Решение от 13 августа 2019 г. по делу № А33-10502/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

13 августа 2019 года

Дело № А33-10502/2019

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 06 августа 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 13 августа 2019 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Антроповой О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Енисей-Сервис» (ИНН 2437003285, ОГРН 1062437002121, Красноярский край, г. Игарка)

к администрации города Игарки (ИНН 2449000747, ОГРН <***>, Красноярский край, г. Игарка)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- акционерное общество «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» (ИНН <***>),

- общество с ограниченной ответственностью «Квазар» (ИНН <***>),

- общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «ПаритетЪ» (ИНН <***>),

в присутствии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 28.01.2019, личность удостоверена паспортом,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 01.12.2017, личность удостоверена паспортом,

в отсутствие третьих лиц,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Енисей-Сервис» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации города Игарки (далее – ответчик) об обязании принять пункт 3.1. договора аренды нежилого здания муниципального образования город Игарка № 02-18 от 01.04.2018 в следующей редакции арендатора: «3.1. За пользование имуществом, указанным в п. 1.1. настоящего Договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме 16 681,00 рубль ежемесячно без НДС.».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 11.04.2019 возбуждено производство по делу.

Определением от 23.05.2019 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца: акционерное общество «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации»; общество с ограниченной ответственностью «Квазар»; общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «ПаритетЪ».

Определением от 23.05.2019 суд в соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению настоящего дела в судебном заседании.

В судебном заседании от 11.07.2019 судом разъяснено сторонам о праве назначения судебной экспертизы при наличии возникающих вопросов по конкретным обстоятельствам дела в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в их отсутствие.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что не намерен заявлять ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представитель ответчика исковые требования не признал согласно доводам, указанным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв на 5 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием ранее присутствующих истца и ответчика.

Представители сторон пояснили, что не намерены заявлять ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Суд исследовал письменные материалы.

В материалы дела от третьего лица (ООО «Квазар») поступил отзыв на иск, согласно которому экспертное учреждение против удовлетворения исковых требований не возражает, поддерживает позицию истца.

В материалы дела от третьего лица (ООО «Оценочная компания «ПаритетЪ») поступил отзыв на иск, согласно которому отчёт № ОС 1753 об оценке рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Красноярский край. <...>, от 12.12.2017, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Региональный институт оценки и управления недвижимостью», не соответствует требованиям законодательства по оценочной деятельности. Данный отчет не может служить основанием для установки ежемесячной арендной платы в размере: 80 932,20 рублей.

В материалы дела от третьего лица (АО «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации») поступил отзыв на иск, согласно которому экспертное учреждение против удовлетворения исковых требований не возражает, поддерживает позицию истца.

Согласно отзыву ответчика на иск, ответчик против удовлетворения исковых требований возражает на основании следующего:

- поскольку срок действия договора истек и прошло достаточно много времени с момента согласования прежней стоимости аренды, постольку требовалось заключение нового договора аренды на актуальных условиях по размеру арендной платы;

- для этих целей Администрация г. Игарки заказала рыночную оценку стоимости права аренды ООО «Региональному институту опенки и управления недвижимости» и получила отчет о рыночной оценке от 12.12.2017 № ОС 1753. Копия отчета была направлена ООО «Енисей-Сервис» для сведения;

- порядок расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом установлен Решением № 27-158 от 03.05.2012 «Об утверждении Положения об аренде имущества находящегося в собственности муниципального образования г. Игарки, и Методик определения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями и движимым имуществом муниципальной собственности», самим Положением об аренде имущества находящегося в собственности муниципального образования г. Игарки, а также методиками, являющихся приложениями к вышеуказанному Положению, в частности в соответствии с Методикой определения арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности муниципального образования город Игарка на основании оценки рыночно обоснованной величины арендной платы (Приложение № 2 к Положению);

- таким образом, истец был готов перезаключить договор аренды на новых условиях в части стоимости арендной платы. Однако ответчик своими действиями показал нежелание перезаключать договор аренды на новый срок на предложенных условиях и отказался освобождать арендуемое здание;

- фактически действия истца направлены на обход действующих методик определения арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности муниципального образования город Игарка.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На основании открытого аукциона 01.04.2013 между Администрацией города Игарки (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Енисей-Сервис» (арендатор) заключен договор аренды № 01-13 нежилого здания, зарегистрированный в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю. Дата окончания действия договора является 31.03.2018.

В связи с окончанием срока действия договора № 01-13 от 01.04.2013 ООО «Енисей-Сервис» обратилось к арендодателю (письмо от 14.02.2018 исх. № 100) с просьбой о перезаключении договора аренды нежилого здания муниципального образования город Игарка, расположенное по адресу: Красноярский край, Туруханский район, город Игарка, первый микрорайон, дом 23а, на новый срок.

Администрация города Игарки в ответ на обращение ООО «Енисей-Сервис» от 14.02.2018 № 100, основываясь на отчете об оценке рыночной стоимости права аренды общества с ограниченной ответственностью «Региональный институт оценки управления недвижимостью» от 12.12.2017 года № ОС 1753, постановила передать обществу с ограниченной ответственностью «Енисей-Сервис» без торгов в аренду на новый срок нежилое здание общей площадью 459,3 кв.м., расположенное по адресу: <...> (Постановление от 29.03.2018 № 76-п «О передаче в аренду на новый срок недвижимого имущества обществу с ограниченной ответственностью «Енисей-Сервис»).

Договор аренды нежилого здания от 01.04.2018 № 02-18 (далее – договор), подписанный со стороны арендодателя, направлен в адрес арендатора сопроводительным письмом исх. № 669 от 02.04.2018 в целях подписания арендатором, заверения и возврата для дальнейшей регистрации в Росреестре.

В соответствии с пунктом 1.1 договора, арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое здание: кафе общей площадью 459,3 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский кран, <...> (далее - имущество), для осуществления общественного питания, производства хлеба, торговли. Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании решения Игарского городского Суда Красноярского края от 04.03.2011», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25 июля 2011 года сделана запись регистрации № 24-24-14/001/2011-390 и выдано свидетельство о государственной регистрации права 25 июля 2011 года №24ЕИ 940078. Кадастровый номер 24:49:0000000:0:740. Передача арендуемого помещения осуществляется согласно акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение 1).

Первоначальная (восстановленная) стоимость нежилого помещения составляет 8 243 927 (восемь миллионов двести сорок три тысячи девятьсот двадцать семь) рублей (абз пятый пункта 1.1 договора).

В пункте 1.2 договора предусмотрено, что помещение сдается в аренду сроком на пять лет с 01.04.2018 года по 31.03.2023 года.

Согласно пункту 3.1 договора, за пользование имуществом, указанным в п.1.1. договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме 80 932,20 рубля ежемесячно без НДС.

Исходя из пункта 5.1 договора, любые изменения и дополнения к договору имеют юридическую силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами за исключением изменения арендной платы (п. 3.4).

Договор подлежит регистрации на основании действующего законодательства (пункт 7.6 договора).

Договор аренды нежилого здания от 01.04.2018 № 02-18 подписан со стороны арендатора 06.04.2018 с отметкой «Действует с протоколом разногласий». Сопроводительным письмом исх. № 117 от 25.04.2018 истец направил подписанный экземпляр договора с протоколом разногласий в адрес арендодателя.

Согласно представленному в материалы дела Протоколу разногласий к договору аренды № 02-18 от 01.04.2018 пункт 3.1 договора в редакции арендатора изложен в следующей редакции: «3.1. За пользование имуществом, указанным в п. 1.1. настоящего Договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме 16 681,00 рубль ежемесячно без НДС.».

В сопроводительном письме истец указывает, что Отчёт № ОС 1753 об оценке рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, от 12.12.2017, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Региональный институт оценки и управления недвижимостью», некорректен по причине того, что завышена стоимость объекта. Здание, в экстремальных природно-климатических условиях Заполярья, эксплуатируется сорок лет без капитального ремонта. Учитываемые объекты в городе Норильске, которые на несколько уровней выше, чем в городе Игарке, не могут быть взяты за основу. Норильск не является территорией, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. И поэтому, данное обстоятельство не может разрешать оценщику расширить область месторасположения и для сравнения взять за основу город Норильск, так как он является близлежащим развитым городом.

Администрация города Игарки письмом исх. 28.04.2018 № 889 (в ответ на письмо № 117 от 25.04.2018) выразила несогласие с протоколом разногласий и указала, что в случае несогласия заключить договор по предлагаемым условиям администрации города, ООО «Енисей-Сервис» должно освободить здание и оплатить время использования здания по новым условиям оплаты, как незаконное использование муниципального имущества.

Письмом исх. от 02.07.2018 № 1523 Администрация города Игарки направила претензию об оплате необоснованного дохода и требование об освобождении здания. Претензия получена истцом 09.08.2018, согласно почтовому уведомлению.

Истцом в материалы дела представлен Отчёт № 062438.0011/280218/№01/12/Ю-03/0014 Об оценке рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 459,3 кв.м, по адресу: Россия, <...>, от 30.03.2018, выполненный АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Восточно-Сибирский филиал АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Красноярское отделение».

В соответствии с данным отчётом рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за недвижимое имущество, расположенного по адресу; Красноярский край. <...> «а», составляет (без НДС и без коммунальных услуг): 16 681,00 рубль.

В соответствии с Рецензией на отчет № ОС 1753 об оценке рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Красноярский край. <...>, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «ПаритетЪ» от 30.08.2018, в отчете № ОС 1753 общества с ограниченной ответственностью «Региональный институт оценки управления недвижимостью» (далее «оценщик»): отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; описание подходов и методов оценки проводится для земельного участка, в то время, как объект оценки - объект капитального строительства; в описании корректировки на местоположение приведена только корректировка на объекты, расположенные в г. Игарка и г. Норильск. Среди используемых в расчете аналогов присутствует аналог, расположенный в с. Туруханск. При этом отсутствует описание определения корректировки на местоположение для данного аналога. Также в Рецензии приводится описание метода расчета арендной ставки в рамках затратного подхода, вместе с тем, оценщик указывает, что затратный подход к оценке по своей природе не предназначен для расчета арендной ставки. В заключении о величине рыночной годовой арендной ставки оценщик указывает, что полученное значение не включает в себя коммунальные услуги. При этом оценщик не проводил анализ аналогов на фактор включения в их арендную ставку коммунальных услуг, кроме того, оценщик при определении ценообразующих факторов, вообще не указал состав арендной ставки как один из ценообразующих факторов.

В соответствии с выводами Заключения центра независимой экспертизы и оценки обществом с ограниченной ответственностью «Квазар» № 1114-А1/18 от 14.11.2018, в результате исследования представленной копии отчета № 062438.0011/280218/№01/12/Ю-03/0014 «Об оценке рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 459,3 кв.м по адресу: Россия, <...> «а», было установлено, что данный отчет является обоснованным и достоверным, а также выполнен корректно и профессионально.

Как следует из иска, отчёт № ОС 1753 об оценке рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Красноярский край. <...>, от 12.12.2017 , выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Региональный институт оценки и управления недвижимостью», некорректен по указанным выше причинам, в том числе: завышена стоимость объекта. Данный отчет не может служить основанием для установки ежемесячной арендной платы в размере: 80 932,20 руб.

Рыночная стоимость ежемесячной арендной платы в соответствии с отчётом № 062438.0011/280218/№ 01/12/Ю- 03/0014 Об оценке рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 459,3 кв.м, по адресу: Россия, Красноярский край. <...>, от 30.03.2018, выполненный АО «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» Восточно-Сибирский филиал АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Красноярское отделение, по состоянию на 30.03.2018 года, составляет (без НДС и без коммунальных услуг): 16 681,00 руб.

Ответчиком предлагается следующая редакция пункта: «3.1. За пользование имуществом, указанным в п. 1.1. настоящего Договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме 80 932,20 рубля ежемесячно без НДС.»

Истцом предлагается следующая редакция пункта: «3.1. За пользование имуществом, указанным в п. 1.1. настоящего Договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме 16 681,00 рубль ежемесячно без НДС.».

Ссылаясь на то, что при заключении договора аренды № 02-18 нежилого здания муниципального образования город Игарка от 01.04.2018 между сторонами возник спор по содержанию пункта 3.1. договора, устанавливающего цену выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с требованием об обязании принять пункт 3.1. договора аренды нежилого здания муниципального образования город Игарка № 02-18 от 01.04.2018 в следующей редакции арендатора: «3.1. За пользование имуществом, указанным в п. 1.1. настоящего Договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме 16 681,00 рубль ежемесячно без НДС.».

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 123 Конституции Российской Федерации, статьям 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Гражданский кодекс Российской Федерации регламентирует общие случаи, когда для одной из сторон заключение договора обязательно: статьи 426 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правила данных норм материального права об обязательном заключении договора одной из сторон не распространяются на ответчика.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что Гражданский кодекс Российской Федерации не решает вопрос о том, вправе ли сторона, для которой заключение договора обязательно, передать разногласия по договору на рассмотрение суда, однако если они были переданы, а контрагент представил в суд свои предложения по условиям договора, то в этом случае арбитражный суд должен исходить из того, что спор передан на его рассмотрение по соглашению сторон.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Материалы дела свидетельствуют, что спорное нежилое помещение, общей площадью 459,3 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский кран, <...>, является муниципальной собственностью, и было передано на праве аренды обществу с ограниченной ответственностью «Енисей-Сервис» по договору аренды № 01-13 от 01.04.2013.

В связи с окончанием срока действия договора № 01-13 от 01.04.2013 ООО «Енисей-Сервис» обратилось к арендодателю (письмо от 14.02.2018 исх. № 100) с просьбой о перезаключении договора аренды нежилого здания муниципального образования город Игарка, расположенное по адресу: Красноярский край, Туруханский район, город Игарка, первый микрорайон, дом 23а, на новый срок.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, действующей с 02.07.2008, договоры аренды, договоры безвозмездного пользования, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 9 той же статьи предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при условии определения размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта и установления минимального срока, на который перезаключается договор аренды, не менее чем три года.

С учетом приведенных норм Закона N 135-ФЗ и разъяснений, содержащихся в пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" суд пришел к выводу о том, что новый договор аренды с добросовестным арендатором мог быть заключен без проведения конкурса или аукциона только в том случае, если первоначальный договор был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам проведения торгов на право заключения договора, и прекратился в связи с истечением срока его действия.

Из материалов дела следует, что на основании открытого аукциона 01.04.2013 между Администрацией города Игарки (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Енисей-Сервис» (арендатор) заключен договор аренды № 01-13 нежилого здания, зарегистрированный в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю. Дата окончания действия договора является 31.03.2018.

Таким образом, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные отношения сторон следует рассматривать как заключение договора аренды на новый срок.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу изложенных правовых норм обязанность лица по заключению договора аренды должна быть предусмотрена либо добровольно принятым на себя обязательством, либо законом.

Положения главы 34 ГК РФ не относят договор аренды к числу договоров, обязательных для заключения одной из сторон.

Администрация города Игарки в ответ на обращение ООО «Енисей-Сервис» от 14.02.2018 № 100, основываясь на отчете об оценке рыночной стоимости права аренды общества с ограниченной ответственностью «Региональный институт оценки управления недвижимостью» от 12.12.2017 года № ОС 1753, постановила передать обществу с ограниченной ответственностью «Енисей-Сервис» без торгов в аренду на новый срок нежилое здание общей площадью 459,3 кв.м., расположенное по адресу: <...> (Постановление от 29.03.2018 № 76-п «О передаче в аренду на новый срок недвижимого имущества обществу с ограниченной ответственностью «Енисей-Сервис»).

Договор аренды нежилого здания от 01.04.2018 № 02-18 (далее – договор), подписанный со стороны арендодателя, направлен в адрес арендатора сопроводительным письмом исх. № 669 от 02.04.2018 в целях подписания арендатором, заверения и возврата для дальнейшей регистрации в Росреестре.

Согласно пункту 3.1 договора, за пользование имуществом, указанным в п.1.1. договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме 80 932,20 рубля ежемесячно без НДС.

Договор аренды нежилого здания от 01.04.2018 № 02-18 подписан со стороны арендатора 06.04.2018 с отметкой «Действует с протоколом разногласий». Сопроводительным письмом исх. № 117 от 25.04.2018 истец направил подписанный экземпляр договора с протоколом разногласий в адрес арендодателя.

Согласно представленному в материалы дела Протоколу разногласий к договору аренды № 02-18 от 01.04.2018 пункт 3.1 договора в редакции арендатора изложен в следующей редакции: «3.1. За пользование имуществом, указанным в п. 1.1. настоящего Договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме 16 681,00 рубль ежемесячно без НДС.».

В сопроводительном письме истец указывает, что Отчёт № ОС 1753 об оценке рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, от 12.12.2017, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Региональный институт оценки и управления недвижимостью», некорректен по причине того, что завышена стоимость объекта. Здание, в экстремальных природно-климатических условиях Заполярья, эксплуатируется сорок лет без капитального ремонта. Учитываемые объекты в городе Норильске, которые на несколько уровней выше, чем в городе Игарке, не могут быть взяты за основу. Норильск не является территорией, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. И поэтому, данное обстоятельство не может разрешать оценщику расширить область месторасположения и для сравнения взять за основу город Норильск, так как он является близлежащим развитым городом.

Администрация города Игарки письмом исх. 28.04.2018 № 889 (в ответ на письмо № 117 от 25.04.2018) выразила несогласие с протоколом разногласий и указала, что в случае несогласия заключить договор по предлагаемым условиям администрации города, ООО «Енисей-Сервис» должно освободить здание и оплатить время использования здания по новым условиям оплаты, как незаконное использование муниципального имущества.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ только собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Размер арендной платы установлен арендодателем на основании отчёта № ОС 1753 об оценке рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Красноярский край. <...>, от 12.12.2017 , выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Региональный институт оценки и управления недвижимостью», согласно которому рыночная величина ежемесячной арендной платы за пользование имуществом составит 80 932,20 руб.

Как следует из иска, истцом предлагается следующая редакция пункта: «3.1. За пользование имуществом, указанным в п. 1.1. настоящего Договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме 16 681,00 рубль ежемесячно без НДС.».

В обоснование своей позиции по делу истцом в материалы дела представлены Отчёт № 062438.0011/280218/№01/12/Ю-03/0014 Об оценке рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 459,3 кв.м, по адресу: Россия, <...>, от 30.03.2018, выполненный АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Восточно-Сибирский филиал АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Красноярское отделение», Рецензия на отчет № ОС 1753 об оценке рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Красноярский край. <...>, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «ПаритетЪ» от 30.08.2018, Заключение центра независимой экспертизы и оценки обществом с ограниченной ответственностью «Квазар» № 1114-А1/18 от 14.11.2018.

В судебном заседании от 11.07.2019 судом разъяснено сторонам о праве назначения судебной экспертизы при наличии возникающих вопросов по конкретным обстоятельствам дела в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ходатайства сторон о назначении экспертизы относительно определения рыночной величины ежемесячной арендной платы за пользование спорным имуществом в материалы дела не поступали.

Вместе с тем, суд учитывает пояснения ответчика, из которых следует, что порядок расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом установлен Решением № 27-158 от 03.05.2012 «Об утверждении Положения об аренде имущества находящегося в собственности муниципального образования г. Игарки, и Методик определения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями и движимым имуществом муниципальной собственности», самим Положением об аренде имущества находящегося в собственности муниципального образования г. Игарки, а также методиками, являющихся приложениями к вышеуказанному Положению, в частности в соответствии с Методикой определения арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности муниципального образования город Игарка на основании оценки рыночно обоснованной величины арендной платы (Приложение № 2 к Положению).

Договором аренды не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение методики расчета арендной платы.

Суд в соответствие с положениями статей 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации исходит из того, что основания для понуждения ответчика к заключению договора на предлагаемых истцом условиях отсутствуют. Для ответчика заключение договора обязательным не является.

Установление размера арендной платы, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки.

Из материалов дела следует, что в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок арендодателем арендатору предоставлено.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частями 1 - 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исходя из фактических обстоятельств дела, оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для понуждения ответчика к заключению договора на условиях истца, учитывая, что ни в соответствии с ГК РФ, ни в соответствии с иными законами (ст. 445 ГК РФ) для ответчика заключение с истцом договора, о понуждении к заключению которого в судебном порядке заявлен иск, не является обязательным; договора (ст. 429 ГК РФ), в силу которого для ответчика являлось бы обязательным заключение с истцом договора, о понуждении к заключению которого в судебном порядке заявлен иск, также не имеется.

При изложенных обстоятельствах, суд отклоняет доводы истца и отказывает в удовлетворении исковых требований.

С учетом результатов рассмотрения настоящего спора расходы по оплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.А. Антропова