Постановление от 4 августа 2025 г. по делу № А09-692/2025

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***>

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А09-692/2025

05.08.2025                                                                                                             20АП-2493/2025


Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: судьи Егураевой Н.В., рассмотрев апелляционную жалобу управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 21.04.2025 по делу                        № А09-692/2025,

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (далее – ООО СЗ «БСК», г. Брянск, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании в доход бюджета Брянской области 5 443 руб. 24 коп. неустойки за период с 01.01.2024 по 30.11.2024 за неисполнение условий договора аренды находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 16.09.2010 № 2241.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ, Кодекс) дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.

Решением от 21.04.2025 (дата составления мотивированного решения по заявлению истца) исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит отменить решение суда первой инстанции полностью и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить. Доводы жалобы сводятся к тому, что пунктом 2.3.2 договора аренды установлен максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства – до 31.12.2023, соглашение об ином между сторонами отсутствует, с требованием об изменении данных условий ответчик не обращался, при этом, в заявлениях от 23.12.2020 и от 05.10.2022 ответчик просил именно об увеличении срока действия договора аренды.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 апелляционная жалоба управления имущественных отношений Брянской области принята к производству и назначена к рассмотрению судьей единолично без проведения судебного заседания, без извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания (с учетом разъяснений, данных в пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 от 18.04.2017 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве»).

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу истца возражает против ее удовлетворения.

Истец представил ходатайство о переходе к рассмотрении дела по общим правилам искового производства, мотивированное необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств по делу.

Вместе с тем, при рассмотрении дела в суде первой инстанции истец ходатайство о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства не заявлял.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 227 АПК РФ в порядке упрощенного производства подлежат рассмотрению дела по исковым заявлениям о взыскании денежных средств, если цена иска не превышает для юридических лиц один миллион двести тысяч рублей, для индивидуальных предпринимателей - шестьсот тысяч рублей.

Нормы процессуального законодательства не требуют согласия сторон для рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, если оно относится к перечню дел, указанному в частях 1 и 2 статьи 227 Кодекса.

Вопрос о рассмотрении дела в общем или в упрощенном порядках судопроизводства рассматривается судом с учетом положений главы 29 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что по формальным основаниям настоящий спор относится к делам, подлежащим рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Из обстоятельств дела и доводов заявителя жалобы не усматривается наличие оснований для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Само по себе наличие возражений против рассмотрения дела в порядке упрощенного производства не является тем обстоятельством, которое влечет необходимость перехода к рассмотрению по общим правилам искового производства и обязательность суда удовлетворить поступившее ходатайство стороны.

Обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела в порядке упрощенного производства (часть 5 статьи 227 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. В связи с чем рассмотрение судом первой инстанции настоящего дела в порядке упрощенного производства на основании пункта 1 части 2 статьи 227 АПК РФ соответствует целям эффективного правосудия.

Кроме того, истец не обосновал, какие дополнительные обстоятельства необходимо выяснить или какие дополнительные доказательства исследовать, не назвал причины, по которым он не может дать пояснения в письменном виде в рамках процедуры упрощенного производства, какие обстоятельства не позволяют ему полностью раскрыть доказательства, не обозначил эти доказательства и причины, препятствующие представить их в материалы дела в процессе упрощенного производства. Указание на рассмотрение дела с аналогичными требованиями к другому ответчику другим арбитражным судом такими обстоятельствами не является.

Учитывая, что истец не доказал наличие оснований для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, указанное ходатайство не подлежит удовлетворению.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.09.2010 между управлением имущественных отношений Брянской области (арендодателем) и ООО «Брянская региональная компания по реализации газа» (арендатор) заключен договор аренды № 2241 находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, общей площадью 3729 кв.м из земель населенных пунктов, кадастровый номер участка 32:28:030905:49, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка № 3228/205/09-0339 от 03.09.2009 и плане (чертеже, схеме) границ земельного участка, приведенном в приложении к указанному кадастровому плану земельного участка.

Пунктом 2.3.2 договора установлен максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства, в том числе строительство и передача безвозмездно в государственную собственность Брянской области социальных объектов – в срок до 25.03.2023, который является сроком окончания комплексного освоения земельного участка. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории земельного участка.

Согласно пункту 3.1 договора срок аренды участка установлен с 29.06.2010 по 25.03.2023.

Размер и условия внесения арендной платы установлены в разделе 4 договора.

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 07 руб. 93 коп. за 1 кв.м в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы.

Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункт 4.3 договора).

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае неисполнения обязательств по комплексному освоению земельного участка (максимального срока осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка) выплачивает арендодателю неустойку в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера годовой арендной платы за каждый день нарушения срока. При нарушении установленных сроков более чем на 180 дней арендатор дополнительно единовременно выплачивает штраф в размере 5% стоимости права аренды, установленного на аукционе.

В 2012 году ООО «Брянская строительная компания» (правопреемник                        ООО СЗ «БСК») вступило в договор аренды от 16.09.2010 № 2241 в качестве арендатора.

Дополнительным соглашением от 29.12.2014 к договору аренды № 2241 от 16.09.2010 пункт 4.1 договора аренды изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок составляет 08 руб. 17 коп. за 1 кв.м в год (увеличен на 3% от первоначального размера 07 руб. 93 коп. за 1 кв.м в год). Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы".

Расчет арендной платы производится исходя из 08 руб. 17 коп. за 1 кв.м в год с 01.01.2015.

Дополнительным соглашением от 20.04.2017 к договору от 16.09.2010 № 2241 из договора аренды исключены: из абз. 3 п. 2.2.1 слова: «в том числе работы по созданию для Брянской области объектов социального назначения» и из п. 2.3.1 слово: «безвозмездно».

Пункт 2.3.2 договора аренды изложен в следующей редакции: «Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства – в срок до 31.12.2023, который является сроком окончания комплексного освоения земельного участка. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории земельного участка».

Пункт 3.1 договора аренды изложен в следующей редакции: «Срок аренды участка устанавливается с 29.06.2010 по 31.12.2023».

Иск мотивирован тем, что ответчик свои обязательства по комплексному освоению земельного участка в установленный срок не исполнил, в связи с чем истцом начислена ответчику неустойка за период с 01.01.2024 по 30.11.2024 в размере 5 443 руб. 24 коп.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 307, 309, 310, 330, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), исходил из того, что дополнительным соглашением от 13.10.2022 срок аренды по договору аренды № 2241 от 16.09.2010 продлен по 31.12.2029, при этом? учитывал, что максимальный срок осуществления жилищного строительства не может быть меньше срока договора аренды спорного земельного участка, целью аренды которого является комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и обстоятельствах дела.

Доводы жалобы сводятся к тому, что пунктом 2.3.2 договора аренды установлен максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства – до 31.12.2023, соглашение об ином между сторонами отсутствует, с требованием об изменении данных условий ответчик не обращался, при этом, в заявлениях от 23.12.2020 и от 05.10.2022 ответчик просил именно об увеличении срока действия договора аренды.

Вместе с тем, данные доводы основаны исключительно на несогласии с результатом рассмотрения спора и неправильном толковании условий договора с учетом заключения дополнительных соглашений к нему ввиду следующего.

В соответствии с частью 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу этого закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу этого закона).

Таким образом, отношения, связанные с реализацией договора аренды от 16.09.2010, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действовавшей до 01.03.2015, в том числе положениями статьи 30.2 ЗК РФ, действовавшей на момент заключения данного договора.

В соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, обладает исключительным правом на приобретение в пределах срока действия договора аренды в собственность участков, образованных из исходного участка, предоставленного для осуществления жилищного или иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Установленному законом праву на приобретение арендатором в собственность земельных участков на основании положений приведенной нормы корреспондирует обязанность арендодателя заключить с арендатором договор купли-продажи участков (пункт 1 статьи 445 ГК РФ). При передаче спора о заключении указанного договора на рассмотрение суда иск о понуждении заключить договор подлежит удовлетворению при установлении судом наличия предусмотренных законом оснований и условий для заключения такого договора.

Срок аренды спорного земельного участка был изменен дополнительным соглашением от 13.10.2022 – по 31.12.2029.

Законом № 98-ФЗ на уполномоченные органы, выступающие в качестве арендодателей по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возложена обязанность продлить договор аренды при наличии у арендатора правовых оснований на такое продление при условии, что такой договор заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Положения Закона № 98-ФЗ применяются также и к договорам аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенным по результатам аукциона до 01.03.2015 (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2022 № 306-ЭС22-3436).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 29.09.2022 № 2410-О указал, что части 6 и 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, предусматривающие право арендаторов земельных участков, относящихся к публичной собственности, на продление срочного договора аренды в случае принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении на своей территории режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, призваны обеспечить защиту и восстановление их имущественных прав, поскольку при заключении таких договоров они планировали использовать земельные участки в течение всего срока аренды, но были лишены такой возможности по обстоятельствам, связанным с мероприятиями по предупреждению распространения новой коронавирусной инфекции.

Часть 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ преследует цель выравнивания баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, и учитывает влияние чрезвычайных обстоятельств, при которых эффективное исполнение договора в течение его заранее установленного срока было объективно затруднено (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.05.2023 № 1219-О).

Продление срока аренды участка, предоставленного для комплексного освоения территории, без возможности использования участка в указанных целях противоречит сути правоотношений по комплексному освоению, которые до 01.03.2015 регулировались положениями статьи 30.2 ЗК РФ.

Таким образом, продление по правилам статьи 19 Закона № 98-ФЗ срока действия договора аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет дальнейшую возможность осуществления арендатором предусмотренных положениями статьи 30.2 ЗК РФ мероприятий в указанных целях, в том числе продление срока строительства и возможность реализации арендатором исключительного права на выкуп образованных в границах территории комплексного освоения земельных участков при соблюдении условий пунктов 5 и 6 статьи 30.2 ЗК РФ.

Иное толкование противоречит целям принятия Закона № 98-ФЗ и может привести к нарушению прав арендаторов (застройщиков) публичных земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на использование участка по назначению и поставит таких арендаторов в неравное положение с иными арендаторами публичных земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости.

Таким образом, являются необоснованными доводы истца о том, что продление срока действия договора аренды не повлекло продление срока комплексного освоения.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.04.2025 № 302-ЭС24-21116.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области о том, что целью договора аренды является комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства, и срок комплексного освоения территории не может быть меньше срока аренды земельного участка для целей комплексного освоения территории, то есть по спорному договору – по 31.12.2029.

Поскольку срок ответчиком не нарушен, отсутствуют основания для взыскания предъявленной ко взысканию неустойки.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают обоснованность и правомерность выводов суда первой инстанции, которым дана правильная правовая оценка спорным правоотношениям сторон, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно                                            части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272.1, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 21.04.2025 по делу № А09-692/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.


Судья                                                                                                                         Н.В. Егураева