Постановление от 16 октября 2025 г. по делу № А55-36807/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-5577/2025

Дело № А55-36807/2024
г. Казань
17 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2025 года. Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф., судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.02.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025

по делу № А55-36807/2024

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) к Департаменту управления имуществом городского округа Самара об урегулировании разногласий при

заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 018415з от 17.05.2005,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 018415з от 17.05.2005.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.02.205 разрешены возникшие между ФИО1 и Департаментом разногласия при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 17.05.2005 № 018415з, государственная собственность на который не разграничена в городском округе Самара, спорные условия установлены в следующей редакции:

Раздел «Описание методики расчета» приложения № 1 дполнительного соглашения к договору аренды от 17.05.2005 изложен в следующей редакции:

«Размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области рассчитывается в соответствии с пунктом 3.5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308.

Размер арендной платы за земельный участок, занимаемый зданием, сооружением, в отношении которого установлены ограничения прав на приобретение в собственность собственником этого здания, сооружения, определяется в соответствии с «Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность

на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством».

В случае если размер арендной платы, определенный в соответствии с правилами, установленными абзацем первым настоящего пункта, превышает размер земельного налога в отношении такого земельного участка, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере земельного налога за земельный участок.

В соответствии со статьей 387 Налогового кодекса РФ, согласно постановлению Самарской Городской Думы от 24.11.2005 № 188 «Об установлении земельного налога» налоговая ставка в отношении прочих земельных участков установлена 1,5%.

Порядок расчета арендной платы:

Площадь земельного участка 2804,3 кв. м; кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с приказом министерства имущественных отношений Самарской области № 2181 от 25.11.2022 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Самарской области, и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам и городским округам Самарской области» по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 21 691 323,40 руб.;

Оплата арендной платы за использование земельного участка рассчитывается в следующем порядке:

21 691 323,40 руб. x 1,5% = 325 369,85 руб. в год; 325 369,85 руб. / 12 мес = 27 114,15 руб. за каждый месяц.

Расчет арендной платы за период с 01.06.2023 по 31.12.2023 производится в следующем размере:

с 01.06.2023 по 30.06.2023 в размере 27 114,15 руб.; с 01.07.2023 по 31.07.2023 в размере 27 114,15 руб.; с 01.08.2023 по 31.08.2023 в размере 27 114,15 руб.; с 01.09.2023 по 30.09.2023 в размере 27 114,15 руб.; с 01.10.2023

по 31.10.2023 в размере 27 114,15 руб.; с 01.11.2023 по 30.11.2023 в размере 27 114,15 руб.; с 01.12.2023 по 31.12.2023 в размере 27 114,15 руб.;

Итого размер арендной платы за период с 01.06.2023 по 31.12.2023, подлежащий уплате арендатором, составляет 162 684,93 руб.».

С Департамента в пользу ИП ФИО1 взыскано 300 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

С Департамента в доход федерального бюджета взыскано 5700 руб. государственной пошлины.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 решение Арбитражного суда Самарской области от 18.02.205 изменено, из резолютивной части судебного акта исключено указание на взыскание с Департамента в доход федерального бюджета 5700 руб. государственной пошлины.

В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 18.02.2025 оставлено без изменения.

Департамент обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой от 18.02.2025 и постановление суда апелляционной инстанций от 23.05.2025 в части урегулирования условий дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 018415з от 17.05.2005 отменить, в указанной части принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды от 17.05.2005 № 018415з земельного участка площадью 2804,3 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0109002:12, расположенного по адресу: Самарская область г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, угл. ул. пр. Карла Маркса, путем принятия пункта 7 дополнительного соглашения к договору аренды от 17.05.2005 № 018415з в следующей редакции: Приложение № 3 к договору изложить в редакции согласно Приложению № 1 к настоящему дополнительному соглашению, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО1 просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность принятых судебных актов в обжалуемой части в порядке статьи 286 АПК РФ, исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе и в возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП ФИО1 с 21.11.2022 является собственником сооружения - автозаправочной станции с кадастровым номером 63:01:0109002:1790, расположенного по адресу: <...> что подтверждается выпиской Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Данный объект возведен обществом с ограниченной ответственностью «Нефко» (далее – ООО «Нефко») на основании разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0109002:12, расположенным по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская/угол ФИО2, предоставленным для строительства объекта с видом разрешенного использования «для организации строительной площадки».

17.05.2005 между ООО «Нефко» и Комитетом по управлению имуществом г. Самара заключен договор аренды земельного участка

№ 018415з, по условиям которого ООО «Нефко» предоставлен в аренду земельный участок площадью 2804,30 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0109002:12, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская/угол ФИО2, под организацию строительной площадки, сроком действия с 25.11.2002 по 24.11.2005, который в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) был возобновлен на неопределенный срок (далее - договор аренды).

По условиям названного договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый месяц не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 4.4.); арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном пунктом 5.2 договора (пункт 4.3.).

В связи с завершением строительства объекта и последующим переходом к истцу прав на объект недвижимости, в связи с необходимостью урегулирования отношений по землепользованию, ИП ФИО1 обратился в Департамент с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 018415з от 17.05.2005 в части замены арендатора.

Департаментом в адрес ФИО1 направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающий, помимо внесения изменений в части смены арендатора земельного участка, порядок расчета арендной платы по методике ее определения для целей, не связанных со строительством.

В соответствии с расчетом арендной платы, осуществляемым на основании Постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, в редакции дополнительного соглашения, размер арендной платы за

земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109002:12 в год устанавливается в сумме 2 801 607,95 руб.

Не согласившись с примененной ответчиком методикой определения арендной платы, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды, указав, что спорный земельный участок ограничен в обороте в связи в планируемым размещением автомобильной дороги регионального значения и трамвайных путей местного значения, что должно быть учтено при расчете арендной платы.

Письмом от 12.02.2024 № 15-07-11/6099 Департамент отклонил представленный истцом протокол разногласий, указав, что документы, подтверждающие наличие критерия оборотоспособности земельного участка, предусмотренного подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), не представлены; полученная Департаментом в порядке межведомственного взаимодействия выписка из ЕГРН в отношении земельного участка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.01.2024 № КУВИ-001/2024-24709250 и выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности г.о. Самара от 31.01.2024 № САМВ-58205172 не содержат информацию о соответствующем ограничении оборотоспособности земельного участка.

Возникшие разногласия послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь положениями статей 445, 606, 614 ГК РФ, пункта 3 статьи 39.7, статьи 39.16 ЗК РФ, статьи 14, 26 Градостроительного кодекса Российской Федераций, с учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что редакция Раздела «Описание методики расчета» приложения № 1 Дополнительного соглашения, предложенная Департаментом, не соответствуют нормам действующего законодательства,

пришли к выводу, что данный Раздел подлежит утверждению в редакции, предложенной истцом.

Оснований для иных выводов в данной части у суда округа не имеется.

Изложенные в кассационной жалобе доводы Департамента о том, что расчет арендной платы за использование рассматриваемого земельного участка должен осуществляться на основании Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, поскольку в полученных Департаментом в порядке межведомственного взаимодействия выписках из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности городского округа Самара от 31.01.2024 № САМВ - 58205172, из ЕГРН на объект недвижимости от 25.01.2024 № КУВИ-001/2024-24709250 не содержится информация о соответствующих ограничениях оборотоспособности спорного земельного участка, был предметом исследования суда апелляционной инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка.

Суд апелляционной инстанции обоснованно учел, что исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора (статья 426 ГК РФ), не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Поскольку во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, предприниматель является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то

государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 перечень принципов дополнен принципом № 7, согласно которому арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что положения принципа № 7 предусматривают

дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Таким образом, указанный принцип применим исключительно для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Аналогичный правовой подход содержится и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2019 по делу № А60-66858/2017.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 утвержден «Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, и предоставленные в аренду без торгов» (далее - Порядок № 308), который согласно пункту 1 устанавливает общие правила определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных в аренду без торгов.

Пунктом 3.5 Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленных для целей, не связанных со строительством (Приложение № 1 к Порядку № 308), установлено, что размер арендной платы за земельный участок, занимаемый зданием, сооружением, в отношении которого установлены ограничения прав на приобретение в собственность собственником этого здания, сооружения, определяется в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена,

находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством (далее – Методика).

Абзацем 2 пункта 3.5 Методики установлено, что в случае если размер арендной платы, определенный в соответствии с правилами, установленными абзацем первым пункта 3.5, превышает размер земельного налога в отношении такого земельного участка, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере земельного налога за земельный участок.

В статье 39.16 ЗК РФ в числе прочих приведены следующие самостоятельные основания для отказа в предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность физических и юридических лиц: указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6); указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования (пункт 7); указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17).

Суды установили, что в соответствии с Генеральным планом городского округа Самара, утвержденным Решением Думы городского округа Самара от 20.03.2008 № 539, в редакции решения Думы городского округа Самара от 29.04.2022 № 182, земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109002:12 расположен в границах планируемого размещения объекта местного значения (Трамвайные пути скоростного трамвая).

Согласно Схеме территориального планирования Самарской области, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 13.12.2007 № 261, земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109002:12 расположен в границах планируемого размещения объекта регионального значения - реконструкции автомобильной дороги - улицы Карла Маркса.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.10.2017 по делу № 307-КГ17-5121, при проверке правомерности отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка в собственность по основаниям, установленным статьями 39.16 и 85 ЗК РФ, подлежат исследованию документы территориального планирования (генеральный план, карты планируемого размещения объектов местного значения).

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, указано следующее. По смыслу статьи 39.16 ЗК РФ для отказа в предоставлении участка в собственность по основанию, предусмотренному пунктом 17 данной статьи, достаточно установить, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения. При этом для отказа в предоставлении не требуется

доказательств резервирования этого участка для государственных или муниципальных нужд.

Учитывая, что спорный земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности предпринимателю, имеет ограничения на приобретение его в собственность (планируемое размещение объекта транспортной инфраструктуры), суды первой и апелляционной инстанций законно и обоснованно признали за предпринимателем право на льготное исчисление арендной платы, в данном случае размер платы определяется по ставке земельного налога (1,5% от кадастровой стоимости земельного участка).

Выводы судов не противоречат подходам, изложенным в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2020 № 305-ЭС20-4264.

Доводы Департамента об обратном не учитывают нормативный характер арендной платы по договору, заключенному с истцом, фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судами доказательств.

Вместе с тем, принимая во внимание, что судом апелляционной инстанции изменено решение Арбитражного суда Самарской области от 18.02.2025 в части взыскания с Департамента государственной пошлины в доход федерального бюджета, судебная коллегия, учитывая отсутствие нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, считает необходимым оставить без изменения постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 по делу № А55-36807/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи Р.В. Ананьев В.А. Карпова