Постановление от 22 июня 2022 г. по делу № А32-17934/2019

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-17934/2019
город Ростов-на-Дону
22 июня 2022 года
15АП-8514/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 09.06.2022;

от заинтересованного лица: представитель ФИО3 по доверенности от 29.12.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 1 апреля 2022 года по делу № А32-17934/2019

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 Офелии Григоровны (ИНН <***>, ОГРНИП 317237500404447)

к заинтересованному лицу Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 Офелия Григоровна (далее – истец; предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района (далее – ответчик; администрация) о признании незаконным отказа в однократном продлении договора аренды от 19. 10.2017 № 3900008489 земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121 для завершения строительства, выраженного в письме главы Белореченского городского поселения Белореченского района от 25.03-2019 № 02-12/736; об обязании администрацию в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО5 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> уч. 151 Б, с кадастровым номером 23:39:1101085:1121 для завершения строительства.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 1 апреля 2022 года отказ администрации Белореченского городского поселения Белореченского района в однократном продлении договора аренды от 19.10.2017 № 3900008489 земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121 для завершения строительства, выраженного в письме главы Белореченского городского поселения Белореченского района от 25.03-2019 № 02-12/736, признан незаконным. Указанным решением суд обязал администрацию Белореченского городского поселения Белореченского района в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО4 Офелии Григоровны проект договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> уч. 151 Б, с кадастровым номером 23:39:1101085:1121 для завершения строительства. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Администрация Белореченского городского поселения Белореченского района обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение Арбитражного суда Краснодарского края от 1 апреля 2022 года отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы администрация приводит доводы о том, что спорный земельный участок предоставлялся на торгах, в связи с этим в силу требований п.15 ст.39.8, п.3 и п.4 ст.39.6 ЗК РФ у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Также администрация приводит доводы о том, что воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном п.п. 2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ. В связи с этим, у заявителя отсутствует право на заключение договора аренды без проведения торгов в порядке, предусмотренном п.п.10 п.2 ст.39.6, п.5 ст. 39.6 ЗК РФ. У истца право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта отсутствует.

Кроме того, администрация указала, что суд первой инстанции в нарушение норм действующего законодательства неправомерно в основу своего решения положил оценку действий сторон как добросовестные или недобросовестные и применил п. 1 ст. 10 ГК РФ

Администрация указывает на наличие запрета предпринимателю по решению суда в осуществлении деятельности по строительству на земельном участке магазина до устранения нарушений законодательства о градостроительной деятельности. Так, по мнению ответчика, невыполнение условий договора аренды, нарушение срока освоения земельного участка (отсутствие завершенного строительством объекта) напрямую связано с неправомерными действиями арендатора (истца), допустившим указанные нарушения.

Также ответчик полагает, что нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства. С учетом положений ст.239.1 ГК РФ оценка добросовестности действий арендатора, а также обстоятельств связанных с установлением причин невыполнения арендатором своих обязательств по договору аренды земельного участка производится в рамках рассмотрения требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Применительно к рассматриваемому спору указанные обстоятельства не имеют правового значения. Администрация также полагает ссылки суда в обоснование продления срока договора на срок действия разрешения на строительство также являются не обоснованными, не основаны на норме закона. Ответчик указал, что в основу решения суд положил не норму закона, а оценку обстоятельств, в силу которых арендатор не смог завершить строительство в период действия договора, а также оценку добросовестности действий сторон, тем самым фактически ввел дополнительные критерии для предоставления земельного участка без проведения торгов в обход условий, предусмотренных п.15 ст.39.8, п.3, подп. 4 п. 4, подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу истец возражал на доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора. Представитель заявителя против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО6. в соответствии с договором аренды земельного участка от 19.10.2017 № 3900008489 является арендатором земельного участка для размещения магазина общей площадью 250 кв. м, расположенного по адресу: <...> уч. 151 Б, кадастровый номер 23:39:1101085:1121.

В соответствии с разрешением на строительство от 21.03.2018 № RU23504000-201-2018, выданным администрацией на земельном участке заявителю разрешено строительство магазина в срок до 21.03.2021.

В настоящее время за ФИО6 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительство с кадастровым номером 23:39:1101085:1159, площадью 162,5 кв. м, расположенный на спорном земельном участке, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

26.02.2019 предпринимателем в адрес администрации подано заявление о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121.

25.03.2019 ФИО6 письмом № 02-12/736 заинтересованного лица отказано в продлении договора аренды испрашиваемого земельного участка.

Полагая, что у администрации не имелось правовых оснований для отказа (выраженного в письме от 25.03-2019 № 02-12/736) в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121, предприниматель обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Часть 1 статьи 198 АПК РФ закрепляет право граждан, организаций и иных лиц на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Кодекса решение органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть признано незаконным только при наличии совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого решения закону и нарушения им прав и законных интересов заявителя.

Договор, в силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса РФ признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

В соответствии со статьями 610, 621, 622 Гражданского кодекса договор аренды заключается на определенный срок.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

С 01.03.2015 изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившей в силу с 01.03.2015).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Как следует из письма от 25.03.2019 № 02-12/736 в обоснование отказа истцу в продлении договора аренды земельного участка указано, что в соответствии с п. 1 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной тили муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – п. 4 данной статьи. Также указано, что органом местного самоуправления по истечении срока действия договора аренды земельного участка будет заявлено требование в суд об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, путем продажи с публичных торгов.

Повторно оценив обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания данного отказа обоснованным, соответствующим нормам действующего законодательства.

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Так, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, установлены вышеизложенными нормами и носят однократный характер.

В рассматриваемом случае факт наличия объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающего в силу приведенных выше норм действующего законодательства право на продление срока договора аренды без торгов однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, подтверждается материалами дела и сторонами не оспорен.

В условиях наличия у истца на момент обращения с заявлением в администрацию действующего разрешения на строительство спорного объекта, отсутствуют основания сомневаться в том, что требование о продлении срока аренды земельного участка заявлено в целях завершения строительства, что соответствует приведенному исключительному основанию.

При этом, в рассматриваемом случае заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано предпринимателем до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, доказательств того, что исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, обладает иное лицо не представлено, а также отсутствуют доказательства того, что ранее заключенный договор аренды такого земельного участка был расторгнут с истцом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса.

Также рассматриваемое требование о продлении срока договора аренды спорного земельного участка от 19.04.2017 заявлено предпринимателем впервые.

Дата окончания срока действия договора аренды от 19.10.2017 - 19.04.2019.

С заявлением о продлении срока предприниматель обратилась заблаговременно – 26.02.2019 (отметка на заявлении).

Администрация реализовала свое право на предъявление иска об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с торгов 24.09.2019, однако после направления отказа предпринимателю (25.03.2019), а также после обращения предпринимателя в арбитражный суд с заявлением об оспаривании такого отказа (18.04.2019).

Применительно к требованиям пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ суд апелляционной инстанции учитывает предусмотренную п. 4 ст.39.6 ЗК РФ обязанность арендатора по направлению заявления о заключении нового договора аренды такого земельного участка до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, а также, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (иные собственники отсутствовали) .

Поскольку на момент рассмотрения заявления предпринимателя публичный собственник земельного участка с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не обращался, такое основание как возможность обратиться с таким иском для отказа в реализации права предпринимателя на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта на момент обращения отсутствовало.

Таким образом, повторно оценив обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания обоснованным отказа администрации в продлении срока аренды земельного участка по основаниям, указанным административным органом.

Оценка действий сторон как добросовестных или недобросовестных при рассмотрении данного спора не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подпунктом 4 пункта 4, подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В рассматриваемом случае однократно реализовало право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства. Оснований для отказа администрации в предоставлении такого права судебная коллегия не усматривает.

Приведенные доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 1 апреля 2022 года по делу № А32-17934/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко


Судьи В.В. Галов


А.А. Попов