Постановление от 6 апреля 2022 г. по делу № А32-6914/2020

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-6914/2020
город Ростов-на-Дону
06 апреля 2022 года
15АП-24422/2021


Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 30.11.2021 по делу № А32-6914/2020

по иску акционерного общества «Санаторий «Кудепста» (ИНН <***>,

ОГРН <***>)

к ответчику Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Ятрань-оценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Санаторий «Кудепста» (далее – истец; общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – ответчик; администрация) о признании недействительными пунктов 1 и 2 дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды от 15.12.1998 №4900001231 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60, площадью 30 300 кв. м, видом разрешённого использования: «для обеспечения и эксплуатации зданий и сооружений санатория «Кудепста», расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Хостинский, Сухумское шоссе.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Ятрань-оценка».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 пункты 1 и 2 дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды от 15.12.1998 № 4900001231 признаны недействительными. Распределены судебные расходы.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, отказать АО «Санаторий «Кудепста» в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе администрация указала, что земельный участок в настоящее время имеет кадастровый номер «23:49:0304023:60», относится к категории земель «населенных пунктов». АО «Санаторий «Кудепста» согласился со всеми существенными условиями договора. Администрации г. Сочи считает, что основания для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды, отсутствуют.

В отзыве на апелляционную жалобу истец возражал на доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы проводилось в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15 декабря 1998 между Комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и Санаторием «Кудепста» (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 1231, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 30 300 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями санатория по ул. Сухумское шоссе, 33 в Хостинском районе, из них под застройками – 15 150 кв. м, под территорией лесопарковых насаждений – 15 150 кв. м.

Впоследствии сторонами уточнен номер договора аренды – «4900001231».

Земельный участок в настоящее время имеет кадастровый номер «23:49:0304023:60», относится к категории земель «населенных пунктов», имеет разрешенный вид использования «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений санатория "Кудепста"».

Согласно данным ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304023:60 расположены следующие объекты недвижимости: резервуар для питьевой воды, площадью 78,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1652; здание водолечебницы сан. «Кудепста», площадью 293.2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1471; резервуар для питьевой воды, площадью 27,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1653; здание спального корпуса № 1 санатория «Кудепста», площадью 2 480,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1488; здание спального корпуса № 2 сан. «Кудепста», площадью 1 226,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304023:1302; нежилое здание, площадью 1 031,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304023:1156; здание лечебного корпуса сан. «Кудепста», площадью 440,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1473; здание котельной, площадью 53,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1466; здание административного корпуса санатория «Кудепста», площадью 560,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1489; здание гаража на 7 машина-мест, площадью 208 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1490.

9 апреля 2009 года в ЕГРН внесена запись №23-23-19/022/2009-42 о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 (свидетельство о собственности от 09.04.2009 серия 23-АЕ №600165).

С 02.08.2016 в действие вступило постановление администрации от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город – курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов».

Согласно пункту 2 постановления № 1699 размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 постановления № 1699 установлено, что арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Пунктами 1-5 данного постановления размер арендной платы для спорного земельного участка не определен, соответственно, он устанавливается также в размере 1,5% от его рыночной стоимости.

Размер годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60 установлен на основании Отчета об определении величины годовой арендной платы от 07.02.2017 № 17/02-16.

Согласно отчету от 07.02.2017 № 17/02-16 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60 определена ООО «Ятрань-оценка» в размере 242 158 000 рублей.

Величина годовой арендной платы составляет 3 632 370 рублей (расчет оценщика 242 158 000 (рыночная стоимость) х 1,5% (расчетная ставка)).

17 февраля 2017 года администрация и Санаторий «Кудепста» заключили дополнительное соглашение б/н, которым внесли изменения в пункт 2.2. договора аренды от 15.12.1998 №4900001231 изложив его в следующей редакции:

«пункт 1 соглашения: «размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2. договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок от 10.02.2017 №17/02-16 и составляет 3 632 370 руб.».

«пункт 2 соглашения: «исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 07.02.2017 года».

Истец полагая, что указанный размер арендной платы в сумме 3 632 370 рублей рассчитан незаконно, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительными пунктов 1 и 2 дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды земельного участка от 15.12.1998 № 4900001231.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 614 ГК РФ, закрепляя то, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы. В связи с этим ее размер может быть определен как в виде фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В силу положений статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 указал, что, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Такие принципы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации о 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесении арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), которым среди прочих закреплен принцип наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения (принцип N 7). В соответствии с названным принципом размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 170 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Договор аренды был заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, однако пункт 2 данного договора предусматривает, что величина арендной платы за земельный участок может изменяться в одностороннем порядке при изменении базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования город – курорт Сочи (свидетельство о собственности от 09.04.2009 серия 23-АЕ №600165).

Как следует из п. 33 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019), Основные принципы определения арендной платы подлежат применению, в том числе, при определении размера арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, или муниципальные земли.

Верховный суд Российской Федерации (определение от 16.12.2016 N 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 N 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах города-курорта Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления собственностью», г. Краснодар ФИО2.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

«1) Соответствуют ли отчет от 10.02.2017 №17/02-16 «Об оценке величины годовой рыночной арендной платы за земельный участок, являющийся собственностью Муниципального образования город-курорт Сочи с кадастровым номером 23:49:0304023:60, площадью 30300 кв. м» выполненный оценочной компанией ООО «Ятрань-Оценка, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки № 1, 2, 3, 7 и иным нормативным правовым актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности в Российской Федерации?

2) В случае выявления несоответствия отчета от 10.02.2017 №17/02-16 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки №№ 1, 2 3, 7 и иным нормативным правовым актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности в Российской Федерации, определить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60 площадью 30 300 кв. м, видом разрешённого использования: «для обеспечения и эксплуатации зданий и сооружений санатория «Кудепста», расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Хостинскии, шоссе Сухумское по состоянию на 02.08.2016?»

Эксперт представил в материалы дела заключение № 2124-Э/2021 «О проведении судебной экспертизы в соответствии с определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2020 по делу №А326914/2020» (далее – заключение эксперта).

Согласно выводам, изложенным в заключение эксперта:

«1. Отчет № 17/02-16 «Об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок, являющийся собственностью муниципального образования город-курорт Сочи с кадастровым номером 23:49:0304023:60, площадью 30 300 кв.м.» выполненный ООО «Янтарь-оценка» по состоянию на 07.02.2017 не соответствует в полной мере федеральным стандартам оценки, а именно: п.21а. ФСО№1 п.5.п.8а, п.8б, п.8е, п.8з, п.8и, п. 12 ФСО №3 п. 11б, п.11 в, п11г, п. 11д, п. 15, п. 22б, п.п.22в, п. 22е ФСО №7.

Выявленные в отчете № 17/02-16 нарушения влияют на величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60.

2. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:60 по состоянию на 02.08.2016 составляет 107 499 000 рублей».

Суд первой инстанции, исследовав экспертное заключение в качестве письменного доказательства по настоящему делу, обоснованно пришел к выводу, что оно оформлено с учетом требований статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на конкретных материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении содержится ответ на поставленный судом вопрос, заключение мотивировано, вывод экспертов предельно ясен и обоснован. Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, ответчиком не представлено.

Мотивированных возражений относительно результатов проведенной экспертизы, а равно ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы от ответчика при рассмотрении дела не поступило.

При указанных условиях, заключение судебной экспертизы в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по настоящему делу и оценено наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, представленных материалов дела, арбитражный суд первой инстанции установил, что включение в условия договора аренды размера годовой арендной платы, рассчитанной на основании отчета № 17/02-16 «Об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок, являющийся собственностью муниципального образования город-курорт Сочи с кадастровым номером 23:49:0304023:60, площадью 30 300 кв. м.» выполненного ООО «Ятрань-оценка» по состоянию на 07.02.2017 в размере – 3 632 370 рублей не соответствует установленным правилам определения размера арендной платы в отношении земельных участков, расположенных и находящихся в собственности муниципального образования город – курорт Сочи.

Принимая во внимание результаты проведенной по делу (не оспоренной ответчиком) судебной экспертизы (экспертное заключение № 2124-Э/2021) размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 должен быть рассчитан следующим образом: 107 499 000 (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5 % (расчетная ставка) = 1 612 485 рублей (годовой размер арендной платы).

Таким образом, экспертным заключением установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:60 по состоянию на 02.08.2016 (дата вступления в силу постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699) составляет 107 499 000 рублей.

При этом, с учетом приведенных выше разъяснений об определении арендной платы применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, необходимо учитывать, что собственник объектов недвижимого имущества, расположенных на ограниченном в обороте земельном участке, вправе с 12.08.2017 претендовать на внесение платы за его использование исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога (в соответствии с фактическим видом использования объектов недвижимости) и только в той части площади, которая необходима для эксплуатации данных объектов.

При этом, в рассматриваемом случае вопрос о соразмерности площади земельного участка площади принадлежащих обществу объектов недвижимости не является спорным.

Таким образом, размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 подлежит исчислению с применением принципа N 7 определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением N 582: до 11.08.2017 в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка (согласно Порядку № 1699); с 12.08.2017 в размере земельного налога.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 166, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что не соответствуют необходимым требованиям действующего законодательства, положения дополнительного соглашения о размере годовой арендной платы не влекут юридических последствий, то есть фактически являются ничтожными.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствие со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Так, суд первой инстанции, установив, что пункты 1 и 2 дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды от 15.12.1998 №4900001231 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60, площадью 30 300 кв. м, видом разрешённого использования: «для обеспечения и эксплуатации зданий и сооружений санатория "Кудепста"» содержат условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, требование истца правомерно удовлетворил.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 по делу № А32-6914/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко


СудьиВ.В. Галов


А.А. Попов