Постановление от 11 февраля 2025 г. по делу № А03-11923/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А03-11923/2023 Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Щанкиной А.В., судей Демидовой Е.Ю., ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 11.07.2024 Арбитражного суда Алтайского края (судья Янушкевич С.В.) и постановление от 02.10.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Зайцева О.О., Кривошеина С.В, Хайкина С.Н.) по делу № А03-11923/2023 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность, содержащегося в письме Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай от 02.05.2024 № ЕХ-4188; об обязании Управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при рассмотрении заявления от 04.04.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, и выполнить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее – МТУ Росимущества, Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность, содержащегося в письме Управления от 02.05.2024 № ЕХ-4188; об

обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при рассмотрении заявления от 04.04.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, и выполнить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Решением от 11.07.2024 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 02.10.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО2 обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: судами не применен закон, подлежащий применению, а именно пункт 5 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) о том, что при приватизации объекта недвижимости должна быть разрешена судьба приватизации земельного участка под ним для целей сохранения единства судьбы объектов; суды полностью уклонились от рассмотрения вопроса о применении пункта 5 статьи 28 Закона № 178-ФЗ; основанием для отказа в иске послужили правовые нормы, которые утратили свое действие, поскольку Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) внесены изменения; в силу норм Закона № 159-ФЗ отказ в выкупе имущества может быть законным только в том случае, если заявитель не соответствует требованиям указанного Закона; отказ в реализации преимущественного права выражен именно в письме Росимущества от 02.05.2024, о чем имелись соответствующие уточнения истца от 20.05.2024, а суды основания, которые обозначены в указанном отказе (отказ в изменении вида разрешенного использования и отказ в разделе участка) по существу не рассматривали, ограничившись исключительно на указанием на несоразмерность заявленной к выкупу площади участка; кроме того, указание судов на то, что заявитель вправе претендовать только на обоснованную (иную) площадь, отличную от предоставленной по аукциону, означит внесение изменений в аукционную документацию; управлением при вынесении решения об отказе существенно нарушены сроки принятия решения (12 месяцев); судами проигнорировано положение пункта 17 статьи 39.8 ЗК РФ.; после прекращения действия договора аренды заявитель утратит право на преимущественный выкуп; выкупная стоимость арендуемого имущества определяется на основании рыночной стоимости имущества, которая не проводилась; с учетом отказа в преимущественном выкупе здания и земельного участка имеется правовая

неопределённость по реализации права на выкуп в порядке Закона № 159-ФЗ.

В своем отзыве МТУ Росимущества выразило несогласие с доводами, приведенными в кассационной жалобе, полагая, что решение и постановление являются законными и обоснованными, отмене не подлежат, поскольку площадь земельного участка значительно превышает площадь здания.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам публичного аукциона между предпринимателем и Управлением заключен договор от 05.04.2021 № 20-13 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (лот № 4) (далее – договор).

Согласно разделу 1 договора и приложения № 1 к нему (акта приема-передачи) предметом аренды федерального имущества явилось нежилое здание общей площадью 26,5 кв.м, кадастровый номер 22:63:050810:95 (объект).

В соответствии с пунктом 1.1 договора целевое назначение нежилого здания«домик отдыха».

Кроме того, в пункте 1.3 сторонами согласовано, что передаваемый объект расположен на земельном участке общей площадью 1 116 кв.м, кадастровый номер 22:63:0508106190 (далее – участок :190), одновременно с объектом арендатору переходит право аренды земельным участком.

Из пункта 5.1 договора следует, что сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС составляет 2 141 руб. 99 коп. с учетом аренды земельного участка.

Как указано в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на основании запроса от 30.04.2021 в отношении спорного земельного участка, вид его разрешенного использования - «под многолетние насаждения».

04.04.2023 предприниматель обратился в Управление с заявлением о выкупе арендованного имущества в порядке реализации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими имущества.

Письмами от 19.04.2023, от 15.06.2023, от 27.08.2023 предпринимателю в удовлетворении заявления отказано по различным основаниям. Так, в письме от 19.04.2023 Росимуществом указано на то, что предметом договора аренды является только нежилое здание площадью 26,5 кв.м, а вопрос о виде разрешенного использования земельного участка будет разрешен исходя из установления его территориальной зоны по Генплану г. Барнаула а также фактическому (целевому) использованию.

Письмом от 02.05.2024 № ЕХ-4188 предпринимателю в удовлетворении заявления отказано, при этом в основание отказа указаны следующие причины: раздел земельного участка :190 не допускается в связи с нахождением на спорном участке (согласно

Генплану г. Баранула) муниципального дошкольного учреждения (решение Барнаульской городской Думы от 30.08.2019 № 144), нарушение земельного законодательства (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Таким образом, с учетом содержания указанных писем Росимущества, совокупными основаниями для отказ предпринимателю в реализации преимущественного права на выкуп двух объектов: нежилого строения площадью 26,5 кв.м. и земельного участка : 190 площадью 1 116 кв.м в порядке реализации Закона № 159 ФЗ, стало: несоответствие площади земельного участка площади объекта недвижимости; вопрос о виде разрешенного использования земельного участка исходя из установления его территориальной зоны согласно Генплана г. Барнаула, а также фактическое (целевое) использование; раздел земельного участка не допускается в связи с нахождением на спорном участке (согласно Генплану г. Баранула) муниципального дошкольного учреждения (решение Барнаульской городской Думы от 30.08.2019 № 144), нарушение земельного законодательства (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Указывая на незаконность отказа Управления, ссылаясь на то, что он имеет право на получение объекта недвижимости и земельного участка в том виде и размере, которые он получил по договору арены, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Руководствуясь статьями 217, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 33, 35, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьей 3 Закона № 159-ФЗ, статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пунктах 11, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021 (далее – Обзор № 1), правовой позицией, содержащейся в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ1616409, от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 19.03.2013 № 12668/12, исходя из того, что фактическое использование спорного участка не соответствует его правовому режиму – под многолетние насаждения, не соответствует целям использования земельного участка, предприниматель не согласен на проведение судебной экспертизы для целей определения площади участка, необходимого и достаточного для целей обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, признав правомерным отказ в реализации преимущественного права, заявленные в отношении как объекта недвижимости, так и земельного участка.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не установил оснований для его отмены или изменения, сославшись исключительно на то, что предприниматель отказался от проведения судебной экспертизы на предмет определения соразмерной площади земельного участка, посчитав отказы Росимущества правомерными.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, а сделанные выводы – преждевременными исходя из следующего.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом № 178-ФЗ, согласно пункту 5 статьи 3 которого, если иное не определено данным Законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.

Соответствующие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства.

Как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2024 № 301-ЭС24-12888 по делу № А17-3262/2022 действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (абзац 5 части 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 134), в том числе при приобретении в собственность указанными субъектами арендованных отдельно стоящих зданий и сооружений в порядке Закона № 159-ФЗ одновременно с земельными участками, на которых такие объекты расположены.

Часть 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом № 178-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 178-ФЗ действие данного Закона распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных

участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, в том числе имущественными комплексами, производится в соответствии со статьей 28 Закона № 178-ФЗ.

В силу пункта 7 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и статьи 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами.

Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка, принадлежащего продавцу, является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 23 марта 2010 г. № 14831/09 и от 03 апреля 2012 г. № 14556/11.

В силу пункта 3 Закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Согласно пункта 4 Закона № 178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Таким образом, из положений действующего законодательства следует: приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, по общему правилу не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами; собственники

объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, в любом случае обязаны оформить свои отношения в отношении земельного участка – либо выкупить его, либо взять в аренду (например, при неделимости участка и/или расположении на нем нескольких объектов).

В настоящем случае предметом заявленных в порядке главы 24 АПК РФ требований предпринимателя, с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, явилось признание незаконным отказа Росимущества в выкупе в порядке реализации преимущественного права совокупности арендованного имущества: объекта недвижимости и земельного участка, выраженного окончательно в письме от 02.05.2024, в котором речь идет о невозможности смены вида разрешенного использования участка «под многолетние насаждения» и раздела участка по причине нахождения на нем социального объекта (дошкольного учреждения).

Признавая такой отказ в отношении всех объектов – и земельного участка и объекта недвижимости - законным, суды, между тем, ограничились указанием исключительно на несоответствие предоставленной по договору аренды площади земельного участка – 1 116 кв.м - по отношению к площади выкупаемого объекта - 26,5 кв.м и отсутствия процессуального волеизъявления заявителя на проведение по делу судебной экспертизы на предмет определения площади, соразмерной, необходимой и достаточной для обслуживания и эксплуатации выкупаемого объекта аренды в порядке реализации преимущественного права субъектом малого и среднего предпринимательства в порядке Закона № 159-ФЗ.

Между тем судами не было учтено следующее.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия

(бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле. Изменение правовой квалификации требования (например, со взыскания убытков на взыскание неосновательного обогащения) или правового обоснования требования (например, взыскания на основании норм о поставке на взыскание на основании норм об обязательствах вследствие причинения вреда) не является изменением предмета или основания иска, за исключением случаев, когда истец при изменении правовой квалификации изменяет также требование (предмет иска) и ссылается на иные фактические обстоятельства (основание иска) (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» (далее – Пленум № 46).

Как указано в пункте 17 Постановления № 21, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) применяется термин «территории общего пользования», под которым понимается возможность для неограниченного круга лиц беспрепятственного пользования ими (пункт 12 статьи 1), в неисчерпывающий перечень которых включаются площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары. При этом Градостроительный кодекс в пункте 2 части 4 статьи 36 особо оговаривает, что действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.

В связи с тем, что земельные участки общего пользования представляют собой как незастроенные, так и застроенные территории, то на земельных участках общего пользования могут располагаться объекты незавершенного строительства или уже введенные в эксплуатацию здания, строения и сооружения, отчужденные в частную собственность в процессе приватизации.

В настоящее время пунктом 1 статьи 28 Закона № 178-ФЗ установлена общая норма, согласно которой приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 8 статьи 28 Закона № 178-ФЗ отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и

другие). Согласно указанному пункту парки также входят в перечень объектов, расположенных на земельных участках в составе земель общего пользования.

В то же время пункт 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ обязывает собственников объектов недвижимости, расположенных на земельных участках общего пользования, переоформить данные земельные участки в аренду.

По общему правилу, владение и пользование или временное пользование имуществом, переданным в аренду, осуществляется исключительно арендатором (статья 606 ГК РФ). Между тем указанное положение не должно затруднять реализацию положения статьи 262 ГК РФ о праве граждан свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Суть настоящего спора, заявленного в порядке главы 24 АПК РФ, предъявленных в его обоснование требований и возражений Росимущества (о несоответствии территориальной зоне, невозможности раздела земельного участка с учетом возможного расположения на нем объекта дошкольного учреждения), не сводилась исключительно к вопросу определения правомерности заявленной к выкупу площади земельного участка.

С учетом содержания всех писем Росимущества, высылаемых в адрес предпринимателя по вопросу рассмотрения требования о реализации преимущественного права, совокупными основаниями для отказа в реализации такого права на выкуп двух объектов явилось: несоответствие площади выкупаемого земельного участка площади объекта недвижимости; вопрос о виде разрешенного использования земельного участка исходя из установления его территориальной зоны согласно Генплана г. Барнаула , а также фактическое (целевое) использование; не допустимость раздела земельного участка в связи с нахождением на спорном участке (согласно Генплану г. Барнаула) муниципального дошкольного учреждения (решение Барнаульской городской Думы от 30.08.2019 № 144), нарушение земельного законодательства (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

За пределами рассмотрения судами остались такие вопросы как: предмет проведённого федерального аукциона в порядке Закона № 159-ФЗ – только нежилое здание площадью 26,5 кв.м или объект недвижимости и земельный участок (аукционная документация не исследовалась и не изучалась); почему стороны в договоре изначально предусмотрели только «переход права аренды» на земельный участок :190; не выяснен вопрос о действительном виде разрешенного использования земельного участка в настоящее время в соответствии с территориальной зоной согласно Генплана г. Барнаула (данные о территориальной и функциональных зон исходя из Генплана г. Барнаула в материалы дела не предоставлены), в деле имеется только выписка из реестра на земельный участок по состоянию на 30.01.2021, когда как данные в отношении участка на момент рассмотрения спора - 2024 год не предоставлялись и судами не исследовались; судами не устанавливалось, относится ли спорный участок к территории городских парков и (или) лесопарковых зон (исходя из общедоступных данных на территории участка имеются множественные многолетние насаждения – деревья), как и не разрешался вопрос об отнесении такого участка к территории общего пользования и, как следствие, к решению вопроса о невозможности его выкупа в порядке приватизации и возможности предоставления исключительно в аренду (пункт 8 статьи 28 Закона № 178-ФЗ); не

устанавливалось фактическое использование участка предпринимателем; не исследовался вопрос о нахождении на участке :190 иного объекта недвижимости – социального дошкольного учреждения, и, как следствие, правомерности передачи его в аренду предпринимателю, возможности и правомерности раздела участка в настоящее время и формирования под спорным объектом недвижимости (с учетом нормативно обоснованной площади), решения вопроса о предоставлении участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (при нахождении на нем нескольких объектов и невозможности раздела/неделимости, либо отнесения к участкам, выкуп которых не допускается законом).

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора сохранилась правовая неопределённость в вопросах о возможности реализации предпринимателем его преимущественного права на выкуп только в отношении арендованного объекта недвижимости в порядке закона № 159-ФЗ (не проверены критерии и их соблюдение как условия для выкупа), а также о статусе (категории) предоставленного в аренду земельного участка – возможности его выдела в натуре под объект недвижимости с учетом всех обстоятельств или предоставления исключительно в аренду заинтересованному лицу.

Приведенные в судебных актах выводы судов о том, что бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2), являются верными, однако они должны быть учтены после выяснения обозначенных судом округа вопросов.

При повторном рассмотрении дела Росимуществу должно быть предложено раскрыть следующие обстоятельства: что явилось предметом лота, вставленного на торги, согласно условиям аукциона, - объект «домик отдыха» или объект совместно с земельным участком; какова была цель аренды; в какой территориальной зоне согласно генплана г. Баранула расположен в настоящее время спорный земельный участок с кадастровым номером :190; какие виды разрешенного использования исходя из территориальной и функциональных зон предусмотрены для спорного земельного участка (с подтверждающими документами); относится ли спорный земельный участок к зоне городских лесов и (или) лесопарков, землям общего пользования; документально подтвердить или опровергнуть нахождение на спорном участке (согласно Генплану г. Барнаула) муниципального дошкольного учреждения и соответственно правовые основания для распоряжения таким участком путем передачи его в аренду предпринимателю под «домик отдыха» (при нахождении на нем социального объекта – пояснить, в каких документах это отражено); пояснить вопрос о делимости /неделимости земельного участка со ссылкой на конкретные (объективные) обстоятельства; возможность приобретения (выкупа) предпринимателем в собственность только объекта недвижимости с сохранением за ним права аренды на земельный участок. При необходимости судам следует решить процессуальный вопрос о привлечении к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, уполномоченного органа, осуществляющего контроль и надзор в сфере соблюдения земельного законодательства на территории соответствующего муниципального образования.

В пункте 1 Информационного письма № 134 разъяснено, что перечень условий, при

наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159- ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Закон № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора. Это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в связи с жалобой Администрации города Благовещенска»).

В то же время, в соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Оспариваемые судебные акты приведенным выше требованиям не соответствуют.

При этом отмеченные нарушения норм права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств. Указанными полномочиями суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 АПК РФ не наделен, в связи с этим обжалуемые судебные акты согласно пункту 3 части 1 статьи 287,

части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Поскольку для разрешения спора необходимо установить новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установив следующие обстоятельства: что явилось предметом лота, вставленного на торги, согласно условиям аукциона, - объект «домик отдыха» или объект совместно с земельным участком; какова была цель аренды; в какой территориальной зоне согласно генплана г. Баранула расположен в настоящее время спорный земельный участок с кадастровым номером :190; какие виды разрешенного использования исходя из территориальной и функциональных зон предусмотрены для спорного земельного участка (с подтверждающими документами); относится ли спорный земельный участок к зоне городских лесов и (или) лесопарков, землям общего пользования; документально подтвердить или опровергнуть нахождение на спорном участке (согласно Генплану г. Барнаула) муниципального дошкольного учреждения и соответственно правовые основания для распоряжения таким участком путем передачи его в аренду предпринимателю под «домик отдыха» (при нахождении на нем социального объекта – пояснить, в каких документах это отражено); выяснить вопрос о делимости /неделимости земельного участка со ссылкой на конкретные (объективные) обстоятельства; возможность приобретения (выкупа) предпринимателем в собственность только объекта недвижимости с сохранением за ним права аренды на земельный участок (предложить скорректировать предмет требований); определить возможность реализации предпринимателем его преимущественного права на выкуп только в отношении арендованного объекта недвижимости в порядке закона № 159-ФЗ (проверить соблюдение соответствующих критериев как условий для выкупа), определить категорию предоставленного в аренду земельного участка, возможность его выдела в натуре под объект недвижимости (с определением необходимой и достаточной площади для обслуживания и эксплуатации) или предоставления исключительно в аренду заинтересованному лицу; при необходимости - решить процессуальный вопрос о привлечении к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, уполномоченного органа, осуществляющего контроль и надзор в сфере соблюдения земельного законодательства на территории соответствующего муниципального образования (с учетом проверки доводов о размещении на участке дошкольного муниципального объекта), с учетом положений, установленных статьей 71 АПК РФ, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства; распределить между сторонами судебные расходы, в том числе связанные с подачей настоящей кассационной жалобы в порядке статьи 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 11.07.2024 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 02.10.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-11923/2023 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи Е.Ю. Демидова

ФИО1