Решение от 15 сентября 2017 г. по делу № А40-21759/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-21759/17-142-114
15 сентября 2017 года
г. Москва
Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2017 года Решение в полном объеме изготовлено 15 сентября 2017 года Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело № А40-21759/17-142-114 по иску ООО «Тарлин и Ко» (ОГРН <***>) к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при участии в заседании до перерыва:

от истца – ФИО2 (доверенность), ФИО3 (доверенность); от ответчика – Гречко А.В. (доверенность)

при участии в заседании после перерыва:

от истца – ФИО2 (доверенность), ФИО3 (доверенность); от ответчика – Гречко А.В. (доверенность)

УСТАНОВИЛ:

ООО «Тарлин и Ко» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 299,2 кв.м., (этаж № 1, помещение II – комнаты 1,3,3а, с 4 по 18, 26, 27, 29, 29а, 30, 31, 31а, с 32 по 40) расположенного по адресу: Москва, Сумской пр., д. 2, корп. 6, по цене 16 788 136 (шестнадцать миллионов семьсот восемьдесят восемь тысяч сто тридцать шесть) руб. на условиях прилагаемого проекта договора с рассрочкой платежа в течение пяти лет.

Исковые требования основаны на положениях статей 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и мотивированны следующим: в соответствии с нормами Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) Общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений; по заявлению Общества о выкупе Департамент направил ему проект договора купли-продажи имущества по цене 26 864 000 руб.; Общество с данной ценой не согласилось, поскольку согласно заключению независимого оценщика, стоимость испрашиваемого нежилого помещения составляла 19 306 000 руб.

Определением суда от 05.09.2017 ООО «Тарлин и Ко» заменено на ООО «АКТЕОН» в порядке процессуального правопреемства.

По делу объявлялся перерыв с 05.09.2017 до 12.09.2017. После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования (с учетом уточнения иска в части установления цены, согласно экспертному заключению), представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по изложенным в отзыве (письменных пояснениях) основаниям.

Выслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения общей площадью 299,2 кв.м., (этаж № 1, помещение II – комнаты 1,3,3а, с 4 по 18, 26, 27, 29, 29а, 30, 31, 31а, с 32 по 40) расположенного по адресу: Москва, Сумской пр., д. 2, корп. 6, на основании договора аренды от 27.12.1996 года № 06-00834/96, заключенного с Департаментом (правопреемником). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП.

Согласно выписке из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства № ЮЭ9965-17-837968 от 26.01.2017, Общество отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 № 209-ФЗ.

Помещения непрерывно арендуются Обществом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Общество полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ оно имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 25.03.2016 обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Департамент, рассмотрев обращение Общества, направил 19.08.2016 Обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 26 864 000 руб. (пункт 3.1), на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.07.2016 года № 76- 16Б/63, выполненного ООО «АБН-Консалт» (по состоянию на 29.06.2016).

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО «АА Оценка и кадастр».

В соответствии с подготовленным ООО «АА Оценка и кадастр» заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 19 306 000 руб. то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

В порядке, установленном статьями 445, 446 ГК РФ, сторонам достигнуть соглашения относительно цены выкупаемого объекта и рассрочки по оплате не удалось, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального

закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В настоящем случае материалами дела подтверждено и Департаментом не оспаривается, что Общество соответствует критериям, указанным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 17.05.2017 назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО «Центральное бюро оценки», эксперту (оценщику) ФИО4.

Перед экспертом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 299,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на дату 25.03.2016 г.

Согласно экспертному заключению от 05.06.2017 № 05/17-19АС по делу № А40- 21759/17-142-114, рыночная стоимость исследуемого объекта – нежилого помещения общей

площадью 299,2 кв.м., (этаж № 1, помещение II – комнаты 1,3,3а, с 4 по 18, 26, 27, 29, 29а, 30,

31, 31а, с 32 по 40) расположенного по адресу: Москва, Сумской пр., д. 2, корп. 6, по состоянию на 25.03.2016 без учета НДС составляет 16 788 136 руб.

В судебное заседание по ходатайству ответчика был вызван эксперт.

В судебном заседании представитель ответчика задал эксперту вопросы, на которые эксперт дал исчерпывающие пояснения (письменные вопросы Департамента к эксперту и пояснения эксперта по ним приобщены к материалам дела).

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив экспертное заключение от 05.06.2017 № 05/17-19АС, суд находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

При этом, вопреки доводам ответчика, суд не принимает во внимание отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.07.2016 года № 76-16Б/63, выполненный ООО «АБН-Консалт» (по состоянию на 29.06.2016), поскольку, во-первых, данный отчет составлен по состоянию на более позднюю дату, чем дата обращения Общества с заявлением о выкупе, а во-вторых, он составлен в отношении нежилых помещений площадью 252,2 кв.м, тогда как Общество испрашивает помещения большей площадью (292,2 кв.м).

Доводы Департамента о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник судом не принимаются, так как статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, в соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ Общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, статьей 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу.

Согласно статье 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При таком положении суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 299,2 кв.м., (этаж № 1, помещение II – комнаты 1,3,3а, с 4 по 18, 26, 27, 29, 29а, 30, 31, 31а, с 32 по 40) расположенного по адресу: Москва, Сумской пр., д. 2, корп. 6, путем принятия пункта 3.1 договора, в редакции с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, за вычетом НДС, то есть с ценой продажи в размере 16 788 136 руб. без учета НДС, а также с учетом изменений в части предоставления рассрочки на оплату стоимости нежилых помещений.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ и пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 (в ред. информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 139) судебные расходы, понесенные истцом по уплате госпошлины и на оплату расходов за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества возлагаются судом на ответчика. Руководствуясь статьями 4, 65, 75, 110, 170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью «АКТЕОН» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 299,2 кв.м (этаж № 1, помещение II – комнаты 1,3,3а, с 4 по 18, 26, 27, 29, 29а, 30, 31, 31а, с 32 по 40) расположенного по адресу: Москва, Сумской пр., д. 2, корп. 6, по цене 16 788 136 (шестнадцать миллионов семьсот восемьдесят восемь тысяч сто тридцать шесть) руб. на условиях прилагаемого проекта договора с рассрочкой платежа в течение пяти лет.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АКТЕОН» (ОГРН <***>) 6000 (шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины, 30 000 (тридцать тысяч) руб. расходов за проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.В. Немтинова