Постановление от 21 октября 2019 г. по делу № А40-302175/2018

№ 09АП-55270/2019

Дело № А40-302175/18
г. Москва
22 октября 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2019 года


Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2019 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В.Пирожкова,

судей О.Г.Головкиной, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и Общества с ограниченной ответственностью "Империя+" на решение Арбитражного суда г. Москвы 29 июля 2019 года по делу №А40-302175/18, принятое судьей Скачковой Ю.А., по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Империя+" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 10.07.2019

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 29.11.2018

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Империя+» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 308,1 кв.м, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. 10), с кадастровым номером: 77:16:0010105:5859, путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 16 531 401 руб. 00 коп. (шестнадцать миллионов пятьсот тридцать одна тысяча четыреста рублей 00 копеек) в соответствии с отчетом от 20.11.2018 года № 0004188-11.2018 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО «Фэлкон». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется». «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ______ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 275 523 руб. 35 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует 2 невыплаченному остатку Цены объектов».

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Феерации, на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решением от 29 июля 2019 года по делу № А40-302175/2018 Арбитражный суд города Москвы в иске ООО "Империя+" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий отказал, а также урегулировал разногласия между ООО "Империя+" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> кадастровым номером 77:16:0010105:5859, общей площадью 308, 1 кв.м. (1 этаж, пом. 10), изложив п.3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 30 977 000 руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта № А40-302175/18-37-2151 от 30.05.2019. ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари» ФИО4 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса РФ не начисляется. Изложив пункт 3.2. в следующей редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __________ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 516 283 (пятисот шестнадцати тысяч двухсот 9 восьмидесяти трех) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, представители ответчика и истца обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители заявителей истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, решение суда считает законным и обоснованным.

Извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе, путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах Девятого Арбитражного Апелляционного суда и Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации http://www.arbitr.ru/, представители ответчика в заседание не явились.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. 10)., общей площадью 308,1 кв.м, на основании договора аренды помещения № 05-00067/12 от 28.11.2012.

Истец отнесен к субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 № 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта истец подписал с протоколом разногласий и передал в Департамент городского имущества города Москвы. Департамент рассмотрел протокол разногласий в установленный законом срок и отказал в предоставлении госуслуги.

Истец полагает, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость недвижимого имущества: нежилого помещения общей площадью 308,1 кв.м. (этаж 1, пом. 10), расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:16:0010105:5859 по состоянию на 19.09.2018 года составляет 30 977 000 рублей без учета НДС.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, вопреки возражениям истца установил, что данная оценка, проведенная экспертом ООО Лаборатория независимой оценки "Болари" соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256 и от 25.09. 2014 № 611 в связи с чем, отказал в удовлетворении требований истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в редакции истца, и счел возможным урегулировать разногласия обязав сторон совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари» экспертом ФИО4, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционных жалоб истца и ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы Департамента о том, что суд первой инстанции необоснованно не дал оценку отчету ответчика, подлежат отклонению.

При этом, для определения спорной цены договора купли-продажи судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари», по результатам которой суд урегулировал, возникшие разногласия.

Департаментом в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

Ссылка истца на то, что указанная стоимость имущества, определенная экспертом ФИО5 в рамках судебной экспертизы, является завышенной, отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку в части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Между тем, возражая против результатов проведенной судебной экспертизы и заявляя в суде первой и апелляционной инстанции ходатайство о проведении повторной экспертизы, Общество не привело каких-либо документально подтвержденных доводов, свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта, равно как и доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что стоимость объекта оценки определена экспертом ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари» с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям; в разделе, посвященном обору ситуации на рынке недвижимости, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку в удовлетворении заявленного истцом ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы арбитражным апелляционным судом отказано, денежные средства в размере 60 000 руб., перечисленные обществом на депозитный счет Девятого арбитражного апелляционного суда платежным поручением №1341 от 27.08.2019 в счет оплаты за проведение экспертизы, подлежат возврату заявителю - ООО "Империя+".

Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что суд первой инстанции необоснованном отказал в удовлетворении ходатайства об изменении исковых требований как не соответствующих статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению, поскольку требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений не содержало цифровое выражение стоимости, а также данное требование истца в данном случае является самостоятельным дополнительным требованием. Предъявление дополнительных требований должно производиться по общим правилам предъявления исков (абзац 2 пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции"). Таким образом, суд первой инстанции установив, нарушение истцом статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие доказательств соблюдения претензионного порядка по дополнительному требованию, а также учитывая, что ходатайство об изменении исковых требований заявлено после получения заключения экспертизы, с которой истец не согласен, правомерно расценил действия истца как злоупотребление правом, направленное на затягивание процесса, что является самостоятельным основанием для отказа в его удовлетворении в силу части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод апелляционной жалобы Департамента, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не усматривается, поскольку приведенные в них доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 июля 2019 года по делу № А40-302175/18 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Перечислить ООО "Империя+" с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 60000 (шестьдесят тысяч) рублей, внесенные в счет оплаты за проведение экспертизы на основании платежного поручения №1341 от 27.08.2019.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Д.В. Пирожков

Судьи: О.Г. Головкина

Е.А. Птанская

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.