Постановление от 22 марта 2024 г. по делу № А56-63575/2022

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-63575/2022
22 марта 2024 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Нестерова С.А.,

судей Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности от 07.06.2022;

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 29.12.2023; 2) не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен;


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2297/2024) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2023 по делу № А56-63575/2022 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Полюстровский рынок потребительской кооперации» (адрес: 195197, Санкт-Петербург, Полюстровсикй пр-кт, д. 45, ОГРН <***>);

ответчики: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д.20, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН <***>); 2) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д.20, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН <***>);

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное бюджетного учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Полюстровский рынок потребительской кооперации» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) и Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) с иском об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации истцом преимущественного нрава на приобретение арендуемого нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, лит. А, площадью 4 691,6 кв.м., кадастровый номер 78:10:0005163:1043 и земельного участка площадью 3 936 кв.м., кадастровый номер 78:10:0005163:19 в собственность, путем изложения договора в редакции, приведенный Обществом в просительной части иска.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – ГУИОН).

Решением суда от 06.12.2023 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр-т. Полюстровский, д. 45, лит. А (кадастровый номер 78:10:0005163:1043) и земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, лит. А (кадастровый номер 78:10:0005163:19) в собственность, указанный договор изложен на приведенных в резолютивной части решения условиях.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение от 06.12.2023 отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы является ненадлежащим, в связи с чем не могло быть учтено судом при принятии обжалуемого судебного акта. В частности, Комитет указал, что расчет рыночной стоимости объекта оценки проведен с использование неверного значения площади здания, приведенный в заключении алгоритм подбора объектов-аналогов является непроверяемым, более того, в заключении использованы несопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги. Кроме того, истец отметил, что в заключении отсутствует анализ рынка зданий и земельных участков Санкт-Петербурга. По мнению Комитета, экспертом допущена ошибка в расчете рыночной стоимости земельного участка. С учетом приведенного Комитет также указал, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Кроме того, в суд поступил отзыв ГУИОН, в котором третье лицо просило апелляционную жалобу Комитета удовлетворить.

В судебном заседании представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.

Рассмотрев заявленное Комитетом ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, апелляционный суд отклонил указанное ходатайство как необоснованное в связи с отсутствием к тому оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ, для ее назначения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора аренды от 25.11.2000 №04-А000993 является арендатором нежилого здания с кадастровым номером 78:5163:0:29, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Полюстровский пр., д.45, лит.А.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), Общество 14.01.2022 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

05.05.2022 Комитетом издано распоряжение № 958-РЗ «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением земельного участка, расположенного по адресу: <...>, лит. А», в соответствии с которым цена продажи здания и земельного участка под ним определена в размере 319 000 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается), в том числе рыночная стоимость здания – 195 700 000 руб. 00 коп., рыночная стоимость земельного участка – 123 300 000 руб. 00 коп.

Как следует из распоряжения, указанная стоимость приватизируемого объекта определена на основании Отчета ГУИОН об оценке от 08.04.2022 № К0810/00027/2022.

12.05.2022 Обществом получено письмо Учреждения исх. № 04-15-8383/22-0-0 с приложением проекта договора купли-продажи здания и земельного участка по цене 319 000 000 руб. 00 коп.

Посчитав выкупную стоимость объекта завышенной, Общество обратилось в автономную некоммерческую организацию «Европейский центр судебных экспертов плюс» в целях определения рыночной стоимости здания. Согласно отчету названной организации № 38-ОЦ рыночная стоимость здания с участком на дату подачи заявки (18.01.2022) составляет 171 000 000 руб. 00 коп.

В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости объекта, Общество 30.05.2022 направило в адрес Комитета и Учреждения протокол разногласий к договору с предложением заключить договор по цене 171 000 000 руб. 00 коп.

09.06.2022 Учреждение уведомило Общество о невозможности изменения цены договора.

Ссылаясь на возникновение между сторонами разногласий относительно спорных условий договора купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу об урегулировании этих разногласий в судебном порядке.

С учетом возражений сторон относительно подлежащей установлению цены договора суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту частного экспертного учреждения «Городское учреждение судебной экспертизы» ФИО4

По результатам проведенной экспертизы в суд поступило заключение эксперта от 07.08.2023 № 1591.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции признал его надлежащим и допустимым доказательством по делу, а изложенные в нем сведения достоверными, в связи с чем урегулировал возникшие между сторонами при заключении договора разногласия путем приведения соответствующей редакции условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Обращаясь с настоящим иском в суд, фактически Общество просило урегулировать разногласия сторон относительно выкупной цены имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие предусмотренным названной статьей условиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении его сделки купли-продажи.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, Обществу предложено заключить договор купли-продажи по цене 319 000 000 руб. 00 коп., указанной ГУИОН в отчете об оценке рыночной стоимости №К0810/00027/2022 от 08.04.2022.

Общество не согласилось с указанной ценой, посчитав ее завышенной, и направило ответчику протокол разногласий в отношении условия договора о цене и периода рассрочки.

Суд первой инстанции с учетом возражений сторон относительно подлежащего установлению размера выкупной стоимости имущества по договору назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту частного экспертного учреждения «Городское учреждение судебной экспертизы» ФИО5, перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

Какова по состоянию на 14.01.2022 рыночная стоимость:

– нежилого здания, площадью 4691,6 кв. м, кадастровый номер 78:10:0005163:1043, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Полюстровский пр., д. 45, литера А ;

– земельного участка, площадью 3936,0 кв. м, кадастровый номер 78:10:0005163:19, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Полюстровский пр., д. 45, литера А?

По результатам проведенной экспертизы в суд поступило заключение эксперта от 31.07.2023 №105/87, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого здания с земельным участком составляет 182 300 000 руб. 00 коп. без учета НДС, в том числе рыночная стоимость здания – 140 371 000 руб. 00 коп., рыночная стоимость участка – 41 929 000 руб. 00 коп.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции с учетом замечаний сторон относительно представленного заключения в судебное заседание был вызван и опрошен эксперт, который дал пояснения по проведенной экспертизе.

В частности, относительно площади здания, из которой исходил эксперт при определении его рыночной стоимости, ФИО4 пояснила, что для целей оценки рыночной стоимости берется арендопригодная площадь, то есть общая площадь всех помещений в экспликации по техническому паспорту здания, так как потенциальный покупатель объекта оценивает его именно по полезной площади, которую после покупки можно использовать под соответствующие цели. При этом согласно представленному в материалы техническому паспорту, который является актуальным и на текущий момент, и был представлен для кадастрового учета объекта, площадь здания как раз и составляет 4 642,4 кв.м.

Более того, общая суммарная площадь помещений во всех представленных в материалы дела Технических паспортах (1998, 2021 и 2023 годов) одна и та же – 4 642,4 кв.м, указанное позволило эксперту сопоставить площади помещений и конфигурацию объекта в динамике, в связи с чем исходя из названной общей площади эксперт и определил рыночную стоимость здания.

Аналогичные выводы (об отсутствии изменений площади застройки здания, общей площади здания, строительного объема здания) содержатся в Заключении кадастрового инженера (л.д. 24 – 27 тома 3).

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы действия эксперта по анализу и сопоставлению Технических паспортов Здания 1998 и 2023 года, полностью соответствуют пункту 12 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», согласно которому в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в случае, если такая информация отражает состояние объекта на дату оценки.

В данном случае анализ технического паспорта Здания по состоянию на 2023 год позволил эксперту выявить отсутствие изменений в оцениваемом объекте (за период, начиная с 1998 года); так эксперт смог достоверно установить параметры объекта (в том числе общую площадь помещений) на дату оценки (14.01.2022).

При этом данные о площади объекта, которые имеются в выписке из ЕГРН, согласно нормативным документам используются для целей кадастрового учета, что также пояснил эксперт в судебном заседании суда первой инстанции от 05.12.2023.

Кроме того, в части возражений Комитета относительно алгоритма подбора объектов-аналогов, эксперт пояснил, что на странице 29 заключения приведена таблица, в которой отражено по каким параметрам производился отбор объектов-аналогов. Из указанной таблицы усматривается, что в качестве критериев были использованы следующие: здание с назначением торгово-офисное, площадь объекта более 2 000 кв.м. и менее 10 000 кв.м., дата предложения: 1 квартал 2021 года – 1 квартал 2022 года, местонахождение: Санкт-Петербург, вид сделки: продажа, эксперт также пояснила, что по результатам поиска было выявлено 11 объявлений о продаже объектов, часть из которых дублировалась. В связи с этим все дублирующиеся заявления были исключены из списка объектов-аналогов. При этом эксперт пояснила, что из одинаковых объявлений ею брались те, в которых цена была меньше, поскольку, когда речь идет об одном и том же объекте, покупатель выбирает предложение с наименьшей, а не наибольшей ценой. Также эксперт указал, что ею был исключен из выборки объект №2, у которого отсутствовала значительная часть ценообразующих параметров. Все оставшиеся объекты были использованы для проведения исследования

Относительно того, что в заключении использованы несопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги, эксперт также пояснила, что сопоставимость всех выбранных объектов аналогов наглядно представлена в заключении.

В части отсутствия в заключении анализа рынка зданий и земельных участков Санкт-Петербурга экспертом даны пояснения о том, что по рынку зданий в рассматриваемом периоде сегмент рынка объектов торговой недвижимости стагнировал, а по рынку земельных участков – анализ не должен был проводиться, так как объектом оценки является именно здание, отдельно от него земельный участок приобрести нельзя.

По доводу Комитета о допущенной экспертом ошибке в расчете рыночной стоимости земельного участка последней даны пояснения о том, что в соответствии с положениями действующего законодательства, вместе с объектом недвижимости к покупателю переходит и право на земельный участок. В данном случае земельный участок сформирован фактически по обрезу здания, в связи с чем самостоятельной покупательной ценности он не имеет, ввиду чего оценивать его как самостоятельный объект продажи необоснованно, с чем в свою очередь вопреки позиции подателя жалобы апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться.

Относительно возражений Комитета о том, что в рамках доходного подхода экспертом определена инвестиционная, а не рыночная стоимость объекта оценки, экспертом также даны пояснения о том, что доходный подход использован только для проверки результатов, полученных при сравнительном подходе, в связи с чем эксперт руководствовался бухгалтерскими данными о реальной доходности выкупаемого объекта, что является допустимым, оснований не доверять этим бухгалтерским данным не имелось, соответственно, результат расчета стоимости объекта исследования не учитывался при формировании конечного результата проведенной экспертизы.

С учетом приведенного, оценив представленное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, а также, приняв во внимание пояснения эксперта, которые опровергают доводы Комитета, суд первой инстанции вопреки позиции подателя жалобы пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержат, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, оснований для сомнения в компетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта, что в свою очередь не имеет места в рассматриваемом случае, поскольку представленное в материалы дела заключение от 31.07.2023 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, в заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, заключение является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, сомнений в его обоснованности не установлено, в том числе с учетом пояснений эксперта, данных в ходе судебного разбирательства суда первой инстанции.

Вопреки доводам подателя жалобы об обратном допустимые и достоверные доказательства, опровергающие выводы эксперта, суду не представлены.

В свою очередь само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о его недостоверности и не может являться основанием для назначения повторной экспертизы, а потому суд первой инстанции, равно как и апелляционный суд, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности экспертного заключения не установил предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Комитета о назначении по делу повторной экспертизы.

С учетом приведенного суд первой инстанции правомерно руководствовался выводами эксперта, изложенными в заключение судебной экспертизы 31.07.2023 №105/87, для установления рыночной стоимости спорных объектов.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно и правомерно урегулировал возникший между сторонами преддоговорный спор, исходя из цены спорных объектов недвижимости, определенной по результатам судебной экспертизы, изложив в соответствующей редакции пункт 2.1 договора.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2023 следует оставить без изменения, а жалобу Комитета – без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2023 по делу № А56-63575/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


С. А. Нестеров

Судьи


Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина