Решение от 18 мая 2021 г. по делу № А40-139668/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-139668/20-77-1001
г. Москва
18 мая 2021 г.
Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

без участия представителей сторон и третьего лица,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ДОМ.РФ» (адрес 125009, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>)

к ответчику АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ «СИБИРСКО-УРАЛЬСКАЯ ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» (адрес 625023, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2002, ИНН: <***>),

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕЧЕЛСТРОЙ» (адрес 454048, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.05.2006, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.12.2011 № ДЗ-242 за период с 3 квартала 2017 года по 3 квартал 2020 года в размере 14 745 руб. 84 коп.,

установил:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ДОМ.РФ» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ «СИБИРСКО-УРАЛЬСКАЯ ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.12.2011 № ДЗ-242 за период с 3 квартала 2017 года по 3 квартал 2020 года в размере 14 745 руб. 84 коп.

В обоснование заявленных исковых требований, истец указывает на то, что между ним и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 13.12.2011 № ДЗ-242.

Истец, ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направили, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие представителей истца, ответчика и третьего лица в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ. От истца и от ответчика поступили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. От ответчика поступил отзыв на иск и дополнения к нему, в которых он исковые требования не признал. От третьего лица поступили письменные пояснения по делу.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле письменные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (истец, Арендодатель) и ООО «Речелстрой» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.12.2011 № ДЗ-242, согласно которому Арендодатель передаёт на возмездной основе во временное владение и пользование Арендатору земельный участок кадастровый номер 45:25:020307:7, площадью 863 186 кв. м., расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, р-н Заозерный, предоставленный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства на 14 лет (п.1.2 договора).

Пунктом 11.2 договора аренды установлено, что договор аренды действуют до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 года № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и п. 1 ст. 2 Федеральный закон от 13.07.2015 года № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации» с 01.09.2016 года все права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства по договору переданы Акционерному обществу "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (после смены наименования 14.03.2018 г. - АО «Дом. РФ»).

АО «ДОМ.РФ», являющееся в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» единым институтом развития в жилищной сфере, выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Между Арендодателем и Арендатором было подписано Дополнительное соглашение № 1 от 10.12.2013 года к Договору аренды о разделе земельного участка с кадастровым номером (45:25:020307:7) на 44 земельных участка, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 45:25:020307:31.

В последующем, между Арендодателем и Арендатором было подписано Дополнительное соглашение № 2/1 от 21.10.2014 года к Договору аренды, в котором Арендодатель предоставляет Арендатору 47 земельных участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером (45:25:020307:31) на образованные участки, в том числе на участок с кадастровым номером 45:25:020307:73.

Таким образом, Договором аренды предусмотрено, в том числе, обустройство территории в границах исходного земельного участка посредством строительства на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках объектов инженерной инфраструктуры и безвозмездная передача указанных объектов в государственную, муниципальную собственность или оформление в частную собственность. Рассматриваемый участок в соответствии с документацией по планировке территории предназначен для строительства распределительного пункта.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020307:73 расположен Объект капитального строительства с кадастровым номером 45:25:020307:361 (РП-43, напряжением 10/0,4 кВ, далее - «Объект»), принадлежащий на праве собственности Акционерному обществу «Сибирско-Уральская энергетическая компания» (запись от 04.07.2017 № 45:25:020307:361-45/016/2017-1).

Следовательно, после приобретения АО «СУЭНКО» от 04.07.2017 года права собственности на Объект к АО «СУЭНКО» с 04.07.2017 года перешел в аренду Земельный участок с кадастровым номером 45:25:020307:73 на условиях Договора аренды (Выписка из ЕГРН о переходе права собственности от 10.01.2020 № 99/2020/306147636).

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11 установлено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования .земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Исходя из вышеприведённых норм права следует, что с даты государственной регистрации права собственности АО «СУЭНКО» на Объект, то есть с 04.07.2017, земельный участок находится в фактическом пользовании собственника Объекта, АО «СУЭНКО» использует участок на условиях договора аренды, который был заключен между прежним арендатором участка (ООО «Речелстрой») и арендодателем (АО «ДОМ. РФ»).

Следовательно, отношения между истцом и новым арендатором земельного участка (ответчиком), предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, регулируются договорам аренды, в том числе в части положений, устанавливающих порядок начисления и размера арендной платы.

Пунктом 4.4. договора предусмотрено, что подлежащая оплате сумма арендной платы за пользование участком оплачивается Арендатором в безналичной форме ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца каждого текущего календарного квартала аренды.

В связи с тем, что ответчик обязанность по внесению арендных платежей не исполнял надлежащим образом, истец в адрес ответчика направил письмо от 27.01.2020 г. № 817-АА с требованием погасить имеющуюся задолженность.

В ответ ответчик сообщил, что между ним и ООО «Речелстрой» заключен договор субаренды, по которому ответчик добросовестно перечислял денежные средства с 10.07.2014 года по 30.09.2018 года включительно.

Не согласившись с доводами ответчика, истец повторно направил претензию от 12.05.2020 года № 6481-АА с требованием оплатить имеющееся задолженность.

Ответчик в письме от 22.06.2020 И-С-2020-7102 требования истца оставил без удовлетворения.

Истец ссылается на то, что с даты регистрации права собственности на Объект, ООО «Речелстрой» перестал быть надлежащим арендатором земельного участка, а следовательно, не мог быть субарендодателем по договору субаренды. Надлежащим Арендатором с даты регистрации права собственности на Объект является его собственник - АО «СУЭНКО», а Арендодателем - АО «ДОМ.РФ».

Учитывая изложенное, в силу статьи 408 ГК РФ обязательства арендатора ООО «Речелстрой» по договору аренды в отношении земельного участка считаются прекращенными надлежащим исполнением с 04.07.2017. В связи с этим в соответствии со статьей 618 ГК РФ договор субаренды также прекратил свое действие.

В нарушение условий договора Арендатором не исполнено обязательство по уплате арендных платежей за период с 3 квартала 2017 года по 3 квартал 2020 года.

Согласно расчету истца, задолженность по арендной плате с 3 квартала 2017 по 3 квартала 2020 составляет 14 745 рублей 84 коп.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, или во временное пользование.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Между тем, как следует из представленных в материалы дела доказательств, АО «СУЭНКО» не является стороной договора аренды № ДЗ-242 от 13.12.2011 г., земельный участок с кадастровым номером: 45:25:020307:7 не арендовало, является добросовестным субарендатором земельного участка с кадастровым номером 45:25:020307:73.

Следовательно, ссылка АО «ДОМ.РФ» на пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» необоснованна, так как данный пункт разъясняет ситуации, когда у недвижимой вещи, расположенной на участке, изменяется собственник, указывая на то, что новый собственник приобретает право пользования чужим земельным участком вне зависимости от заключения в установленном порядке договора аренды.

В данном случае применим пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, которым даны разъяснения ситуации, аналогичной рассматриваемой, а именно, в случае, если арендная плата была перечислена добросовестным арендатором неуполномоченному лицу, собственник земельного участка либо уполномоченное им лицо вправе требовать уплаты неосновательного обогащения с неуполномоченного лица, принявшего плату от добросовестного арендатора, а соответствующее обязательство добросовестного арендатора считается исполненным.

Кроме того, между ООО «Речелстрой» и АО «СУЭНКО» был заключен договор субаренды участка № Ю-1/2014 от 10.07.2014 г., в рамках которого на АО «СУЭНКО» возлагалась обязанность по перечислению платы за пользование Участком. Являясь добросовестным субарендатором АО «СУЭНКО» перечисляло арендатору ООО «Речелстрой» плату за пользование Участком, до момента прекращения выставления счетов-фактур, то есть по сентябрь 2018 года включительно.

В связи с вышеуказанным АО «СУЭНКО» не имеет задолженности по внесению арендной платы за период с 10.07.2014 г. по 30.09.2018 г.

Таким образом, требование истца о внесении арендной платы за период с 3 квартала 2017 г. по сентябрь 2018 г. незаконно и необоснованно.

Кроме того, истцом неправомерно произведен расчет размера задолженности, поскольку неверно указана площадь земельного участка. Следовательно, арендная плата должна быть посчитана исходя из площади арендуемого АО «СУЭНКО» земельного участка - 394 кв.м., поскольку участок находится в федеральной собственности, на земельном участке расположен объект электросетевого хозяйства РП-43 напряжением 10/0,4 кВ., принадлежащий на праве собственности АО «СУЭНКО».

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения и размер арендной платы за земельный участок, находящийся в федеральной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 5 Правил, определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения объектов электросетевого хозяйства арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономическою развития Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития от 22.09.2011 г. № 507 в отношении земельных участков, которые находятся в собственности Российской Федерации и предоставлены для размещения объектов электроэнергетики, либо занятые такими объектами, установлена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. При этом в отношении земельных участков на территории Курганской области данная ставка арендной платы не должна превышать предельной ставки арендной платы в размере 1.75 руб. за квадратный метр.

Учитывая вышеизложенное, для размещения объекта электросетевого хозяйства годовой размер арендной платы за Участок составляет 689 руб. 50 коп.

Таким образом, за период с 0110.2018 г. по 30.06.2020 г. размер арендной платы составляет 1 206 руб. 63 коп.

За период с 01.07.2017 г. по 30.09 2018 г. АО «СУЭНКО» оплатило ООО «Речелстрой» арендную плату по Договору субаренды №10-1/2014 oт 10.06.2014 г.

В соответствии с постановлением Администрации города Кургана от 03.06.2020 г. № 3052 для организации электроснабжения населения в интересах АО «СУЭНКО» в отношении земельного участка с кадастровым номером 45:25:020307:73, расположенного в Заозерном районе города Кургана Курганской области, установлен публичный сервитут, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости 06.07.2020 г. Публичному сервитуту присвоен номер 45:25-6.1455, что подтверждается письмом Управлением Росреестра» по Курганской области.

Согласно пункту 4 статьи 3.6 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», использование Участка для АО «СУЭНКО» осуществляется без установления платы за публичный сервитут. Кроме того, учитывая прекращение прав на участок, передачу его в Росимущество по передаточному акту № 2-7 от 02.07.2020 г. и внесение соответствующих сведений в ЕГРН, соглашение об осуществлении публичного сервитута не заключается (пункт 3 статьи 39.47 ЗК РФ). Следовательно, в связи с установлением публичного сервитута, задолженность у СУЭНКО» перед АО «ДОМ.РФ» за период с 06.07.2020 г. по 31.08.2020 г. отсутствует.

Таким образом, ввиду отсутствия задолженности, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 3 квартала 2017 года по 3 квартал 2020 года в размере 14 745 руб. 84 коп. являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковое заявление является не обоснованным, не подтверждено материалами дела и не подлежит удовлетворению.

Расходы по госпошлине относятся на истца в соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ, поскольку заявленные исковые требования не обоснованы.

На основании изложенного ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 48, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска АО «ДОМ.РФ» – отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

С.В. Романенкова