Постановление от 2 сентября 2025 г. по делу № А46-5165/2025

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-5165/2025
03 сентября 2025 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шиндлер Н.А., судей Ивановой Н.Е., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Махт В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5156/2025) индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Омской области от 16.06.2025 по делу № А46-5165/2025 (судья Кулаева Е.В.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 644024, <...>) о признании недействительным распоряжение от 18.03.2025 № 465 об отказе в предоставлении в общедолевую собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:110108:63, площадью 506 кв.м, расположенного по адресу: <...>,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 19.03.2025 сроком действия один год, паспорт, диплом;

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 25.10.2024 сроком действия один год, паспорт, диплом;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) (также далее по тексту – заявители, Предприниматели) обратились в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным распоряжения от 18.03.2025 № 465 об отказе в предоставлении в общедолевую собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:110108:63, площадью 506 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявители просили обязать Департамент заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:110108:63.

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.06.2025 по делу № А46-5165/2025 в удовлетворении требований заявителя судом отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Предприниматели обжаловали его в апелляционном порядке.

В обоснование апелляционной жалобы заявители указали, что минимальный процент застройки определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена ко всей площади участка и зависит от вида разрешенного использования; истребуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования: для общественно-деловых целей под здание, что относится к прочим видам разрешенного использования, для которых минимальный процент застройки установлен в размере 25 процентов.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Предпринимателей поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания Департамент явку своих представителей в процесс не обеспечил, отзыв на апелляционную жалобу не представил, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие данного лица по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев апелляционную жалобу, заслушав представителя Предпринимателей, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

По состоянию на 27.05.2011 Государственным предприятием Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» был составлен технический паспорт на здание диспетчерской, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 142 кв.м., принадлежащей на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Омск на основании свидетельства о государственной регистрации права от 18.03.2009 55 АВ № 915006, в составе которого имеются два нежилых помещения (л.д.28-32).

На основании договора купли-продажи от 27.07.2011 № 117 нежилое помещение 1 П, общей площадью 29.6 кв.м. было приобретено в собственность ФИО1, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации серия 55-АБ № 221288 от 18.07.2014, выданное взамен свидетельства серия 55 АА № 312715 от 09.08.2011 (л.д.14).

Нежилое помещение 2 П, общей площадью 63,9 кв.м. было приобретено в собственность ФИО2 на основании договору купли-продажи от 02.09.2019, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) (л.д.15-17).

В свою очередь ИП ФИО1 (арендодатель) на основании договора аренды нежилого помещения от 02.06.2024 № 5 предоставила нежилое помещение 1 П, общей площадью 29.6 кв.м. индивидуальному предпринимателю ФИО4 сроком на 11 месяцев под магазин ритуальных услуг (л.д.73-76).

ИП ФИО2 (арендодатель) на основании договора аренды нежилого помещения от 01.12.2020 предоставил нежилое помещение 2 П, общей площадью 63,9 кв.м. индивидуальному предпринимателю ФИО5 сроком на 5 лет под магазин розничной торговли продовольственной группой товаров (включая алкогольные напитки) (л.д.67-71).

Для использования здания образован и поставлен на кадастровый учет 15.03.2002 земельный участок с кадастровым номером 55:36:110108:63, площадью 506 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для общественно-деловых целей под здание, для размещения производственных и административных зданий, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.83-94).

Заявители обратились за выкупом указанного земельного участка (л.д.19-20).

21.11.2024 Департамент отказал заявителям в предоставлении в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:110108:63, площадью 506 кв.м. поскольку процент застройки истребуемого земельного участка составляет 18 процентов (93,5*100/506) (л.д. 21-23).

При повторном обращении Предприниматели, приложив технический паспорт на здание, указали, что площадь здания по наружному обмеру составляет 142 кв.м. и соответственно процент застройки в данном случае составляет 28 процентов (142*100/506) и соответствует нормативу.

11.03.2025 актом обследования земельного участка № 41-Ф Администрацией города Омска было установлено, что на земельном участке расположено здание, используемое под осуществление коммерческой деятельности ритуальным салоном и фирменным магазином «Свежевъ».

Распоряжением от 18.03.2025 № 465 в предоставлении в долевую собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:110108:63, площадью 506 кв.м. вновь было отказано по причине того, что процент застройки земельного участка относительно площади расположенного на нем объекта недвижимости, ниже нормативного показателя процента застройки (л.д. 24).

Полагая указанный отказ недействительным, Предприниматели обратились в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

16.06.2025 Арбитражный суд Омской области принял решение, обжалуемое в апелляционном порядке.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200 АПК РФ условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

Так, согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (часть 2 статьи 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, на котором расположены данные объекты и необходимого для их обслуживания.

В соответствии с частью 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса;

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков;

5) осуществление государственного кадастрового учета;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи.

В конкретной ситуации заявитель просил предоставить сформированный земельный участок, что предполагает, что процедура предоставления начинается сразу с подачи в уполномоченный орган юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Статьей 39.16 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, в соответствии с подпунктами 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случае если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Из материалов настоящего дела следует, что ИП ФИО1 и ИП ФИО2 обратились в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110108:63, площадью 506 кв.м. в собственность без проведения торгов, ссылаясь на наличие на испрашиваемом земельном участке здания, площадью 142 кв. м в котором находятся принадлежащие им на праве собственности нежилое помещение 1 П, общей площадью 29.6 кв.м. и нежилое помещение 2 П, общей площадью 63,9 кв.м.

Как было выше сказано, Департамент отказал в предоставлении земельного участка на основании подпунктов 1 статьи 39.16 ЗК РФ, указав на то, что процент застройки земельного участка, относительно площади расположенного на нем объекта недвижимости, ниже нормативного показателя процента застройки, что исключает возможность приобретения сформированного и предоставленного в аренду земельного участка в собственность.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы Арбитражного суда Омской области о правомерности отказа Департамент по следующим мотивам.

Согласно пункту 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые согласно пункту 1 статьи 38 ГрК РФ могут включать в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, предельные параметры разрешенного строительства.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 38 ГрК РФ в случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 - 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области» (Решение № 201, Правила землепользования и застройки) предусмотрено, что минимальный процент застройки в границах земельного участка - это элемент градостроительного регламента в части предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка

Согласно части 3.2 статьи 3 Решения № 201, установленный настоящими Правилами минимальный процент застройки в границах земельного участка применяется исключительно в случаях приобретения в собственность земельных участков в установленном порядке гражданами и юридическими лицами, имеющими в

собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно Правилам землепользования и застройки спорный участок расположен в зоне объектов административно-делового и общественного назначения (ОД-1).

Как следует из статьи 42 зона объектов административно-делового и общественного назначения (ОД-1) включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения административно-деловых, общественных, культурных и иных объектов федерального, регионального и местного значения, коммерческих объектов, объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания и иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне объектов административно-делового и общественного назначения приведены в статьях 42 настоящих Правил, включают в себя: хранение автотранспорта (код 2.7.1); коммунальное обслуживание (код 3.1); социальное обслуживание (код 3.2); бытовое обслуживание (код 3.3); здравоохранение (код 3.4); образование и просвещение (код 3.5); культурное развитие (код 3.6); общественное управление (код 3.8); обеспечение научной деятельности (код 3.9); амбулаторное ветеринарное обслуживание (код 3.10.1); деловое управление (код 4.1); объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2); рынки (код 4.3); магазины (код 4.4); банковская и страховая деятельность (код 4.5); общественное питание (код 4.6); гостиничное обслуживание (код 4.7); развлекательные мероприятия (код 4.8.1); служебные гаражи (код 4.9); объекты дорожного сервиса (код 4.9.1); стоянка транспортных средств (код 4.9.2); выставочно-ярмарочная деятельность (код 4.10); спорт (код 5.1); обеспечение обороны и безопасности (код 8.0); обеспечение внутреннего правопорядка (код 8.3); охрана природных территорий (код 9.1); земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0).

Для территориальной зоны (ОД-1) в соответствии с подпунктом 6 пункта 5 статьи 42 Решения № 201, регламентирован минимальный процент застройки земельного участка:

- для видов разрешенного использования: предоставление коммунальных услуг (код 3.1.1), социальное обслуживание (код 3.2), дошкольное, начальное и среднее общее образование (код 3.5.1), общественное управление (код 3.8), обеспечение научной деятельности (код 3.9), стоянка транспортных средств (код 4.9.2), площадки для занятий спортом (код 5.1.3), оборудованные площадки для занятий спортом (код 5.1.4), обеспечение внутреннего правопорядка (код 8.3), охрана природных территорий (код 9.1), земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0) - не подлежит установлению;

- для видов разрешенного использования: бытовое обслуживание (код 3.3), амбулаторное ветеринарное обслуживание (код 3.10.1), деловое управление (код 4.1), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2), магазины (код 4.4), банковская и страховая деятельность (код 4.5), общественное питание (код 4.6): минимальный - 40, максимальный - 70;

- для видов разрешенного использования: гостиничное обслуживание (код 4.7), ремонт автомобилей (код 4.9.1.4): минимальный - 20, максимальный - 70;

- для видов разрешенного использования: заправка транспортных средств (код 4.9.1.1), автомобильные мойки (код 4.9.1.3): минимальный - 10, максимальный - 70;

- для прочих видов разрешенного использования: минимальный - 25, максимальный - 70;

Как было выше сказано, ИП ФИО1 (арендодатель) на основании договора аренды нежилого помещения от 02.06.2024 № 5 предоставила нежилое помещение 1 П, общей площадью 29.6 кв.м. индивидуальному предпринимателю ФИО4

Алексеевичу сроком на 11 месяцев под магазин ритуальных услуг. ИП ФИО2 (арендодатель) на основании договора аренды нежилого помещения от 01.12.2020 предоставил нежилое помещение 2 П, общей площадью 63,9 кв.м. индивидуальному предпринимателю ФИО5 сроком на 5 лет под магазин розничной торговли продовольственной группой товаров (включая алкогольные напитки).

Соответственно, разрешенный в данной территориальной зоне процент застройки под магазины составляет 40%.

В настоящем случае процент застройки спорного участка составляет 28% (142:506х100), в связи с чем, процент застройки участка, относительно площади расположенного на нем объекта недвижимости, ниже нормативного показателя процента застройки, установленного Правилами землепользования и застройки.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителей о том, что выпиской из ЕГРН подтверждается установление вида разрешенного использования «для общественно-деловых целей под здание, для размещения производственных и административных зданий», что позволяет установить минимальный процент застройки в границах земельного участка для «прочих видов разрешенного использования» - 25.

Во-первых, данное утверждение противоречит фактическому использованию здания под магазины; во-вторых, указанный в выписке вид более соответствует виду использования «деловое управление» (код 4.1), для которого также установлен процент застройки - 40.

Утверждение заявителей о том, что право на выкуп земельного участка определенной площадью не должно быть поставлено в зависимость от определенного вида разрешенного использования, который может быть изменен по желанию правообладателя помещения, противоречит приведенным выше нормам права.

При этом, суд апелляционной инстанции, напротив, исходит из того, что определение целевого назначения здания и внесение соответствующих изменений в ЕГРН находится в исключительной сфере влияния самого собственника, который имеет возможность внести в данные реестра соответствующие изменения.

При вынесении решения судом первой инстанции нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО2 оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 16.06.2025 по делу № А46-5165/2025 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно- Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председательствующий Н.А. Шиндлер Судьи Н.Е. Иванова

А.Н. Лотов