Постановление от 2 февраля 2025 г. по делу № А04-6421/2024

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 06АП-6628/2024
03 февраля 2025 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Коваленко Н.Л.

судей Башевой О.А., Воронцова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шутенко В.М.,

при участии в заседании (с использованием веб-конференции):

от индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, представитель по доверенности от 26.12.2024;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение от 29.10.2024

по делу № А04-6421/2024

Арбитражного суда Амурской области

по иску Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства

третьи лица: Администрация города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

УСТАНОВИЛ:

Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию. Администрации г. Свободного  (далее – УИМИЗ Администрации г. Свободного, истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 28:05:010634:60, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 28:05:010634:8, 28:05:010634:49, путем продажи с публичных торгов.

Заявленные требования обоснованы заключением договора аренды находящегося в государственной регистрации собственности земельного участка № 411 от 25.11.2015. Земельный участок был предоставлен для строительства кафе, вместе с тем в результате осмотра установлено, что строительство объекта не ведется, строительная готовность объекта отсутствует, на строительную площадку имеется не ограниченный открытый доступ. Срок договора аренды, при заключении которого ответчиком реализовано право на однократное предоставление земельных участков, закончился, объект недвижимости, для целей возведения которого заключен договор, не завершен строительством, указанный объект незавершенного строительства подлежит изъятию у собственника и последующей продажей с публичных торгов.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Свободного, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – Управление Росреестра по Амурской области).

Решением Арбитражного суда Амурской области от 29.10.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы указал, что судом не применены нормы права, подлежащие применению, а именно пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, что привело к принятию решения, нарушающего права и обязанности ответчика.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2024 рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 29.01.2025 на 14 часов 20 минут, информация об этом размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Истцом, третьими лицами отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, используя чат онлайн-сервиса.

Стороны, третьи лица, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьями 121-123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения жалобы, явку представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании Постановления муниципального образования «город Свободный» Администрации города Свободного № 2419 от 25.11.2015 между УИМИЗ Администрации г. Свободного (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 411 от 25.11.2015 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктом: с кадастровым номером: 28:05:010634:8, находящийся по адресу: Амурская область, г. Свободный, для строительства кафе, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 120 кв.м.; с кадастровым номером: 28:05:010634:49, находящийся по адресу: Амурская область, г. Свободный, для строительства кафе, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 425 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1. договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 25.11.2015 по 25.11.2016.

Решением Свободненского городского суда Амурской области от 07.08.2017 по делу № 2-1340/2017 за ИП ФИО1 признано право собственности на объект незавершенного строительства – фундамент: проектное наименование: «кафе на 32 посадочных мест», площадью застройки 143,8 кв.м., со степенью готовностью 4 %, расположенный по адресу: <...> на земельных участках с кадастровым номером 28:05:010634:8, общей площадью 120 кв.м., и с кадастровым номером 28:05:010634:49, общей площадью 425 кв.м.

14.11.2017 ИП ФИО1 подано заявление на имя главы города Свободного о предоставлении земельного участка с кадастровыми номерами 28:05:010634:8 и 28:05:010634:49 в аренду по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для завершения строительства.

На основании постановления Администрации г. Свободного № 2220 от 07.12.2017 между УИМИЗ Администрации г. Свободного (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 323 от 07.12.2017 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктом: с кадастровым номером: 28:05:010634:8 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 120 кв.м.; с кадастровым номером: 28:05:010634:49 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 425 кв.м., разрешенное использование: для завершения незавершенного строительством кафе.

В соответствии с пунктом 2.1. договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 07.12.2017 по 07.12.2020.

Государственная регистрация договора № 323 от 07.12.2017 осуществлена Управлением Росреестра по Амурской области 19.01.2018 (номера записи о регистрации 28:05:010634:8-28/007/2018-2, 28:05:010634:49-28/007/2018-4).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от 22.07.2024 сведения об обременениях земельных участков с кадастровыми номерами 28:05:010634:8 и 28:05:010634:49 отсутствуют.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 18.07.2024 объект незавершенного строительства - проектируемое название: нежилое здание, кадастровый номер 28:05:010634:60, площадь 295,1 кв.м., адрес: <...> принадлежащее ИП ФИО1, имеет степень готовности 4 %.

23.07.2024 актом визуального осмотра земельных участков установлено, что строительство объекта не ведется, строительная готовность объекта отсутствует, на строительную площадку имеется неограниченный открытый доступ. Площадка захламлена мусором.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого земельный участок предоставлялся предпринимателю, послужило основанием для обращения настоящего иска в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Закона.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, изложена правовая позиция, согласно которой уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) для завершения строительства без торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Поскольку договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта был заключен сторонами 25.11.2015, то есть после вступления в силу Закона № 171-ФЗ, то к спорным правоотношениям с учетом правил пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

В рассматриваемом случае право на объект незавершенного строительства зарегистрировано после 1 марта 2015 года, договоры аренды № 411 от 25.11.2015, № 323 от 07.12.2017 заключены после 1 марта 2015 года, с указанием на то, что на участке имеется объект незавершенного строительства (пункт 1.2. договора № 323 от 07.12.2017).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии со статьями 39.11 (подпункт 8 пункта 8) и 39.16 (пункт 4) ЗК РФ не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Приведенная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699), а также закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023, в котором указано, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Ответчик, возражая против иска, в порядке статьи 65 АПК РФ должен доказать суду то, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) истца или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенного строительства. При этом указанные обстоятельства ответчиком должны быть приведены именно в период срока действия договора.

Доказательств, подтверждающих указанный факт, ответчиком в материалы дела не представлено.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод жалобы ответчика о том, что судом не применены нормы права, подлежащие применению, а именно пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 271 ГК РФ.

Указанный довод был заявлен ответчиком при рассмотрении дела судом первой инстанции и обоснованно отклонен.

Истечение шестимесячного срока, предусмотренного подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, не означает невозможности предъявления иска об изъятии объекта незавершенного строительства по истечении указанного срока.

Предусмотренный подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ шестимесячный срок установлен для предъявления уполномоченным органом требования об изъятии объекта до реализации его собственником права на однократное заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства. ИП ФИО1 такое право уже было реализовано путем заключения договора аренды от 07.12.2017 № 323 с УИМИЗ Администрации г. Свободного (арендодатель) для завершения строительства сроком на 3 года.

Во владении ИП ФИО1 земельный участок для строительства кафе находится 9 лет (с 25.11.2015), в 2017 году однократно право аренды без торгов уже продлевалось ответчику для завершения строительства объекта. Освоение участка не осуществляется длительное время, практически в течение девятилетнего срока, участок в настоящее время арендатором фактически брошен, размещенный объект в виде фундамента находится в низкой степени готовности (4 %). При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик не представил доказательств, подтверждающих факт того, что степень готовности объекта изменилась или объект фактически достроен.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г.Свободного. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при ее рассмотрении, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных, по мнению суда апелляционной инстанции, выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влекущими отмену либо изменение судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в силу положений статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 29.10.2024 по делу № А04-6421/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Л. Коваленко

Судьи

О.А. Башева

А.И. Воронцов