Постановление от 22 декабря 2024 г. по делу № А45-25258/2023

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А45-25258/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2024 года Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2024 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Апциаури Л.Н., судей Киреевой О.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Питимировой Д.Е., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русская солодовенная группа» ( № 07АП-7420/2024)) на решение от 07.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-25258/2023 (судья Пащенко Е.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Русская солодовенная группа» (ИНН <***>), г. Новосибирск, к Мэрии г. Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск и обществу с ограниченной ответственностью «Радиус» о признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным), о понуждении заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ПАО «Промсвязьбанк»,

при участии в судебном заседании:

ООО "РАДИУС" - ФИО2 по доверенности от 25.12.2023 г., паспорт, удостоверение адвоката,

ООО «Русская солодовенная группа» - ФИО3, доверенность от 01.01.2024, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Русская солодовенная группа» (далее – истец, ООО «Русская солодовенная группа») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Мэрии г. Новосибирска (далее – ответчик, мэрия) о признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным), о понуждении заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц.

В качестве соответчика в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), привлечено общество с ограниченной ответственностью «Радиус» (далее - ООО «Радиус»).

Решением от 07.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Русская солодовенная группа» отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-25258/202З полностью и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования ООО «Русская солодовенная группа» удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что между мэрией города Новосибирска, как арендодателем и ООО «Радиус», как арендатором заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:052020:513 на территории города Новосибирска № 134039 от 18.07.2022. На указанном земельном участке помимо объектов ООО «Радиус» находится объект истца - железнодорожный путь необщего пользования № 7 с кадастровым номером 54:З5:052020:224, который принадлежит на праве собственности ООО «Русская солодовенная группа», что подтверждается приложенной в материалы дела выпиской из ЕГРН. Истец считает, что договор аренды был заключен без учета правового интереса истца, в нарушение его законных прав на земельный участок под частью железнодорожного пути № 7, которым он фактически владеет и пользуется. Заключенный договор аренды является недействительным (ничтожным), поскольку он должен быть заключен со множественностью лиц на стороне арендатора. Установление сервитута в переходный период является правом, а не обязанностью собственника сооружения, право на которое возникло до 01.09.2018. Используя свое право выбора, истец обращался к Мэрии о передаче в аренду части земельного участка (на дату подачи заявления с кадастровым

номером 54:35:052020:44) под железнодорожным путем № 7. Однако, получил отказ от ответчика со ссылкой на пункт 1.1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) - земельные участки не предоставляются в собственность или в аренду собственникам сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута. Доводы ООО «Радиус», мэрии г.Новосибирска со ссылкой на положения пункта 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ не могут быть приняты во внимание, поскольку не учитывают, что указанная норма введена Федеральным законом от 03.08.2018 № 341-ФЗ с целью упрощения размещения строящихся линейных объектов, как следует из названия и цели данного Закона, но не направлена на исключение из правового регулирования исключительного права собственника уже построенного объекта недвижимости на приобретение земельного участка, на котором такой объект размещен, в собственность или в аренду. Согласно приложенной выписке из ЕГРН право собственности на железнодорожный путь с кадастровым номером 54:35:052020:224 у истца возникло 16.10.2013.

Ответчики в отзывах на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ возражают относительно доводов апелляционной жалобы.

Принимая во внимание доводы апелляционной жалобы, пояснения сторон, суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 29.10.2024, затем на 05.11.2024 и 02.12.2024.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании, назначенном на 02.12.2024 на объявлялся перерыв до 09.12.2024.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон каждый поддержали свои доводы и возражения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, поступивших отзывов, пояснений и возражений, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.07.2022 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО «Радиус» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 134039, по условиям которого ООО «Радиус» был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:052020:513, площадью 32 304 кв.м. Границы земельного участка обозначены на плане границ в Приложении 1 к договору аренды. Срок договора аренды согласован сторонами с 18.07.2022 по 17.07.2071.

В пункте 1.2 договора указано, что на передаваемом в аренду земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: нежилое здание (цех пепси-колы с рампой) с кадастровым номером 54:35:052020:178, нежилое здание (для эксплуатации водозаборной скважины) с кадастровым номером 54:35:052020:185 по адресу: <...>.

Однако на данном земельном участке с кадастровым номером 54:35:052020:513, находится еще и участок железнодорожного пути необщего пользования № 7 с кадастровым номером 54:35:052020:224, который с 16.10.2013 принадлежит на праве собственности ООО «Русская солодовенная группа», что подтверждается выпиской из ЕГРН. Данный объект расположен в пределах двух земельных участков – спорного с кадастровым номером 54:35:052020:513 и земельного участка с кадастровым номером 54:35:052020:286, имеет протяженность 133 метра.

В плане границ (в Приложении 1 к договору аренды) данный объект недвижимости не отражен, равно как и при заключении договора не было учтено нахождение на земельном участке еще и данного объекта недвижимости, принадлежащего истцу.

Таким образом, договор аренды был заключен без учета правового интереса истца, в нарушение его законных прав на земельный участок под частью железнодорожного пути № 7, которым он фактически владеет и пользуется.

Истец обращался в Мэрию города Новосибирска с заявлением о передачи в аренду части земельного участка, однако получил отказ на основании пункта 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Истец полагает такой отказ незаконным, а заключенный договор аренды недействительным (ничтожным), поскольку он должен быть заключен с множественностью лиц на стороне арендатора, исходя из положения части 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

На основании изложенного, истец, обращаясь в арбитражный суд, просил признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 134039 от 18.07.2022, заключенный между мэрией города Новосибирска и ООО «Радиус», применить последствия недействительности договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 134039 от 18.07.2022 в виде обязания мэрии города Новосибирска подать в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРН регистрационных записей об аренде земельного участка с кадастровым номером 54:35:052020:513; обязать мэрию города Новосибирска заключить договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска со множественностью лиц в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:052020:513.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец вправе требовать у правообладателя спорного земельного участка установления частного сервитута в целях обеспечения возможности эксплуатации принадлежащего ему линейного объекта, не препятствующей использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Федеральным законом от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» (далее - Закон № 341-ФЗ) статья 39.20 ЗК РФ дополнена пунктом 1.1, согласно которому земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 23 ЗК РФ, статьи 39.23 ЗК РФ установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно, в частности, в случаях размещения линейных объектов, к числу которых пункт 10.1 статьи 1 ГрК РФ относит железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Вместе с тем положения пункта 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ не направлены на исключение из правового регулирования исключительного права собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка, на котором такой объект размещен, в

собственность или в аренду, а имеют своей целью лишь упрощение процедуры размещения некоторых видов линейных объектов.

Так, в пояснительной записке к проекту Закона № 341-ФЗ отражено, что значительную часть линейных объектов (кроме автомобильных и железных дорог) можно разместить на земельном участке, не прерывая текущую хозяйственную деятельность на нем, а значит, нет необходимости образовывать соответствующие земельные участки, прекращать права на них у прежних правообладателей, достаточно установить ограничение прав, позволяющее разместить линейный объект.

Соответственно, автомобильные и железные дороги, как линейные объекты, обладают своей спецификой, отличной от иных подобных сооружений и непосредственно влияющей на физическую и юридическую связь с земельными участками, на которых они расположены.

В соответствии со статьей 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (пункт 1); обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2).

Делая вывод о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка заявителю иначе, как в порядке установления сервитута, суд первой инстанции исходил из того, что из имеющихся в материалах дела доказательств (выписки из ЕГРН) следует, что данный объект расположен в пределах двух земельных участков – спорного с кадастровым номером 54:35:052020:513 и земельного участка с кадастровым номером 54:35:052020:286, имеет протяженность 133 метра. С учетом приведенных характеристик объекта с кадастровым номером 54:35:052020:224, расположенного на нескольких земельных участках, исходя из специфики и целей законодательного регулирования вопросов размещения и эксплуатации линейных объектов, суд пришел к выводу, что принадлежащий истцу железнодорожный путь необщего пользования по своей сути является линейным объектом, что в силу прямого указания пункта 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ

является препятствием для предоставления находящегося в муниципальной собственности земельного участка, на котором частично расположен данный объект, в собственность или аренду истцу.

Между тем, эксплуатация такого линейного объекта как железнодорожные пути, как правило, подразумевает организацию процессов разгрузки, погрузки, временного хранения грузов, что исключает возможность использования земельного участка иными лицами и для иных целей, а, следовательно, соблюдение условий для установления сервитута.

Положенный в основу обжалуемого судебного акта формальный подход, заключающийся в отнесении спорных объектов к линейным, не может быть признан обоснованным, поскольку не позволяет учитывать обстоятельства возможности использования участка для иных целей и признавать соблюденными условия ограничения прав собственника участка путем установления сервитута, вместе с тем, в настоящем случае из материалов дела усматривается, что фактическое назначение и использование заявителем принадлежащего ему объекта не позволяет использовать спорный земельный участок на праве сервитута.

Таким образом, установление сервитута в рассматриваемом случае не будет отвечать правовой природе гражданско-правового механизма, предусмотренного статьей 274 ГК РФ, обременение земельного участка сервитутом для размещения указанного объекта недвижимости не будет соответствовать существу возникших между сторонами настоящего спора правоотношений.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.10.2024 по делу № А45-24031/2023.

Правообладателем сооружения - железнодорожный путь необщего пользования № 7 с кадастровым номером 54:35:052020:224, является ООО «РСГ». ООО «РСГ» является правообладателем, прилегающего сооружения - железнодорожные пути необщего пользования с кадастровым номером 54:35:052020:226. Оба пути приобретались по одному договору купли-продажи от 27.08.2013г. Пути прилегают друг к другу и не могут использоваться обособленно, что подтверждается заключением кадастрового инженера от 24.10.2024.

Для эксплуатации сооружения - железнодорожный путь необщего пользования № 7 с кадастровым номером 54:35:052020:224, возникает необходимость использования части земельного участка с кадастровым номером 54:35:052020:513.

Как указывает истец и не опровергнуто ответчиками, экономический интерес истца при приобретении подъездных путей на промышленной площадке бывшего завода

ВИНАП, в том числе целью приобретения истцом железнодорожного пути необщего пользования № 7 с кадастровым номером 54:35:052020:224 являлось перевозка собственных грузов (поскольку истец имеет собственное пищевое производство на указанной промышленной площадке по ул.Петyхова,79, в том числе завод по производству солода, что подтверждается выпиской из ЕГРН, а также подтверждается самим ответчиком в отзыве на жалобу от 23.10.2024г.) оказание транспортных услуг по перевозке грузов собственникам, арендаторам, находящимся на указанной промышленной площадке.

В отношении железнодорожного пути необщего пользования с кадастровым номером 54:35:052020:226 истцом заключены Договор № 2/21 на оказание услуг по железнодорожному обслуживанию от 01.01.2021., Договор № 37/19 на оказание услуг по железнодорожному обслуживанию от 01.01.2020, Договор № 36/19 на оказание услуг по железнодорожному обслуживанию от 01.01.2020, Договор № 21/18 на оказание услуг по железнодорожному обслуживанию от 01.08.2018, Договор № 21/19 на оказание услуг по железнодорожному обслуживанию от 09.09.2019, где ООО «РСГ», выступает исполнителем и предоставляет услуги по перевозке вагонов, маневровые работы связанные с перестановкой вагонов, размещение вагонов.

Истец также указывает, что часть железнодорожного пути необщего пользования № 7 с кадастровым номером 54:35:052020:224, которая проходит внутри здания ответчика используется истцом для оказания услуг по железнодорожному обслуживанию арендаторов здания с кадастровым номером 54:35:052020:178 (здание ответчика, внутри которого проходит часть железнодорожного пути № 7) согласно вышеуказанным договорам, в том числе для погрузки - разгрузки, маневровых работ, отстоя локомотива.

Таким образом, сооружение - железнодорожный путь необщего пользования № 7 с кадастровым номером 54:35:052020:224, используется истцом в том числе для осуществления маневровой работы с вагонами, а именно для отстоя вагонов в ожидании подачи под выгрузку контрагентам, при выработке вагонов более ранней подачи, а также для отстоя вагонов при большом их скоплении и отсутствия места на других путях.

Услуги, как пояснил истец, не могут быть предоставлены в полном объеме без использования сооружения - железнодорожный путь необщего пользования № 7 с кадастровым номером 54:35:052020:224, следовательно, имеется необходимость в его обслуживании и использовании по назначению. Пути используются истцом в совокупности для организации своей предпринимательской деятельности, оказания транспортных услуг третьим лицам на промышленной площадке.

Доводы ООО «Радиус» о неиспользовании истцом железнодорожных путей, об отсутствии у него практической потребности, обусловленной тупиковым строением и месторасположением, отклоняются судом апелляционной инстанции как не подтвержденные материалами дела и не имеющими правового значения. Так, право на предоставление земельного участка в аренду под объектами недвижимости связано не фактом использования данного недвижимого имущества, а с фактом принадлежности недвижимого имущества на праве собственности.

Положения пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ имеют своей целью упрощение размещения линейных, а не исключение из правового регулирования исключительного права собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка, на котором такой объект размещен, в собственность или в аренду.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3.6 Закона N 137-ФЗ юридические лица, право собственности, право хозяйственного ведения или право оперативного управления которых на сооружения, которые в соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации могут размещаться на земельном участке и (или) землях на основании публичного сервитута, возникло в порядке, установленном Российской Федерации, до 1 сентября 2018 года и у которых отсутствуют права на земельный участок, на котором находятся такие сооружения, вправе оформить публичный сервитут в порядке, установленном главой V.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях размещения таких сооружений или приобрести соответствующий земельный участок в аренду до 1 января 2025 года. таким образом, установление сервитута в переходный период является правом, а не обязанностью собственника сооружения, право на которое возникло до 01.09.2018г.

Поскольку право собственности общества на объект возникло до 01.09.2018 (2013 год), заявитель используя свое право выбора, обратился к Мэрии о передаче в аренду части земельного участка (на дату подачи заявления с кадастровым номером 54:З5:052020:44) под железнодорожным путем № 7.

Материалами дела подтверждается, что истец обращался в Мэрию города Новосибирска с заявлением о передачи в аренду части земельного участка, однако получил отказ на основании пункта 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Из изложенного следует, что истец фактически не согласен с отказом мэрии заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Определением от 05.11.2024 суд предлагал Мэрии города Новосибирска и ООО «Русская солодовенная группа» представить в суд апелляционной инстанции проект

договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (с ООО «Русская солодовенная группа» и ООО «Радиус»).

Мэрия в своих пояснениях указала, что проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора между мэрией и ООО «Русская солодовенная группа» и ООО «Радиус», не может быть предоставлен.

В пункте 4 постановления Пленума Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Учитывая изложенное, подлежит удовлетворению требование истца, которое по существу направлено на оспаривание отказа в предоставлении земельного участка в аренду, путем обязания Мэрии г. Новосибирска подготовить и направить Обществу с ограниченной ответственностью «Русская солодовенная группа» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:052020:513 с множественностью лиц на стороне арендатора в срок один месяц с момента вступления в силу постановления суда апелляционной инстанции.

Оценив доводы истца по требованию о признании недействительным договора аренды земельного участка, суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для удовлетворения исковых требований в данной части.

Правовых оснований для признания для признания заключенного договора аренды заключенного с ООО «Радиус» не имеется. Само по себе заключение договора аренды земельного участка с одним из собственников объекта недвижимости и не заключение с

другим собственником не является основанием для признания всего договора в целом недействительным. В то же время истец и при отказе в признании договора недействительным не утрачивает право на заключение договора с множественностью лиц на стороне арендатора.

Нарушение норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ) является основанием для отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о понуждении заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц с принятием в указанной части нового судебного акта.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 268, частью 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 07.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А4525258/2023 отменить в части отказа в удовлетворении требований о понуждении заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц, изложив резолютивную часть в указанной части в следующей редакции:

Обязать Мэрию г. Новосибирска подготовить и направить Обществу с ограниченной ответственностью «Русская солодовенная группа» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:052020:513 с множественностью лиц на стороне арендатора в срок один месяц с момента вступления в силу постановления суда апелляционной инстанции.

В остальной части решение от 07.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-25258/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русская солодовенная группа» - без удовлетворения.

Взыскать с Мэрии г. Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русская солодовенная группа» расходы по уплате государственной пошлины в размере 9000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Председательствующий Л.Н. Апциаури

Судьи О.Ю. Киреева

ФИО1