Постановление от 18 декабря 2018 г. по делу № А84-1813/2018

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А84-1813/2018
18 декабря 2018 года
город Севастополь



Резолютивная часть постановления объявлена 11.12.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.12.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Евдокимова И.В.,

Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

при участии:

представителя истца – ФИО2, доверенность от 26.10.2018 №1192,

ответчик – не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Рост-Ин» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 31.08.2018 по делу №А84-1813/2018 (судья Юрина Е.Н.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к Обществу с ограниченной ответственностью «Рост-Ин»

о расторжении договора аренды и понуждении возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Рост-Ин» (далее – ответчик, общество, ООО «Рост-Ин») о расторжении договора аренды земельного участка от 25.04.2005, общей площадью 0,0050 га (кадастровый номер 91:02:002007:1792), расположенного по адресу: <...> - заключенного между Севастопольским городским Советом и ответчиком, и об обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить указанный земельный участок по акту приема-передачи истцу, в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду.

Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязанности по договору аренды земельного участка в части строительства объекта в установленные договором сроки, а также использованием земельного участка не по целевому назначению, что, по мнению истца, является существенным нарушением условий договора аренды земли и основанием для его расторжения в судебном порядке и освобождения арендованного земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 31.08.2018 исковые требования удовлетворены.

Решение суда первой инстанции мотивировано наличием существенных нарушений условий договора аренды земельного участка, допущенных ответчиком - арендатором, выразившихся в неосуществлении ответчиком строительства заявленного в договоре аренды объекта.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью «Рост-Ин» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что нарушение срока окончания строительства объекта на арендованном земельном участке произошло по причинам, не зависящим от воли арендатора, а также не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, им добросовестно выполняются обязательства по договору, осуществляется весь комплекс предусмотренных законодательством мероприятий для строительства и ввода в эксплуатацию объекта строительства, однако имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, в частности введенный и.о. Губернатора города Севастополя с 17.04.2014 запрет на осуществление капитального строительства на территории города. Также ответчик считает, что с его стороны как в период действия законодательства Украины, так и законодательства Российской Федерации, предпринимались меры по исполнению договора аренды земли. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что на арендуемом земельном участке имеется незавершенный объект капитального строительства, что в Акте осмотра земельного участка Департаментом выявлено не было, в подтверждение данного обстоятельства ответчиком были представлены фотографии. Также, по мнению подателя апелляционной жалобы, Акт обследования земельного участка не может являться надлежащим доказательством, поскольку данный документ составлен без представителя ответчика.

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2018 апелляционная жалоба оставлена без движения, с установлением срока для устранения нарушений до 08.11.2018.

Определением от 08.11.2018 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, судебное разбирательство назначено на 11.12.2018.

В судебное заседание 11.12.2018 явился представитель истца. Ответчик явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте судебного заседания был уведомлен надлежащим образом.

До начала судебного заседания 11.12.2018 через канцелярию суда от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, обоснованное невозможностью участия представителя ответчика в судебном заседании ввиду его болезни.

Протокольным определением от 11.12.2018 в удовлетворении заявленного ходатайства отказано в связи со следующим.

Арбитражный суд на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференцсвязи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

При этом, отложение судебного заседания является не обязанностью, а правом суда, которое может быть реализовано при наличии к тому достаточных оснований.

Кроме того, в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» содержится универсальная правовая позиция, в соответствии с которой не могут, как правило, рассматриваться в качестве уважительных причин нахождение представителя заявителя в командировке (отпуске), кадровые перестановки, отсутствие в штате организации юриста, смена руководителя (его нахождение в длительной командировке, отпуске), а также иные внутренние организационные проблемы юридического лица, обратившегося с апелляционной жалобой.

Ответчик не сообщил суду о намерении предоставить дополнительные пояснения по делу или новые доказательства, об отсутствии у представителя возможности заблаговременно до судебного заседания изложить суду письменные пояснения по обстоятельствам дела. Помимо того, ответчик не лишен права направить другого своего представителя для участия в судебном заседании.

В рассмотренном случае, в отсутствие определенных процессуальным законом оснований для отложения судебного разбирательства по делу, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, и их неявка не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ считает возможным продолжить рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

25.04.2005 между Севастопольским городским Советом (далее – Арендодатель) и ООО «Рост-Ин» (далее – Арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее – Договор), общей площадью 0,0050 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:02:004:0019), расположенного по адресу: <...>- летия СССР, для строительства и обслуживания ожидального павильона с торговым помещением, сроком действия 20 лет (л.д. 46-54).

Договор зарегистрирован Севастопольским главным управлением земельных ресурсов 21.06.2005 под №274, о чем в Книге регистрации договоров аренды земли сделана запись под №4-М-01 (л.д. 54).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 25.04.2005 (л.д. 97).

Согласно подпунктам «в», «г» пункта 9.2.2 Договора арендатор обязался: использовать земельный участок строго по целевому назначению, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 Договора целевому назначению – в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Пунктом 12.3 Договора предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут досрочно на основании решения суда в случае невыполнения стороной своих обязанностей по Договору, при случайном уничтожении или повреждении объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором аренды использованию земельного участка, а также по основаниям, предусмотренным законом.

Актом обследования земельного участка №0078-ГС, составленным 26.01.2018 Управлением земельного контроля города Севастополя, установлено, что территория земельного участка не ограждена, на нем располагаются 6 одноэтажных некапитальных объектов, в которых располагаются магазин «Золотая рыбка», офис «Крымская кредитная компания», магазин «Сладкоежка», тогда как Договором предусмотрено строительство и обслуживание ожидального павильона с торговым помещением (л.д.10-12).

Департамент 17.04.2018 (исх. №9317/05-05-21/18) обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть Договор и возвратить объект аренды в установленном порядке.

Полагая, что ответчик противоправно уклоняется от освоения арендованного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть с 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты – Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).

Учитывая положения Федерального конституционного закона №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 №7156 «О статусе города-героя Севастополя», статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 №56-ЗС «Об основах управления государственным имуществом города Севастополя», Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя», Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, права и обязанности Арендодателя по договору перешли к ДИЗО, в связи с чем последний является надлежащим истцом по делу.

Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014.

Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939).

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона №6-ФКЗ.

Таким образом, с учетом того, что настоящий иск заявлен после 18.03.2014 (2018 год), то применению к спорным правоотношениям, которые являются длящимися, подлежат так же нормы законодательства Российской Федерации.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

Согласно данной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в нарушении ответчиком существенного условия договора о сроке освоения и строительства на земельном участке.

Договор аренды заключен сторонами на 20 лет, цель землепользования – строительство и обслуживание ожидального павильона с торговым помещением. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено – в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи (25.04.2005), т.е. до 25.04.2007.

Как указано выше, Актом органа земельного контроля города Севастополя в 2018 году установлено, что территория земельного участка не ограждена, на нем располагаются 6 одноэтажных некапитальных объектов, в которых располагаются магазин «Золотая рыбка», офис «Крымская кредитная компания», магазин «Сладкоежка».

Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства ожидального павильона с торговым помещением на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, им добросовестно выполняются обязательства по договору, осуществляется весь комплекс предусмотренных законодательством мероприятий для строительства и ввода в эксплуатацию объекта строительства, однако имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли, в частности введенный и.о. Губернатора города Севастополя с 17.04.2014 запрет на осуществление капитального строительства на территории города. Также ответчик считает, что с его стороны как в период действия законодательства Украины, так и законодательства Российской Федерации, предпринимались меры по исполнению договора аренды земли.

Принимая во внимание пояснения ответчика, а также доводы апелляционной жалобы, учитывая представленные в суд первой инстанции доказательства, апелляционный суд установил, что Общество ссылается на то, что им осуществлялись строительные работы, направленные на освоение и использование земельного участка, а именно: выполнены работы по устройству фундамента и подпорных стен под торговое помещение. Кроме того, ответчик указывает на то, что для приведения договора аренды в соответствие с законодательством Российской Федерации Обществом был разработан межевой план земельного участка, а в последующем подано заявление в Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя об осуществлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества (межевание). Обществом получена расширенная кадастровая выписка о земельном участке, с учетом проведенного межевания. В дальнейшем, как указывает ответчик, им было подано заявление на переоформление прав пользования земельным участком.

Вместе с тем, коллегия судей учитывает, что срок строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке согласно условиям договора аренды земельного участка в отсутствие надлежащих доказательств его продления составлял два года и истек 25.04.2007.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ апелляционный суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

Так, в соответствие со статьей 9 Закона Украины № 687-XIV «Об архитектурной деятельности», строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Обществом не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 2005 по 2007 годы (окончание срока строительства по договору), а также позднее по настоящее время, объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Ссылка ответчика на наличие введенного распорядительным актом и.о. Губернатора города Севастополя запрета на осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя в апреле 2014 года в обоснование невозможности осуществлять строительство оговоренного в договоре объекта, при том, что такая возможность юридически у ответчика отсутствовала ввиду истечения сроков освоения земельного участка еще в 2007 году, является несостоятельной. Поскольку на дату принятия указанного Распоряжения ответчик не приступил к выполнению строительных работ, запрет осуществления строительства в городе Севастополе с апреля 2014 года никоим образом не затрагивал прав ответчика и не может считаться объективным препятствием в выполнении ответчиком условий договора.

Апелляционный суд полагает, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству остановочного павильона с торговым павильоном) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

С учетом изложенного, допущенное ответчиком нарушение срока, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, в отсутствие объективных причин, препятствующих использованию земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора аренды земли.

Указанный правовой подход отражен в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 25.06.2018 по делу №А84-3914/2017, от 18.01.2018 по делу №А84-486/2017 и от 11.07.2017 по делу №А84-2597/2016.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Так, предоставляя земельный участок в аренду в августе 2005 года для строительства объекта в целях создания социальной инфраструктуры города Севастополя, уполномоченный на распоряжение земельным участком орган вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

Поскольку суд установил наличие оснований для расторжения договора аренды земельного участка, то производное требование о возврате истцу земельного участка по акту приема-передачи в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду с момента вступления решения суда в законную силу также подлежит удовлетворению, что не противоречит статье 622 ГК РФ и ранее действующей статье 785 ГК Украины, а также соответствует условиям Договора (пункты 7.1, 9.2.2 Договора).

При данных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца в полном объеме, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Довод апелляционной жалобы, согласно которому Акт обследования земельного участка не может являться надлежащим доказательством, поскольку данный документ составлен без представителя ответчика, подлежит отклонению, поскольку указанный акт соответствует требованиям статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ об относимости и допустимости доказательств, подписан должностными лицами Департамента.

Кроме того, ответчик не опроверг установленных в ходе обследования Арендодателем объекта аренды обстоятельств, доказательств нахождения на земельном участке объекта, предусмотренного договором аренды, не представил.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражного суда, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого решения не установлено, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 31.08.2018 по делу №А84-1813/2018 оставить без изменений, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Рост-Ин», - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья Е.А. Остапова

Судьи И.В. Евдокимов

А.А. Тарасенко