Решение от 18 августа 2025 г. по делу № А57-2737/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-2737/2025
19 августа 2025 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 05.08.2025 года

Полный текст решения изготовлен 19.08.2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Святкиной Ю.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мавлюдовым Р.Р., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, Саратовская область, Татищевский район, с.Вязовка

к Администрации Советского района Саратовской области, Саратовская область, Советский район, р.п.Степное, ИНН<***>, ОГРН <***>

о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 205,5 кв.м. с кадастровым номером 64:33:080201:25 по адресу: <...> км автодороги ФИО2.

Третьи лица:

Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

при участии:

лица, участвующие в деле не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, Саратовская область, Татищевский район, с.Вязовка к Администрации Советского района Саратовской области, Саратовская область, Советский район, р.п.Степное, ИНН<***>, ОГРН <***> о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 205,5 кв.м. с кадастровым номером 64:33:080201:25 по адресу: <...> км автодороги ФИО2.

В судебное заседание стороны не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенного о месте и времени слушания дела, не препятствует разрешению спора в его отсутствие.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, считает возможным рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Истец поддерживает исковые требования.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Третьи лица отзывы на иск не представили.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в исковом заявлении, в отзыве ответчика на иск, оценив заключение судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи нежилого здания от 05.10.2019 года ФИО1 является собственником нежилого здания , общей площадью 45, 1 кв.м. по адресу: <...> км. Автодороги ФИО2.

Право собственности на указанное здание зарегистрировано управлением Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии по Саратовской области 15.10.2019 года за условным номером № 64: 33:080201: 25-64/017/2019-4.

Указанное нежилое здание имеет кадастровый номер 64:33:080201:25.

Кроме того, на основании договора купли-продажи от 05.10.2019 года ФИО1 также является собственником земельного участка под указанным нежилым зданием, общей площадью 2 400 кв.м., с кадастровым номером 64:33:080204:3 . по адресу: Саратовская область. <...> км автодороги ФИО2.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 15.10.2019 года за условным номером 64:33:08020463-64/017/2019-4.

Вышеуказанный земельный участок относится к категории земель: «земли населенных пунктов» и видами разрешенного использования « для размещения торговой точки, станции технического обслуживания автомобилей и прилегающей к ним территории».

ФИО1 является индивидуальным предпринимателем и осуществляет деятельность в соответствии с ОКВЭДОМ 56.10.1 -деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетерием. Ресторанов быстрого питания и самообслуживания.

Поскольку нежилое здание общей площадью 45, 1 кв.м. не отвечало требованиям в области осуществляемой мной предпринимательской деятельности, в 2023 году ИП ФИО1 было принято решение о реконструкции указанного обьекта недвижимого имущества.

Реконструкция включала в себя пристройку сзади здания дополнительных помещений.

На основании заявления ИП ФИО1, ООО «Бюджет проект строй» был подготовлен проект реконструкции нежилого здания, в соответствии с которым до реконструкции площадь нежилого здания составляла 45, 1 кв.м и включала следующие помещения: торговое помещение площадью 20,00 кв.м., коридор, площадью 6, 1 кв.м., подсобное помещение, площадью 6.( кв.м. топочную площадью 5, 1 кв.м и подсобное помещение , площадью 7,0 кв.м.

После произведенной реконструкции в соответствии с проектной документацией площадь нежилого здания увеличилась с 45, 1 кв.м до 205, 5 кв.м и стала включать следующие помещения: торговый зал, площадью 12, 1 кв.м, зал, площадью 65,8 кв.м,коридор, площадью 5,4 кв.м, кабинет, площадью 7,0 кв.м, кухню, площадью 15,4 кв.м, коридор, площадью 4,4 кв.м,,помещение площадью 6,7 кв.м, складское помещение, площадью 6,7 кв.м, помещение, площадью 6, 6 кв.м, помещение, площадью 6,6 кв.м,коридор, площадью 3, 9 кв.м, санузел, площадью 2, 5 кв.м, санузел, площадью 1,8 .м, санузел совмещенный, площадью 6, 3 кв.м, комнату, площадью 24,8 кв.м, подсобное помещение, площадью 12,5 кв.м, топочную, площадью 5,8 кв.м и подсобное помещение, площадью 11, 2 кв.м, а всего 205,5 кв.м.

Согласно технического паспорта площадь реконструированного нежилого здания составляет 205,5 кв.м.

На основании заявления ИП ФИО1 от 10.11.2023 года был подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 64:33:080204:3 с местоположением по адресу: <...> км.автодороги ФИО2.

Распоряжением Главы Администрации Советского муниципального района Саратовской области от 29.11.2023 года № 1038-р утвержден градостроительный план земельного участка № РФ-64-4-33-2-05-2023-0014-0, расположенного по адресу: <...> км автодороги ФИО2, с видом разрешенного использования -для строительства и реконструкции нежилого здания.

После завершения реконструкции ИП ФИО1 обратилась в Администрацию Советского района Саратовской области с заявлением от 01.12.2023г. о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания, расположенного по адресу: <...> км автодороги ФИО2.

Однако письмом от 11.12.2023г. Администрацией Советского района Саратовской области в выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания ей было отказано, на том основании, что 05.12.2023 года при выезде на место по вышеуказанному адресу представителями Администрации был выявлен факт самовольной реконструкции нежилого здания без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений.

По мнению истца, указанный отказ Администрации является формальным, поскольку он не содержит ссылок на конкретные нормы права, которые были нарушены ИП ФИО1 при реконструкции. Кроме того, на момент выезда представителей Администрации Советского муниципального района 05.12.2023 года с осмотром, у ИП ФИО1 имелся подготовленный и утвержденный ООО «Бюджет Проект Строй» проект реконструкции нежилого здания по адресу: <...> км автодороги Энгельс -Ершов от 01.11.2023 года, градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 64:33:080204:3 по указанному адресу, утвержденный распоряжением от 29.11.2023 года № 1038-р.

Кроме того, ИП ФИО1 утверждает, что при проведении реконструкции объекта недвижимого имущества, собственником которого она является, ею были соблюдены все нормы действующего законодательства в области градостроительства, строительства, требования противопожарных, санитарных норм и правил, реконструкция проведена в соответствии с проектной документацией, градостроительного плана земельного участка, распоряжения главы Администрации Советского муниципального района Саратовской области от 29.11.2023 года № 1038-р «Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 64:33:080204:3».

ИП ФИО1, считая данный отказ незаконным и необоснованным, нарушающим ее права, как собственника нежилого здания и земельного участка под зданием, обратилась в суд с настоящим иском о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 205,5 кв.м. с кадастровым номером 64:33:080201:25 по адресу: <...> км автодороги ФИО2.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебных решений, устанавливающего гражданские права и обязанности.

В соответствии с требованиями ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила, установлены, на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенным судом.

Исходя из позиции указанной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года) при разрешении споров, связанных с самовольной постройкой необходимо выяснять учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства и другого в зависимости от назначения и места расположения объекта.

Нежилое здание, общей площадью 205,5 кв.м. кв.м. с кадастровым номером 64:33:080201:25 по адресу: <...> км автодороги ФИО2 находится во владении ИП ФИО1 с момента реконструкции, истец владеет им открыто и добросовестно, полностью несет бремя содержания имущества. Иных лиц, имеющих право притязания на спорное имущество, не имеется, указанное нежилое здание под арестом не состоит, в залоге не находится, не обременен иным образом.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащихся в совместном постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае суд должен так же установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, или не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений статей 1, 30, 31 ГрК РФ, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

В соответствии со статьей 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, ответственности за нарушение законодательства о градостроительной деятельности.

В силу статьи 51 ГрК РФ, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В соответствии с ч. 1 и ч.2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Как разъяснено в пункте 26 постановления N 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса или сохранения самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц при сохранении самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан в настоящее время и возможность его эксплуатации в будущем с учетом потенциальной возможности посещения объекта многочисленным количеством людей.

При этом, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку или для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки (пункт 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Таким образом, легализация самовольной постройки, либо самовольной реконструкции здания в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Судом в рамках настоящего спора судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам эксперта, Реконструированный объект недвижимого имущества общей площадью 205,5 кв.м. по адресу: <...> км. Автодороги ФИО2 Советского района Саратовской области – расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:33: 080204:3.

Расположение реконструированного объекта недвижимого имущества общей площадью 205,5 кв. м. по адресу: Саратовская область, Советский район, с. Золотая Степь, 51км автодороги ФИО2 Советского района Саратовской области не нарушает правил землепользования и застройки. Его расположение не препятствует эксплуатации существующих инженерных и иных коммуникаций.

Объект недвижимости: реконструированный объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <...> км автодороги ФИО2 Советского района Саратовской области, соответствует градостроительным, строительным, объемно-планирочным, противопожарным, санитарно-гигиеническим и экологическим нормам и правилам.

Его возведение и дальнейшая эксплуатация в реконструированном виде, - не нарушает права третьих лиц.

Реконструированный объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <...> км автодороги ФИО2 Советского района Саратовской области, угрозу жизни и здоровью граждан, - не создает.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ, суд признает его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86, 87 АПК РФ; основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Лицами, участвующими в деле, заключение эксперта не оспорено, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Таким образом, указанным заключением эксперта установлено, что спорный объект недвижимости отвечает требованиям действующего законодательства.

Объект недвижимости: нежилое здание общей площадью 205,5 кв.м. с кадастровым номером 64:33:080201:25 по адресу: <...> км автодороги ФИО2, соответствует строительным, градостроительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, в предмет исследования по настоящему делу подлежит выяснение следующих обстоятельств: какие права и законные интересы администрации Советского района Саратовской области, а также Министерства строительства и ЖКХ Саратовской области нарушает сохранение спорной постройки, с учетом нахождения земельного участка на праве собственности у истца, соблюдения им вида разрешенного использования, а также отсутствия в материалах дела доказательств несоответствия спорного объекта строительным и градостроительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам. Между тем, ответчиком доводы об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований документально не подтверждены.

При изложенных обстоятельствах, а также учитывая наличие в материалах дела документов, подтверждающих соответствие спорного объекта недвижимости требованиям законодательства, обеспечивающих возможность его безопасной эксплуатации, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Поскольку экспертиза признана судом надлежащим доказательством, денежные средства в размере 178943 руб., внесенные на депозит суда подлежат перечислению экспертной организации.

Излишне оплаченные на депозит суда денежные средства в размере 1057 руб. подлежат возврату ИП ФИО1

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, Саратовская область, Татищевский район, с.Вязовка удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, Саратовская область, Татищевский район, с.Вязовка, на нежилое здание общей площадью 205,5 кв.м. с инвентарным номером 63:244:001:004022220 по адресу: <...> км автодороги ФИО2.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Саратовской области перечислить Федерального бюджетного учреждения Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (410003, <...>) с депозитного счета суда денежные средства в размере 178 943 руб. за проведение экспертизы по следующим реквизитам: Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ САРАТОВ БАНКА РОССИИ/УФК по Саратовской области, ИНН <***>, КПП 645001001, БИК 016311121, расчетный счет <***>, кор.счет 03214643000000016000, получатель: УФК по Саратовской области (ФБУ САРАТОВСКАЯ ЛСЭ МИНЮСТА РОССИИ Л/С 20606У34489, КБК 00000000000000000130 ОКТМО 63701000 (назначение платежа: строительно-техническая экспертиза №1510/1511/5-3 эксперт ФИО3; землеустроительная экспертиза №1510/1511/5-3 Эксперт ФИО4), уплаченные на основании платежного поручения №80737 от 12.05.2025.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Саратовской области возвратить с депозитного счета суда денежные средства в размере 1057 руб., излишне перечисление за производство экспертизы по платежному поручению №80737 от 12.05.2025 на расчетный счет Индивидуального предпринимателя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН <***>, ОГРНИП <***> по следующим реквизитам: Получатель: ФИО1, ИНН: <***>, р/с: <***>, Банк: АО «ТБанк» г.Москва, БИК: 044525974, к/с: 30101810145250000974.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Соответствующая жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

Ю.С. Святкина