Постановление от 6 мая 2019 г. по делу № А65-32622/2017

78/2019-70139(1)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. 273-36-45,

http://www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда, не вступившего в законную силу

Дело № А65-32622/2017
г. Самара
06 мая 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 мая 2019 года. Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Садило Г.М., судей Александрова А.И., Серовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

с участием:

от АО «Банк Интеза» - представитель ФИО2 по доверенности от 14.03.2019г.,

ФИО3 лично (паспорт), иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 апреля 2019 года в помещении суда в зале № 1 апелляционную жалобу ФИО3, на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 февраля 2019 г., принятое по заявлению ФИО3, об определении начальной продажной стоимости имущества должника - нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:10603:590, расположенного по адресу РТ, <...> (вх. 40361); заявлению кредитора ФИО4, об определении начальной продажной стоимости имущества должника - нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:10603:590, расположенного по адресу РТ, <...> (вх. 40356); заявлению ФИО3, о признании недействительными договора купли-продажи имущества № 11 от 20.09.2018, заключенного между финансовым управляющим ФИО5 и ООО «Акселерон», торгов по лоту № 1 от 05.09.2018 в части заключения договора купли-продажи имущества № 11 от 20.09.2018, акта приема - передачи имущества от 24.10.2018, дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи имущества № 11 от 20.09.2018, и применении последствий недействительности сделки а рамках дела № А65-32622/2017 (судья Путяткин А.В.) о несостоятельности (банкротстве) ФИО3, Республика Татарстан, г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Республики Татарстан 11.10.2017 поступило заявление Акционерного общества «Банк Интеза» о признании несостоятельным (банкротом) гражданина ФИО3 (далее - должник, гражданин).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.10.2017 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника, назначено судебное заседание. На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не

заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Восток плюс», ООО «Восток», Галеева Г.Р.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2018 заявление Акционерного общества «Банк Интеза» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Москва, признано обоснованным, в отношении гражданина ФИО3, дата рождения - 19.09.1962, место рождения - гор. Казань, ИНН <***>, СНИЛС 030-054¬557 97, зарегистрирован по адресу: РТ, <...>, введена процедура банкротства реструктуризация долгов. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО5, почтовый адрес: 420100, г. Казань, а/я 204, номер в реестре ФРС 14967, ИНН <***>, член Саморегулируемой организации Союз «Арбитражных управляющих «Правосознание» (141008, московская область, <...>), с вознаграждением в размере 25 000 руб. единовременно за проведение процедуры.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2018 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 июня 2018 года в отношении гражданки ФИО3, дата рождения - 19.09.1962, место рождения - гор. Казань, ИНН <***>, СНИЛС <***>, зарегистрирована по адресу: РТ, <...>, введена процедура реализации имущества гражданина на срок 6 месяцев до 04 декабря 2018 года (включительно).

Финансовым управляющим утвержден ФИО5, член Саморегулируемой организации Союз «Арбитражных управляющих «Правосознание».

В Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление должника ФИО3, (вх. 40361), об определении начальной продажной стоимости имущества должника - нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:10603:590, расположенного по адресу РТ, <...>.

Также в Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление кредитора ФИО4, г. Казань (вх. 40356) об определении начальной продажной стоимости имущества должника - нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:10603:590, расположенного по адресу РТ, <...>.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2018 объединено в одно производство по делу № А65-32622/2017 рассмотрение заявления должника ФИО3 (вх. 40361), об определении начальной продажной стоимости имущества должника - нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:10603:590, расположенного по адресу РТ, <...>, заявления кредитора ФИО4 (вх. 40356) об определении начальной продажной стоимости имущества должника - нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:10603:590, расположенного по адресу РТ, <...>. Назначено судебное заседание по рассмотрению заявлений.

Также в Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление должника ФИО3, о признании недействительным договора купли-продажи имущества № 11 от 20.09.2018, заключенного между финансовым управляющим должника ФИО5 и ООО «Акселерон», и применении последствий недействительности сделки (вх. 48871). Согласно оспариваемому договору, ООО «Акселерон» приобрело в собственность нежилое помещение с кадастровым номером 16:50:10603:590, расположенное по адресу РТ, <...>, цена договора составила 8 828 000 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2018 объединено в одно производство по делу № А65-32622/2017 рассмотрение заявления должника ФИО3 (вх. 40361), об определении начальной продажной стоимости имущества должника - нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:10603:590, расположенного по адресу РТ, <...>; заявления кредитора ФИО4 (вх. 40356) об определении начальной продажной стоимости

имущества должника - нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:10603:590, расположенного по адресу РТ, г. Казань, ул. Толстого, д. 41, пом. № 1-21; заявления должника Идиятуллиной Л.Р., о признании недействительным договора купли-продажи имущества № 11 от 20.09.2018 и применении последствий недействительности сделки (вх. 48871). Назначено судебное заседание по рассмотрению заявлений.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО7, ООО «Центр дистанционных торгов», Управление Росреестра по РТ.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 февраля 2019 г. в удовлетворении заявления ФИО3, ФИО4, ФИО6, ООО «Восток+» о назначении экспертизы, отказано.

В удовлетворении заявления должника ФИО3, об определении начальной продажной стоимости имущества должника - нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:10603:590, расположенного по адресу РТ, <...> -21 (вх. 40361), отказано.

В удовлетворении заявления кредитора ФИО4, об определении начальной продажной стоимости имущества должника - нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:10603:590, расположенного по адресу РТ, <...> -21 (вх. 40356), отказано.

В удовлетворении заявления должника ФИО3, о признании недействительными договора купли-продажи имущества № 11 от 20.09.2018, заключенного между финансовым управляющим ФИО5 и ООО «Акселерон», торгов по лоту № 1 от 05.09.2018 в части заключения договора купли-продажи имущества № 11 от 20.09.2018, акта приема - передачи имущества от 24.10.2018, дополнительного соглашения № 1 к договору купли-продажи имущества № 11 от 20.09.2018, и применении последствий недействительности сделки в виде возврата у конкурсную массу должника реализованного имущества и восстановления права собственности должника на указанное имущество (вх. 48871), отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО3 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования, ссылаясь на нарушение норм права. Просила назначить судебную оценочную экспертизу.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2019г. апелляционная жалоба ФИО3 оставлена без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 апреля 2019г. апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 29 апреля 2019 г.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании ФИО3 поддержала апелляционную жалобу в полном объеме, просила определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель АО «Банк Интеза» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда не находит оснований к отмене определения суда от 25 февраля 2019 года.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2018 заявление Акционерного общества «Банк Интеза» признано обоснованным, в отношении гражданина ФИО3 введена процедура банкротства реструктуризация долгов. Требование Акционерного общества «Банк Интеза» в размере 6 112 739,90 руб., из них: просроченный основной долг - 4 826 362 руб., проценты за пользование кредитом - 1 188 612,46 руб., пени - 82 992,98 руб., госпошлина14 772,46 руб., включено в состав третьей очереди реестра требований кредиторов гражданина ФИО3 как обеспеченное залогом следующего имущества должника: нежилые помещения, этаж № 2, пом. №№ 1-21, площадью 415,7 кв.м., условный номер: 16:50:02:23315:001:0002, инвентарный номер: 5105-Б, адрес: РТ, <...> (т. 1, л.д. 6-10).

Финансовым управляющим в соответствии с решением № 1 от 18.07.2018 нежилое помещение, кадастровый номер: 16:50:010603:590, площадь 400,2 кв.м., расположенное по адресу: РТ, <...>, пом. №№ 1-21, оценено в сумму 30 069 000 руб. (т. 1, л.д. 13-16).

Уведомление об оценке имущества размещено в ЕФРСБ 18.07.2018, № сообщения 2876002 (т. 1, л.д. 18).

Залоговым кредитором АО «Банк Интеза» утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества: нежилые помещения 2 этажа, №№ 1-21, общая площадь 415,7 кв.м., инвентарный номер: 5105-Б, лит. Б, кадастровый номер: 16:50:010603:590, адрес: РТ, <...> (т. 1, л.д. 182-186). Данное положение согласовано с финансовым управляющим.

В соответствии с положением, рыночная стоимость имущества определена в размере 11 035 000 руб., начальная цена лота определена в размере 8 828 000 руб., на основании отчета № 5914 от 26.06.2018 об оценке указанных нежилых помещений, выполненного ООО «Аудэкс» (т. 1, л.д. 147-180).

Уведомление об определении начальной продажной цены и об утверждении порядка и условий проведения торгов, определенных залоговым кредитором АО «Банк Интеза», размещены в ЕФРСБ 19.07.2018, № сообщения 2876780 (т. 1, л.д. 17).

20.07.2018 финансовым управляющим на сайте www.fedresurs.ru размещено сообщение о проведении открытого аукциона по реализации указанных помещений, дата начала подачи заявок - с 30.07.2018 09.00 ч. до 01.09.2019 15.00 ч., № сообщения 2883113 (т. 2, л.д. 84).

28.07.2018 в газете «Коммерсант» № 133 размещено сообщение о проведении аукциона на повышение стоимости с открытой формой предложения 05.09.2018 в 10.00 ч. на торговой площадке «Центр дистанционных торгов» (www.cdtrf.ru). Начальная цена указана в размер 8 828 000 руб. (т. 2, л.д. 83).

27.08.2018 между ООО «Акселерон» (принципал) и ФИО7 (агент) заключен агентский договор № 2 (на условиях комиссии по участию в открытых торгах) (т. 6, л.д. 38), согласно условиям которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от своего имени, но за счет и в интересах принципала действия по участию в торгах по реализации имущества должника ФИО3 в рамках дела № А65- 32622/2017. Сделка по приобретению имущества подлежит заключению с принципалом (п. 1.2 договора). Агент обязуется участвовать в торговых процедурах лично (п. 2.1 договора).

ФИО7 подана заявка на участие в торгах, которая допущена 01.09.2018 (т. 6, л.д. 58-61). Задаток в сумме 882 800 руб. оплачен 31.08.2018 (т. 6, л.д. 62).

По результатам проведения торгов в связи с допуском к участию только одного участника торги признаны не состоявшимися, о чем 07.09.2018 размещено соответствующее сообщение на сайте www.fedresurs.ru, № сообщения 3015701 (т. 2, л.д. 85).

Как отражено в протоколе о результатах проведения торгов № 20346 от 05.09.2018, единственным участников торгов является ФИО7, торги признаны не состоявшимися в связи с допуском к участию только одного участника (т. 2, л.д. 86).

Между финансовым управляющим ФИО5 (продавец) и ООО «Акселерон» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества № 11 от 20.09.2018, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателя следующее имущество: нежилое помещение, кадастровый номер: 16:50:010603:590, площадь 400,2 кв.м., расположенное по адресу: РТ, <...>, пом. №№ 1 -21 (п. 1.1.1 договора). Цена имущества определена п. 3.1 договора в размере 8 828 000 руб. (т. 3, л.д. 78).

Сведения о заключении договора купли - продажи с ООО «Акселерон» размещены в ЕФРСБ 20.09.2018, № сообщения 3052603 (т. 3, л.д. 77).

25.10.2018 между финансовым управляющим ФИО5 (продавец) и ООО «Акселерон» (покупатель) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору купли- продажи имущества № 1 1 от 20.09.2018, согласно которому п. 1.1.1 договора изменен и изложен в следующей редакции: «нежилое помещение, кадастровый номер: 16:50:010603:590, площадь 415,7 кв.м., расположенное по адресу: РТ, <...>, пом. №№ 1-21» (т. 3, л.д. 142).

Оплата и распределение денежных средств, вырученных от реализации имущества, сторонами не оспариваются, подтверждены материалами дела (т. 5, л.д. 231; т. 6, л.д. 11- 18).

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 31.10.2018 (т. 5, л.д. 238).

В обоснование доводов занижении стоимости реализованного имущества, должником и кредитором ФИО4 представлены следующие документы: отчет об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений площадью 415,7 кв.м. по состоянию на 25.07.2018, выполненный ООО «АртРеал», согласно которому стоимость помещений определена в размере 34 454 000 руб. (т. 1, л.д. 25-128); мониторинг цен объектов недвижимости (т. 3, л.д. 31-35); сведения о продаже объектов недвижимости (т. 3, л.д. 72); анализ отчета оценщика, выполненный ООО «АртРеал» (т. 6, л.д. 68-80).

Финансовый управляющий, кредитор АО «Банк Интеза», ответчик ООО «Акселерон», третье лицо ФИО7 возражали относительно удовлетворения заявлений.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующего.

На основании части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным упомянутым Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Вопросы, связанные с банкротством граждан, регулируются параграфом 1.1 главы Х Закона о банкротстве. В соответствии с пунктом 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные настоящей главой, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI настоящего Федерального закона.

В силу п. 1 ст. 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

Согласно п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Согласно ст. 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 819 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда РТ от 06.03.2018 требование Акционерного общества «Банк Интеза» в размере 6 112 739,90 руб., из них: просроченный основной долг -4 826 362 руб., проценты за пользование кредитом - 1 188 612,46 руб., пени - 82 992,98 руб., госпошлина - 14 772,46 руб., включено в состав третьей очереди реестра требований кредиторов гражданина ФИО3

как обеспеченное залогом следующего имущества должника: нежилые помещения, этаж № 2, пом. №№ 1-21, площадью 415,7 кв.м., условный номер: 16:50:02:23315:001:0002, инвентарный номер: 5105-Б, адрес: РТ, <...>.

Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, утвержденное залоговым кредитором АО «Банк Интеза», размещено в ЕФРСБ 19.07.2018, № сообщения 2876780 (т. 1, л.д. 17). В соответствии с положением, рыночная стоимость имущества

определена в размере 11 035 000 руб., начальная цена лота определена в размере 8 828 000 руб., на основании отчета № 5914 от 26.06.2018 об оценке указанных нежилых помещений, выполненного ООО «Аудэкс» (т. 1, л.д. 147-180).

Должник, возражая против начальной продажной цены, указал на ее занижение, ссылаясь на представленные отчет об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений площадью 415,7 кв.м. по состоянию на 25.07.2018, выполненный ООО «АртРеал», согласно которому стоимость помещений определена в размере 34 454 000 руб. (т. 1, л.д. 25-128); мониторинг цен объектов недвижимости (т. 3, л.д. 31 -35); сведения о продаже объектов недвижимости (т. 3, л.д. 72); анализ отчета оценщика, выполненный ООО «АртРеал» (т. 6, л.д. 68-80).

Вместе с тем, как верно указано судом первой инстанции, представленные документы противоречат вышеприведенным нормам Закона о банкротстве и разъяснениям Пленума, и кроме того по своему содержанию не являются надлежащими доказательствами.

Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества, утвержденным залоговым кредитором АО «Банк Интеза», определена начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов.

Каких-либо разногласий между финансовым управляющим и залоговым кредитором по порядку, сроках и условиях продажи имущества либо его начальной цены ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не представлено.

Исследованное судом Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога, согласованное финансовым управляющим и утвержденное залоговым кредитором, удовлетворяет всем требования Закона о банкротстве. Порядок его утверждения и права должника не нарушены.

Судом установлено, что на торги выставляется имущество одним лотом: нежилые помещения 2 этажа, №№ 1 -21, общая площадь 415,7 кв.м., инвентарный номер: 5105-Б, лит. Б, кадастровый номер: 16:50:010603:590, адрес: РТ, <...>. В соответствии с положением, рыночная стоимость имущества определена в размере 11 035 000 руб., начальная цена лота определена в размере 8 828 000 руб., на основании отчета № 5914 от 26.06.2018 об оценке указанных нежилых помещений, выполненного ООО «Аудэкс» (т. 1, л.д. 147-180).

На основании п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

По правилам ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 указанного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названных законом.

Оценка заложенного имущества может не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его

реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, поскольку рыночная стоимость объекта ипотеки определена на основании отчета оценщика, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться в соответствии с вышеназванным подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке в размере 80 процентов от рыночной цены, установленной в отчете оценщика.

Установление начальной цены в указанном размере соответствует подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке. Указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества.

Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2016 № 80-КГ15-29.

Действие подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке носит универсальный характер и распространяется на все ситуации, когда начальная продажная цена заложенного имущества определяется в судебном порядке (будь то обычное обращение взыскания на заложенное имущество либо разрешение разногласий в деле о банкротстве).

Абзац 3 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве, подлежащий применению в силу отсылочного характера положений статьи 138 Закона о банкротстве прямо предусматривает, что начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Отсутствие отсылочной нормы к законодательству о залоге в статье 138 Закона о банкротстве не исключает применение соответствующих норм Закона об ипотеке при определении залоговым кредитором порядка и условий продажи заложенного имущества.

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной им в определении от 9 февраля 2017 года № 214-О при рассмотрении вопроса о конституционности подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, регулирование обращения взыскания на предмет залога и его реализации должно осуществляться на основе принципа обеспечения баланса конституционно значимых интересов взыскателей и должников при обращении взыскания на заложенное имущество.

Установление начальной цены в размере 80 процентов от стоимости, определенной оценщиком, не нарушает права конкурсных кредиторов и должника, так как объект недвижимости в силу положений статей 18.1, 110, 111 и 138 Закона о банкротстве подлежит реализации путем проведения торгов в форме аукциона, победителем которых признается участник, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое имущество, что позволит получить максимальную выручку от реализации заложенного имущества и уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

В соответствии с положением торги планируется проводить путем повышения начальной цены продажи на величину, кратную величине «шага аукциона», который равняется 5 (пять) % от начальной продажной цены имущества (пункты 3.9, 6.3 положения).

Следовательно, рыночная цена продаваемого имущества подлежит определению в результате торгов «на повышение», что подразумевает эффективно обеспечить её соответствие действительной стоимости имущества на рынке.

В соответствии с абз. 2 ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Согласно п. 2 ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определенная в отчете независимого оценщика, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

В любом случае реальная рыночная стоимость имущества может быть определена исключительно по результатам торгов по его продаже, поскольку формируется путем использования рыночных механизмов спроса и предложения. Цена продажи имущества при продаже посредством открытых торгов определяется только исходя из спроса на имущество и его ликвидности. Следовательно, имущество должника либо будет реализовано, либо возможность его выгодной продажи окажется исчерпанной.

При этом, кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28), соответственно, не подлежит применению при определении равноценности встречного предоставления по сделке купли – продажи.

В объявлении о проведении первых торгов финансовым управляющим были отражены сведения о продаваемом имуществе, его составе, описании индивидуализирующих признаков, характеристиках, организаторе торгов, порядке и адресе (телефоне), по которому можно получить дополнительную информацию о предмете и условиях торгов, а также иные сведения, предусмотренные пунктом 10 статьи 110 Закона о банкротстве.

Установление начальной продажной цены обеспечивает условия для торгов и только в ходе самих торгов может быть выявлена фактическая стоимость имущества в зависимости от существующего на рынке спроса. Если предлагаемое имущество представляет интерес для потенциальных приобретателей, максимальная цена на торгах будет достигнута.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 3 декабря 2015 года № 309- ЭС14-5788 указал, что, торги проводятся с целью привлечения максимально широкого круга участников и получения должником наибольшей цены за реализуемое имущество. В определении от 22 сентября 2015 года № 16-КГ15-21 Верховный Суд Российской Федерации указал, что установленное подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке правило об определении начальной продажной цены заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости со снижением ее на двадцать процентов направлено на обеспечение баланса интересов взыскателя и должника, а снижение цены относительно рыночной стоимости обеспечивает возможность привлечения необходимого количества участников для того, чтобы торги состоялись; цена, по которой реализуется переданное на торги имущество, определяется по итогам торгов исходя из предложений участников этих торгов (определение от 22 сентября 2015 года № 16-КГ15-21).

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 9 Постановления № 58, основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества.

Как верно указано судом первой инстанции, материалы дела не содержат доказательств того, что установленная в Положении залогового кредитора начальная продажная цена имущества могла затруднить или сделать невозможным реализацию залогового имущества.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что установление начальной продажной цены предмета залога свидетельствует лишь об установлении нижней границы стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене.

Установление начальной цены в размере 80 процентов от стоимости, определенной экспертом, не нарушает права конкурсных кредиторов, так как объект недвижимости в силу положений статей 18.1, 110, 111 и 138 Закона о банкротстве подлежит реализации

путем проведения торгов в форме аукциона, победителем которых признается участник, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое имущество, что позволяет получить максимальную выручку от реализации заложенного имущества и уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Должником не представлено доказательств того, что установленная залоговым кредитором и финансовым управляющим начальная продажная цена залогового имущества способна негативно повлиять либо негативно повлияла на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ к торгам, нарушила права должника и права кредиторов.

Вопреки доводу апелляционной жалобы, указание в объявлении ошибочных сведений о площади нежилых помещений (400,2 кв.м. вместо 415,7 кв.м.), не является существенным нарушением порядка продажи, поскольку выставленные на открытые торги нежилые помещения надлежащим образом индивидуализированы указанием на вид имущества, кадастровый номер, адрес его расположения. В связи с чем, потенциальные участники торгов не были лишены возможности правильно и адекватно сформировать свое мнение относительно необходимости участия в торгах.

Обнародование информации об открытых торгах в газете «Коммерсантъ» № 133(6371) от 28.07.2018 г. и на сайте ЕФРСБ сообщение № 2883113 от 20.07.2018 г. обеспечивало доступность соответствующих сведений для участников торгов.

16 октября 2018 года в ЕГРН в отношении объекта недвижимого имущества – нежилые помещения 2 этажа №№ 1 с по 21, этаж 2, инв. № 5105-Б, лит.Б, объект № 1, часть № 2, кадастровый № 16:50:010603:590, расположенные по адресу <...> внесены изменения в части площади объекта недвижимости с «400,2 кв.м.» на «415,7 кв.м.» на основании протокола выявления технической ошибки в кадастровых сведениях № 16/ТО/18-11020.

25 октября 2018 года между финансовым управляющим и покупателем ООО «Акселерон» было подписано дополнительное соглашение, согласно которому п.1.1. договора купли-продажи № 11 от 20.09.2018/ г. изменен и изложен в следующей редакции «нежилое помещение, кадастровый № 16:50:010603:590, площадь 415,7 кв.м., расположенного по адресу Респ. Татарстан <...>».

К нарушениям, влекущим признание торгов недействительными, положения ст. 448 ГК РФ относят: нарушение срока их проведения, ненадлежащее оповещение о торгах, невнесение задатка, отсутствие протокола о результатах торгов и другие существенные условия, повлекшие неправильное определение победителя.

Публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов (п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101).

Таким образом, расхождение в площади реализованных помещений при том, что определенная залоговым кредитором начальная цена не изменялась, не свидетельствует о невозможности получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, либо сделало невозможным или затруднило доступ к торгам, и не свидетельствует о том, что такое расхождение могло повлиять на результат торгов.

Согласно пункту 1 статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

27.08.2018 между ООО «Акселерон» (принципал) и ФИО7 (агент) заключен агентский договор № 2 (на условиях комиссии по участию в открытых торгах) (т. 6, л.д. 38), заключенному согласно условиям которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от своего имени, но за счет и в интересах принципала действия по участию в торгах по реализации имущества должника ФИО3 в рамках дела № А65-

32622/2017. Сделка по приобретению имущества подлежит заключению с принципалом (п. 1.2 договора). Агент обязуется участвовать в торговых процедурах лично (п. 2.1 договора).

Руководствуясь вышеназванными нормами права и обстоятельствами настоящего дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в данном случае при проведении спорных торгов ФИО7 действовал в интересах ООО «Акселерон», что закону не противоречит и не может являться основанием считать торги недействительными.

В силу п. 6.8 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества (т. 1, л.д. 182-186), если к участию в торгах был допущен только один участник, предложение которого о цене имущества не ниже начальной цены, договор купли-продажи заключается с этим участником торгов в соответствии с представленным им предложением.

В соответствии с частью 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

Как следует из части 17 статьи 110 Закона о банкротстве, в случае, если не были представлены заявки на участие в торгах или к участию в торгах был допущен только один участник, организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися.

Если к участию в торгах был допущен только один участник, заявка которого на участие в торгах соответствует условиям торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса) или содержит предложение о цене предприятия не ниже установленной начальной цены продажи предприятия, договор купли-продажи предприятия заключается внешним управляющим с этим участником торгов в соответствии с условиями торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса) или представленным им предложением о цене предприятия.

Таким образом, п. 6.8 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества соответствует части 17 статьи 110 Закона о банкротстве, в связи с чем в указанной части доводы должника также подлежат отклонению.

Ходатайство заявителя о назначении судебной экспертизы рыночной стоимости объекта недвижимости в суде апелляционной инстанции, суд находит подлежащими отклонению с учетом положений статей 9, 82, 86 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 АПК РФ находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, поэтому требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Таким образом, назначение экспертизы по делу в соответствии со статьей 82 АПК РФ является правом, а не обязанностью суда.

Основанием заявленного ходатайства о назначении экспертизы являются доводы должника и иных лиц о занижении стоимости реализованного имущества.

В рассматриваемом споре суд, оценивая имеющиеся в деле доказательства, сопоставляя их с доводами сторон, приходит к выводу об отсутствии необходимости проведения экспертизы, поскольку для разрешения спора по существу с учетом представленных в материалы дела всех документов необходимость проведения такой экспертизы суд не усматривает, более того, это приведет в необоснованному затягиванию рассмотрения спора по существу. Кроме того, у суда отсутствуют вопросы, требующие специальных знаний и не исследованные в рамках судебных заседаний по рассмотрению заявлений.

Должником не представлено доказательств того, что установленная начальная

продажная цена залогового имущества способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ к торгам, нарушает права должника и права его иных кредиторов.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем отсутствуют основания для отмены судебного акта.

Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта не установлено, определение суда от 25 февраля 2019 г. является законным и обоснованным.

В силу положений подпункта 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации исковые заявления о признании сделок недействительными оплачиваются государственной пошлиной. Согласно разъяснениям, данным в пункте 19 постановления Пленума от 23.12.2010 № 63 государственная пошлина уплачивается и в том случае, когда сделка оспаривается в рамках дела о банкротстве.

Руководствуясь статьями 159, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Отказать ФИО3 в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 февраля 2019 г. по делу № А65-32622/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Г.М. Садило

Судьи А.И. Александров

Е.А. Серова