Постановление от 22 октября 2025 г. по делу № А32-57849/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-57849/2023
г. Краснодар
23 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Малыхиной М.Н., судей Авдяковой В.А. и Анциферова В.А., при участии в судебном заседании от истца – Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «АльянсСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 12.09.2025, в отсутствие ответчика по встречному иску и третьего лица по первоначальному иску – ФИО3, третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АльянсСтрой» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 по делу № А32-57849/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АльянсСтрой» (далее – общество) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества на ряд объектов недвижимого имущества (по перечню), расположенных по адресу <...>, и на земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0401040:588 (площадью 81022 кв. м), 23:40:0401040:589 (площадью 3854 кв. м), 23:40:0401040:590 (площадью 6927 кв. м), номером 23:40:0401040:591 (площадью 845 кв. м) под данными объектами недвижимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что право собственности общества на спорные объекты зарегистрировано на основании решения Геленджикского городского суда от 11.11.2022 к делу № 2-3782/2022, которым установлено исполнение обществом обязательств по договору о совместной деятельности с ФИО3 Вместе с тем, состоявшимися ранее судебными актами арбитражных судов и судов общей юрисдикции установлена недействительность сделок, совершенных ФИО3 и предыдущими владельцами в отношении спорного имущества, отсутствие прав первоначального владельца – общества с ограниченной ответственностью «Нефтегаз», – и самовольный характер строений. Имеется вступивший в законную силу судебный акт о сносе спорных строений. Администрация полагала, что признание зарегистрированного права общества отсутствующим применительно к фактическим обстоятельствам спора в достаточной мере восстановит права муниципального образования, в том числе в отношении земельных участков как объектов муниципальной собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по первоначальному иску привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края и ФИО3.

Впоследствии судом принят к производству встречный иск общества о признании общества добросовестным приобретателем спорных объектов и земельного участка площадью 92 648 кв. м с кадастровым номером 23:40:0401040:576 (из которого впоследствии образованы спорные земельные участки с вышеуказанными кадастровыми номерами). Требования общества мотивированы добросовестностью и осмотрительностью его действий при приобретении имущества, в том числе полаганием на сведения ЕГРН.

Решением от 31.01.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.05.2025, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. По первоначальному иску суд исходил из того, что решение суда общей юрисдикции, явившееся основанием для государственной регистрации прав общества на спорные объекты, отменено и осуществлен поворот исполнения путем корректировки сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения требований о признании права общества отсутствующим. Отказывая во встречном иске, суд исходил из вступивших в законную силу судебных актов суда общей юрисдикции, разрешивших спор между обществом и ФИО3, а также вступившего в законную силу решения суда о сносе спорных

объектов как самовольных построек, и пришел к выводу о том, что названное имущество не могло являться объектом сделок, права на него не возникли ни у ФИО3, ни у общества.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обжаловало названные судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просило отменить их в части отказа в удовлетворении встречного иска, приняв по делу новый судебный акт о признании общества добросовестным приобретателем спорного имущества.

Заявитель полагает, что судами допущено несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Со ссылкой на положения статей 8.1, 10, 234, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 38 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) общество отмечает, что при приобретении имущества оно добросовестно полагалось на сведения ЕГРН, при этом не являлось участником судебных дел, акты по которым приняты во внимание судами. Суд также не учел, что определением Геленджикского городского суда от 24.11.2020 по делу № 2-931/2015 изменен порядок и способ исполнения решения путем замены сноса объектов на приведение их в соответствие с установленными требованиями законодательства. По мнению общества, в такой ситуации рассмотрение спора без привлечения к участию в деле ООО «Нефтегаз» могло повлечь нарушение прав данного общества и не позволило установить, предприняты ли меры к легализации объектов.

Обществом также представлены дополнения к кассационной жалобе с приложением новых доказательств. Общество настаивает на правомерности возведения спорных строений, предоставления и формирования земельных участков для их эксплуатации, отмечает, что дополнительно представленные доказательства являлись ранее предметом оценки судов по другим делам, поэтому не являются новыми.

В отзыве на кассационную жалобу и возражениях на дополнения к ней администрация соглашается с выводами судов, полагает доводы кассационной жалобы необоснованными, настаивает на самовольном возведении спорных строений.

Дело № А32-57849/2023 распределено на рассмотрение судье Сидоровой И.В. Впоследствии с учетом нахождения судьи в очередном трудовом отпуске с последующим

направлением на стажировку в Верховный Суд Российской Федерации в порядке части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации передано на перераспределение с целью замены судьи.

Посредством автоматизированного распределения дело передано на рассмотрение судьи Малыхиной М.Н.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.08.2025 рассмотрение кассационной жалобы отложено до 18.09.2025.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.09.2025 рассмотрение кассационной жалобы отложено до 22.10.2025.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить решение и постановление в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев ходатайство общества о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, суд не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку по смыслу положений статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не обладает правомочиями по оценке и исследованию доказательств. Как разъяснено в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются. Если лицо, участвующее в деле, представило в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой, апелляционной инстанции, в том числе вместе с отзывом на кассационную жалобу, то такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются и при необходимости возвращаются. Поскольку дополнительные документы представлены в электронном виде, то фактическому возвращению обществу они не подлежат.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в соответствии с выписками из ЕГРН от 17.10.2023 за обществом 15.12.2022 зарегистрировано право собственности на

следующие объекты недвижимого имущества: сооружение скважина № 1-ТМ с кадастровым номером 23:40:0401032:102, площадью 7 кв. м; корпус климатолечения № 1 с кадастровым номером 23:40:0401020:54, площадью 301,4 кв. м; корпус климатолечения № 2 с кадастровым номером 23:40:0401020:59, площадью 119,2 кв. м; крытая площадка для отдыха с кадастровым номером 23:40:0401020:60, площадью 216,1 кв. м; гостиничный комплекс 11% готовности с кадастровым номером 23:40:0401032:132, площадью 19,4 кв. м; здание насосной с кадастровым номером 23:40:0401032:139, площадью 17,5 кв. м; здание насосной павильон над скважиной с кадастровым номером 23:40:0401020:62, площадью 14,2 кв. м; здание крытой площадки для отдыха с кадастровым номером 23:40:0401032:140, площадью 228,2 кв. метра, назначение нежилое, по адресу: <...>; здание цеха для розлива минеральной воды с кадастровым номером 23:40:0401020:58, площадью 1800 кв. м; сооружение скважина № 2-ТМ с кадастровым номером 23:40:0401032:100, площадью 7 кв. м; сооружение скважина № 2Р с кадастровым номером 23:40:0401032:101, площадью 7 кв. м; сооружение скважина № 262-Д с кадастровым номером 23:40:0401032:103, площадью 7 кв. м; сооружение скважина № 275 кадастровым номером 23:40:0401032:104, площадью 7 кв. м; здание лабораторного корпуса с кадастровым номером 23:40:0401020:50, площадью 783,9 кв. м.

Основанием для регистрации права собственности общества на данные строения и сооружения послужило решение Геленджикского городского суда от 11.11.2022 по делу № 2-3782/2022, которым удовлетворены исковые требования общества к ФИО3 о признании права собственности на названные объекты, а также на земельный участок, на котором расположены данные объекты, площадью 92 648 кв. м с кадастровым номером 23:40:0401040:576, категории «земли населенных пунктов», имеющий вид разрешенного использования «для размещения объектов инженерной инфраструктуры». По данным ЕГРН в настоящее время данный участок снят с кадастрового учета. Суды установили, что названный земельный участок разделен на являющиеся предметом спора земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0401040:588, 23:40:0401040:589, 23:40:0401040:590, 23:40:0401040:591, право общества на которые зарегистрировано 05.09.2023 и на момент обращения администрации с иском подтверждалось представленными в материалы дела выписками из ЕГРН от 18.10.2023.

В рамках названного судебного спора общество обосновывало заявленные требования о признании права тем, что 12.04.2021 им и ФИО3 заключен договор о совместной деятельности с целью создания (строительства) комплекса по розливу

лечебной минеральной воды с использованием скважин № 1-ТМ, № 262-Д, № 275, расположенных по ул. Десантной, 2 в г. Геленджике. Вклад ФИО3 согласно договору включал в себя как объекты, принадлежащие ему на праве собственности на дату заключения договора (8 объектов недвижимости из числа спорных), так и объекты, предполагаемые к приобретению ФИО3 с целью вовлечения в совместную деятельность (6 объектов из числа спорных и земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0401040:565 и 23:40:0401040:566, впоследствии объединенные в земельный участок с кадастровым номером 23:40:0401040:576). Суд установил, что ФИО3 приобрел названные в договоре строения, сооружения и земельные участки, зарегистрировал свое право на них, получил встречное предоставление со стороны общества по условиям договора о совместной деятельности, однако уклонился от передачи спорного имущества на баланс обществу. Учитывая названные обстоятельства и наличие в ЕГРН сведений о праве ФИО3 на спорное имущество, Геленджикский городской суд удовлетворил требования общества о признании права собственности на спорное имущество.

Ссылаясь на отсутствие законных оснований для государственной регистрации права на спорное имущество за обществом, администрация указывала на ряд вступивших в законную силу судебных актов, с учетом которых судами установлены обстоятельства возведения названных объектов, перехода прав на них, судебной оценки легальности их возведения и действительности совершенных в отношении данных объектов сделок (статья 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 16, части 2 и 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, в рамках рассмотренных Арбитражным судом Краснодарского края дел № А32-39364/2011 и А32-1353/2004 установлено, что постановлением администрации от 12.07.1995 № 1233 ООО «Нефтегаз ЛТД» (прежнее наименование ООО «Нефтегаз») в бессрочное (постоянное) пользование предоставлен земельный участок общей площадью 3,8000 га для строительства бальнеологического центра на Тонком мысу в г. Геленджике.

В последующем постановлением администрации от 27.12.1995 № 2322 площадь предоставленного ООО «Нефтегаз ЛТД» земельного участка увеличена до 6,0007 га за счет включения в отвод водоохранных зон скважин минеральной воды 2-Р, 275-М, 79-М Южного участка Солнцедарского месторождения минеральных вод. ООО «Нефтегаз ЛТД» предписано оформить лицензию на пользование недрами в соответствии с Законом Российской Федерации «О недрах».

На основании указанных постановлений названному обществу выдан государственный акт серии КК-2 № 408000345 на право бессрочного (постоянного) пользования землей площадью 6,0007 га.

Во исполнение постановления администрации Краснодарского края от 22.12.1998 № 726 «Об упорядочении землепользования физических и юридических лиц» администрации города-курорта Геленджик принято постановление от 05.05.1999 № 708 «Об упорядочивании землепользования физических и юридических лиц на территории города-курорта Геленджик». Названным постановлением прекращено действие ранее выданных правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов о праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками юридических лиц всех форм собственности и предпринимателей согласно приложениям № 1 и 2. Предписано предоставить земельные участки юридическим лицам, указанным в приложении № 1 (в том числе ООО «Нефтегаз ЛТД»), в аренду на 49 лет путем заключения в срок до 31.05.1999 соответствующих договоров.

В рамках названных дел арбитражные суды установили, что названные постановления приняты администрацией с нарушением закона в силу нахождения участка в границах особо охраняемой природной территории федерального значения в первой и второй зонах санитарной охраны курорта (пункт 2, подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Строения и сооружения, зарегистрированное право на которые администрация просит признать отсутствующим в рассматриваемом деле, возведены ООО «Нефтегаз ЛТД» (ООО «Нефтегаз») в период с 1994 по 2006 годы.

В материалы дела представлены решения Геленджикского городского суда от 29.08.2013 по делу № 2-2168/2013 и от 22.10.2013 по делу № 2-3060/2013, из которых усматривается, что возведенные объекты, в том числе спорные, ООО «Нефтегаз» в 2006 году реализовало по договорам купли-продажи ФИО4 и ФИО5, после чего по итогам рассмотрения споров между ООО «Нефтегаз» и названными покупателями соответствующие договоры купли-продажи признаны недействительными, за ООО «Нефтегаз» в судебном порядке признано право собственности на данные объекты. Далее ООО «Нефтегаз» в 2006 и 2007 годах реализовало спорные объекты по договорам купли-продажи ФИО6, а последняя продала их в 2013 году ФИО7 и ФИО8

Решением Геленджикского городского суда от 29.08.2013 по делу № 2-2168/2013 удовлетворено исковое заявление администрации к ООО «Нефтегаз» и ФИО6 о

признании недействительной ничтожной сделки купли-продажи, заключенной названными лицами в отношении спорных объектов недвижимости и аннулированы реестровые записи о праве ФИО6 на соответствующие объекты.

Решениями Геленджикского городского суда от 22.10.2013 по делу № 2-3060/2013 и от 26.11.2013 по делу № 2-3199/2013 удовлетворены иски администрации к ООО «Нефтегаз», ФИО6, ФИО8, ФИО7 о признании недействительными заключенных данными лицами договоров купли-продажи спорных объектов, применены последствия недействительности указанных сделок и прекращено (погашено в ЕГРП) право собственности ФИО7, ФИО6, ООО «Нефтегаз», ФИО8 на спорные объекты.

Во всех названных вступивших в законную силу решениях Геленджикский городской суд исходил из отсутствия у ООО «Нефтегаз» прав на земельный участок, на котором возведены спорные объекты.

В дальнейшем с учетом состоявшихся судебных актов решением Геленджикского городского суда от 03.04.2015 по делу № 2-931/2015 удовлетворено исковое заявление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ООО «Нефтегаз», ФИО8, ФИО7, ФИО6 о возложении обязанности по сносу всех объектов. Суд учел установленные ранее преюдициально обстоятельства и пришел к выводу о том, что право собственности на спорные объекты в установленном законом порядке не возникало, они возведены в отсутствие разрешительной документации, то есть с нарушением градостроительных норм, все сделки по их отчуждению ничтожны.

О пересмотре названного решения по вновь открывшимся обстоятельствам заявили не привлеченные к участию в данном деле ФИО3 и ФИО9, указывая, что спорные объекты переданы им обществом «Нефтегаз» в порядке отступного в счет задолженности названного общества по договорам займов, заключенным в 2012 году.

Определением Геленджикского городского суда от 08.12.2020 по делу № 2-931/15 удовлетворено заявление о пересмотре решения Геленджикского городского суда от 03.04.2015, данное решение отменено, делу присвоен новый номер – № 2-1318/2021.

Решением Геленджикского городского суда от 09.02.2021 по делу № 2-1318/2021 в удовлетворении исковых требований администрации к ООО «Нефтегаз», ФИО8, ФИО7, ФИО6 о возложении обязанности по сносу спорных объектов недвижимого имущества отказано, удовлетворены встречные требования ФИО3 и ФИО9 о признании за ними права собственности на спорные

объекты. Кроме того, названным решением прекращены права администрации (муниципального образования г.-к. Геленджик) на земельные участки, сформированы земельные участки под спорными объектами, на которые также признано право собственности ФИО3 и ФИО9, а также право ФИО3 на получение в аренду.

Полагаясь на названное решение суда, ФИО3, как указано выше, заключил с обществом договор от 12.04.2021 о совместной деятельности с целью создания (строительства) комплекса по розливу лечебной минеральной воды с использованием скважин № 1-ТМ, № 262-Д, № 275, расположенных по ул. Десантной, 2 в г. Геленджике, который в последующем явился основанием признания за обществом прав на спорные строения, сооружения и земельные участки решением Геленджикского городского суда от 11.11.2022 по делу № 2-3782/2022.

Вместе с тем апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23.06.2022 по делу № 33-16093/2022 решение Геленджикского городского суда от 09.02.2021 по делу № 2-1318/2021 отменено, в удовлетворении требований ФИО3 и ФИО9 отказано. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 03.02.2023 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23.06.2022 оставлено без изменения.

Таким образом, восстановлена законная сила решения Геленджикского городского суда от 03.04.2015 по делу № 2-931/2015 о сносе спорных объектов.

Кроме того, в период разбирательства по настоящему делу решение Геленджикского городского суда от 11.11.2022 по делу № 2-3782/2022, которым признано право собственности общества на спорные строения, сооружения и земельный участок отменено определением Краснодарского краевого суда от 30.01.2024, в удовлетворении исковых требований общества к ФИО3 о признании права собственности на объекты недвижимого имущества отказано, осуществлен поворот исполнения решения суда путем погашения реестровых записей в ЕГРН о правах общества.

Названные обстоятельства явились основанием обращения администрации в суд с рассматриваемыми требованиями о признании отсутствующими зарегистрированных прав общества на спорные объекты.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций,

устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Согласно части 2 приведенной статьи независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой и апелляционной инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 данного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Отказывая в первоначальном иске администрации, суды пришли к выводу об излишнем характере испрашиваемой защиты в связи с осуществлением поворота исполнения по делу № 2-3782/2022 и фактическим отсутствием предмета спора. В указанной части судебные акты не обжалуются.

Отказывая во встречном иске общества о признании добросовестным приобретателем спорного имущества, суды квалифицировали данное требование как направленное на признание права собственности на спорные объекты за обществом и приняли во внимание вступившие в законную силу судебные акты, которыми установлен самовольный характер спорных строений и сделан вывод о том, что права на строения и сооружения ни у ООО «Нефтегаз», ни у последующих приобретателей, в том числе у общества, не возникли.

В связи с этим суды посчитали действия общества нацеленными не только на признание за собой права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости в обход порядка, установленного законом, но и на преодоление обязательного к исполнению судебного акта, что является недопустимым.

Отклоняя доводы о добросовестности общества, суды дополнительно отметили, что в рамках рассмотрения дела № 2-3782/2022 действия ФИО3 квалифицированы как злоупотребление правом, поскольку он не обладал полномочиями по распоряжению спорным имуществом, а ссылки на принцип публичной достоверности ЕГРН не могут быть приняты ввиду непроявления обществом должной осмотрительности путем установления оснований возникновения права собственности на спорное имущество у ФИО3

Вместе с тем суды не учли следующего.

При обращении с встречным иском общество в качестве ответчиков указало ФИО3 и администрацию и последовательно воспроизводило соответствующий круг ответчиков по встречному иску во всех процессуальных документах. Материалы дела не содержат сведений об отказе общества от требований к ФИО3, как и данных о наличии у данного лица статуса индивидуального предпринимателя. ФИО3 привлечен судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением от 21.02.2024 до принятия к производству встречного иска. Вопрос об участии данного лица в деле в качестве ответчика по встречному иску, в том числе применительно к положениям статей 27, 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не разрешен, апелляционным судом названный недостаток не устранен.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 по делу № 301-ЭС15-12618 отмечено, что рассмотрение дела с участием лиц, подлежавших привлечению ответчиками, в качестве третьих лиц с меньшим объемом прав и обязанностей, которыми наделена сторона по делу, применительно к положениям подпункта 4 пункта 4 статьи 270 и подпункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно признаваться безусловным основанием к отмене судебного акта независимо от результата рассмотрения дела.

Суды в обжалуемых судебных актах не указывали, что ФИО3 является ответчиком по встречному иску, тем самым ограничили объем процессуальных прав данного лица (с учетом привлечения его к участию в деле только в качестве третьего лица по первоначальному иску). Кроме того, принимая во внимание сформированный обществом состав ответчиков по встречному иску, суду необходимо было проверить наличие у ФИО3 статуса индивидуального предпринимателя, в случае отсутствия такового – предложить истцу обосновать наличие компетенции арбитражного суда на рассмотрение спора с участием физического лица (статьи 27, 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также, учитывая квалификацию судом требований встречного иска как направленных на признание права собственности на спорные объекты за обществом, разрешить вопрос возможности рассмотрения спора по существу с учетом того, что адресованный ФИО3 иск общества о признании

права на спорные объекты ранее рассмотрен судом общей юрисдикции, исходя из проверки тождества и оснований исков.

Кроме того, суд округа считает необходимым отметить следующее.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, прямо предусмотренными в данной статье либо иными, предусмотренными законом. Таким образом, произвольное избрание способов защиты не допускается.

Признание истца добросовестным владельцем недвижимого имущества не указано в числе допустимых способов защиты гражданских прав.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 названного Кодекса определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

По смыслу приведенных разъяснений квалификацию требованиям иска надлежит давать исходя из действительного интереса и направленности воли истца.

Суды правомерно установили такой интерес и констатировали, что действительная воля общества направлена на признание его собственником спорных строений, сооружений и земельных участков. Вместе с тем основания, по которым истец полагал,

что соответствующее право у него возникло (либо возникнет посредством судебного признания), суды не установили и не привели в судебных актах.

При этом гражданское законодательство устанавливает различные основания возникновения права собственности и, соответственно, различный порядок возникновения/признания данного права, что применительно к целям судопроизводства предполагает определение судом в зависимости от основания возникновения права совокупности подлежащих установлению фактических обстоятельств дела и надлежащих ответчиков, а также применимых норм материального права.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно положениям статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По общему правилу, сформулированному в пунктах 58 и 59 постановления Пленумов № 10/22, такой способ защиты как признание права на недвижимое имущество применяется лицом, считающим себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, а иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. К числу установленных законом исключений (не требующих обоснования возникновения права собственности на момент

подачи иска) может быть отнесено возникновение права в порядке статей 222 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые регламентируют первичные способы возникновения права (когда право возникает впервые либо независимо от прав предыдущего собственника), в силу чего до момента вынесения решения соответствующее право у истца отсутствует.

Из положений пунктов 60 – 63 постановления Пленумов № 10/22 следует недопустимость избрания такого способа защиты как признание права в случаях, когда возникновение права опосредовано передачей вещи по договору.

При этом вне зависимости от оснований признания права фактическое владение истцом объектом, право на которое признается в судебном порядке, является необходимым критерием для констатации доступности истцу такого способа защиты права как его признание (установления надлежащего характера способа защиты, возможности посредством применения такого способа восстановить нарушенное право истца).

Соответственно, иск о признании права не может быть разрешен без определения оснований, по которым такой иск заявлен, поскольку это предопределяет предмет доказывания по делу, субъектный состав лиц, участвующих в деле (в частности, выбор надлежащего ответчика), применимые нормы материального права, а также без установления вопроса фактического владения спорным объектом и определения доступности истцу соответствующего способа защиты права.

Суды исходили из того, что общество основывает свои требования на заключенном с ФИО3 договоре, который является ничтожным по причине самовольности строений и судебного опровержения прав ФИО3 на спорные объекты, при этом не учли, что спор из соответствующего договорного правоотношения между обществом и ФИО3 уже рассмотрен судами, а администрация не может являться ответчиком по спору, основанному на договоре названных лиц, стороной которого администрация не является.

Следовательно, задачи, предусмотренные частью 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды не выполнили.

В то же время общество приводило обстоятельства заключения данного договора с целью обоснования своей добросовестности и неинформированности о пороках объектов и сделок, что подлежало учету судами и предполагало выяснение позиции общества относительно правовых оснований, по которым последнее полагало себя собственником спорного имущества.

Принцип добросовестности означает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации). Этот принцип относится к основным началам гражданского законодательства, а положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права, подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с его основными началами, закрепленными в статье 1 названного Кодекса (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Применительно к защите права собственности названный принцип используется в статьях 302 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В частности, в соответствии со статьей 302 названного Кодекса добросовестным является приобретатель, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Ссылка на добросовестность приобретения представляет собой правомерное возражение против виндикационного иска собственника, допускаемое при определенных Кодексом условиях.

В отличие от названной статьи в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации ссылка на добросовестность владения является критерием (условием) приобретения права собственности по давности владения.

Согласно пункту 1 названной статьи лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены данной статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Учитывая, что виндикационный иск не являлся предметом рассмотрения судов в настоящем деле, а ссылка на статью 234 Гражданского кодекса Российской Федерации приведена обществом в иске, в предмет доказывания по делу надлежало включить обстоятельства, названные в данной статье в качестве условий возникновения права собственности.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.11.2020 № 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского

кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО10» (далее – постановление № 48-П) отмечено, что различие двух правовых институтов, предполагающих учет критерия добросовестности, – приобретения права собственности по давности владения и защиты добросовестного приобретателя от предъявленного к нему виндикационного иска – обусловлено прежде всего различными функциями виндикационного иска, служащего для защиты права собственности (иного вещного права), и института приобретательной давности, который направлен на защиту не только частных интересов собственника и владельца имущества, но и публично-правовых интересов, как то: достижение правовой определенности, возвращение имущества в гражданский оборот, реализация фискальных целей. В области вещных прав, в том числе в части института приобретательной давности, правопорядок особенно нуждается в правовой определенности и стабильности, что имеет особую важность как для частноправовых, так и для публичных целей.

Суды правомерно отметили, что иск о признании права собственности (независимо от оснований его предъявления) не может быть использован для введения в гражданский оборот постройки, признанной самовольной и подлежащей сносу вступившим в законную силу решением суда.

Вместе с тем заявитель жалобы отмечает, что определением от 24.11.2020 Геленджикский городской суд изменил способ и порядок исполнения решения от 03.04.2015 по делу № 2-931/2105, заменив обязание к сносу спорных объектов на обязание ООО «Нефтегаз» привести в соответствие с установленными требованиями законодательства данные объекты недвижимости. Определение мотивировано невозможностью исполнения решения о сносе, сведения о принятии данного определения имеются на сайте Геленджикского городского суда, администрация не ссылается на его отмену. В отсутствие сведений об обратном суд округа исходит из того, что названное определение вступило в законную силу и согласно статье 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с

установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В течение срока, установленного решением суда для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться в уполномоченный орган публичной власти за выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в порядке, предусмотренном частями 1, 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Решение суда о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, по общему правилу, считается исполненным с момента получения должником разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 33 данного постановления).

Таким образом, в случае исполнения вступившего в законную силу судебного акта о приведении самовольной постройки в соответствие с требованиями законодательства осуществляется ее введение в гражданский оборот в установленном (внесудебном) порядке, а также допускается применение тех способов защиты прав на нее, которые были недоступны в отношении самовольной постройки.

Следовательно, при рассмотрении спора подлежали установлению и исследованию обстоятельства последующего введения спорных объектов в гражданский оборот, исполнения названного определения путем приведения спорных объектов в соответствие с требованиями законодательства, определения субъекта, осуществившего такое приведение в соответствие и, с учетом этих обстоятельств, судам надлежало дать оценку допустимости и применимости такого способа защиты права как его признание за обществом.

Как видно, все сделки по переходу прав на спорные объекты признавались судом ничтожными именно по причине самовольности возведения данных объектов и, соответственно, отсутствия у отчуждателей прав на них. При этом именно данное обстоятельство дополнительно оценено судами как препятствующее квалификации добросовестности владения обществом и его правопредшественниками данными объектами.

Однако с учетом определения от 24.11.2020 возник потенциал легализации объектов в гражданском обороте, следовательно, общество не может быть лишено права обосновать добросовестность завладения названными объектами в совокупности с иными критериями, предусмотренными статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации как основание признания права (факт владения, его открытость,

непрерывность, истечение сроков владения для давности с учетом владения сингулярных правопреемников и пр.).

В постановлении № 48-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что практика Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не исключает приобретения права собственности в силу приобретательной давности и в тех случаях, когда давностный владелец должен был быть осведомлен об отсутствии оснований возникновения у него права собственности (определения от 27.01.2015 № 127-КГ14-9, 20.03.2018 № 5-КГ18-3, 17.09.2019 № 78-КГ19-29, 22.10.2019 № 4-КГ19-55, 02.06.2020 № 4-КГ20-16 и др.). Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы. Для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.

Таким образом, без выяснения обстоятельств исполнения определения от 24.11.2020 и последующей легализации спорных строений и сооружений в гражданском обороте невозможно определить предмет доказывания по делу, установить направленность и надлежащий характер избранного обществом способа защиты права и объем подлежащих выяснению с указанной целью фактических обстоятельств дела.

Между тем названные обстоятельства судами не исследовались, в предмет доказывания по делу не включались, избранный обществом способ защиты не был надлежащим образом квалифицирован судами путем установления оснований обращения

с иском, подлежащие применению с учетом этого нормы материального права не определены. По смыслу положений 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не может устранить данные пороки в силу отсутствия правомочий по установлению фактических обстоятельств дела, исследованию и оценке доказательств.

Следовательно, содержание обжалуемых судебных актов не соответствует требованиям статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы судов, сделанные при неполном установлении юридически значимых обстоятельств и без применения надлежащих норм материального права, не могут быть признаны законными и обоснованными, судами допущены существенные нарушения норм процессуального права, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если этим судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 названного Кодекса основанием для отмены решения, постановления, или если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить указанные недостатки, правильно определить предмет доказывания по делу, доступность истцу избранного способа защиты, надлежащий круг ответчиков с учетом оснований признания права и компетенции арбитражного суда, установить все фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, обратить внимание на различие юридико-фактических оснований приобретения прав на строения, сооружения, с одной стороны, и земельные участки – с другой, что предопределяет в том числе необходимость раздельной правовой оценки требований общества. Суду надлежит установить действительную волю общества в отношении оснований признания за ним права собственности на спорные объекты, с учетом чего обсудить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле ООО «Нефтегаз», в том числе с целью установления исполнения названным лицом либо обществом определения Геленджикского городского суда от 24.11.2020

по делу № 2-931/2015 и последующего взаимодействия названного лица с субъектами, в чью пользу отчуждалось спорное имущество, включая общество, а также для определения фактического владельца спорными объектами на момент разрешения спора, после чего по результатам исследования и оценки доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу законное и обоснованное решение.

В силу части 3 статьи 289 при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Следовательно, вопрос о распределении судебных расходов, понесенных обществом на уплату государственной пошлины при подаче кассационной жалобы, подлежит разрешению судом первой инстанции при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 по делу № А32-57849/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.Н. Малыхина

Судьи В.А. Авдякова

В.А. Анциферов