Постановление от 8 июля 2022 г. по делу № А17-5016/2021

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-5016/2021
08 июля 2022 года
г. Киров




Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2022 года.


Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судейБычихиной С.А., ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,


без участия в судебном заседании представителей сторон


рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Плехановъ и К»

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 09.03.2022 по делу №А17-5016/2021,


по иску Администрации города Иваново (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к акционерному обществу «Плехановъ и К» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

Администрация города Иваново (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском к акционерному обществу «Плехановъ и К» (далее – АО «Плехановъ и К», Общество, ответчик) об изъятии объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: <...> на земельном участке 16:

- кадастровый номер 37:05:030502:159, процент готовности - 27, площадь застройки - 72 кв.м;

- кадастровый номер 37:24:000000:3427, процент готовности - 46, площадь застройки - 4 882,1 кв.м;

- кадастровый номер 37:24:000000:3428, процент готовности - 40, площадь застройки - 2 181,3 кв.м., путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 09.03.2022 исковые требования Администрации удовлетворены.

АО «Плехановъ и К» с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ивановской области от 09.03.2022 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что действия Администрации по невнесению изменений в схему теплоснабжения г.Иваново по заявлению АО «Плехановъ и К» и последующий отказ в смене вида разрешенного использования не позволили ответчику реализовать свои строительные намерения и использовать земельный участок в установленном порядке.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация указала на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (далее - Закон № 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 настоящей статьи.

В пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ также предусмотрено следующее.

Если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 24.05.2018 № С-3/02-1992 АО «Плехановъ и К» был передан земельный участок с кадастровым номером 37:24:020684:1 площадью 131 000 кв.м, расположенный по адресу: <...> земельный участок 16, с видом разрешенного использования: строительство Западной районной котельной, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственнику объекта незавершенного строительства, в границах, указанных в кадастровой выписке (т 1 л.д. 11-12).

Срок аренды установлен на 2 года 11месяцев (раздел 2 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 24.05.2018 (т. 1 л.д. 14).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.05.2018.

Распоряжением Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 26.04.2021 № 194-ра договор аренды прекращен с 24.04.2021 в связи с истечением срока его действия (т.1 л.д. 16).

Запись о регистрации договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости в отношении указанного земельного участка погашена.

Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Иванова письмом от 25.05.2021 № 5-03-01-32/5-01-319 сообщило, что АО «Плехановъ и К» разрешение на строительство объекта Западная районная котельная по адресу: <...> земельный участок 16, не выдавалось (т. 1 л.д. 15).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 20.05.2021 № КУВИ-002/2021-59077130 в пределах земельного участка с кадастровым номером 37:24:020684:1 по адресу: <...> расположены следующие объекты незавершенного строительства: кадастровый номер 37:05:030502:159, процент готовности - 27, площадь застройки - 72 кв.м; кадастровый номер 37:24:000000:3427, процент готовности - 46, площадь застройки - 4882,1 кв.м; кадастровый номер 37:24:000000:3428, процент готовности - 40, площадь застройки - 2 181,3 кв.м (т. 1 л.д. 24-27, 28-31, 32-35).

Собственником данных объектов является АО «Плехановъ и К»; право собственности за ответчиком зарегистрировано 12.10.2005.

Из акта осмотра от 18.05.2021 № 7, составленного специалистами отдела контроля за использованием земель Ивановского городского комитета по управлению имуществом, следует, что на земельном участке с кадастровым номером 37:24:020684:1 расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 37:05:030502:159, 37:24:000000:3427, 37:24:000000:3428, часть бетонного забора, сваи; участок не огорожен, зарос деревьями и кустарником; строительные работы не ведутся (т. 1 л.д. 36-41).

Поскольку объект не был возведен и введен в эксплуатацию, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском об изъятии у Общества объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов.

Довод Общества о том, что действия Администрации по невнесению изменений в схему теплоснабжения г.Иваново по заявлению АО «Плехановъ и К» и последующий отказ в смене вида разрешенного использования не позволили ответчику реализовать свои строительные намерения и использовать земельный участок в установленном порядке, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Арбитражным судом Ивановской области рассмотрено дело № А17-1715/2019 по иску АО «Плехановъ и К» к Администрации о признании незаконным решения Администрации об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 37:24:020684:1, выраженного в письме от 21.01.2019 № 02-20/3-11654 и обязании Администрации принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 37:24:020684:1 на «Склады», код вида 6.9.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 13.06.2019, имеющем преюдициальное значение в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования Общества оставлены без удовлетворения.

При этом судом в ходе рассмотрения спора установлено, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. АО «Плехановъ и К» как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Администрацию, выступающую арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Предметом договора аренды от 25.05.2018 № С-3/02-1192 является земельный участок с кадастровым номером 37:24:020684:1 с видом разрешенного использования: строительство Западной районной котельной. Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, АО «Плехановъ и К» как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки города Иваново, утвержденными решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Исследовав и оценив представленные доказательства, приняв во внимание, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а также учитывая, что на момент обращения Администрации с иском по настоящему делу срок действия договора аренды истек, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования об изъятии спорных объектов незавершенного строительства.

При этом суд учитывает, что ответчиком не представлено доказательств обращения за выдачей разрешения на строительство объектов и неправомерного отказа в его выдаче со стороны Администрации, равно как и иных обстоятельств препятствующих строительству и являющихся в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ основаниями для отказа в удовлетворении заявленного иска.

На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ивановской области от 09.03.2022 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также исходя из фактических обстоятельств дела.

Оснований для удовлетворения жалобы Общества по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 09.03.2022 по делу №А17-5016/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества «Плехановъ и К» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.


Председательствующий

М.В. Немчанинова



Судьи


ФИО3


ФИО1