Постановление от 28 января 2022 г. по делу № А84-5021/2018

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А84-5021/2018
28 января 2022 года
город Севастополь




Резолютивная часть постановления объявлена 24.01.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.01.2022.


Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Колупаевой Ю.В., Мунтян О.И., при ведении протокола судебного заседания секретарями Мкртчяном Д.А., Молчановой В.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Промснабсервис» - ФИО1, представитель по доверенности от 14.01.2022 № 11, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО2, представитель по доверенности от 30.12.2021 № 574, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 01 июля 2021 года по делу №А84-5021/2018,

по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью «Промснабсервис»

о взыскании задолженности,

у с т а н о в и л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя(далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском кобществу с ограниченной ответственностью «Промснабсервис» (далее - ответчик,общество, ООО «Промснабсервис») о взыскании задолженности по договору арендыземельного участка от 27.09.2006 за период с 01.01.2015 по 18.09.2016 в размере 2 246322,45 руб., пени за период с 01.03.2015 по 18.09.2016 в размере 61 093,03 руб., процентовза пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2015 по 31.08.2018 вразмере 426 354,26 руб.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 05.06.2019 исковыетребования удовлетворены частично, с общества в пользу департамента взысканызадолженность по арендной плате в размере 457 081,16 руб., проценты за пользованиечужими денежными средствами в размере 80 889,87 руб.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 решение суда города изменено, с общества с ограниченной ответственностью «Промснабсервис» в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениямгорода Севастополя взысканы проценты за пользование чужими денежными средствамипо состоянию на 31.08.2018 в размере 64 164,9 руб. В остальной части решение оставленобез изменений.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27.08.2020 решениеАрбитражного суда города Севастополя от 05.06.2019 и постановление Двадцать первогоарбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 по делу № А84-5021/2018 отменены,дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя, указав при новом рассмотрении разрешить спор по существу,оценить и исследовать представленные в материалы дела доказательства, установитьфактические обстоятельства спора, необходимые для принятия правильного судебногоакта, касающиеся возможности частичного либо полного освобождения ответчика отисполнения обязанности по оплате арендной платы с применением повышающегокоэффициента.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Севастополя от 01 июля 2021 года, взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Промснабсервис» в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 1 753,40 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд распорядился судебными расходами, взыскав с общества с ограниченной ответственностью «Промснабсервис» в доход федерального бюджета 22,00 руб. (двадцать два рубля) государственной пошлины, взыскал с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промснабсервис» судебные расходы в размере 39 976,00 руб.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на заключенный между сторонами договор аренды земельного участка, устанавливающий предельный срок его освоения и повышающий коэффициент 2,5 в случае неисполнения поименованного обязательства. По мнению апеллянта, поскольку ответчиком нарушены условия договора в части срока освоения земельного участка, начисление повышенных арендных платежей должно производиться на всю площадь земельного участка, а не на 20% неосвоенной площади. Учитывая отсутствие доказательств выполнения Арендатором своих обязательств по договору аренды земельного участка в полном объеме в части застройки участка в срок до 27.04.2018 года, судом первой инстанции были неверно сделаны выводы о подлежащей ко взысканию арендной платы и штрафных санкций.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

Судебное разбирательство откладывалось по различным основаниям, в том числе по ходатайству апеллянта.

06.09.2021 от ООО «Промснабсервис» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик указал, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что основной долг по арендной плате у ответчика перед истцом отсутствует, а сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, с учетом пропуска срока исковой давности, составила 1 753, 40 рублей.

20.10.2021 от апеллянта поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Департамента.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 произведена замена судьи Остаповой Е.А. на судью Мунтян О.И.

Протокольным определением от 18.11.2021 по ходатайству представителя ответчика к материалам дела приобщен внепроцессуальный расчет процентов за период с 01.12.2015 по 31.08.2018.

16.12.2021 от апеллянта поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании 20.01.2022 представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлен перерыв.

После перерыва представитель ответчика поддержал ранее заявленную позицию.

Представитель Департамента после перерыва не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 27.09.2006 Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО «Промснабсервис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 01.08.2006 № 569 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания жилого комплекса с объектами торговли с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, по адресу: <...> площадью 1,8858 га (далее - договор).

Договор заключен сроком на 25 лет и действует с момента государственной регистрации в порядке, установленном Законом (пункты 3.1, 14.1).

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2006. Договор зарегистрирован в Государственном реестре земель 26.10.2006 под № 040665900167.

Согласно пункту 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 07.09.2009 годовая арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере 3% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком с 2012 года составила:

а) на период строительства: 4 510 267,86 грн. х 0,03 х 3,55525 = 481 053,91 руб. (в перерасчете на рубли по Постановлению Правительства Севастополя от 11.02.2015 № 88-ПП (далее - Постановление № 88-ПП);

б) на последующий период: 22 551 150,72 грн. х 0,03 х 3,55525 = 2 405 249,35 руб. (в перерасчете на рубли по Постановлению Правительства Севастополя от 11.02.2015 № 88-ПП) (пункт 4.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.7 договора в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, но не более 10% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Согласно подпункту «г» пункта 9.2.2 договора аренды арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить стройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 27.04.2016.

В порядке переоформления права аренды сторонами 05.09.2016 заключен договор аренды земельного участка и зарегистрирован Севреестром 19.09.2016.

По мнению истца, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с февраля 2015 года по октябрь 2016 года в размере 2 246 322,45 руб.

Удовлетворяя требования департамента частично, учитываяуказания Арбитражного суда Центрального округа, изложенные в постановлении от27.08.2020, суд первой инстанции исходил из неправомерности применения правил о повышении в 2,5 раза размера арендной платы за землю вследствие нарушения сроков строительства, ввиду невозможности осуществления строительства ввиду ограничений и запрета строительства в период с 17.04.2014 по 25.05.2016 года по причинам не зависящем от арендатора. Учитывая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд пришел к выводу о том, что периодом, за который возможно взыскивать задолженность по арендной плате является период 01.10.2015 по 18.09.2018, и ввиду того, что площадь земельного участка была на 80% освоена, а право собственности в многоквартирных жилых домах, введенных в эксплуатацию зарегистрировано за собственниками в установленном законом порядке, арендная плата за пользование земельным участком для целей строительства подлежит начислению только на оставшуюся площадь в размере 20% от общей площади земельного участка.

Применительно к взысканию пени суд первой инстанции указал, что действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушение денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Также суд первой инстанции посчитал, что проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию только на сумму долга, начиная с октября 2015 года по 31.08.2018.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, спор между сторонами возник из арендных правоотношений. Предметом спора являются материально-правовые требования истца о взыскании задолженности за пользование земельного участка по договору аренды. Договор аренды земли был заключен в период нахождения города Севастополя в составе государства Украина.

Коллегия судей полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в соответствии со статьями 1,9,23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов –Республики Крым и города федерального значения Севастополя" спорные правоотношения, касающиеся размера арендной платы за земельный участок, размер которой установлен до 18.03.2014, регулируются нормами материального права Украины в части определения арендной платы и законодательством Российской Федерации в части правомерности взыскания с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка.

В соответствии со ст. ст. 526 Гражданского кодекса Украины и 193 Хозяйственногокодекса Украины, ст. ст. 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом всоответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно части 1 статьи 12.1 Закона №6-ФКЗ до 01.01.2019 на территорияхРеспублики Крым и города федерального значения Севастополя особенностирегулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, атакже отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установленынормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актамигорода федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органомисполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правовогорегулирования в соответствующей сфере.

При рассмотрении данного спора суд первой инстанции правильно учел, что для определения размера арендной платы, необходимо установить размер нормативно-денежной оценки земельного участка в спорный период, в связи с чем необходимо руководствоваться законодательством Украины и Постановлением Правительства Севастополя 88-ПП,действовавший в спорный период.

Так, п. 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 №88-ПП "Овременном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельныхучастков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта2014 года", действующий в спорный период, установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21.03.2014, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01.01.2015.

Согласно пункту 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015№524-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использованиеземельных участков, находящихся в собственности города Севастополя ипредоставленных в аренду без торгов", действовавшего в спорный период, до моментагосударственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных всоответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, поранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, всоответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС "Об особенностяхрегулирования имущественных и земельных отношений на территории городаСевастополя", ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии сусловиями заключенных договоров аренды земельных участков.

Правительством Севастополя в Постановлениях от 11.02.2015№88-ПП и от 16.06.2015 №524-ПП в пределах полномочий установлен порядокопределения арендной платы по ранее заключенным договорам в отношениисобственности субъекта, которые подлежат обязательному применению.

Таким образом, указанными выше Постановлениями Правительства Севастополя не установлены новые правила определения размера арендной платы, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков.

При этом, установление такого порядка, учитывая предусмотренные федеральнымзаконом полномочия органов власти субъектов РФ по управлению и распоряжениюпринадлежащей субъекту собственностью, не противоречат положениям земельногозаконодательства в части определения размера арендной платы.Следовательно, в рассматриваемом случае условия ранее заключенного договорааренды должны применяться в силу прямого указания уполномоченного органа.

В соответствии со статьей 206 Земельного кодекса Украины пользование землейявляется платным. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землювзымается в соответствии с законом.

Одним из основных принципов земельного законодательства РоссийскойФедерации является принцип платности использования земли, согласно которому любоеиспользование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленныхфедеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы заиспользование земли являются земельный налог (до введения в действие налога нанедвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗКРФ).

Так, частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV "Об арендеземли" предусмотрено, что арендная плата за землю представляет собой платеж, которыйарендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма исроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон вдоговоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участкигосударственной, и коммунальной собственности).

Частью 1 статьи 632 Гражданского кодекса Украины установлено, что цена вдоговоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом,применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемыеуполномоченными органами государственной власти или органами местногосамоуправления в соответствии с пунктами 34, 35 части 1 статьи 26 Закона Украины "О местном самоуправлении".

Как установлено судом, Севастопольским городским Советом принято решение от20.12.2011 №2163 "Об утверждении технической документации по нормативно -денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введения еев действие", согласно пункту 2 которого определено ввести в действие нормативно-денежную оценку земель в административных границах города Севастополя с 01.01.2012. Нормативная денежная оценка спорного земельного участка, определенасогласно выданных Управлением Госкомзема Севастополя извлечений из техническойдокументации о нормативной денежной оценке земельного участка: №2712-3.1/5 от05.03.2012 – на период строительства – 4 510 267,86 грн., и №458-3.1/5 от 01.02.2012 – напоследующий период – 22 551 150,72грн.

Истец, рассчитывая сумму основного долга по Договору за период с 27.04.2016, ссылается на пункт 4.7 Договора, и применяет размер арендной платы – 7,5 % от нормативной денежной оценки земельного участка, величина которой определена в размере 22 551 150,72 грн.

Однако суд первой инстанции правомерно не согласился с указанными доводами ввиду следующего.

Истец полагает, что ответчик являлся застройщикомединого жилого комплекса с тремя очередями строительства.

Между тем, как установлено судом первой и апелляционной инстанции все три очереди строительства характеризуются отдельно стоящими друг от друга жилыми домами, имеющие разные адреса, на сегодня жилые дома переданы в управление различным управляющим компаниям, сам договор аренды расторгнут в 2019 году.

Так, две очереди строительства были введены в эксплуатацию в 2011, 2013 годах и 2015, 2016 годах соответственно, строительство третьей очереди завершено в апреле 2018 года. В состав первой очереди входили:

- согласно декларации о готовности к эксплуатации объекта «Жилой комплекс с объектами торговли по ул. Т. ФИО3 8Г» зарегистрированной в Инспекции ГАСК 22.12.2011 № СТ14311110579, в соответствии с которой закончен строительством объект –жилой многоквартирный дом, 5 этажей, мансарда и цокольный этаж, количество секций 5, количество квартир 103, общей площадью здание 8281, 1 кв.м., первое право собственности зарегистрировано в 2012 году, дом передан ООО «Управляющая компания «ИнтерУют» для содержания и обслуживания;

- согласно декларации о готовности к эксплуатации объекта «Жилой комплекс с объектами торговли по ул. Т. ФИО3, 8В», зарегистрированной в Инспекции ГАСК 22.12.2011г. СТ № 14311110578, жилой 46 квартирный дом, с двумя секциями, общей площадью здание 3562,4 кв.м, со встроенно-пристроенными помещениями площадью 255,06 кв.м. введен в эксплуатацию, а первое право собственности в нем зарегистрировано в 2012 году, передан ООО «Управляющая компания «ИнтерУют» для содержания и обслуживания;

- согласно декларации о готовности к эксплуатации объекта «Строительство жилого комплекса по ул. Т. ФИО3» (V микрорайон Камышовой бухты) в г. Севастополе 1 очередь, зарегистрированной в Инспекции ГАСК 06.12.2013 № СТ143134180263, жилой 47 квартирный дом, общей площадью здание 2802,6 кв.м, со встроенно-пристроенными помещениями площадью 283,7 кв.м, готово к эксплуатации, а первое право собственности на квартиру в данном доме зарегистрировано за физическим лицом в 2015 году. 08.12.2014 многоквартирный жилой дом по проспекту Столетовскому 45, передан ООО «Управляющая компания «ИнтерУют» для содержания и обслуживания;

Во вторую очередь строительства также входили три жилых дома №№8-Д,8-Б корпус 1, 8-Б корпус 2 по ул. Т. ФИО3 в г. Севастополе, согласно разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 11.02.2016, № RU94-941022000-003-2016э и № RU94-941022000-002-2016э; первое право собственности на квартиру в данной очереди зарегистрировано за физическим лицом 02.12.2016.

Третья очередь строительства – жилой комплекс с объектами торговли по ул. ФИО3, 8Б, корпус 3,4,5 был введен в эксплуатацию согласно разрешению от 10.04.2018 № RU91-94102000-136-2018; 23.04.2018 передан для обслуживания ООО «Управляющая компания ИнтерУют» .

Указанные обстоятельства Департамент не оспаривает.

После марта 2014 года в проектную документацию неоднократно вносились изменения в целях приведения ее в соответствие с законодательством Российской Федерации, в результате чего введенный в эксплуатацию жилые дома отличаются от того объекта, который в 2009 году предусматривался проектной документацией. То есть, ответчик действовал добросовестно, поэтапно заканчивая строительство и вводя в эксплуатацию законченные строительством корпуса многоквартирных домов.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что с учетом переходного периода на территории города Севастополя общество в период с 17.04.2014 по 25.05.2016 было лишено возможности осуществлять строительно-монтажные работы на спорном земельном участке в силу введения и.о. Губернатора города Севастополя с 14.04.2014 запрета на осуществление капитального строительства на территории города.

Коллегия судей соглашается с указанным выводом суда первой инстанции и полагает, что при оценке действий арендатора по осуществлению строительства объекта на арендованном земельном участке в установленные договором сроки, необходимо учитывать доводы арендатора земельного участка публичной собственности о его добросовестности при отсутствии у последнего реальной возможности осуществлять строительные работы на арендованном земельном участке в период действия Распоряжения исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" в силу прямого запрета.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.06.2017 по делу N А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.

Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что доводы Департамента с учетом всех объективных причин, в том числе, связанных с введением после 18.03.2014 органами власти Севастополя ограничений и запретов по поводу осуществления любого капитального строительства, являются несостоятельными и с учетом положений статьи 10 ГК РФ свидетельствуют о злоупотреблении правом сильной стороной гражданско-правовой сделки, нарушающим равенство сторон договора.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2017 по делу № А84-1077/2016.

Таким образом, названный период с 17.04.2014 по 25.05.2016 не может быть включен в период виновного бездействия ответчика, а потому коллегия апелляционного суда соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что неисполнение ответчиком обязательств по окончанию строительства на спорном земельном участка в сроки, предусмотренные договором, произошло не по вине ответчика, а стало следствием действий и обстоятельств, которые ответчик не мог предусмотреть при заключении договора.

Таким образом, применение повышающего коэффициента в размере 2,5 прирасчете арендной платы начиная с 28.04.2016 безосновательно.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, объекты строительства вводились в эксплуатацию поочередно и право собственности на первые квартиры в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию, было зарегистрировано соответственно, в зависимости от очереди строительства, при этом также установлено, что земельные участки под уже введенные в эксплуатацию многоквартирные дома не выделялись.

На основании статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирномдоме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество вмногоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данныйдом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные дляобслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные науказанном земельном участке объекты.

Аналогичные положения закреплены в статье 16 Федерального закона от29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"(далее - Закон №189-ФЗ), пункте 26 постановления Пленума Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практикиприменения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".Аналогичный правовой подход сформирован в постановлении ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 №11642/11.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 Постановления ПленумаВерховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах,возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой правасобственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный ипоставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на правеобщей долевой собственности с момента государственной регистрации права участникамидолевого строительства на объект долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любоеиз помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает вдолевую собственность иных лиц.

Также в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004№214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РоссийскойФедерации" (далее - Закон №214-ФЗ) у участника долевой собственности привозникновении права собственности на объект долевого строительства одновременновозникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме,которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности наобъект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения правасобственности на объект долевого строительства одновременно является государственнойрегистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общееимущество.

Следовательно, право общей долевой собственности на общее имущество вмногоквартирном доме и земельный участок, на котором расположен такой дом, усобственников помещений многоквартирного дома возникает в силу закона, независимоот факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такоеимущество.

При этом из указанных положений закона и правовых позиций также следует, чтопо общему правилу земельный участок переходит в общую долевую собственностьсобственников жилых помещений многоквартирного дома только в случае, если онсформирован непосредственно для размещения и эксплуатации данногомногоквартирного жилого дома.

Судом первой и апелляционной инстанцией установлено, что в данном случае земельный участок передавался для строительства и обслуживания многоквартирных домов, что соответствовало земельному законодательству Украины. Договор аренды земельного участка не был переоформлен.

Раздел арендуемого земельного участка и выдел из него новых земельныхучастков под каждым многоквартирным домом либо каждой очередью строительства ипостановке его на кадастровый учет не был совершен. Указанные обстоятельства ответчик объясняет тем, что выделяя земельные участки под жилые дома, которые уже были введены в эксплуатацию, необходимо было вносить изменения в проектную документацию и договор аренды, что замедлило бы сроки строительства последующей очереди, и негативно бы сказалось на обязательствах перед физическими лицами по срокам передаче жилых объектов в собственность.

Как указала коллегия судей кассационного суда при направлении дела на новое рассмотрение, указанный выше факт не являетсябезусловным основанием для полного освобождения ответчика от оплаты арендной платыза те части земельного участка, которые не использовались для эксплуатации введенных вэксплуатацию жилых домов и на которых фактически продолжалось строительство взаявленный период, однако оснований для применения повышающего коэффициента для исчисления размера арендной платы за земельный участок в целом не усматривается.

В ходе рассмотрения судом первой инстанции была проведена судебная экспертиза, согласно заключению которой от 04.03.2021 №261-С,

- площадь застройки земельного участка по адресу: г. Севастополь, ул. ТарасаШевченко (V микрорайон Камышовой бухты), переданного в аренду ООО«Промснабсервис» для строительства и обслуживания жилого комплекса с объектамиторговли, в результате строительства I-II очередей строительства объекта «Жилойкомплекс с объектами торговли по ул. Тараса ФИО3 (V микрорайон Камышовойбухты) в г. Севастополе в период до 27.04.2016 соответствует градостроительным нормами правилам (входит в нормативный диапазон нормативной площади застройки) исоставляет 14910,0кв.м;

- процентное соотношение застроенной площади земельного участка по адресу: <...> (V микрорайон Камышовой бухты), переданного варенду ООО «Промснабсервис» для строительства I-II очередей строительства объекта«Жилой комплекс с объектами торговли по ул. Тараса ФИО3 (V микрорайонКамышовой бухты) в г. Севастополе (освоенной части земельного участка) кнезастроенному по состоянию до 27.04.2016 составляет 80 %;

- площадь земельного участка по адресу: <...> (Vмикрорайон Камышовой бухты), которую возможно было использовать для завершениястроительства после 27.04.2016 (для строительства III очереди) объекта «Жилой комплексс объектами торговли по ул. Тараса ФИО3 (V микрорайон Камышовой бухты) в г.Севастополе (ПК-4, ПК-5, ПК-6) в соответствии с градостроительными требованиямисоставляет 3731 кв.м.;

– земельные участки под очередями строительства соответствуют размерамземельных участков, установленных законодательством о градостроительнойдеятельности и фактически могут использоваться самостоятельно, было возможноразделить спорный арендуемый земельный участок и выделить из него новые земельныеучастки под каждой очередью строительства: площадь участка 1 очереди строительства сучетом элементов благоустройства – 9990 кв.м, площадь участка 2 очереди строительствас учетом элементов благоустройства – 4920 кв.м, площадь участка 3 очередистроительства с учетом элементов благоустройства – 3731 кв.м.

Указанное экспертное заключение, суд первой инстанции оценил как соответствующее требованиям, предъявляемым процессуальным законодательством, вчастности, положениям статьи 86 АПК РФ, в нем даны полные, конкретные и ясныеответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов илинеоднозначного толкования, следовательно, у суда отсутствуют основания не доверятьвыводам лица, обладающего специальными познаниями и проводившему исследование, врамках рассмотрения данного дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности,в связи с чем, судом принимается в качестве надлежащего и допустимого доказательствапо настоящему делу. При этом, участниками процесса выводы данного заключения неоспорены.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для начисления арендной платы в спорный период вотношении земельного участка, занятого объектами первой очереди строительства(9990,0 кв.м), отсутствуют, а годовая арендная плата в период с 01.01.2015 по 27.04.2016подлежит расчету исходя из площади земельного участка 8868 кв.м. (18 858 кв.м. – 9 990,0кв.м)) и составляет 481 053,91 руб. (18 851,89 руб. в месяц), в период с 28.04.2016 по18.09.2016 – 1 131 071,64 руб. (94 255,97 руб.).

Кроме того, ответчик заявил о применении исковой давности в отношениизаявленных исковых требований по арендной плате и начисленным на указанные суммыдолга процентам.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок длязащиты права по иску лица, право которого нарушено.Из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного СудаРоссийской Федерации от 29.09.2015 №43 "О некоторых вопросах, связанных сприменением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" следует, что в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерацииисковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которогонарушено. Исходя из указанной нормы, под правом лица, подлежащим защите судом,следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Истечение срока исковой давности в силу абзаца 2 части 2 статьи 199Гражданского кодекса РФ и пункта 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от29.09.2015 №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданскогокодекса Российской Федерации об исковой давности" является самостоятельнымоснованием для отказа в иске. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах(проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 43 от 29 сентября 2015 года "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Согласно положениям статей 196, 200, 202 ГК РФ, принимая во внимание датупредъявления иска (25.12.2018) и положения Договора о сроках возникновения уарендодателя права требования, а также исходя из правовой позиции, изложенной вопределении Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2018 по делу №305-ЭС18-8026, суд считает обоснованным применение последствий истечения срока исковойдавности относительно требований истца о взыскании с ответчика задолженности поарендной плате в отношении заявленных требований за период с января 2015 года посентябрь 2015 года включительно.

Таким образом, судом рассматриваются требования о взыскании задолженности поарендной плате за период с октября 2015 года по 18.09.2016 включительно.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ответчик произвелоплату задолженности по арендной плате в сумме 761 580,81 руб.

Исследовав материалы дела, проверив расчет истца и контррасчет ответчика,установив размер и даты платежей по Договору, учитывая положения нормативно-правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии основного долга ответчика перед истцом, и наличия переплаты арендатором в спорный период в размере 188 499,72 руб. (18 851,89 руб. * 6 месяцев + 16 966,70 руб. (за период с01.04.2016 по 27.04.2016) + 9 425,59 руб. (за период с 28.04.2016 по 30.04.2016) + 94255,97 руб. * 4 месяца 2016 года) + 56 553,58 руб. (за период с 01.09.2016 по 18.09.2016) –761 580,81 руб. (оплата)).

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пеней за нарушениесроков внесения арендной платы по Договору.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиватьсянеустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковскойгарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договоромденежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения илиненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинениеему убытков (статья 330 ГК РФ).

В силу статьи 330 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено вписьменной форме независимо от формы основного обязательства.Аналогичные положения содержит и Гражданский кодекс Украины.Пунктом 4.8 Договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение аренднойплаты взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельногоналога в соответствии с законодательством Украины.

Статьей 129 Налогового кодекса Украины предусмотрено начисление пени запросрочку внесения арендных платежей за пользование земельными участками в размере120 процентов годовых учетной ставки Национального Банка Украины.

Вместе с тем, поскольку постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 №88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года» определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких-либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Поэтому начисление пени в размере учетной ставки НБУ на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотреназаконная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендныхправоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленнойутратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ водностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречитдействующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации обаренде.

Аналогичный правовой подход также нашел подтверждение в постановленииАрбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика суммы неустойки.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов запользование чужими денежными средствами.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.06.2015) запользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания,уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного полученияили сбережения за счёт другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкойбанковского процента на день исполнения денежного обязательства или егосоответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд можетудовлетворить требование кредитора, исходя из учётной ставки банковского процента надень предъявления иска или на день вынесения решения.Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в частьпервую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу с 01.06.2015,изменена редакция статьи 395 ГК РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в новойредакции размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитораили, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения,опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периодысредними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правилаприменяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.Расчёт процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, осуществляется поставкам, опубликованным для того федерального округа, на территории которого вмомент заключения договора, совершения односторонней сделки или возникновенияобязательства из внедоговорных отношений находилось место жительства кредитора, аесли кредитором является юридическое лицо, – место его нахождения (п. 2 ст. 307, п. 2 ст.316 ГК РФ). Если кредитором является организация, имеющая филиалы, то расчетпроцентов за неисполнение денежного обязательства, которое содержится в договоре,вытекающем из деятельности филиала и заключенном работником филиала от имениорганизации-кредитора, производится исходя из ставок для федерального округа по местунахождения филиала на момент заключения договора (п. 2 ст. 54, п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 55 ГКРФ). Если кредитором является лицо, место жительства (нахождения) которого находитсяза пределами Российской Федерации, расчет процентов осуществляется по ставкам,опубликованным Банком России для федерального округа по месту нахожденияроссийского суда, рассматривающего спор (пункт 40 постановления №7).При этом в силу статьи 395 ГК РФ (в редакции с 01.08.2016) в случаяхнеправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочкив их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяетсяключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Этиправила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Судом установлено, что Договором не предусмотрен иной размер процентов.Согласно расчету истца, предоставленного в материалы дела, сумма процентов запользование чужими денежными за период с 01.03.2015 по 31.08.2018 составила426 354,26 руб.

Как указывалось выше, ответчиком заявлено о применении исковой давности вотношении заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности поглавному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительнымтребованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещениинеполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию овозвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим послеистечения срока исковой давности по главному требованию.

Судом первой инстанции произведен правильный расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с учетом положений статей 196, 200, 202, пункта 1 статьи 207 ГК РФ, принимая во внимание дату подачи иска (25.12.2018), а также положения Договора о сроках возникновения у арендодателя права требования, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств о платежах по Договору, а также исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от16.10.2018 по делу №305-ЭС18-8026, и сумма процентов за период с 01.12.2015 по19.04.2016 составила 1 753,40 руб.

Судебная коллегия, оценив по правилам статей 67, 68, 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к верному и обоснованному выводу о том, что оснований для взыскания основной задолженности не имеется и наличия оснований для взыскания процентов за период, когда задолженность существовала.

Коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 01 июля 2021 года по делу №А84-5021/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий Н.И. Сикорская

Судьи Ю.В. Колупаева

О.И. Мунтян