Постановление от 7 ноября 2019 г. по делу № А40-12114/2019 ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12 адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru № 09АП-51234/2019 Дело № А40-12114/19 г. Москва 08 ноября 2019 года Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2019 года Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2019 года Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Валюшкиной В.В., судей Панкратовой Н.И., Проценко А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Транстехнология" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.07.2019 по делу № А40-12114/19, принятое судьей К.М. Хабаровой по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) к ООО "Транстехнология" (ИНН <***>) о взыскании денежных средств, расторжении договора, при участии в судебном заседании представителей истца: ФИО2 по доверенности 30.11.2018, от диплом 107718 0720204 от 14.06.2017, ответчика: ФИО3 по доверенности от 08.04.2019, Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Транстехнология» о взыскании задолженности в размере 2 296 168,47 руб., пени в размере 252 590,65 руб., о расторжении договора аренды № 02-00179/05 от 27.05.2005, о выселении из нежилого помещения площадью 71,30 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, комн. 1-9), об обязании передать указанное помещение в освобожденном виде истцу. Решением арбитражного суда от 08.07.2019 исковое заявление удовлетворено в части взыскания с ответчика задолженности в размере 2 296 168, 47 руб., пени в размере 252 590,65 руб.; расторжении договора аренды № 02-00179/05, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 71,30 кв.м, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, комнаты 1-9) и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы. Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой. В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения. Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ТАТ" заключен договор аренды нежилого помещения от 27.05.2005 № 02-00179/05 площадью 71,30 кв.м, расположенного по адресу: <...> на срок действия с 01.01.2001 по 30.06.2025. Согласно условию п. 5.1 дополнительного соглашения от 16.11.2015 к договору аренды нежилого помещения от 27.05.2005 № 02-00179/05 ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Факт передачи объекта аренды ответчику не оспаривается сторонами. 16.11.2015 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 27.05.2005 № 02-00179/05, зарегистрированное 16.06.2016. Согласно п. 5.2 дополнительного соглашения от 16.11.2015 в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативно-правовом акте. Уведомлением № 33-6-33023/16 от 21.07.2016 установлена ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора с 01.01.2016 в размере 14 148, 20 руб. Уведомлением № 33-6-98033/16 от 21.12.2016 установлена ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора с 01.01.2017 в размере 15 563, 02 руб. Выявив неисполнение обязанности по внесению арендной платы за период с 01.01.2017 по 30.06.2018 в сумме 2 296 168,47 руб., рассчитав пени – 252 590,65 руб., а также выявив наличие оснований для расторжения договора аренды, выселения арендатора из нежилого помещения, после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением. Истцом в материалы дела также представлен информационный расчет задолженности с учетом пропуска срока исковой давности за ноябрь 2015 года, а также неправомерности включения оплаты арендной платы по платежному поручению № 32 от 11.02.2016, с указанием назначения платежа долг за 2015 год, согласно которому задолженность за период с 01.12.2016 по 30.06.2018 составляет 2 349 653, 39 руб., пени составляют 270 142, 90 руб., что превышает сумму заявленных исковых требований, однако ходатайство об увеличении суммы исковых требований в материалы дела истцом не заявлено. Удовлетворяя требования в части, суд первой инстанции исходил из обоснованности сделанного ответчиком заявления о пропуске срока исковой давности, а также обстоятельств того, что ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей в сумме 2 296 168, 47 руб. за период с 01.12.2016 по 30.06.2018 на условиях установленных договором аренды. Судом также присуждены пени в сумме 252 590,65 руб. на основании п. 6.1 договора. Удовлетворяя требования истца о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого положения, суд исходил из установления факта невнесения ответчиком арендной платы более двух сроков оплаты, что в соответствии в соответствии со ст.ст. 450, 619 ГК РФ влечет за собой расторжение договора при соблюдении истцом претензионного порядка путем направления уведомлений от 06.06.2018. В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит доводы о том, что увеличение размера арендной платы может быть применено только с момента государственной регистрации дополнительного соглашения; ответчик является субъектом малого предпринимательства и имеет право на льготную ставку в размере 4 500 руб. за кв.м в соответствии с п. 1 и 5 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП. Суд находит необоснованными доводы заявителя апелляционной жалобы. В данном случае суд апелляционной инстанции принимает во внимание положения ст. 433 ГК РФ, в силу которых договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в информационном письме от 25.02.2014 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими. При таких обстоятельствах, факт отсутствия регистрации дополнительного соглашения не влияет на установленный им размер арендной платы с момента приобретения имущества. Как усматривается из материалов дела, дополнительным соглашением от 16.11.2015 к договору аренды от 27.05.2005 срок действия договора продлен до 30.06.2025, с 16.11.2015 арендатору установлена ставка арендной платы за 1 кв.м в год равной 12 862 руб. по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды. Частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора. При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения. В силу положений статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» непосредственно Департамент правомочен проводить мероприятия по оценке сдаваемых в аренду объектов государственного имущества и определению рыночной стоимости годовой арендной платы. Согласно Постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП, в редакции от 02.12.2016, с 01.01.2017 имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 4.500 рублей за кв.м. в год предоставлена, в частности, субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов (пункт 1.1). При этом пунктом 1(1) названного Постановления, вступившим в силу с 01.01.2017, установлено, что в случае если в соответствии с договорами аренды, заключенными без проведения торгов, арендная плата установлена по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, имущественная поддержка предоставляется в порядке, предусмотренном пунктом 2.1 постановления. Пункт 2.1. Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП предусматривает, что имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1(1), оказывается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1(1) Постановления. В силу пункта 5.1 Положения о Комиссии, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП, в целях принятия Комиссией решения о предоставлении субъектам малого предпринимательства имущественной поддержки в виде применения минимальной ставки арендной платы субъекты малого предпринимательства в срок до 1 декабря текущего года направляют в Департамент или Комиссию обращение с приложением необходимых документов. Фактические обстоятельства по настоящему спору свидетельствуют о том, что при заключении дополнительного соглашения, ответчик не подписывал протокол разногласий относительно установления рыночной ставки арендной платы и не обращался по этому повод в суд, полагая, что как субъект малого предпринимательства, он вправе претендовать на установление минимальной ставки арендной платы в соответствии постановлением Правительства Москвы № 800-ПП. Позиция ответчика по спору представляется избирательной, поскольку в части продления срока действия договора аренды дополнительное соглашение он признает, а в части установления рыночной ставки арендной платы дополнительное соглашение он не применяет. Таким образом, не отрицая обстоятельства того, что истец является субъектом малого предпринимательства, но при наличии заключенного сторонами дополнительного соглашения, установившего рыночную ставку арендной платы, не оспоренную арендатором при заключения соглашения, применению в данном споре подлежит пункт 1(1) постановления Правительства Москвы № 800-ПП в редакции, действующей с 01.01.2017. С учетом изложенных обстоятельств ответчик, как субъект малого предпринимательства, в рассматриваемом случае мог претендовать только на льготную ставку в размере 3?500 руб. и только после соблюдения установленного пунктом 2.1 порядка, то есть после положительного решения Межведомственной комиссии. Как следствие, ответчик необоснованно ссылается на наличие у него льготной ставки в сумме 4?500 руб. за кв.м в год, которая по соглашению с Департаментом ему не была установлена. Арендатор не вправе произвольно применять арендную ставку, установленную пунктом 1.1 постановления Правительства Москвы № 800-ПП при наличии дополнительного соглашения, установившего рыночную ставку арендной платы. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Проверив расчет заявленной к взысканию суммы основного долга за период с 01.12.2016 по 30.06.2018 – 2 296 168, 47 руб. руб., суд апелляционной инстанции не усматривает ее несоответствия условиям договора и фактическим обстоятельствам. В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В соответствии с п. 6.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Принимая во внимание, нарушение ответчиком срока внесения арендных платежей в полном объеме, истцом правомерно начислены пени в сумме 252 590,65 руб. Проверив расчет пени, суд не усматривает его несоответствия нормам закона, условиям договора и фактическим обстоятельствам. Вместе с тем, в части удовлетворения заявленных требований о расторжении договора аренды и выселении арендатора, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи со следующим. Как установлено судом апелляционной инстанции, дополнительным соглашением от 07.03.2019 к договору от 27.05.2005 стороны пришли к обоюдному соглашению о расторжении договора. Актом зафиксирована передача помещения 19.02.2019, то есть до принятия решения судом первой инстанции. В соответствии с п. 1.2 договор аренды считается расторгнутым с даты передачи нежилого помещения по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения. В соответствии с п. 1.3 расторжение договора аренды не освобождает стороны от исполнения обязательств по договору аренды, возникших до его расторжения или в связи с ним. Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения заявленных требований о расторжении договора аренды и выселении арендатора в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении данных требований. Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. ст. 110 АПК РФ. Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решение Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019 по делу № А40-12114/19 отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды, выселении арендатора из помещения, в удовлетворении данных требований отказать. В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019 по делу № А40-12114/19 оставить без изменения. Взыскать с ООО «Транстехнология» в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 35?744 руб. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. Председательствующий судья В.В. Валюшкина Судьи Н.И. Панкратова А.И. Проценко Суд:9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд) (подробнее)Истцы:ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: 7705031674) (подробнее)Ответчики:ООО "ТРАНСТЕХНОЛОГИЯ" (ИНН: 7714017980) (подробнее)Судьи дела:Проценко А.И. (судья) (подробнее)Последние документы по делу: |