетворении первоначальных исковых требований возражает по доводам, изложенным в отзыве на иск и письменных пояснениях, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ. Поддержал исковые требования по встречному иску с учетом уточнений по изложенным в нем основаниям.

Суд, рассмотрев заявление, оценив представленные в дело доказательства, выслушав доводы представителей сторон, приходит к выводу об удовлетворении первоначальных требований и об отказе в удовлетворении исковых требований по встречному иску, в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, 22.05.2017 между истцом ООО «ССМЦ № 2» (арендатор, истец) и ООО «Долина Детства» (арендодатель) был заключен долгосрочный договор субаренды № 1, в соответствии с которым ООО «Долина Детства» обязалось предоставить, а истец принять за плату во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013011:3141, расположенное по адресу: <...>, указанное на плане помещения в Приложении № 1 к Договору. Общая площадь арендуемого Помещения составила 858,3 кв.м.


В свою очередь, ООО «Долина Детства» обладало правами на Объект аренды как арендатор по долгосрочному договору аренды от 14.04.2010 № 01/13, заключенному с собственником Объекта аренды - ООО «Научно-технический центр «Транспрогресс» (в настоящее время - ООО «Прогресс-ГП»).

24.05.2017 истец принял вышеуказанное нежилое помещение по акту приема- передачи нежилого помещения к Договору .

Согласно п. 3.1 Договора срок аренды был установлен до 31.05.2027.

01.11.2017 произведена замена арендодателя по договору субаренды с ООО «Долина Детства» на ООО «Этяр» (ответчик) в связи с передачей ему прав и обязанностей по долгосрочному договору аренды от 14.04.2010 № 01/13 с собственником Объекта аренды .

В соответствии с п. 11.1 Договора, досрочное расторжение Договора может иметь место по соглашению сторон, либо по инициативе одной из сторон по причинам, указанным в Договоре.

В соответствии с п. 11.5 Договора сторона, желающая досрочно расторгнуть Договор, должна письменно известить об этом другую сторону не менее чем за 2 (Два) календарных месяца до момента расторжения Договора.

В связи с вышеизложенным, письмом исх. № КС-403 от 04.03.2022 истец обратился к ответчику с уведомлением о досрочном расторжении Договора с 05.05.2022 с выполнением п. 11.7 Договора об оставлении обеспечительного платежа у арендодателя.

С учетом указанного уведомления, стороны приступили к обмену проектами соглашений о расторжении Договора, о чем свидетельствует переписка сторон (письма истца от 28.03.2022, от 07.04.2022, ответчика от 09.03.2022, 23.03.2022, 29.03.2022, 31.03.2022,10.04.2022). В проектах дополнительных соглашений, встречно направляемых сторонами в адрес друг друга, стороны соглашались с расторжением Договора, разногласия вызывало лишь состояние, в котором истец должен возвратить Объект аренды ответчику.

11.04.2022 ООО «Этяр» направил истцу подписанное дополнительное соглашение о расторжении Договора с приложением предыдущей переписки по данному вопросу. Истец ООО «ССМЦ № 2» подписал указанное соглашение с разногласиями по п. 3 дополнительного соглашения.

Таким образом, в соответствии с подписанным дополнительным соглашением к Договору стороны пришли к соглашению расторгнуть долгосрочный договор субаренды № 1 от 22.05.2017 с 05.05.2022, в связи с досрочным расторжением по инициативе Арендатора.

29.04.2022 истец возвратил ответчику по акту рабочую, исполнительную и техническую документацию по электрическому освещению, силовому электрооборудованию, электроснабжению, водоснабжению, канализации, вентиляции, пожарной сигнализации по Объекту аренды.

В соответствии с уведомлением о досрочном расторжении Договора исх. № КС- 403 от 04.03.2022 и дополнительным соглашением о расторжении договора с 05.05.2022 ответчик неоднократно вызывался истцом для передачи Объекта аренды:

- уведомлением № КС-429 от 29.04.2022 истец предложил ответчику 04.05.2022 явиться для передачи Объекта аренды. Указанное уведомление было вручено генеральному директору ответчика ФИО6 нарочным под роспись 04.05.2022, также направлялось 29.04.2022 по электронной почте ООО «Этяр» - etyar@yandex.ru; ускоренной курьерской почтой EMS 03.05.2022, также указанное сообщение было передано телеграммой от 03.05.2022;

-уведомлением № КС-504 от 05.05.2022 истец предложил ответчику 05.05.2022 явиться для передачи Объекта). Указанное уведомление было вручено генеральному директору ответчика ФИО6 нарочным под роспись 05.05.2022, также


направлялось 04.05.2022 по электронной почте ООО «Этяр» - etyar@yandex.ru; электронным письмом от 04.05.2022, также указанное сообщение было передано телеграммой от 05.05.2022.

05.05.2022 состоялся осмотр помещений в составе Объекта аренды, при котором присутствовал генеральный директор ответчика ФИО6 и технический директор истца ФИО7, в ходе которого было установлено, что помещения в составе Объекта аренды освобождены от имущества истца и готовы к передаче. Предоставленный ФИО6 на подпись акт возврата помещений от 05.05.2022, подписанный со стороны истца, генеральный директор ответчика подписать отказался, о чем имеется отметки ФИО7 и ФИО8

В свою очередь, ответчиком были предоставлены на подпись истцу протоколы от 04.05.2022, 05.05.2022, где ответчик признавал, что помещения освобождены от имущества арендатора, но указывал на наличие перепланировок и иных недостатков в помещениях.

Таким образом, в качестве основания для уклонения от приемки помещений из аренды, ответчик ссылался на выполнение истцом перепланировок в Объекте аренды и необходимость приведения истцом помещений в состояние, предусмотренное Приложением № 1 к Договору и наличие недостатков.

06.05.2022 комиссией в составе генерального директора ответчика ФИО6 и технического директора истца ФИО7 был составлен и подписан акт о недостатках, не являющихся существенными и подпадающими под категорию нормального износа помещений. Также, указанным актом была зафиксирована передача ответчику комплекта ключей от помещений.

В связи с отказом ответчика от подписания акта возврата Объекта аренды 06.05.2022 истец выслал ответчику ценным письмом с описью вложения письмо № КС- 507 от 06.05.2022, акт возврата помещений, подписанный со стороны истца, а также комплекты дополнительных ключей от входных дверей помещений.

Поскольку истцом в сроки, установленные п. 11.7 долгосрочного договора субаренды № 1 от 22.05.2017, направлено уведомление о расторжении договора в адрес ответчика, между сторонами имеется подписанное дополнительное соглашение, в котором зафиксирован факт расторжения долгосрочного договора субаренды № 1 от 22.05.2017 с 05.05.2022, истец неоднократно вызывал ответчика для возврата ответчику имущества, переданного по долгосрочному договору субаренды № 1 от 22.05.2017, в срок, установленный соглашением сторон (05.05.2022), ответчиком в период с 29.04.2022 по 06.05.2022 совершены действия, направленные на приемку у истца имущества, переданного по долгосрочному договору субаренды № 1 от 22.05.2017, истцом 06.05.2022 направлен в адрес ответчика акт возврата имущества, переданного по долгосрочному договору субаренды № 1 от 22.05.2017, а также комплекты ключей от помещений, помещения, переданные по долгосрочному договору субаренды № 1 от 22.05.2017 были фактически освобождены от имущества истца по состоянию на 05.05.2022, то есть в срок, установленный для возврата помещений (что подтверждено ответчиком в протоколах от 04.05.2022 и 05.05.2022), истец полагает, что долгосрочный договор субаренды № 1 от 22.05.2017 является расторгнутым с 05.05.2022, а арендованное имущество - фактически возвращенным ответчику.

Кроме того, истец указывает на то, что поскольку перепланировка в Объекте аренды, полученном истцом по долгосрочному договору субаренды № 1 от 22.05.2017, была осуществлена истцом с ведома и согласия собственника Объекта аренды и арендодателя для использования Объекта аренды по назначению, установленному Договором (для ведения медицинской деятельности), и Договором не был предусмотрен возврат помещений в исходное состояние по прекращении Договора, ответчик не вправе был требовать от истца приведения помещений в состояние,


указанное в Приложении № 1 к Договору, и тем более, уклоняться на этом основании от возврата Объекта аренды.

Истец пояснил, что в настоящее время истец не может в одностороннем порядке обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией расторжения договора аренды, так как разъяснено Верховным судом РФ в случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр (Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

При таких обстоятельствах, единственным способом защиты своего права для истца является обращение в суд, поскольку запись о расторжении договора в ЕГРН может быть внесена на основании вступившего в законную силу судебного акта в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим заявлением в суд.

В обоснование исковых требований по встречному иску ответчик ссылается на то, что у истца имеется задолженность по оплате постоянной арендной платы за период с май 2022г. по 18 мая 2023 г. в размере 11 137 258 руб. 00 коп., а также по переменной части арендной платы - эксплуатационные расходы, за период май 2022г. по 18 май 2023 г. в размере 1 600 558 руб. 21 коп., а также начислен штраф за незаконно произведенную перепланировку в размере 2 752 671 руб. 00 коп.

Принимая решение, суд исходит из следующего.

Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно частям 1 и 2 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, указано, что денежная сумма, уплаченная одной стороной договора в счет обеспечения исполнения своих


обязательств по договору, может быть удержана другой стороной в качестве компенсации за досрочный отказ первой стороны от договора, если это предусмотрено договором.

Суд, руководствуясь правилами статьи 431 ГК РФ о выяснении действительной общей воли сторон, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу о том, что при направлении истцом уведомлений о расторжении договора, а также исходя из переписки сторон, фактически воля сторон была направлена на прекращение договорных отношений.

В соответствии с ч.3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ установлено право сторон на расторжение договора по соглашению.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ также предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

Арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором имущество после прекращения договора аренды, поскольку такое право не предусмотрено положениями ст. 622 Гражданского кодекса РФ. Наличие недостатков и/или перепланировки в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещении из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает установленный ст. 421 Гражданского кодекса РФ принцип свободы договора.

В случае, если арендодатель считает, что возвращаемое арендатором имущество после прекращения договора аренды возвращено в ненадлежащем состоянии, он не лишен права требовать взыскания с арендатора убытков, причиненных возвратом помещения в ненадлежащем состоянии, в соответствии с положениями и. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Вместе с тем, требования ответчика о возврате имущества, переданного по долгосрочному договору субаренды № 1 от 22.05.2017 в состоянии, указанном в приложении № 1 к указанному Договору (без перепланировки) являются необоснованными, так как материалами дела подтверждается, что перепланировка


Объекта аренды была произведена с ведома и согласия как ответчика, так и собственника Объекта аренды.

В соответствии си. 1.1., 2.2. Договора Объект аренды предоставлен истцу для использования в соответствии с целевым назначением - для осуществления медицинской деятельности.

В соответствии с п. п. 46 п. 1 ст. 12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» медицинская деятельность подлежит лицензированию в установленном законодательством порядке.

Согласно п. п. г п. 7 Положения о лицензировании медицинской деятельности, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 № 291 соискатель лицензии обязан предоставить сведения о наличии выданного в установленном порядке санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным правилам зданий, строений, сооружений и (или) помещений, необходимых для выполнения соискателем лицензии заявленных работ (услуг).

В этой связи, для целей использования полученного Объекта аренды по назначению, установленному Договором, и получения соответствующей лицензии на осуществление медицинской деятельности истцом была произведена перепланировка помещений в Объекте аренды.

До осуществления указанной перепланировки, после приемки Объекта аренды от арендодателя, между истцом и ООО «Бизнес-Кадастр» был заключен договор № 48417БКУ от 27.10.2017, предусматривающий выполнение кадастровых работ по подготовке технического плана, проекта перепланировки, технического заключения на объект - нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013011:3141, расположенное по адресу: <...>, площадью 858,3 кв.м.

Проект перепланировки нежилых помещений с кадастровым номером 77:02:0013011:3141, расположенных по адресу: <...>, подготовленный ООО «Бизнес-Кадастр» в 2017 году, был согласован с собственником Объекта аренды - ООО «Научно-технический центр «Транспрогресс», о чем на титульном листе указанного проекта имеется собственноручная отметка генерального директора общества, заверенная печатью.

ООО «Этяр» в письме № 10/04/22 от 10.04.2022 также подтверждал, что все необходимые согласия на перестройку помещений в соответствии с и. 7.2.2 Договора были выданы истцу.

С учетом полученного согласия собственника и арендодателя, в соответствии с указанным проектом перепланировки истец провел в Объекте аренды перепланировку, своими силами и за свой счет оформил необходимую проектную и исполнительную документацию, осуществил ремонтные работы по проведению перепланировки.

В соответствии с актом санитарно-эпидемиологического обследования от 24.08.2017, санитарно-эпидемиологическим заключением № 77.08.16.000.М.004097.07.18 от 04.07.2018 Роспотребнадзор подтвердил, что помещения по результатам перепланировки соответствуют санитарным правилам зданий, строений, сооружений и (или) помещений, необходимых для выполнения ООО «ССМЦ № 2» заявленных видов медицинской деятельности; истцом была получена лицензия на осуществление медицинской деятельности в помещениях по адресу <...> .

Впоследствии истец передал документы на государственную регистрацию изменений в кадастровом учете в отношении Объекта аренды, однако в соответствии с Уведомлениями Управления Росреестра по г. Москве № 77/18-46315 от 28.05.2018, № 77/18-60868 от 04.07.2018 государственная регистрация была приостановлена ввиду сомнения регистрирующего органа в наличии прав на Объект аренды у собственника Объекта аренды, а также в силу нарушения исходной конфигурации объекта недвижимости - самостроя, произведенного еще до заключения долгосрочного


договора субаренды от 22.05.2017 № 1. Таким образом, было выявлено, что арендодатель передал истцу Объект аренды в здании, построенном с нарушением действующих строительных норм и правил, а именно - с самостроем, противоречием конфигурации объекта недвижимости со сведениями, содержащимися в ЕГРН в отношении исходной конфигурации объекта, отсутствием информации о согласовании изменения фасада здания.

Изменения о наименовании правообладателя Объекта аренды в ЕГРН (с ООО «Научно-технический центр «Транспрогресс» на ООО «Прогресс-ГП») не внесены до настоящего времени.

Таким образом, государственная регистрация изменений в кадастровом учете в отношении Объекта аренды была приостановлена не по вине истца.

Истец пояснил, что в декабре 2021 года Департамент имущества города Москвы осуществил снос самовольной постройки (части фасада здания) на третьем этаже, вследствие чего истец лишился возможности использовать Объект аренды в целях, указанных в Договоре.

Пунктом 7.2.1 договора субаренды недвижимого имущества № 1 от 22.05.2017 было обусловлено, что арендатор за свой счет по письменно согласованной проектно-сметной документации и с письменного разрешения арендодателя производит неотделимые без вреда для арендуемого помещения улучшения в помещении. Все неотделимые улучшения, произведенные арендатором, переходят в собственность арендодателя по акту приема-передачи, если иное не согласовано сторонами в письменном виде.

Кроме того, в соответствии с п. 3.3.3 договора субаренды недвижимого имущества № 1 от 22.05.2017, регулирующего порядок возврата арендованных помещений из аренды, при возврате арендованных помещений все проведенные в арендованном помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда для его конструкции и интерьера, передаются арендодателю по акту.

Таким образом, условиями договора субаренды недвижимого имущества № 1 от 22.05.2017 прямо предусмотрено, что при прекращении договора неотделимые без вреда для арендуемого помещения улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, не демонтируются, а передаются арендодателю по акту.

В соответствии с вышеуказанными условиями, истец фактически передал ответчику перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда для его конструкции, произведенные с согласия как ответчика, так и собственника помещений.

Во исполнение предусмотренных договором субаренды недвижимого имущества № 1 от 22.05.2017 обязательств по осуществлению государственной регистрации перепланировки объекта аренды, истец неоднократно обращался с соответствующими заявлениями в Управление Росреестра по Москве (вх. № 77-0-1-71/3214/2018-557, вх. № 77-0-1-71/3214/2018-560 и вх. № 77-0-1-71/3214/2018-752, № 77-0-1-71/3214/2018- 1258).

При этом, в соответствии с уведомлениями Управления Росреестра по г. Москве № 77/18-4631 от 28.05.2018, № 77/18-60868 от 04.07.2018 в числе оснований для приостановления регистрационно-учетных действий были указаны обстоятельства, не зависящие от истца, которые истец объективно не имел возможности устранить своими силами и средствами.

Письмом собственника объекта аренды ООО «Прогресс-ГП» начальнику государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы ФИО9 от 16.12.2019, вх. № ГИН-ОР- 46450 от 18.12.19 в котором ООО «Прогресс-ГП» прямо указывает на то, что в 2007 и 2010 годах после ввода объекта в эксплуатацию бывшим собственником были самовольно построены


помещения площадями 50 кв.м, и 220 кв.м, в рамках существующего пятна застройки здания, которые являются кровлей для третьего этажа, в котором работала поликлиника для обслуживания населения и просит оказать содействие в легализации самовольно пристроенных помещений.

Совместным письмом собственника объекта аренды ООО «Прогресс-ГП» и ООО «ССМЦ № 2» заместителю мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений, главе департамента экономической политики и развития Москвы ФИО10 (вх. 21-57-1695120), указано, что часть помещений, арендуемых клиникой «Семейная», является возведенным в 2010 году самостроем, и испрашивается поддержка в решении вопроса по узакониванию вышеуказанного самостроя.

Таким образом, утверждения ответчика о том, что объект общей площадью 858,3 кв. м. с кадастровым номером 77:02:0013011:3141, расположенный по адресу <...> был передан истцу без какого-либо самовольного строительства опровергаются вышеуказанными доказательствами.

Вышеуказанные обстоятельства, зависящие от собственника объекта аренды объективно препятствовали осуществлению истцом регистрационно-учетных действий в отношении перепланировки вне зависимости от иных причин.

Ссылка ответчика на то, что произведенные работы являются реконструкцией объекта аренды, является несостоятельной и основана на неверном толковании норм материального права.

Понятие реконструкции установлено в Градостроительном кодексе РФ применительно к объектам капитального строительства (например, зданиям, сооружениям) в целом. В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ при реконструкции выполняются такие работы, в результате которых изменяются параметры самого объекта капитального строительства или его частей либо производится замена, восстановление несущих строительных конструкций, кроме их отдельных элементов.

Помещение само по себе не относится к объектам капитального строительства - оно является частью соответствующего здания или сооружения (п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Как следует из пояснений ответчика, в ходе перепланировки в помещении были снесены и возводились только внутренние перегородки из ГКЛ, несущие строительные конструкции - стены и колонны - не затрагивались, реконструкция самого здания не производилась. В соответствии с заключением главного инженера проекта (стр. 7 технического заключения) выполненные работы не произвели изменения объекта капитального строительства и (или) его частей: не были затронуты конструктивные и другие характеристики, их надежность и безопасность.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса РФ и перепланировка, и реконструкция относится к категории неотделимых улучшений арендованного имущества, принадлежащих арендодателю как неотъемлемая часть арендованного помещения.

Соглашение о расторжении договора было подписано сторонами надлежащим образом. Ответчик фактически совершал действия, направленные на расторжение договора и приемку помещения из аренды у истца. Требование о приведении помещений в состояние, существовавшее на момент заключения договора, не основано на законе и является злоупотреблением правом.

Как было указано выше, соглашение о расторжении договора субаренды недвижимого имущества № 1 от 22.05.2017 было направлено ответчиком в адрес истца почтовым отправлением 11.04.2022, подписано истцом и отправлено ответчику


почтовым оправлением. Таким образом, стороны пришли к соглашению о расторжении договора субаренды недвижимого имущества № 1 от 22.05.2017 с 06.05.2022г.

Более того, ответчиком были совершены действия, направленные на расторжение договора и приемку помещения из аренды у истца.

Как разъяснено в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» акцепт может быть выражен путем совершения конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта (пункт 1 статьи 433, пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

По смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

Ответчиком были совершены следующие действия:

29.04.2022 ответчик принял у истца по акту рабочую, исполнительную и техническую документацию по электрическому освещению, силовому электрооборудованию, электроснабжению, водоснабжению, канализации, вентиляции, пожарной сигнализации по объекту аренды с учетом произведенных перепланировок в протоколах от 04.05.2022 и 05.05.2022, составленных ответчиком, он указывает, что помещение освобождено от имущества истца, срок для сдачи истцом помещения установлен до 5 мая 2022г.;

06.05.2022 ответчик совместно с представителем истца составил и подписал акт об устранении недостатков в перепланированном помещении, в том числе нарушении целостности плиточного настенного покрытия (т.е. отверстия после демонтажа оборудования в установленных после перепланировки перегородках), нарушении натяжного потолка, отсутствии крышек регулировочных кранов и т.п., принял ключи от помещений;

06.05.2022 генеральный директор ответчика совместно с представителем истца опечатал помещения, освобожденные от имущества истца, зафиксировав прекращение пользования объектом аренды со стороны истца.

Вышеуказанные действия ответчика, направленные на прекращение договора аренды и приемку имущества из аренды подтверждают, что соглашение о расторжении договора субаренды недвижимого имущества № 1 от 22.05.2017 с 06.05.2022 было достигнуто сторонами.

В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу приведенных норм в случае, если ответчик ранее согласовал действия по проведению неотделимых улучшений арендованного имущества, содействовал


истцу в ходе процесса проведения работ и государственной регистрации произведенной перепланировки, последующий отказ в приемке из аренды арендованного имущества с неотделимыми улучшениями, с понуждением дальнейшего пользования арендованным имуществом и начислением арендной платы создает возможности для извлечения ответчиком преимуществ из своего недобросовестного поведения, что противоречит п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что акцепт, в частности, может быть выражен путем совершения конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта. По смыслу п. 3 ст. 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

Ссылка ответчика на положения ст. 438 ГК РФ об акцепте на иных условиях является несостоятельной, поскольку и с учетом того, что неотделимые улучшения объекта аренды были произведены истцом с ведома и согласия как собственника, так и арендодателя объекта аренды, договором аренды предусматривается передача неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, в собственность арендодателя, государственная регистрация произведенной перепланировки была приостановлена в силу наличия обстоятельств, на которые истец не мог повлиять, постольку оговорка в тексте соглашения от 06.05.2022 о расторжении договора аренды об исключении п. 3 является не акцептом на иных условиях, а указанием истца на заведомо незаконное условие о приведении объекта аренды в состояние, существовавшее на момент заключения договора субаренды.

Как указано в исковом заявлении, 06.05.2022 представитель истца передал по акту ответчику комплект ключей от помещений.

Второй комплект ключей был выслан истцом в адрес ответчика вместе с актом возврата помещений. Однако, ответчик уклонился от получения письма по адресу своего местонахождения.

В связи с этим истец повторно выслал ответчику акт возврата помещений и второй комплект ключей от помещений, который был получен ответчиком.

Таким образом, утверждение ответчика о том, что ему не был передан второй комплект ключей от арендованных помещений, несостоятельно.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Впоследствии, после возврата письма, на почте, это письмо 22.06.2023 без вскрытия было запаковано и направлено в адрес ответчика курьерской почтой EMS и получено им 24.06.2022 г.

Довод ответчика о том, что передача ключей может быть осуществлена только из рук в руки, является неправомерным, так как количество комплектов ключей, передаваемых непосредственно в день возврата арендованных помещений арендодателю, не регламентировано ни нормами закона, ни положениями Договора субаренды.


Передача представителем ООО «ССМЦ № 2» комплекта ключей от помещений 06.05.2022 представителю ООО «Этяр» подтверждается письменными доказательствами. Доводы ООО «Этяр» о том, что завершение аренды обусловлено передачей всех имеющихся комплектов ключей, не основаны ни на законе, ни на договоре.

Соглашение о расторжении Договора Субаренды было достигнуто истцом и ответчиком, ответчик совершил действия направленные на приемку арендованных помещений из аренды и фактически принял арендованные помещения у истца, однако от подписания акта отказался.

Из предоставленных доказательств следует, что ответчик, по-сути, уклонился от подписания акта возврата помещений только из-за наличия претензий к состоянию арендованного имущества на момент его возвращения.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика признаются судом необоснованными.

С учетом изложенного, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу об обоснованности позиции истца о прекращении договора субаренды № 1 от 22.05.2017 с 06.05.2022г., в связи с чем, требование истца по первоначальному иску подлежат удовлетворению.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

При этом требования о взыскании с ООО «ССМЦ № 2» арендной платы (постоянной и переменной части) за пользование арендованными помещениями являются не обоснованными, так как арендованные помещения были освобождены ООО «ССМЦ № 2» 06.05.2022, приняты и опечатаны ООО «Этяр», а договор аренды фактически расторгнут в соответствии с соглашением, подписанным как ООО «Этяр», так и ООО «ССМЦ № 2».

ООО «ССМЦ № 2» с 06.05.2022 не использовало помещение с кадастровым номером 77:02:0013011:3141, расположенное по адресу: <...>, после того как стороны подписали соглашение о расторжении договора субаренды недвижимого имущества № 1 от 22.05.2017, ООО «ССМЦ № 2» уведомило надлежащим образом ООО «Этяр» о прекращении арендных отношений, освободило объект аренды и направило ООО «Этяр» соответствующий акт приема-передачи.

Вышеизложенные доказательства подтверждают, что стороны пришли к соглашению о расторжении договора субаренды недвижимого имущества № 1 от 22.05.2017, а ООО «Этяр» осуществляло конклюдентные действия, направленные на прекращение договора аренды и возврат имущества из аренды.

С 06.05.2022 объект аренды был фактически возвращен ООО «Этяр» и ООО «ССМЦ № 2» не пользовалось арендованным имуществом, что исключает обязанность арендатора вносить арендные платежи в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

Ссылка ООО «Этяр» на наличие недостатков и/или перепланировки в помещении, возвращаемом по окончании договора аренды, не дает ООО «Этяр» права отказаться принять такое помещении из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после


прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает установленный ст. 421 Гражданского кодекса РФ принцип свободы договора.

Вместе с тем, арендодатель не лишен права требовать взыскания с арендатора убытков, причиненных возвратом помещения в ненадлежащем состоянии, в соответствии с положениями п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ, что является иным способом защиты нарушенного права.

Учитывая, что договор аренды расторгнут, арендная плата по день фактического освобождения спорного помещения арендатором оплачена, нарушений условий договора по 11.2 судом не установлено, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска.

Расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика, поскольку исковые требования по первоначальному иску заявлены обоснованно, а по встречному – не обоснованно.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.8, 12, 15, 307, 309, 310, 330, 425, 450, 452, 606, 614, 616, 622 Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 4, 9, 27, 28, 48, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 132, 156, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕТЬ СЕМЕЙНЫХ МЕДИЦИНСКИХ ЦЕНТРОВ № 2" удовлетворить в полном объеме.

Признать договор субаренды недвижимого имущества № 1 от 22.05.2017г. расторгнутым (прекращенным) с 06.05.2022г.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭТЯР" (129337, <...>, ЭТАЖ ЧЕРДАК № 0, ПОМЕЩЕНИЕ X, КОМНАТА 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.09.2017, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕТЬ СЕМЕЙНЫХ МЕДИЦИНСКИХ ЦЕНТРОВ № 2" (127006, <...> ЭТАЖ 3, ПОМ.I, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.11.2013, ИНН: <***>) расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Встречные исковые требования ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭТЯР" оставить без удовлетворения.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭТЯР" (129337, <...>, ЭТАЖ ЧЕРДАК № 0, ПОМЕЩЕНИЕ X, КОМНАТА 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.09.2017, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину по встречному иску в размере 22 372 (Двадцать две тысячи триста семьдесят два) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья: С.В. Романенкова