Решение от 18 апреля 2023 г. по делу № А05-3170/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-3170/2022
г. Архангельск
18 апреля 2023 года



Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2023 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙКАПИТАЛ" (ОГРН <***>; адрес: Россия 163000, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Карла Маркса, дом 9)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>)

о взыскании 2 190 968 руб. 40 коп.,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: ФИО3 по доверенности от 21.03.2023,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 22.07.2021, ФИО5 по доверенности от 12.10.2017,

а также эксперта ФИО6,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СТРОЙКАПИТАЛ" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 2 190 968 руб. 40 коп. в возмещение убытков в размере стоимости восстановительного ремонта помещений, арендованных по договору от 17.07.2006.

Исковые требования указаны с учетом ходатайства об уменьшении их размера, принятого судом (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Ответчик в отзыве на иск и дополнительных возражения с заявленными требованиями не согласился.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал в полном объеме.

Представители ответчика просили в иске отказать в части требований, не признаваемых предпринимателем.

Из материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

17.07.2006 между Обществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Омега-97» (арендатор) заключен договор аренды в отношении помещений общей площадью 1085,7 кв.м., расположенных в торговом центре по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.2. договора помещения переданы в аренду в целях их использования исключительно для организации универсального магазина круглосуточного режима работы по реализации продовольственных и сопутствующих товаров.

Срок аренды определен на 10 лет (пункт 2.1.). Дополнительным соглашением от 10.11.2015 срок аренды по договору от 17.07.2006 увеличен до 15 лет.

Договор зарегистрирован 07.09.2006.

Помещения переданы арендодателем арендатору по акту от 04.09.2006

На основании согласия арендодателя, выраженного в соглашении от 15.05.2010, и договора субаренды от 15.05.2010 № 2/777 ООО «Фирма «Омега-97» передала арендуемые по договору аренды от 17.07.2006 помещения в субаренду предпринимателю Срок действия договора субаренды определен на 5 лет.

Впоследствии дополнительным соглашением от 31.05.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.07.2006 перешли к ООО «Сириус-С», в связи с чем между ООО «Сириус-С» (арендатор) и предпринимателем (субарендатор) заключен новый договор субаренды от 31.05.2014 № СС11/02-14.

Далее в соответствии с дополнительным соглашением 01.06.2019, заключенным между истцом, ООО «Сириус-С» и предпринимателем, права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.07.2006 переданы ответчику в полном объеме и на условиях, существовавших на момент подписания такого соглашения.

Согласно пункту 2 указанного соглашения передача арендуемых помещений во владение ответчику, а также прав и обязанностей по договору аренды осуществляется по акту приема-передачи, который подписывается сторонами 01.06.2019. С даты подписания указанного акта ответчик как новый арендатор начинает исполнять обязательства прежнего арендатора.

По акту приема-передачи от 01.06.2019 ответчик принял нежилые помещения в аренду.

В связи с истечением 07.09.2021 срока действия договора аренды от 17.07.2006 ответчик вернул истцу нежилые помещения по акту приема-передачи от 08.11.2021.

Поскольку при возврате помещений обнаружилось ненадлежащее состояние возвращаемых помещений, по заказу истца экспертом ООО «Респект» ФИО7 подготовлено заключению от 30.11.2021 № 120/21-СЭ, согласно которому стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений по адресу: <...> этаж, составляет 2 495 650 руб., включая стоимость материалов. Перечень подлежащих выполнению работ приведен в локальном ресурсном сметном расчете к заключению.

Ссылаясь на ненадлежащее состояние возвращенных помещений, истец претензией от 27.12.2021 просил ответчика возмести ущерб в сумме 2 495 650 руб.

В ответе от 09.02.2022 предприниматель отказался возместить ущерб в истребуемой сумме в связи с тем, что помещения переданы в аренду в состоянии, требующем ремонта, кроме того, в помещения имелся дефект подстилающего слоя в полах, который вызвал разрушение верхнего покрытия пола - керамической плитки.

Поскольку мирного разрешения спора стороны не достигли, истец обратился в арбитражный суд с иском.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25) разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков.

В данном случае требования истца о взыскании стоимости убытков мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий заключенного сторонами договора аренды по обеспечению текущего ремонта и надлежащего содержания арендуемого имущества, повлекшим причинение вреда помещениям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (статья 615 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Применительно к рассматриваемому делу в предмет доказывания по требованию о возмещении убытков входит: определение состояния помещений в момент их передачи арендатору; качественное соотношение имущества при его передаче и возврате; стоимость восстановительного ремонта; наличие причинной связи между причиненным вредом и действиями ответчика.

Как следует из материалов дела, на основании договоров субаренды от 15.05.2010, 31.05.2014, дополнительного соглашения от 01.06.2019 к договору аренды от 17.07.2006 помещения истца, расположенные по адресу: <...>, находились с пользовании ответчика в период с 15.05.2010 по 08.11.2021.

Из акта приема-передачи от 04.09.2006, составленному между истцом и первоначальным арендатором во исполнение договора аренды от 17.07.2010, следует, что помещения передаются арендатору в следующем виде:

- полностью готовые к эксплуатации, соответствующие проектной документации, требованиям ГСЭН, СНиП;

- подключенные к электрическим сетям, мощностью не менее 100 кВт, с электрическим щитом в сборе с счетчиками учета, и освещением;

- подключенные к сетям теплоснабжения с установленными отопительными приборами;

- подключенные к сетям водоснабжения и канализации по постоянной схеме с разводкой по санитарным узлам и точками подключения для производственных нужд;

- с установленной системой автоматической пожарной защиты;

- смонтированной в соответствии с проектом и нормами общеобменной системой вентиляции (кондиционирования) и дымоудаления;

- с закрытым периметром с установленными дверьми и воротами;

В акте указано, что арендатор не имеет претензий к состоянию передаваемых помещений.

В соответствии с приложением № 2 к договору субаренды от 15.05.2010 помещения передаются субарендатору с отделкой: пол плитка-керамогранит; потолок: подвесной потолок; освещение люминесцентные подвесные светильники там, где предусмотрено; стены: по проекту кирпич, гипрок; двери там, где предусмотрено; инженерные коммуникации подведены к границам помещения; электроснабжение предусматривает потребление не менее 100 кВт; отопление - радиаторы установлены там, где предусмотрено.

Согласно акту от 31.05.2014, подписанному к договору субаренды от 31.05.2014 имущество передается в исправном состоянии, обеспечивающем его использование по прямому назначению. Субарендатор не имеется претензий относительно физического, технического, эксплуатационного и иного состояния объекта.

Таким образом, из указанных актов приема-передачи следует, что переданные ответчику во временное владение и пользование помещения находились в удовлетворительном состоянии.

В соответствии с пунктом 4.2.8 договора аренды от 17.07.2006 в течение срока действия договора арендатор обязуется поддерживать помещения в надлежащем состоянии, пригодном для осуществления разрешенной деятельности. Для целей указанного пункта арендатор обязуется, в том числе, осуществлять при необходимости текущий ремонт помещений, содержать помещения в надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать противопожарную безопасность в помещениях, а также обеспечивать чистоту помещений.

Согласно пункту 4.2.10. договора от 17.07.2006 по истечении срока действия договора, с учетом пункта 5.1.3 договора, арендатор обязан передать помещения арендодателю в чистом виде и в основном в том же состоянии, в котором они были в начальную дату договора, за исключением обычного износа.

Пунктом 5.1.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право устанавливать, монтировать, содержать и использовать в помещениях необходимое оборудование, приспособления для торговли и деловой деятельности, системы и оборудование для охраны и другую собственность. Такое оборудование не должно рассматриваться как часть помещения или другой собственности, сдаваемой в аренду в соответствии с договоров, и остается собственностью арендатора (отделимые улучшения). Вся такая собственность и оборудование, установленные арендатором в помещениях, могут быть им убраны в пределах не более 30 дней после истечения срока действия договора или его досрочного расторжения.

Дополнительным соглашением от 01.10.2018 договор аренды дополнен пунктом 5.1.4. по условиям которого все неотделимые улучшения подлежат безвозмездной передаче арендодателю при возврате помещений.

Из указанных условий договора аренды следует, что обязанности по содержанию арендуемого имущества в исправном и надлежащем состоянии, по обеспечению сохранности и эксплуатации имущества в соответствии с техническими требованиями, по производству текущего ремонта возложены на арендатора.

Помещения возвращены истцу по акту сдачи-приемки от 08.11.2021, подписанному обеими сторонами.

В указанном акте отражено состояние возвращаемого имущества: "Система отопления, электроснабжения в норме. В подвале не демонтированы подвесы холодильного оборудования, не убрана изоляция холодильного оборудования, не заделаны технологические отверстия. Водопровод - идет протечка из с/у персонала 1 эт. в подвал, не демонтированы трубы для слива конденсата, водопровода, канализации. Степлопакеты в помещении (№ 7 по плану) один разбит с внутренней стороны, второй с трещиной и установлен не по проекту, в помещении (№ 6 по плану) степлопакет один с трещиной, другой наполовину вставлена фанера. Пол: в зале сколы, трещины, отсутствие плитки, дыры. Пол в помещении № 12, отсутствие плитки местами, сколы, торчат штыри, следы от крепления стальных листов. В помещении № 29 не снято оборудование. В помещении (№ 32 у кассы) не обшиты проемы, нет подоконника у степлопакета. Вход в помещение № 29 отсутствует часть дверного проема. На подвесном потолке отсутствует местами плитка, дыры от демонтажа оборудования. Не заделан технологический проем из компрессорной в подвал. Стены, столбы - сколы краски, обшиты металлом, отверстия от демонтажа оборудования.".

В обоснование конкретного перечня работ, необходимых для восстановления помещений, и стоимости этих работ истцом представлено заключение от 30.11.2021 № 120/21-СЭ, подготовленное экспертом ООО «Респект» ФИО7, согласно которому стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений, включая стоимость материалов, составляет 2 495 650 руб. Перечень подлежащих выполнению работ приведен в локальном ресурсном сметном расчете к заключению.

В заключении ООО «Респект» также приведено описание повреждений помещений, выявленных в ходе осмотров экспертом:

1. Помещения № 4 и № 36 (общая осмотренная площадь 518,7 м2): многочисленные трещины и сколы в напольных плитках, отсутствие отдельных плиток, следы крепления оборудования, выполнен ремонт покрытия плитками различного цвета; загрязнения на окрасочном покрытии стен, многочисленные повреждения окрасочного и шпатлевочного слоев, следы ремонта в виде окраски другого цвета (тона), отдельные колонны облицованы в нижней части стальными листами; дверные блоки в помещение № 12 имеют повреждения, загрязнения, обшиты стальными листами; отдельные потолочные плитки имеют отверстия после демонтажа оборудования.

2. Помещение № 5 (площадь 19,5 м2): загрязнения и плесень на окрасочном покрытии стен, следы ремонта;

3. Помещение № 6 (площадь 18,0 м2): отдельные трещины и сколы в напольных плитках; растрескивание внутреннего стекла у одного стеклопакета, у другого - установлена фанера; на окрашенной части стен - следы другой окраски в местах установки демонтированного оборудования.

4. Помещение № 7 (площадь 49,8 м2): многочисленные трещины и сколы в напольных плитках, местами разрушение покрытия и отсутствие отдельных плиток, следы крепления стальных листов; загрязнения и плесень на окрасочном покрытии стен, многочисленные повреждения окрасочного и шпатлевочного слоев, нижняя часть стен облицовка стальными листами; отсутствие отдельных потолочных плиток, потолочные плитки имеют трещины, отверстия после демонтажа оборудования; разбито внутреннее стекло у одного стеклопакета, у другого - трещины на внутреннем стекле.

5. Помещение № 8 (площадь 6,1 м2): загрязнения и отдельные повреждения на окрасочном покрытии стен; демонтированы дверные полотна.

6. Помещение № 9 (площадь 7,9 м2): отдельные трещины и сколы в напольных плитках, выполнен ремонт покрытия плитками различного цвета; отсутствие части плиток облицовки стены.

7. Помещение № 10 (площадь 7,9 м2): трещины в напольных плитках в районе сливного трапа, ремонт покрытия в этом месте выполнен плитками иного цвета.

8. Помещение № 11 (площадь 6,3 м2): отдельные трещины и сколы в напольных плитках.

9. Помещение № 12 (площадь 71,2 м2): многочисленные трещины и сколы в напольных плитках, местами разрушение покрытия и отсутствие отдельных плиток, следы крепления стальных листов; загрязнения на окрасочном покрытии стен, многочисленные повреждения окрасочного и шпатлевочного слоев, облицовки из ГКЛ, нижняя часть стен облицовка стальными листами; отсутствие отдельных потолочных плиток, потолочные плитки имеют отверстия после демонтажа оборудования.

10. Помещение № 13 (площадь 7,4 м2): многочисленные трещины и сколы в напольных плитках.

11. Помещение № 14 (площадь 5,2 м2): загрязнения на окрасочном покрытии стен, многочисленные повреждения окрасочного и шпатлевочного слоев.

12. Помещение № 15 (площадь 2,6 м2): загрязнения на окрасочном покрытии стен, отсутствие части облицовки из плиток.

13. Помещение № 16 (площадь 24,6 м2): многочисленные трещины и сколы в напольных плитках, местами разрушение покрытия и отсутствие отдельных плиток; загрязнения на окрасочном покрытии стен, многочисленные повреждения окрасочного и шпатлевочного слоев, облицовки из ГКЛ, нижняя часть стен облицовка стальными листами.

14. Помещение № 18 (площадь 9,7 м2): поверхность линолеума сильно вытерта; загрязнения на окрасочном покрытии стен, отдельные повреждения окрасочного и шпатлевочного слоев.

15. Помещение № 21 (площадь 10,0 м2): отдельные трещины и сколы в напольных плитках; загрязнения на окрасочном покрытии стен, отдельные повреждения окрасочного и шпатлевочного слоев.

16. Помещение № 23 (площадь 19,2 м2): многочисленные трещины и сколы в напольных плитка; загрязнения и повреждения окрасочного покрытия стен, следы ремонта, окраска в разный цвет; выполнен ремонт облицовки стен разными плитками.

17. Помещение № 29 (площадь 28,5 м2): в напольных плитках - отверстия с дюбелями от креплений; незначительные загрязнения и повреждения окрасочного покрытия стен, следы ремонта, окраска в разный цвет; не сняты подвесы для коммуникаций; демонтирована часть дверной коробки с полотном.

18. Помещение № 30 (площадь 4,4 м2): поверхность линолеума сильно вытерта; загрязнения и повреждения окрасочного покрытия стен.

19. Помещение № 31 (площадь 3,7 м2): поверхность линолеума сильно вытерта; загрязнения и повреждения окрасочного покрытия стен.

20. Помещение № 32 (площадь 7,5 м2): загрязнения и повреждения окрасочного покрытия стен; отсутствует облицовка откосов оконного проема и подоконник.

21. Помещение № 33 (площадь 11,4 м2): поверхность линолеума сильно вытерта; загрязнения и повреждения окрасочного покрытия стен.

22. Помещение № 35 (площадь 28,3 м2): отдельные трещины и сколы, следы креплений в напольных плитках, ремонт плитками разного цвета, вытерта краска на ступенях металлической лестницы; загрязнения и повреждения окрасочного покрытия стен.

Таким образом, актом от 08.11.2021, а также заключением, подготовленным ООО "Респект" подтверждается, что состояние помещений на момент из возврата из аренды требовало восстановительного ремонта.

Ответчик, возражая относительно иска, заявил довод о неправомерности расчета убытков исходя из сведений о недостатках помещений, выявленных заключением ООО «Респект». По мнению ответчика, надлежит руководствоваться недостатками, указанными в акте возврата помещений от 08.11.2021.

Суд не находит оснований согласиться с возражениями ответчика в указанной части. Из сопоставления недостатков помещений, отраженных в акте от 08.11.2021, и в заключении ООО «Респект» не следует, что в заключении указаны восстановительные работы, не связанные с состоянием помещений на дату их возврата из аренды. По существу, заключение экспорта более подробно и детально отражены те недостатки помещений, которые имели место по состоянию на дату возврата помещений.

При этом из заключения ООО «Респект» следует, что эксперт присутствовал в помещениях 08.11.2021 при передаче помещений от предпринимателя к Обществу, а также проводился осмотр помещений с фотографированием 19.11.2021.

Довод ответчика основан лишь на том утверждении, что заключение составлено на основании осмотра, произведенного не в дату возврата помещений, а позднее.

Вместе с тем ответчиком документально не опровергнуто, что работы, указанные в заключении ООО «Респект», относятся к недостаткам помещений, имеющим место на дату возврата помещений. При этом суд учитывает, что фотографирование экспертом помещений (19.11.2021) осуществлено спустя лишь 11 дней с даты возврата помещений. В указанных период помещения во владение иных лиц не передавались, оснований для вывода об обратном не имеется. Кроме того, эксперт присутствовал в помещениях 08.11.2021 при возврате помещений предпринимателем. Указанное обстоятельство подтверждено экспертом ООО «Респект» ФИО7 в судебном заседании.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что необходимость производства работ, указанных в заключении ООО «Респект», в целях восстановления помещений после их возврата из аренды подтверждена истцом документально.

Из произведенного истцом расчета стоимости восстановительного ремонта помещений (с учетом уточнения заявленных исковых требований) следует, что к возмещению заявлены суммы, связанные с:

1) ремонтом покрытия пола из керамической плитки в помещениях № 4, 36, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 16, 21, 23, 29, 35 (виды работ: разборка покрытий полов из керамической плитки, устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора; смена керамогранитных плиток) на общую сумму 1 628 513 руб.;

2) с ремонтом в помещениях № 4, 36, 5, 6, 7, 12, 15, 16, 18, 23, 29, 31, 33 по иным видам работ на общую сумму 222 523 руб., в том числе: окрашивание водоэмульсионными составами поверхностей стен, ранее окрашенных: водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски свыше 10 до 35 % и до 10% (по отдельным помещениям); замена облицовки потолков; ремонт облицовки керамических плиток: рядовых на стенах со сменой в одном месте более 10 штук; разборка плинтусов: деревянных и из пластмассовых материалов (с сохранением материалов); разборка покрытий полов: из линолеума и релина; устройство покрытий полов из линолеума; устройство плинтусов;

3) с ремонтом в помещениях № 4, 36, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 14, 15, 16, 21, 29, 30, 31, 32, 33, 35 по иным видам работ на общую сумму 339 932 руб. 40 коп., в том числе: демонтаж дверных коробок: в деревянных стенах каркасных и в перегородках; снятие наличников; установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах; установка и крепление наличников; окрашивание водоэмульсионными составами поверхностей стен, ранее окрашенных: водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски свыше 10 до 35 % и до 10%; смена плит в подвесных потолках отдельными местами; очистка вручную поверхности стен от красок; замена стеклопакетов в пластиковых окнах; ремонт облицовки керамических плиток: рядовых на стенах со сменой в одном месте более 10 штук; монтаж опорных конструкций: подвесок и хомутов для крепления трубопроводов внутри зданий и сооружений; окраска масляными составами ранее окрашенных больших металлических поверхностей и металлических ограждений.

Ответчик, возражая относительно иска, также указал, что категорически не согласен с требованиями в части работ, связанных с ремонтом пола. По мнению предпринимателя, необходимость ремонта напольной плитки вызвана одной причиной - несоответствием подстилающего слоя пола назначению, в целях которого помещения переданы в аренду (торговля продовольственными товарами). Поскольку подстилающий слой пола выполнен из теплоизоляционного материала, а стяжка, уложенная на этом материале, не имела армирование, то это обстоятельство с учетом того, что помещения эксплуатировалось для размещения продовольственного магазина (что предполагает высокую интенсивность проходимости потоков людей, а также использование механических тележек) вызвало значительные и постоянные разрушения керамических плиток, уложенных в качестве верхнего покрытия пола.

В обоснование своих возражений ответчик ссылается на заключение эксперта от 19.04.2022 № 59/22 - СЭ, выполненное по заказу предпринимателя экспертом ООО "Архангельский областной центр экспертиз" ФИО8.

Согласно указанному заключению выполненное конструктивное решение пола не соответствует режиму интенсивности эксплуатации исследуемых помещений (умеренный) в части конструктивного исполнения подстилающего слоя уложенного по нежесткому слою (пенопласт) по ненадлежащей толщине стяжки (менее 80 мм), отсутствию армирования стяжки, которые при воздействии сил на продавливание от действия равномернораспределенной нагрузки (например: от движения нагруженных тележек) и от действия сосредоточенной силы (например: стеллажи) могут вызвать просадки покрытия, трещины, сколы (особенно в участках наличия недостаточной клеевой прослойки, уложенной точечно).

Из заключения эксперта ООО "Архангельский областной центр экспертиз" и пояснений эксперта ФИО8, опрошенной в судебном заседании, состоявшемся 28.07.2022, следует, что 18.11.2021 экспертом проведен натурный осмотр конструкции пола, в том числе во вскрытых участках пола, в нежилых помещения № 4, 7, 12, в результате которого обнаружено, что основание пола представляет собой конструкцию из керамогранита, клеевой прослойки, неармированной стяжки толщиной до 60 мм, слоя пенопласта толщиной 120 мм (в помещении № 12 толщина пенопласта не идентифицирована). Утепляющий слой проложен из пенопласта (пенополистирола). Данный материал не рассчитан на высокие нагрузки, значительную вибрацию. Пенопласт - пористый материал, составленный из несообщающихся друг с другом ячеек, представляющий собой вспененные (ячеистые) пластические массы. Подстилающий слой в виде неармированной стяжки толщиной до 60 мм уложен по нежесткому основанию (утепляющему слою из пенопласта).

По мнению эксперта, исполнение подстилающего слоя в части его толщины и отсутствия армирования противоречит положениям пунктов 4.11 и 5.3. Ж.2.1.3, 8.5 СП 29.13330.2011 «Полы».

В связи с указанным, учитывая использование помещения для размещения продовольственного магазина и исходя из умеренной интенсивности механического воздействия на полы с учетом назначения помещения, эксперт приходит к выводу о том, что конструктивное решения пола не соответствует режиму интенсивности его эксплуатации.

Представленное ответчиком заключение эксперта ООО "Архангельский областной центр экспертиз" и пояснения эксперта ФИО8, опрошенной в судебном заседании в качестве специалиста в порядке статьи 55.1. АПК РФ, оцениваются судом по правилам статьей 65 и 71 того же кодекса.

При оценке указанных доказательств суд учитывает нормы Свода правил "Полы. Технические требования и правила проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта." (в развитие СНиП 2.03.13-88 "Полы" и СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия"), а также СП 29.13330.2011 Свод правил. Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88, утвержденного Приказом Минрегиона России от 27.12.2010 № 785.

В соответствии с пунктом 4.1. Свода правил "Полы..." проектирование полов должно осуществляться с учетом эксплуатационных воздействий на них, а также в соответствии с требованиями СНиП 2.01.07-85 с изм. № 2, специальных требований (безыскровость, антистатичность, беспыльность, теплоусвоение, звукоизолирующая способность, скользкость) и климатических условий места строительства.

Пунктом 4.11 СП 29.13330.2011 предусмотрено, что полы в зданиях должны обладать необходимой несущей способностью и не быть "зыбкими". Прогибы при сосредоточенной нагрузке, равной 2 кН в жилых зданиях, 5 кН в общественных, административных, производственных и складских зданиях не должны превышать 2 мм.

Пунктом 5.3 СП 29.13330.2011 установлено, что покрытия полов на основе цементобетонов при их устройстве по гидро-, паро- и теплоизоляционному слою должны иметь конструктивное или, при необходимости, определяемое расчетом в соответствии с приложением Ж рабочее армирование и иметь толщину не менее 60 мм при слабых, 80 мм при умеренных и не менее 100 мм при значительных и весьма значительных механических воздействиях.

В соответствии с пунктом 18 Постановления Правительства РФ от 28.05.2021 № 815 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона ФЗ № 384 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» пункт 4.11 СП 29.13330.2011 относится к требованиям, обязательным к применению. Пункт 5.3 СП 29.13330.2011 относится в соответствии с пунктом 220 Приказа Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 02.04.2020 № 687 СП 29.13330.2011 «Полы» к нормам добровольного применения.

Из условий договора аренды от 17.07.2006, а также договоров субаренды, на основании которых ответчик первоначально использовал помещения, следует, что помещения предоставлены в аренду именно в целях использования под магазин с круглосуточным режимом работы для реализации продовольственных и прочих товаров. При этом срок договора аренды изначально имел длительный характер и был установлен на 10 лет.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ закреплено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В статье 328 ГК РФ указано, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Соответственно, указанные нормы позволяют прийти к выводу о том, что предоставленное по договору от 17.07.2006 в аренду помещение должно было соответствовать тому назначению использования, которое указано в договоре аренды - для использования под магазин с круглосуточным режимом работы.

В заключении ООО "Архангельский областной центр экспертиз" содержится вывод о том, что исходя из критериев, изложенных в пункте 4.3. таблицы 1 СП 29.13330.2011 в спорных помещениях с учетом их назначения имелась умеренная интенсивность механических воздействий.

Согласно пояснениям эксперта ФИО8 такой вывод сделан исходя из данных о проходимости покупателей в магазине и характеристиках используемых ответчиком механических тележках.

Соотнеся степень интенсивности воздействия на полы в помещениях с подстилающим слоем пола (в виде неармированной стяжки, положенной на пенопласт), эксперт приходит к выводу о несоответствии подстилающего слоя пола интенсивности его использования.

С учетом пояснений эксперта в судебном заседании, при отсутствии доказательств недействительности сведений, представленных ответчиком эксперту для заключения (о проходимости в магазине и используемых тележках), суд не находит оснований не согласиться с выводами, изложенными в заключении ООО "Архангельский областной центр экспертиз".

Таким образом, при разрешении вопроса о том, что отвечает ли предприниматель (арендатор) за недостатки пола, выявленные на дату возврата помещений из аренды, следует учитывать то обстоятельство, что подстилающий слой пола (в виде неармированной стяжки, положенной на пенопласт) не соответствовал назначению помещения, указанному в договоре аренды. При этом обязанность по обеспечению соответствия состояния помещения его назначению на дату передачи в аренду лежит на арендодателе.

Согласно пункту 4.2.10 договора аренды от 17.07.2006 по истечении срока действия договора, с учетом пункта 5.1.3 договора, арендатор обязан передать помещения арендодателю в чистом виде и в основном в том же состоянии, в котором они были в начальную дату договора, за исключением обычного износа.

Понятия нормального износа (обычного износа - в договоре от 17.07.2006) в законодательстве не предусмотрено, но исходя из обстоятельств рассматриваемого дела, суд приходит к выводу о том, что нормальный износ - это износ, который претерпевало бы то или иное имущество при его надлежащем использовании по целевому назначению в обусловленный действием договора срок.

В данном случае, надлежит учитывать, что использование ответчиком помещений носило длительный характер (более 10 лет). Использование помещений столь длительный период позволяет допустить возможность возникновения износа покрытия пола, который может быть отнесен к нормальному износу, так и такого износа, который вызван ненадлежащим использованием.

При этом в заключении ООО "Архангельский областной центр экспертиз" не содержится вывод о том, что состояние покрытия пола, выявленное на дату возврата предпринимателем помещений из аренды, вызвано исключительно несоответствием подстилающего слоя пола интенсивности воздействия на пол (то есть естественного износа либо ненадлежащего использования помещений не имелось). Кроме того, в заключении ООО "Респект" стоимость восстановительного ремонта помещений (в частности пола) за вычетом стоимости ремонта, необходимого для устранения нормального износа, не определена.

В связи с изложенным в целях установления того, какие из имеющихся на дату возврата помещений из аренды дефектов пола являются следствием нормального износа, судом по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Проф-Эксперт» ФИО6.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) относятся ли существовавшие по состоянию на 08.11.2021 повреждения пола с покрытием из керамогранитной плитки в помещениях первого этажа здания, расположенного по адресу: <...>, к нормальному (естественному) износу.

2) определить какие повреждения (процент повреждений) пола относятся к нормальному (естественному) износу, а какие повреждения - не могут быть отнесены к нормальному (естественному) износу.

По результатам судебной экспертизы экспертом представлено заключение от 15.02.2023 № 334-2022 СЭ.

В заключении эксперт пришел к выводу о том, что покрытие пола, выполненное из керамогранитной плитки в помещениях № 4, 6, 7, 10-13, 16, 21, 23, 29, 35 и 36, имеющее механические повреждения, не очищающиеся загрязнения и зоны текущего ремонта, в которых присутствуют разнотонные керамогранитные плитки, на все площади в объеме 100 % не может быть отнесено к нормальному (естественному) износу.

В судебном заседании, состоявшемся 11.04.2023, экспертом ФИО6 даны пояснения к экспертному заключению, а также представлено заключение с изменениями, внесенными в него с учетом замечаний ответчика.

Предприниматель, не согласившись с выводами судебной экспертизы, указывает, что заключение имеет недостатки (указано на осмотр объекта исследования, тогда как осмотр не проводился и не мог проводиться, поскольку заключение составлялось по материалам дела). Также предприниматель обращает внимание, что экспертом дана подписка о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения после даты начала производства экспертизы.

Оценив заключение эксперта по правилам статей 71, 86 АПК РФ с учетом возражений ответчика и пояснений самого эксперта, суд приходит к выводу о том, что заключение может быть принято в качестве доказательства, поскольку недостатки заключения экспертом устранены (в части указания неверного метода исследования), экспертом даны пояснения относительно обстоятельств составления подписки о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Сведения о предупреждении эксперта ФИО6 об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по настоящему делу отражены в определении о назначении экспертизы. Согласно пояснениям эксперта определение получено им с остальными материалами для экспертизы на дату начала производства экспертизы. С учетом изложенного проставление экспертом на подписке даты "16.01.2023" и пояснения эксперта о том, что фактически подпись на подписке проставлена в ту же дату, в которую заключение было распечатано в полном объеме, не указывает на недопустимость заключения эксперта в качестве доказательства по делу. Также судом не установлено оснований для вывода о зависимости и пристрастности эксперта. Доводы ответчика об обратном носят предположительный характер и ничем не подтверждены.

Согласно части 1 статьи 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде может быть лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим кодексом.

При выборе кандидатуры эксперта ФИО6 при назначении экспертизы суд исходил из документального подтверждения наличия у эксперта необходимых специальных познаний и уровня квалификации, подтвержденного дипломом техника- строителя по специальности "Строительство и эксплуатация зданий и сооружений" (среднее профессиональное образование) и дипломом о профессиональной переподготовке, прохождением повышений квалификации. Судом учтено отсутствие объективных препятствий для проведения им экспертизы (статья 23, части 2, 3 статьи 82, часть 1 статьи 108 АПК РФ).

Учитывая изложенное, поскольку нормами арбитражного процессуального законодательства не ограничен выбор эксперта для производства судебной экспертизы из числа лиц, обладающих высшим образованием по соответствующей профессии, доводы ответчика об отсутствии у ФИО6 высшего образования также не принимается судом.

Вместе с тем, оценив в совокупности заключения экспертов, представленные сторонами, заключение по результатам судебной экспертизы, заслушав в судебном заседании в качестве специалистов ФИО7 и ФИО8, а также эксперта ФИО6, принимая во внимание условия договора аренды от 17.07.2006, суд приходит к выводу о том, что убытки истца в части стоимости восстановительного ремонта пола подлежат отнесению на ответчика в размере 50 %.

При этом суд учитывает положения части 1 статьи 401 ГК РФ в силу которой, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

В данном случае обязанность по текущему ремонту помещений по условиям договора лежит на арендаторе. Условиями договора также предусмотрен возврат помещений в состоянии, в котором помещения были получены в аренду, с учетом обычного (нормального) износа. Состояние помещений на дату возврата с учетом выявленных недостатков не может быть отнесено к нормальному износу, что подтверждено результатами судебной экспертизы и иными материалами дела не опровергнуто. При этом учитывая длительность использования помещений ответчиком, а также значительность повреждения отделки верхнего покрытия пола (особенно в помещениях торгового зала и коридора), само по себе выявление конструктивного решения подстилающего слоя пола (неармированная стяжка поверх пенопласта) не свидетельствует о том, что значительные недостатки верхнего покрытия пола были вызваны именно отсутствием армирования в стяжке пола, уложенной поверх утеплителя из пенопласта.

Также суд принимает во внимание отсутствие доказательств обращения предпринимателя к истцу либо к арендатору в период действия договоров субаренды и аренды с претензиями по поводу несоответствия переданных в аренду помещений их назначению, заявлениями о некачественности подстилающего слоя пола, невозможности использовать помещения вследствие недостатков пола, его постоянного разрушения.

Одновременно, суд учитывает, что конструктивное решения подстилающего слоя пола с учетом использования помещений под магазин не могло не повлиять на интенсивность разрушения верхнего покрытия пола. При этом определить в какой именно степени разрушение пола вызвано конструктивными особенностями подстилающего пола в данном случае невозможно. Поскольку обязанность по предоставлению в аренду помещения, отвечающего задачам назначения помещений, лежит на арендодателе, суд считает необходимым уменьшить размер ответственности предпринимателя на 50 %, в связи с чем признает обоснованными требования истца в части взыскания с ответчика 814 256 руб. 50 коп. в возмещение убытков, связанных в работами по ремонту пола (1 628 513 руб. х 50 %).

Возражений относительно размера (калькуляции) стоимости восстановительного ремонта пола (затраты на ремонт пола по всем помещениям на общую на сумму 1 628 513 руб. согласно заключению ООО "Респект") ответчиком не заявлено.

Требования истца о возмещении убытков по иным видам работ суд находит подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

Расчет стоимости работ на общую сумму 339 932 руб. 40 коп. произведен истцом на основе перечня работ, с необходимостью проведения которых ответчик согласился с отзыве на иск, а также исходя из стоимости этих работ, указанной ответчиком в локальном сметном расчете (контррасчет заявленных требований на сумму 342 716 руб. 40 коп.), за исключением стоимости работ по облицовке из керамических плиток в помещении № 15 на сумму 2784 руб.

Необходимость проведения в помещениях № 4, 36, 5, 6, 7, 12, 15, 16, 18, 23, 29, 31, 33 работ на общую сумму 222 523 руб. (в том числе: окрашивание водоэмульсионными составами поверхностей стен, ранее окрашенных: водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски свыше 10 до 35 % и до 10% (по отдельным помещениям); замена облицовки потолков; ремонт облицовки керамических плиток: рядовых на стенах со сменой в одном месте более 10 штук; разборка плинтусов: деревянных и из пластмассовых материалов (с сохранением материалов); разборка покрытий полов: из линолеума и релина; устройство покрытий полов из линолеума; устройство плинтусов) подтверждена материалами дела и ответчиком документально не опровергнута. Доводы ответчика о незначительности повреждений окрашенных поверхностей стен, поверхности линолеума, об отсутствии необходимости замены указанного истцом количества керамических плиток в помещении № 15 (по доводам ответчика замене подлежат не 42, а 18 плиток) ничем не подтверждены.

Также ответчиком не доказано, что недостатки, на устранение которых направлены указанные работы являются нормальным (обычным) износом, ответственность за который арендатор не несет.

С учетом изложенного с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 1 376 711 руб. 90 коп. в возмещение убытков (814 256 руб. + 222 523 руб. + 339 932 руб. 40 коп.).

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований суд отказывает.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторон пропорционально удовлетворенной части иска.

На основании пункта 3 части 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с уменьшением истцом размера исковых требований 1523 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче иска, подлежат возврату истцу из федерального бюджета в порядке, предусмотренном статьей 333.40 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройкапитал" (ИНН <***>) 1 376 711 руб. 90 коп. в возмещение убытков, а также 21 366 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Стройкапитал" (ИНН <***>) из федерального бюджета 1523 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 03.03.2022 № 73.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


А.Б. Филипьева