Постановление от 19 марта 2024 г. по делу № А66-13083/2023

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-13083/2023
г. Вологда
19 марта 2024 года


Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 19 марта 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Ралько О.Б. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алые паруса» на решение Арбитражного суда Тверской области от 17 ноября 2023 года по делу № А66-13083/2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Алые паруса» (адрес: 115093, город Москва, внутренняя территория города муниципальный округ Замоскворечье, улица Большая Серпуховская, дом 44, этаж/помещение 3/I, комната 19 (РМХ4); ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (адрес: 170100, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Теруправление) о признании незаконным отказа от 22.08.2023 № 69-НЕ-69/247-ЛК в предоставлении земельного участка в аренду и о возложении на Теруправление обязанности предоставить Обществу земельный участок площадью 12 500 кв.м, кадастровым номером 69:42:0070545:2, расположенный по адресу: <...>, в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства площадью 3 049 кв.м, кадастровый номер 69:42:0070545:16, расположенного по адресу: <...>.

Решением суда от 17.11.2023 в удовлетворении заявления отказано.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, дополнением к ней, в которых просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд не учел пункт 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 № 1, неправильно применил подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6, статьи 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.09.20216 по делу № 5-КГ16-114, пункт 5.4.12 договора от 29.05.2008 № 144. Договор аренды для завершения строительства с собственниками не заключался, элемент повторности в данном случае отсутствует. Договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 29.05.2008 № 144, договор уступки права аренды земельного участка от 02.12.2011 № 144у/1 не зарегистрированы в установленном законом порядке в органах, осуществляющих государственную регистрацию права на недвижимое имущество. Поскольку договоры нарушают требования закона, посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, указанные договоры в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ничтожны. Общество не выражало согласие на переход к нему права аренды, согласование с Теруправлением также не имеется. Суд необоснованно отклонил ходатайство о привлечении к участию в деле заинтересованных лиц. Правовая оценка суда в решении по делу № А66-6280/2017 об отсутствии у Общества права на повторное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства преюдициального значения не имеет, не является фактически установленным судом обстоятельством, носит оценочный характер. Обстоятельства о наличии действующего договора аренды не являлось предметом доказывания по делу № А40-148812/18-50-639, фактического исполнения договора аренды не имелось.

Определением от 11.01.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 13.02.2024. Определением от 13.02.2024 рассмотрение жалобы отложено на 12.03.2024, апелляционный суд предложил Теруправлению направить копию отзыва заявителю, ознакомиться с дополнением к апелляционной жалобе и представить отзыв на апелляционную жалобу с учетом представленного дополнения к ней.

В связи с отпуском судьи Селецкой С.В. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произведена ее замена в составе суда на судью Чередину Н.В., о чем имеется соответствующее определение, объявлено в судебном заседании, на что указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение жалобы начато сначала.

До судебного заседания от Теруправления поступил отзыв на дополнение к апелляционной жалобе.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, дополнении к ней, отзывах на них, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 28.01.2016, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Евростройпроект», Обществу принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства общей площадью 3 049 кв.м (степень готовности 40%), расположенный по адресу: <...>, на земельном участке площадью 12 500 кв.м, кадастровым номером 69:42:0070545:2.

Общество 25.07.2023 обратилось в Теруправление с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду сроком на три года без проведения торгов.

Теруправление 22.08.2023 отказало заявителю в предоставлении земельного участка в аренду, сославшись на пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающий однократность продления договора без торгов, и со ссылкой на то обстоятельство, что ранее указанное право уже было реализовано предыдущими собственниками объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке.

Считая отказ Теруправления незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Как указано в заявлении, правопредшественнику Общества земельный участок предоставлялся под жилищное строительство, а не для завершения строительства, ранее право на продление договора в целях завершения строительства правопредшественниками заявителя не реализовывалось.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными, отказал в удовлетворении заявления.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14–39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как указал суд первой инстанции, из содержания указанной нормы следует, что условиями предоставления земельного участка в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ являются, в том числе, приобретение участка для завершения строительства, предоставление участка для указанных целей однократно при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд первой инстанции установил, что Арбитражным судом Тверской области рассмотрено дело № А66-6280/2016 по требованию Общества к Теруправлению о признании недействительным отказа от 14.04.2017 № 1749-05 в предоставлении земельного участка в аренду на три года без проведения торгов, а также о возложении на Теруправление обязанности передать Обществу в аренду сроком на три года без проведения торгов земельный участок площадью 12 500 кв.м, кадастровым номером 69:32:0070545:2, расположенный по адресу: <...>.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 28.02.2018 по названному делу в удовлетворении требований Обществу отказано. При этом установлены следующие обстоятельства.

Первоначально спорный земельный участок предоставлен государственному предприятию фабрика им. Горького (далее – Фабрика им. Горького) под проектирование 175-ти квартирного жилого дома на основании решения Кимрского городского Совета народных депутатов от 17.03.1987 № 42-2. Решениями от 28.04.1987 № 71-1, 25.07.1987 № 92-3 произведен отвод земельных участков Фабрике им. Горького под строительство 175-ти квартирного жилого дома по улице Пушкина и под его благоустройство.

Фабрика им. Горького 25.04.2008 обратилась в Теруправление с просьбой прекратить право бессрочного (постоянного) пользования спорным земельным участком и передать указанное право обществу с ограниченной ответственностью «СабПампСэплайс» (далее – «СабПампСэплайс») в связи с переходом к последнему права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на указанном земельном участке.

Теруправление приняло решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком Фабрикой им. Горького и предоставлении земельного участка ООО «СабПампСэплайс», с которым заключен соответствующий договор аренды от 29.05.2008 № 144 для использования в целях под жилищное строительство. В пункте 1.2 договора указано, что на земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости степенью готовности 40%. В дальнейшем объект незавершенного строительства ООО «СабПампСэплайс» продан обществу с ограниченной ответственностью «ЕвроСтройПроект» (далее – ООО «ЕвроСтройПроект»), в связи с этим указанные общества заключили договор уступки права аренды спорного земельного участка от 02.12.2011 № 144у/1. По договору купли-продажи от 28.01.2016 ООО «ЕвроСтройПроект» продало незавершенное строительством здание с той же степенью готовности 40%.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, учитывая, что спорный земельный участок предоставлялся в аренду ООО «СабПампСэплайс» под жилищное строительство с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, в дальнейшем права и обязанности по договору аренды переданы ООО «ЕвроСтройПроект» для тех же целей – под жилищное строительство, у Общества отсутствует право на его приобретение в аренду сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов. Таким образом, судом установлен факт отсутствия у Общества права на повторное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства. Данное обстоятельство является преюдициальным и не подлежит повторному доказыванию в рамках настоящего дела.

При этом суд указал, что оспариваемый отказ Теруправления в предоставлении Обществу земельного участка в аренду является законным и обоснованным и не подлежит повторному доказыванию в рамках настоящего дела.

Из материалов дела видно, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2019 по делу № А40-148812/18-50-639, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2019, Теруправлению отказано в удовлетворении требований к ООО «ЕвроСтройПроект» о взыскании 1 566 847 руб. 19 коп. задолженности по оплате арендной плате за период с 15.04.2016 по 31.10.2017, 435 840 руб. 65 коп. неустойки за период с 16.04.2016 по 31.10.2017 по договору аренды земельного участка от 29.05.2008 № 144, заключенному Теруправлением и ООО «СабПампСэплайс» (с учетом последующей уступки ООО «ЕвроСтройПроект» прав арендатора на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от 02.12.2011 № 144у/1).

ООО «Евростройпроект» и Общество 28.01.2016 заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительском здания, по которому объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), кадастровый номер 69:42:0070545:16, готовностью 40% продан Обществу (государственная регистрация № 69-69/011-69/114/001/2016-972/1). Указанный объект незавершенного строительства находится на арендованном земельном участке, кадастровый номер 69:42:0070545:0002, право аренды земельного участка по договору от 29.05.2008 № 144 с 01.03.2016 перешло к Обществу.

Как правильно указал суд первой инстанции, учитывая, что Общество привлечено к участию в деле № А40-148812/18-50-639 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, указанный судебный акт имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела. Поскольку до настоящего времени договор аренды земельного участка от 29.05.2008 № 144, права арендатора по которому последовательно перешли от ООО «СабПампСэплайс» к ООО «ЕвроСтройПроект», а впоследствии к Обществу, не расторгнут и продолжает действовать в отношении Общества в соответствии с положениями статьи 35 ЗК РФ, статьи 552 ГК РФ, Общество является арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды от 02.12.2011 № 144у/1 в силу закона, вне зависимости от того, внесены ли изменения в части арендатора в сам договор или от наличия (отсутствия) договора уступки прав арендатора по договору аренды, заключенного с предыдущим собственником объекта незавершенного строительства при наличии действующего договора аренды у Теруправления отсутствовали основания для заключения в отношении спорного земельного участка нового договора аренды.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявления у суда первой инстанции не имелось. В удовлетворении заявления отказано правомерно.

Доводы подателя жалобы о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях не принимаются во внимание, поскольку согласно материалам дела все заявленные сторонами заявления и ходатайства рассмотрены судом первой инстанции с соблюдением норм АПК РФ. Процессуальных оснований для привлечения к участию в деле в качестве заинтересованных лиц перечисленных в жалобе организаций у суда не имелось.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 17 ноября 2023 года по делу № А66-13083/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алые паруса» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева


Судьи

О.Б. Ралько

Н.В. Чередина