Постановление от 19 мая 2023 г. по делу № А82-5683/2022

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-5683/2022
19 мая 2023 года
г. Киров




Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2023 года.


Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судейБычихиной С.А., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,


при участии в судебном заседании (с использованием системы веб-конференции):

представителя ООО «СЗ Первый Бетонный ЖБИ» – ФИО3, действующей на основании доверенности от 08.02.2023,

представителя ЗАО Фирма «Ярстрой» и ООО «Авто-Мастер» – ФИО4, действующей на основании доверенностей от 02.11.2022 и 07.06.2022,


рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.02.2023 по делу №А82-5683/2022,


по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Первый Бетонный ЖБИ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

закрытому акционерному обществу Фирма «Ярстрой» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Авто-Мастер» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» (далее – Агентство, истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Первый Бетонный ЖБИ» (далее – ООО «СЗ Первый Бетонный ЖБИ»), закрытому акционерному обществу Фирма «Ярстрой» (далее – ЗАО Фирма «Ярстрой») о расторжении договора аренды земельного участка от 20.02.2018 №20062/1-о.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 12.02.2023 Агентству в удовлетворении иска отказано.

Агентство с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что передача арендатором земельного участка в субаренду без согласия арендодателя является существенным нарушением условий договора. Договор субаренды от 22.12.2014 № 18/20062-0, заключенный в рамках договора аренды земельного участка от 12.07.2007 № 20062-О прекращен 14.03.2018 (в соответствии с пунктом 7.4 договора от 20.02.2018 №20062/1-о). Дополнительное соглашение от 30.11.2020 к договору субаренды от 22.12.2014 № 18/20062-0 заключено без письменного согласия арендодателя, за пределами срока действия договора от 12.07.2007 № 20062-о, что является по своей сути ничтожной сделкой.

В судебном заседании и в представленных отзывах на апелляционную жалобу представители ООО «СЗ Первый Бетонный ЖБИ», ЗАО Фирма «Ярстрой» и ООО «Авто-Мастер» указали на законность принятого судом решения, просят в удовлетворении жалобы отказать.

Агентство о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя Агентства.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 12.07.2007 между Агентством (арендодатель) и ЗАО Фирма «Ярстрой» (арендатор) заключен договор аренды № 20062-о земельного участка общей площадью 140 965,00 кв.м (участок № 1 – 7 358 кв.м; участок № 2 – 20 727 кв.м; участок № 3 – 30 146 кв.м; участок № 4 – 33 023 кв.м; участок № 5 – 24 340 кв.м; участок № 6 – 25 371 кв.м) из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:000000:0103, расположенного в МКР №12, МКР №13, МКР №15 в Дзержинском районе города Ярославля.

Вид функционального использования - на период подготовки проектно-сметной документации и жилищного строительства МКР №12, МКР №13, МКР №15.

Срок аренды с 25.05.2007 по 20.02.2011 (пункт 6.2 договора).

Дополнительным соглашением от 09.07.2015 к договору от 12.07.2007 №20062-о срок действия договора установлен по 15.02.2017.

По истечении срока действия указанный договор аренды в соответствии со статьей 621 ГК РФ возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

В рамках действия договора аренды земельного участка от 12.07.2007 №20062-О между ЗАО Фирма «Ярстрой», ООО «ЖилСтройИнвест» и ООО «СтройСити» заключен договор субаренды от 22.12.2014 № 18/20062-0 на земельный участок площадью 10 010,60 кв.м в составе участка 30 146,00 кв.м из общей переданной в аренду площади 140 965 кв.м.

15.09.2017 между ООО «СтройСити» и ООО «Авто-Мастер» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору субаренды от 22.12.2014 № 18/20062-о.

25.01.2018 ООО «Первый Бетонный ЖБИ» и ЗАО Фирма «Ярстрой» обратились в Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля с заявлениями о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:103, расположенного по адресу: г.Ярославль, МКР №12, МКР №13, МКР №15 в Дзержинском районе города Ярославля для завершения строительства.

Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля направил в Агентство информацию от 15.02.2018 № 1737 для заключения договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 76:23:000000:103, площадью 140 965 кв.м, расположенного по адресу: МКР №12, МКР №13, МКР №15 в Дзержинском районе города Ярославля.

20.02.2018 Агентством с ЗАО Фирма «Ярстрой», ООО «Первый Бетонный ЖБИ» на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» заключен договор № 20062/1-о аренды земельного участка площадью 140 965 кв.м с кадастровым номером 76:23:000000:103, расположенного по адресу: МКР № 12, МКР № 13, МКР № 15 в Дзержинском районе города Ярославля.

Вид разрешенного использования - на период подготовки проектно-сметной документации и жилищного строительства МКР №12, МКР №13, МКР №15. Земельный участок предоставлен для завершения строительства объектов незавершенного строительства - многоквартирных жилых домов. Срок действия договора установлен с 24.01.2018 по 23.01.2021.

В соответствии с пунктом 7.4 договора с момента государственной регистрации договора аренды от 20.02.2018 № 20062/1-о договор аренды земельного участка от 12.07.2007 № 20062-о прекращает свое действие.

Таким образом, 14.03.2018 (дата регистрации договора аренды от 20.02.2018 № 20062/1-о) договор аренды земельного участка от 12.07.2007 № 20062-о прекратил свое действие.

19.11.2020 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 20.02.2018 № 20062/1-о о продлении срока действия договора с 24.01.2021 по 23.01.2024.

19.12.2017 ООО «Авто-Мастер» как правообладателем части земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:0103 получено разрешение Департамента строительства № 76-301000-556-2017 на строительство многоквартирного жилого дома. Срок действия разрешения - до 02.03.2018, 23.01.2018 срок действия указанного разрешения был продлен до 02.03.2020, 10.02.2020-продлен до 23.01.2021.

07.09.2021 Департамент выдал заявителю новое разрешение на строительство № 76-301000-169-2021 сроком действия до 23.01.2024.

09.02.2022 Агентством в адрес ответчиков направлено предписание с соглашением о расторжении договора аренды земельного участка от 20.02.2018 №20062/1-о.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Ярославской области от 18.06.2022 по делу № А82-17932/2021 ООО «Авто-Мастер» отказано в удовлетворении требований о признании недействительным приказа от 15.10.2021 № 136 «Об отмене разрешения на строительство от 07.09.2021 № 76-301000-169-2021», выданного ООО «Авто-Мастер».

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.09.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.12.2022 решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.06.2022 по делу № А82-17932/2021 отменено, принят новый судебный акт. Требования ООО «Авто-Мастер» удовлетворены. Суд признал недействительным приказ Департамента строительства Ярославской области от 15.10.2021 № 136 «Об отмене разрешения на строительство от 07.09.2021 № 76-301000-169-2021».

Апелляционным судом установлено, что фактически между Агентством, ЗАО Фирма «Ярстрой», ООО «СЗ Первый Бетонный ЖБИ», ООО «Авто-Мастер» сложились правовые отношения по передаче спорного земельного участка в субаренду, в связи с тем, что в период с 20.02.2018 и вплоть до 04.10.2021 ни Агентство, ни Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля не заявляли о прекращении действия договора субаренды от 22.12.2014 № 18/20062-о и дополнительных соглашений к нему от 20.02.2018, от 30.11.2020, а также о том, что ЗАО Фирма «Ярстрой», ООО «СЗ Первый Бетонный ЖБИ» не обращались в адрес арендодателя за согласованием передачи земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:103 или его частей в субаренду.

Более того, судом установлено, что арендодатель 19.02.2018, то есть за один день до заключения нового договора аренды от 20.02.2018, дал письменное согласие на продление субарендных отношений с участием в них ООО «Авто-Мастер», которое в дальнейшем пользовалось частью земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:103 для строительства многоквартирного дома до октября 2021 года.

Вышеуказанные обстоятельства установлены судами и в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию вновь.

Учитывая вышеизложенное, апелляционным судом отклоняется довод Агентства о передаче арендатором земельного участка в субаренду без согласия арендодателя.

Довод заявителя о том, что дополнительное соглашение от 30.11.2020 к договору субаренды от 22.12.2014 №18/20062-0 заключено без письменного согласия арендодателя, за пределами срока действия договора от 12.07.2007 №20062-о, что является по своей сути ничтожной сделкой, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Судом установлено, что дополнительное соглашение от 30.11.2020 в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано.

В пункте 4.3 договора аренды от 20.02.2018 № 20062/1-о стороны определили перечень обстоятельств, которые они считают существенными и влекущими прекращение договора аренды. Нарушение пункта 2.3.3 (передача в субаренду с согласия арендодателя) в указанном перечне отсутствует.

Доказательств использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, невнесения арендной платы более двух раз подряд и иных нарушений, указанных в пункте 4.3 договора, Агентством в материалы дела не представлено.

В акте осмотра от 18.01.2022 зафиксировано наличие на спорном земельном участке котлованов, строящегося дома монолитной конструкции. Указанные обстоятельства Агентством не опровергнуты.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств существенного нарушения арендатором условий спорного договора, а именно доказательств того, что в результате действий арендатора он не получил того, на что рассчитывал при заключении спорного договора, и на стороне арендодателя возникли убытки.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал Агентству в удовлетворении иска.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.02.2023 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела.

Оснований для удовлетворения жалобы заявителя по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Агентство освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем госпошлина по апелляционной жалобе взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.02.2023 по делу №А82-5683/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.


Председательствующий

М.В. Немчанинова



Судьи


ФИО5


ФИО1