Постановление от 13 августа 2018 г. по делу № А40-179738/2017

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-33775/2018

Дело № А40-179738/17
г. Москва
14 августа 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2018 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи ОТ. Головкиной,

судей А.И. Трубицына, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДГИ по Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 мая 2018 года по делу № А40-179738/17, принятое судьёй ФИО2 по иску ООО "Виктор Т" к ДГИ по Москве об урегулировании разногласий и заключении договор купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании: от истца ФИО3 (по доверенности от 11.09.2017 г.); от ответчика Гречко А.В. (по доверенности от 30.01.2018 г.) 



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Виктор Т" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий, возникших между сторонами и заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 111,6 кв.м. (этаж 1, помещение 1V, комнаты 6-9, 9а,10, 11, 13, 15а,18,19) с кадастровым номером 77:02:0008002:9170, по адресу: <...>, по цене 9 712 000 руб., с зачетом стоимости неотделимых улучшений в размере 1 730 790 руб., с учетом чего подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 7 981 210 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.05.2018 г. возникшие между сторонами разногласия по договору купли-продажи договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 111,6 кв.м. (этаж 1, помещение 1V, комнаты 6-9,9а,10,11,13,15а,18,19) с кадастровым номером 77:02:0008002:9170, по адресу:                       <...>, урегулированы по цене 9 712 000 руб., с зачетом стоимости неотделимых улучшений в размере 1 730 790 руб.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, предложенной ответчиком. При этом, ответчик указал на то, что с выводами суда первой инстанции в части наличия неотделимых улучшений и их включения в выкупную цену согласен.  

Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором спорного нежилого помещения на основании договора аренды от 18.03.2005 г. № 93-00166/05, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы. Срок действия договора аренды продлен до 30.06.2025 г. Город Москва является собственником арендуемого помещения.

Истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приватизации нежилого помещения в порядке, установленном ФЗ № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

Ответчик направил истцу проект договора купли-продажи помещения, с указанием размера цены объекта 13 472 000 руб., без учета НДС.

Истец не согласился со стоимостью объекта, полагая ее необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору, принятый ответчиком.

Согласно представленному истцом отчету об оценке от 22.06.2017 г. № 21-06-17/01 рыночная стоимость помещения по состоянию на 21.06.2017 г. составляет                    9 220 000 руб., а без учета НДС – 7 560 400 руб.

Наличие разногласий в части оценки помещений явились основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В рамках настоящего дела судом первой инстанции проведена судебная оценка стоимости спорного имущества, произведенная Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов», в результате проведения которой установлена рыночная цена объекта, которая составляет 9 712 000 руб.

Заключение эксперта сторонами не оспорено.

Из экспертного заключения усматривается, что обследование помещение произведено 15.01.2018 г., после произведенного истцом капитального ремонта, который неотделим. Это обстоятельство повлияло на рост оценки имущества. Истцом в материалы дела представлены документы, подтверждающие произведенный в помещении капитальный ремонт.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции посчитал возможным урегулировать разногласия, возникшие договору купли-продажи договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 111,6 кв.м. (этаж 1, помещение 1V, комнаты 6-9,9а,10,11,13,15а,18,19) с кадастровым номером 77:02:0008002:9170, по адресу: <...>, по цене 9 712 000 руб., с зачетом стоимости неотделимых улучшений в размере 1 730 790 руб., с учетом чего, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 7 981 210 руб.

По мнению апелляционного суда, судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 указанного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный ст. 5 настоящего ФЗ, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отвода эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, с учетом дачи пояснений по заключению в суде первой инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, ФЗ № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 



П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 мая 2018 года по делу                    № А40-179738/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа



Председательствующий судья:                                                                   О.Г. Головкина


Судьи:                                                                                                           А.И. Трубицын


                                                                                                                       Е.Б. Расторгуев