Постановление от 14 апреля 2025 г. по делу № А07-2442/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-869/25

Екатеринбург

15 апреля 2025 г. Дело № А07-2442/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Тороповой М.В., Беляевой Н.Г.

при ведении протокола помощником судьи Луковниковым Д.С., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.10.2024 по делу № А07-2442/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2024 по тому же делу.

Для рассмотрения кассационной жалобы Министерства первоначально сформирован следующий состав суда: председательствующий Гуляева Е.И., судьи Торопова М.В., Беляева Н.Г.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 09.04.2025 в составе суда произведена замена судьи Гуляевой Е.И. ввиду ее болезни судьей Купреенковым В.А.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено судом округа путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании приняли участие:

представитель Министерства – ФИО1 (доверенность от 09.09.2024 № ФН-М04-04-1/6121-Ю);

директор общества с ограниченной ответственностью «Пропети» (далее - общество «Пропети», истец) – ФИО2 (приказ, паспорт).

Общество «Пропети» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Министерству об урегулировании разногласий,

возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) в отношении:

- нежилого здания площадью 738,6 кв. м с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенного по адресу: <...>,

- доли в праве 1980/3372 общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579.

В части исключения условий о приватизации доли в праве 1980/3372 общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, и определения выкупной стоимости арендуемого нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:144, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора недвижимое государственное имущество - нежилое здание площадью 738,6 кв. м с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенное по адресу: <...>», изложив п. 2.2. договора в следующей редакции:

«Передаваемое Покупателю Имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 07.08.2020 года следующие описания и характеристики:

- нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:144; - количество этажей 1, в том числе подземных 0;

- фундамент здания бетонный; - стены кирпичные; - перекрытия железобетонные плиты; - крыша рулонная; - полы бетонные; - коммуникации: электричество.

Цена Имущества устанавливается в соответствии с заключением эксперта № А07-2442/2023/1 от 17.07.2024 года, выполненным экспертом ООО «ФинЭкспертОценка» в размере 1 848 000 (один миллион восемьсот сорок восемь тысяч) рублей (без НДС).», изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена Имущества по настоящему Договору составляет: 1 848 000 (один миллион восемьсот сорок восемь тысяч) рублей (без НДС), из них:

- стоимость нежилого здания составляет 1 848 000 (один миллион восемьсот сорок восемь тысяч) рублей (без НДС).». (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны

Республики Башкортостан», общество с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность», индивидуальный предприниматель ФИО3, Управление Росреестра по Республике Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.10.2024 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами Министерство обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель жалобы считает, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно исключили из стоимости здания стоимость прав на земельный участок, проигнорировав принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, а также положения пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым стоимость здания в договоре включает в себя стоимость прав на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования. По мнению Министерства, поскольку при приватизации реализуется не объект капитального строительства, а объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:030267:144, с учетом того, что при определении рыночной стоимости в целях реализации объекта недвижимости в оценочной деятельности фактически отсутствует такое понятие как «рыночная стоимость объекта капитального строительства» в отрыве от стоимости прав на земельный участок, судами первой и апелляционной инстанций должна была быть принята во внимание установленная в заключении эксперта рыночная стоимость единого объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок в размере 7 453 000 руб. (без учета НДС).

В отзыве на кассационную жалобу общество «Пропети» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 23.03.2020 Министерством (арендодатель) и обществом «Пропети» (арендатор) заключен договор аренды от 23.03.2020 № 537 в отношении нежилых помещений зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан, согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан (далее - «имущество»): расположенный по адресу: <...>; включающий в себя: ремонтно-механическая мастерская литера Д, Д1, кадастровый номер 02:55:030267:144, общей площадью 738,6 кв. м, для использования в целях: свободный вид использования (по назначению объекта).

В силу пункта 1.2 договора, описание и технические характеристики имущества подтверждаются кадастровым (техническим) паспортом, изготовленным за счет средств арендодателя организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства. Сведения о передаваемом в аренду имуществе, изложенные в договоре, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора.

Согласно пункту 2.1 договора, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 23.03.2020 по 18.03.2021. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 23.03.2020 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Уфимскому району и обществом «Пропети» 29.09.2020 заключен договор аренды земельного участка от 29.09.2020 № РБ-37-20, в соответствии с которым, земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, вид разрешенного использования «мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет», общей площадью 3372 кв. м, расположенный по адресу: <...> (далее - Земельный участок), передан на праве аренды обществу «Пропети» со сроком аренды до 18.03.2021.

В соответствии с пунктом 4.1. договора размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально доле арендатора в зданиях (сооружениях), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах собственности или иных вещных правах помещений в зданиях (сооружениях) к общей площади зданий (сооружений) и устанавливается из расчета арендной платы согласованной сторонами, что соответствует 1989/3372 доли от общей площади земельного участка.

Министерством и обществом «Пропети» 23.04.2021 заключен договор от 23.04.2021 № 537.а аренды в отношении нежилых помещений зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан (далее – «имущество»): расположенный по адресу: <...>; включающий в себя: ремонтно-механическая мастерская литера Д, Д1, кадастровый номер 02:55:030267:144, общей площадью 738,6 кв. м, для использования в целях: свободный вид использования (по назначению объекта).

Согласно пункту 2.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 19.03.2021 по 18.03.2024. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения Сторон,

возникшие с 19.03.2021 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Министерством (арендодатель) и обществом «Пропети» (арендатор) 12.08.2021 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 96-21 (РБ), согласно которому в соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030267:579, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Конституции, д. 3/1, с видом разрешенного использования «мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 09.08.2021 № КУВИ-002/2021-102375324, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 3372 кв. м, из них арендатору к оплате 1980 кв. м (далее - участок).

В пределах границ участка расположены следующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами:

- 02:55:030267:144 нежилое здание - Ремонтно-механическая мастерская, площадью 738,6 кв. м, принадлежащее обществу «Пропети» на праве аренды, государственная регистрация № 02:55:030267:144-02/373/2021-3, срок действия с 19.03.2021 по 18.03.2024.

- 02:55:030267:145 нежилое здание - гараж, площадью 519,3 кв. м, принадлежащее Республике Башкортостан на праве собственности, государственная регистрация № 02:55:030267:145-02/101/2019-2.

Министерством и обществом «Пропети» 11.08.2022 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 96-21 (РБ) с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.08.2021 в соответствии с которым срок аренды устанавливается с 19.03.2021 по 18.03.2027.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) истец вправе воспользоваться преимущественным правом на приобретение имущества при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды имущества.

Общество «Пропети» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендует нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:144 по договорам аренды договор № 537 от 23.03.2020, № 537.а от

23.04.2021 более двух лет и отвечает требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, в связи с чем, имеет преимущественное право на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

Общество «Пропети» 24.03.2022 обратилось в Министерство с заявлением от 24.03.2022 № ЮР-4378 о предоставлении преимущественного права субъектам малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого по договорам аренды имущества находящегося в казне Республики Башкортостан, расположенного по адресу: <...>, включающий в себя: ремонтно-механическая мастерская литера Д, Д1, кадастровый номер 02:55:030267:144 на основании Закона № 159-Ф (далее - заявление).

Министерство 30.11.2022 на своем официальном сайте https://mzio.bashkortosta № .ru/ опубликовало приказ «Об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145, расположенных по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579, в пределах которого находятся объекты» от 28.11.2022 № 3314 (далее - приказ).

Так, в своем приказе Министерство установило следующие условия приватизации:

«1. Приватизировать находящиеся в собственности Республики Башкортостан:

- нежилое здание площадью 738,6 кв. м с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенное по адресу: <...>;

- нежилое здание площадью 519,3 кв. м с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: <...>;

- земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность, где доля в праве ООО «Пропети» составляет 1980/3372, доля в праве ИП ФИО3 составляет 1392/3372.

2. Установить:

- способ приватизации государственного имущества, указанного в пункте 1 настоящего приказа, - преимущественное право ООО «Пропети» и ИП ФИО3 на приобретение арендуемого имущества;

- цену подлежащего приватизации ООО «Пропети» государственного имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта № 22-412-Н от 16.09.2022, выполненному оценщиком ООО «Аудит- безопасность», в размере 12 515 000 (Двенадцать миллионов пятьсот пятнадцать тысяч) рублей (без НДС);

- цену подлежащего приватизации ИП ФИО3 государственного имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта № 570/2022 от 01.11.2022, выполненному оценщиком ООО «ГК «АЗИРА», в размере 10 171 300 (Десять миллионов сто семьдесят одна тысяча триста) рублей (без НДС);

- форму, сроки и порядок внесения платежа - в безналичной форме единовременно в течение десяти дней или в рассрочку сроком не более семи лет с момента заключения договора купли-продажи в валюте Российской Федерации (рублях).».

Руководствуясь Законом № 159-Ф, 30.11.2022 за исх. № ФН-М04-13/6222-Ю Министерство направило обществу «Пропети» проект договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое государственное имущество - нежилое здание площадью 738,6 кв. м, с кадастровым номером 02:55:030267:144 и долю в размере 1989/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3 372 кв. м, расположенные по адресам: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Конституции, д. 3 и ул. Конституции, д. 3/1 (далее - имущество).

Согласно пункту 2.2 договора купли-продажи, передаваемое покупателю имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 07.08.2020 следующие описания и характеристики: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:144; количество этажей 1, в том числе подземных 0; фундамент здания бетонный; стены кирпичные; перекрытия железобетонные плиты; крыша рулонная; полы бетонные; коммуникации: электричество. Земельный участок: кадастровый номер 02:55:030267:579; площадь 3372 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет.

Цена имущества устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 22-412-Н от 16.09.2022, выполненным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность», в размере 12 515 000 руб. (без НДС).

По инициативе истца оценщиком произведена оценка рыночной стоимости арендуемых объектов недвижимости обществом с ограниченной ответственностью «Партнер-Оценка».

В соответствии с выполненным отчетом общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Оценка» от 15.12.2022 № 2227-О/22 итоговая величина рассчитанного значения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки с учетом округления составила:

- нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:144, общая площадь 738,6 кв. м, 1 451 667 руб., без учета НДС;

-1980/3372 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, 5 579 000 руб., без учета НДС.

Общество «Пропети» 20.12.2022 направило в Министерство письмо № 95, которым уведомило, что общество «Пропети» не согласно с редакцией

отдельных пунктов проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), в том числе с ценой (стоимостью) имущества, с внесудебным порядком расторжения договора и др.

В связи с чем общество возвратило подписанный со своей стороны договор с протоколом разногласий к проекту договора, с учетом результатов альтернативной оценки рыночной стоимости имущества на дату подачи заявления общества «Пропети» о реализации своего преимущественного права выкупа - 24.03.2022 (отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости № 2227-О/22 от 15.12.2022, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Партнер-Оценка»).

Общество «Пропети» в своем письме просило в срок 30 (тридцать) дней с даты получения протокола разногласий к договору, известить о принятии договора с учетом предложенных изменений и подписании данного протокола либо о его отклонении.

Дополнительно общество «Пропети» сообщило, что считает незаконными и необоснованными, затрагивающими законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, отдельные условия приватизации, закрепленные Приказом от 28.11.2022 № 3317, а именно условия об одновременной приватизации нежилого здания и доли в праве 1980/3372 на неделимый земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность с индивидуальным предпринимателем ФИО3 Указало, что данное условие приватизации имущества нарушает пункты 1, 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).

Министерство 18.01.2023 направило в адрес общества «Пропети» ответ № ФН-М04-13/299-Ю, которым сообщило, что рыночная стоимость объекта установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта от 16.09.2022 № 22-412-Н, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность» и определена в размере 12 515 000 руб. Приказом Министерства от 28.11.2022 № 3314 утверждены условия приватизации имущества. Дальнейшее изменение рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости невозможно.

Вместе с тем Министерство указало, что рассмотрело предложенные обществом «Пропети» в протоколе разногласий изменения в другие пункты договора 4.1.3, 4.1.5, 4.1.8, 4.1.9, 6.2, 6.3, 6.3.1, 6.4. и совместно с ответом направило новую редакцию договора купли-продажи с условием о рассрочке оплаты до 7 лет с учетом предложенных обществом «Пропети» изменений (за исключением пунктов договора, определяющих стоимость выкупаемого имущества).

Изложенное явилось основанием для обращения истца с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции учел результаты рассмотрения дела № А07-41955/2022, результаты проведенной по делу судебной экспертизы, и пришел к выводу о том, что из стоимости необходимо исключить стоимость земельного участка.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оснований для отмены решения не установил.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ также предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства право обжаловать в порядке, установленном

законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснена необходимость учитывать в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что между сторонами возник спор, в том числе относительно выкупной цены спорного объекта.

Судами установлено, сторонами не оспаривается, материалами дела подтверждается, что проект спорного договора купли-продажи был подготовлен Министерством.

Для возможности определения выкупной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества по заказу Министерства обществом с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность» подготовлен отчет об оценке от 16.09.2022 № 22- 412-Н на дату оценки 06.09.2022.

Обращаясь с иском, общество «Пропети» выражало несогласие с рыночной стоимостью земельного участка, определенной на основании отчета об оценке от 16.09.2022 № 22- 412-Н.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого земельного участка определением суда первой инстанции от 23.03.2023 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества «ФинЭкспертОценка» ФИО4.

По результатам исследования от эксперта общества «ФинЭкспертОценка» поступило заключение № А07-2442/2023 от 16.05.2023, в котором эксперт пришел к следующим выводам:

рыночная стоимость объекта недвижимости 1980/3372 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, общей площадью 3372 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешение использование: Мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 24.03.2022 (без НДС) составляет 5 605 000 руб.;

отчет об оценке № 22-412-Н, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Аудита Безопасность» не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности; не соответствует Федеральным стандартам оценки. Выявленные нарушения законодательства об оценочной деятельности повлияли на итоговую рыночную стоимость.

В ходе судебного разбирательства ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность» заявлено о невозможности частичного использования отчета об оценке № 22- 412-Н от 16.09.2022, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность», для определения выкупной стоимости нежилого здания площадью 738,6 кв. м с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенного по адресу: <...> и о необходимости определения выкупной стоимости нежилого здания на основании заключения эксперта, путем проведения дополнительной судебной экспертизы по делу.

Определением суда первой инстанции от 11.06.2024 назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертОценка» (адрес местонахождения: <...>, почтовый адрес: 450073, а/я 100) ФИО4, с постановкой перед ней следующих вопросов:

1. Какова рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:144, площадью 738,6 кв. м, этажность: 1, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 24.03.2022 (без НДС)?

2. Возможно или нет использовать отчет об оценке, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность» от 16.09.2022 № 22-412-Н, составленный оценщиком ФИО5, только в целях определения стоимости нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:144, площадью 738,6 кв. м, этажность: 1, расположенного по адресу: <...> (далее - нежилое здание)?

По результатам проведения дополнительной судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 17.07.2024 № А07-2442/2023/1, содержащее следующие выводы.

Стоимость объекта недвижимости в составе: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:144, площадью 738,6 кв.м. этажность - 1, расположенное по адресу: <...>, с учетом прав на земельный участок составляет: 7 453 000 руб., в том числе:

-1 848 000 (нежилое здание (объект капитального строительства, улучшения без учета прав на земельный участок) с кадастровым номером 02:55:030267:144, площадью 738,6 кв.м. этажность - 1, расположенное по адресу: <...>) без учета НДС.;

- 5 605 000 - объект недвижимости 1980/3372 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 2:55:030267:579, общей площадью 3372 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешение использование: Мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет, расположенный по адресу: <...>.

Отчет об оценке, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность» от 16.09.2022 № 22-412-Н, не возможно использовать в целях определения стоимости нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:144 площадью 738,6 кв.м. этажность - 1, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 24.03.2022 (без НДС).

Указанные заключения эксперта признаны судами соответствующими требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полными и ясными, основанными на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, выполненными лицом надлежащей квалификации в сфере оценочной деятельности, обладающим специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, предупрежденным об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Установив, что изложенные в заключениях судебной экспертизы данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения, в отсутствие оснований для вывода о несоответствии данного заключения требованиям Закона об оценочной деятельности и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», равно как и в отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих выводы эксперта, суды первой и апелляционной инстанций приняли указанное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Исследовав и оценив экспертные заключения наряду с иными доказательствами по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций приняли в качестве достоверного вывод эксперта о том, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 24.03.2022 составляет 1 848 000 руб. (без учета НДС), в связи с чем правомерно указали на то, что указанная

выкупная стоимость подлежит применению при урегулировании возникших между сторонами разногласий в соответствующей части.

Доводы заявителя жалобы о том, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно исключили из стоимости здания стоимость прав на земельный участок, проигнорировав принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, а также положения пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым стоимость здания в договоре включает в себя стоимость прав на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, отклоняются судом округа как основанные на неверном толковании норм материального права применительно к установленным фактическим обстоятельствам настоящего дела.

Так, разрешая спор в части наличия между сторонами разногласий относительно включения в проект договора купли-продажи условий о выкупе помимо нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030267:144, также доли в размере 1980/3372 в праве общей долевой собственности на расположенный под ним земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 5 подпункта 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пунктом 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона № 178-ФЗ данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

На основании пункта 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Закона № 178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью реализовать как право на выкуп земельных участков, предусмотренное указанными нормами права, так и право аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

При этом сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был разделен между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, если отсутствуют законодательные ограничения для выкупа данного участка.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми

предусмотрено, что с заявлением о приобретении в аренду земельного участка может обратиться любой из правообладателей здания, сооружения или помещений в них, а уполномоченный орган в течение 30 дней направляет подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора всем иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка.

Аналогичная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11.

Судами первой и апелляционной инстанций учтено, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А07-41955/2022 по заявлению общества «Пропети» и предпринимателя ФИО3 признано незаконным решение Министерства о приватизации земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность и о включении в цену подлежащего приватизации государственного имущества цены долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579, выраженное в приказе от 28.11.2022 № 3314 «Об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145, расположенных по вышеназванному адресу и земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579, в пределах которого находятся объекты».

В рамках указанного дела № А07-41955/2022 судами сделаны выводы о том, что поскольку на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030267:579, признанном неделимым, расположены 2 объекта недвижимости (здания с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145), передаваемые по условиям приватизации в порядке Закона № 159-ФЗ в собственность разных субъектов малого предпринимательства, при отсутствии их совместного волеизъявления на приобретение занимаемого объектами земельного участка в общую долевую собственность, включение в решение об условиях приватизации земельного участка в общую долевую собственность заявителей, и, соответственно, о включении в цену подлежащего приватизации недвижимого имущества цены долей в праве общей долевой собственности на земельный участок является незаконным.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что невозможность приватизации земельного участка не является основанием для отказа в приватизации заявителями расположенных на нем объектов недвижимости в порядке Закона № 159-ФЗ, суды первой и апелляционной инстанций в рамках настоящего дела в свою очередь пришли к обоснованному выводу о незаконности включения в текст договора купли-продажи условий о выкупе доли в размере 1980/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3 372 кв. м, в отсутствие согласия истца.

Суды правомерно исходили из того, что возражения заявителя жалобы в указанной части противоречат как приведенному правовому регулированию, так и результатам рассмотрения дела № А07-41955/2022.

Оснований не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанции у суда округа не имеется.

Вновь приведенные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права, основаны на неверном толковании указанных норм и подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.10.2024 по делу № А07-2442/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи М.В. Торопова

Н.Г. Беляева