Решение от 13 мая 2026 г. АС Республики Татарстан

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, <...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. <***>


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань

Дело №А65-37935/2025

Дата принятия решения – 14 мая 2026 года

Дата оглашения резолютивной части – 28 апреля 2026 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Мугинова Б.Ф., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилыковской А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ориентир", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>)

1. об определении условий договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения цокольного этажа №№ 21-23, 27, 28, кадастровый номер 16:50:050140:1386, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 87,9 кв.м., между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного муниципального образования города Казани» и Обществом с ограниченной ответственностью «Ориентир» в следующей редакции:

«Пункт 2.1. Договора купли-продажи о цене Объекта изложить следующим образом:

«Цена Объекта по настоящему Договору составляет 3 333 333 руб. (три миллиона триста тридцать три тысячи триста тридцать три рубля) без учета НДС согласно Заключению эксперта № О/1885-12/25 от 17.03.2025 г.

«Абзац 2 Пункта 3.1.1. Договора купли-продажи о Расчетах по Договору изложить следующим образом:

«Первый платеж составляет 34 722, 21 руб. (тридцать четыре тысячи семьсот двадцать два рубля двадцать одна копейка). Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным Продавцом реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора.»

«Абзац 4 Пункта 3.1.1. Договора купли-продажи о Расчетах по Договору изложить следующим образом:

«Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и процент за рассрочку платежа перечисляются в течение 96 (девяносто шесть) месяцев согласно Графику платежей, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора. Валюта платежа – рубль.»

об обязании МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Ориентир» договор купли-продажи на объект недвижимости: нежилого помещения цокольного этажа №№ 21-23, 27, 28, кадастровый номер 16:50:050140:1386, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 87,9 кв.м.

о взыскании с МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» за неисполнение обязанности заключить договор купли-продажи в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу денежную сумму в размере 3 000 (три тысячи) рублей за каждый день неисполнения решения суда (с учетом уточнения),

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора: Исполнительный комитет муниципального образования города Казани, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>),

с участием:

представителя истца – ФИО1 по доверенности от 20.10.2025,

представителя ответчика – ФИО2 по доверенности от 08.12.2025,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Республики Татарстан 21.10.2025 поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Ориентир", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об определении условий договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения цокольного этажа №№ 21-23, 27, 28, кадастровый номер 16:50:050140:1386, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 87,9 кв.м., об обязании заключить договор купли-продажи.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2025 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2025, 24.12.2025 предварительное судебное заседание отложено.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.01.2026 дело назначено к судебному разбирательству.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.03.2026, от 09.04.2026 судебное разбирательство отложено.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика заявила ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание или представлении экспертом письменных пояснений.

Представитель истца оставила на усмотрение суда, считала данное ходатайство необоснованным, поскольку экспертом даны ответы на все вопросы.

Арбитражным судом Республики Татарстан в соответствии с частями 1, 2 статьи 159, частью 5 статьи 184, частью 2 статьи 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынесено протокольное определение об отказе в удовлетворении ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» и ООО «Ориентир» 13.08.2024 заключили договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани №9316-95 в отношении следующего объекта недвижимости: нежилое помещение цокольного этажа №№ 21-23, 27, 28, кадастровый номер 16:50:050140:1386, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 87,9 кв.м., для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образование, здравоохранение, офис, сроком на 5 (пять) лет с 13.08.2024 по 12.08.2029.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

ООО «Ориентир» обратилось в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» с заявлением №856 от 14.08.2025 с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

03.09.2025 (исх. № 15433/КЗИО-ИСХ) МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» сообщил, что обращение ООО «Ориентир» о преимущественном праве выкупа рассмотрено и после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов, в адрес ООО «Ориентир» будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества и условиями выкупа.

В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ссылаясь на то, что согласно отчету №96/2025 от 14.08.2025 рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 2 105 000 руб. без НДС, истец обратился с настоящим исковым заявлением об определении (урегулировании) условий договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости

Согласно п.2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.8 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По ходатайству истца определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.12.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр судебной независимой оценки «Эталон» (ИНН <***>, ОГРН <***>), эксперту ФИО3.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость нежилого помещения цокольного этажа №№ 21-23, 27, 28, кадастровый номер 16:50:050140:1386, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 87,9 кв.м., по состоянию на 14.08.2025.

Согласно заключению №О/1885-12/25 от 17.03.2026 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 14.08.2025 составила 3 333 333 руб. без НДС.

В силу положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказывание обстоятельств, на которые сторона ссылается как на основание своих требований и возражений, а также предоставление суду соответствующих доказательств является непосредственной обязанностью участвующих в деле лиц.

Пункт 2 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает право, а не обязанность суда предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта.

Доказательств, опровергающих обоснованность данного экспертного заключения, в материалы дела не представлено.

Реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

В силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Кроме того, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Арбитражный суд считает, что представленное экспертное заключение является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82-86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта мотивировано, составлено им в пределах своей компетенции, эксперт имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики.

Поскольку заключение судебной экспертизы является обоснованным, сторонами не указано на наличие в сделанных экспертом выводах противоречий, а из содержащихся доводов не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, а равно недостоверности содержащихся в ней выводов.

В обоснование ходатайства о предоставлении экспертом пояснений ответчиком приведен довод о том, что согласно мониторингу цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.09.2023, составленному НП «Союз оценщиков РТ», минимальная цена за 1 кв.м. в Советском районе на административные, офисные помещения, бизнес-центры установлена в размере 55 000 руб.

Между тем, согласно представленному в материалы дела документу 55-280 тыс.руб. является средней стоимостью, минимальная – 45 тыс. руб. (что соотносится со стоимостью в заключении эксперта – 45 506 руб.). При этом данные сведения не могут быть приняты во внимание, поскольку касаются объектов, отличающихся по характеристикам (спорные помещения являются помещениями свободного назначения, а не административными, офисными помещениями, бизнес-центрами), а также не соотносятся с датой, на которую производится оценка.

При этом иные доказательства, свидетельствующие о том, что стоимость конкретных нежилых помещений существенно отличается от цены, установленной экспертом, не представлены.

При таких обстоятельствах разногласия в части п. 2.1 договора о стоимости выкупаемого помещения подлежат урегулированию путем ее определения исходя из стоимости помещения согласно заключению эксперта.

Истец также просит изложить абзац 4 пункта 3.1.1. договора о расчетах по договору в следующей редакции «Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и процент за рассрочку платежа перечисляются в течение 96 (девяносто шесть) месяцев согласно Графику платежей, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора.»

В соответствии с п.1 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

Согласно Административному регламенту, утвержденному постановлением Исполнительного комитета г. Казани №4140 от 25.11.2022, первый платеж составляет 20 процентов от общей цены объекта, оставшаяся сумма делится на 20 равных ежеквартальных либо 60 ежемесячных платежей, либо вся сумма по договора может быть внесена покупателем единым платежом единовременно (согласно заявлению арендатора/покупателя).

При таких обстоятельствах основания для определения рассрочки на 96 месяцев отсутствуют, установлению подлежит максимально возможная рассрочка в 60 месяцев.

Также арбитражный суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требования об обязании ответчика в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта заключить договор купли-продажи арендованного нежилого помещения.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда, в связи с чем оснований для обязания ответчика совершить дополнительные действия по заключению договора не имеется.

Кроме того, истцом заявлено требование о присуждении судебной неустойки в случае неисполнения ответчиком решения суда в размере 3 000 руб. за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

Пунктом 31 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации предусмотрено, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Между тем, в рамках данного дела решение о понуждении к исполнению обязательства в натуре судом не принято, в связи с чем судебная неустойка не может быть установлена.

При таких обстоятельствах арбитражный суд, учитывая, что разрешение спора заключается в урегулировании разногласий, приходит к выводу об удовлетворении иска, однако при этом урегулирование осуществляется путем определения условий частично в иной редакции, нежели предложено истцом.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы на уплату государственной пошлины и проведение судебной экспертизы в данном случае относятся на истца, принимая во внимание то, что с иском истец обратился преждевременно, не дождавшись истечения срока проведения оценки ответчиком, установленного п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Ориентир", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения цокольного этажа №№ 21-23, 27, 28, кадастровый номер 16:50:050140:1386, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 87,9 кв.м.

Изложить пункт 2.1. договора купли-продажи о цене объекта в следующей редакции:

«Цена Объекта по настоящему Договору составляет 3 333 333 руб. (три миллиона триста тридцать три тысячи триста тридцать три рубля) без учета НДС согласно Заключению эксперта № О/1885-12/25 от 17.03.2025 г.

Изложить абзац 2 пункта 3.1.1. договора купли-продажи о расчетах по договору в следующей редакции:

«Первый платеж составляет 34 722, 21 руб. (тридцать четыре тысячи семьсот двадцать два рубля двадцать одна копейка). Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным Продавцом реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора.»

Изложить абзац 4 пункта 3.1.1. договора купли-продажи о расчетах по договору в следующей редакции:

«Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и процент за рассрочку платежа перечисляются в течение 60 (шестьдесят) месяцев согласно Графику платежей, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора. Валюта платежа – рубль.»

В остальной части отказать.

Судебные расходы отнести на Общество с ограниченной ответственностью "Ориентир", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Б.Ф. Мугинов