Постановление от 15 июня 2023 г. по делу № А65-31292/2022

20/2023-113238(1)



ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу № 11АП-8506/2023

Дело № А65-31292/2022
г. Самара
15 июня 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2023 года Постановление в полном объеме изготовлено 15 июня 2023 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Коршиковой Е.В., Назыровой Н.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 при участии:

от истца – ФИО2 лично (паспорт), представитель ФИО3 - ордер № 000808 от 12.06.2023

от ответчика - представитель ФИО4 по доверенности от 29.12.2022

рассмотрев в открытом судебном заседании 13 июня 2023 года в помещении суда в зале № 7 апелляционную жалобу ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.04.2023, по делу № А65-31292/2022 (судья Хуснутдинова А.Ф.),

по иску ФИО2, г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Акционерному обществу «Татэнерго», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изменении условий договора купли-продажи объекта недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2, обратился в Вахитовский районный суд г. Казани Республики Татарстан с иском к АО "Татэнерго", которым просит изменить условия договора купли-продажи от 02.03.2022 № 2022/Д377/114, заключенного между ФИО2 и Акционерным обществом «Татэнерго», а именно:

пункт 1.1.1 договора изложить в следующей редакции:

«1.1.1. Здание теплоснабжения, этажей 1, назначение: нежилое здание, общей площадью 315,5кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:261, принадлежащее Продавцу на праве собственности (запись о регистрации 16:50:160303:261-16/001/2019-2 от 26.02.2019), расположенное по адресу: РТ, <...>, стоимостью 3 696 421 (Три миллиона шестьсот девяносто шесть тысяч четыреста двадцать один) руб. 04 коп., в т.ч. НДС (20%);»;

пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции:

«4.1. Цена продаваемого Имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 8 864 421 (Восемь миллионов восемьсот шестьдесят четыре тысячи четыреста двадцать один) руб. 04 коп., в том числе НДС в соответствии с нормами действующего


законодательства.»;

пункт 1.1.1 Приложения № 1 к Договору (Акт приема-передачи) изложить в следующей редакции:

«1.1.1. Здание теплоснабжения, этажей 1, назначение: нежилое здание, общей площадью 315,5 кв.м., кадастровый номер 16:50:160303:261, принадлежащее Продавцу на праве собственности (запись о регистрации 16:50:160303:261-16/001/2019-2 от 26.02.2019г.), расположенное по адресу: РТ, г, Казань, ул. Ю.Фучика, д. 75, стоимостью 3 696 421 (Три миллиона шестьсот девяносто шесть тысяч четыреста двадцать один) руб. 04 коп., в т.ч. НДС (20%)».

Определением Вахитовского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 17.08.2022 исковое заявление ФИО2 принято к производству суда общей юрисдикции, делу присвоен номер 2-8773/2022.

Определением Вахитовского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 12.10.2022 по делу № 2-8773/2022 дело направлено на рассмотрение по подведомственности в Арбитражный суд Республики Татарстан, поскольку истец - ФИО2, на момент приобретения здания и по настоящее время зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, а приобретенное им на торгах здание является не жилым помещением специального назначения (теплоузел), согласно пояснениям истца, спорный объект приобретался им для перевода в здание иного назначения коммерческого толка и извлечения в последующем прибыли.

Также ответчик пояснил, что оплата производилась истцом как предпринимателем, с соответствующего счета.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2022 дело принято к производству Арбитражного суда Республики Татарстан, делу присвоен № А6531292/2022.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора привлечено ООО «Арт Кар», г. Санкт-Петербург.

Представитель ответчика представил актуальную (по состоянию на 28 марта 2023 года) выписку из ЕГРН на спорный объект с указанием площади спорного объекта (исследована судом в заседании, приобщена к материалам дела).

Истец в судебном заседании 20.03.2023 представил дополнения к возражениям на отзыв ответчика, в которых, среди прочего, уточнил заявленные требования, просит внести изменения в договор купли-продажи от 02.03.2022 № 2022/Д377/114, заключенного между ФИО2 и Акционерным обществом «Татэнерго», в следующей редакции:

пункт 1.1.1 договора изложить в следующей редакции:

«1.1.1. Здание теплоснабжения, этажей 1, назначение: нежилое здание, общей площадью 385,4 кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:261, принадлежащее Продавцу на праве собственности (запись о регистрации 16:50:160303:261-16/001/2019-2 от 26.02.2019), расположенное по адресу: РТ, <...>, стоимостью 3696556 (Три миллиона шестьсот девяносто шесть тысяч пятьсот пятьдесят шесть) руб. 49коп., в т.ч. НДС (20%)»;

пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции:

«4.1. Цена продаваемого Имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 8 864 556 (Восемь миллионов восемьсот шестьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят шесть) руб. 49 коп., в том числе НДС в соответствии с нормами действующего законодательства.»;

исходя из расчета: 4515540руб. ÷ 385,4кв.м = 11716,50 (за 1кв.м); 11716,50руб. х 315,5кв.м = 3696556,49руб.

Уточнение требований принято судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.04.2023, по делу № А6531292/2022 ФИО5 Зуферовича, г. Казань, об уточнении исковых требований принято. В иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый


арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

При этом в жалобе заявитель указал, что здание теплоснабжения находилось в частной собственности, а спорный договор купли-продажи заключен между его собственником, являющимся коммерческой организацией, и физическим лицом. В данном случае договор может быть заключен и без проведения торгов. Продажа здания не является закупкой товаров, работ и услуг по смыслу, придаваемому Федеральным законом от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». Поэтому ссылка суда по мнению заявителя жалобы на п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса РФ не соответствует обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы указал, что отказывая в иске, суд игнорирует, что истец при принятии решения о приобретении здания также обоснованно руководствовался прежде всего данными выписки из ЕГРН, которая была представлена ему ответчиком.

При этом ответчик в ходе судебного заседания неоднократно заявлял, что в выписке ЕГРН была допущена ошибка и не оспаривал, что истец руководствовался такой выпиской.

Суд, кроме этого, игнорирует, что ответчик в суде признал, что площадь здания фактически превышает 279,6 кв.м. Ответчик об этом указывал также и в одном из , писем, адресованных истцу в ответ на предложение изменить договор (письмо от 22.04.2022 № 165-14/32/1815).

Суд игнорирует содержание поступившего в суд отзыва агента, агентского договора и заявки на участие в торгах.

По мнению заявителя жалобы отказывая в иске, суд принимает довод ответчика о том, что он формировал цену здания, исходя из стоимости 1 квадратного метра. Вместе с этим почему-то суд не принимает доводы истца о необходимости произвести перерасчет стоимости объекта путем установления стоимости одного квадратного метра приобретенного здания.

Суд первой инстанции фактически перекладывает всю ответственность за содержание договора, заключенного на условиях крупнейшей региональной генерирующей компании, на покупателя, являющегося физическим лицом.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании истец и его представитель апелляционную жалобу поддержали, решение суда считают незаконным и необоснованным, просили его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав стороны, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, в обоснование иска ФИО2 указал, что в соответствии с договором купли-продажи от 02.03.2022 № 2022/Д377/114 истец купил у АО «Татэнерго» следующее имущество:

- здание теплоснабжения, этажей 1, назначение: нежилое здание, общей площадью 385,4 кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:261, расположенное но адресу: РТ, <...>, стоимостью 4 515 540руб.;

- земельный участок, общей площадью 340,4 кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:9, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под


здание центрального теплового пункта, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: РТ, г. Казань, Приволжский район, ул. Ю. Фучика, д. 75, стоимостью 5 168 000руб.

Согласно п. 4.1 договора общая цена продаваемого имущества составляет 9 683 540 руб.

При этом в соответствии с п. 4.2 договора оплату за имущество покупатель производит на расчетный счет продавца ежемесячно равными долями в течение 6 (шести) месяцев в соответствии с графиком платежей (приложение № 2), являющимся неотъемлемой частью договора.

По указанному графику платежей оплата имущества производится покупателем равными частями в следующие дни: 10.03.2022 (1 613 923,34 руб.), 11.04.2022 (1 613 923,34 руб.), 11.05.2022 (1 613 923,33 руб.), 10.06.2022 (1 613 923,33 руб.), 11.07.2022 (1 613 923,33 руб.) и 10.08.2022 (1 613 923,33 руб.).

Объекты недвижимого имущества переданы от продавца покупателю по акту приема-передачи от 02.03.2022.

Договор и акт приема-передачи подписаны сторонами без разногласий и оговорок.

На момент обращения ФИО2 с иском в суд договор в полном объеме не исполнен, оплата по графику платежей полостью не внесена, договор является действующим, в судебном порядке не оспорен.

Между тем, после проведения государственной регистрации перехода права собственности на имущество, покупателем было обнаружено, что фактическая общая площадь здания теплоснабжения значительно ниже, указанной продавцом в договоре.

Так, согласно п. 1.1.1 договора общая площадь здания теплоснабжения составляет 385,4 кв.м. Однако согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.03.2022, полученной покупателем после проведенной государственной регистрации права собственности, действительная (фактическая) площадь здания теплоснабжения составляет 279,6 кв.м, что меньше договорной на 105,8 кв.м (на 27,45%), что, по мнению истца, привело к завышению стоимости здания теплоснабжения.

Пунктом 6.1 договора установлено, что спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего договора, разрешаются сторонами в претензионном порядке, претензионный порядок считается соблюденным по истечении 10 рабочих дней со дня направления претензии.

Истец в апреле 2022 года обратился к ответчику с письменным предложением в течение 10 дней со дня получения данного предложения подписать в двух экземплярах прилагаемое дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 02.03.2022 № 2022/Д377/114, которым в договор вносятся изменения, уменьшающие цену здания теплоснабжения, а также вносятся соответствующие изменения в график платежей, попросив один из подписанных экземпляров дополнительного соглашения направить по адресу истца.

В ответ на указанное предложение истец получил от ответчика письмо от 22.04.2022 № 165-14/32/1815, в котором было указано, что по результатам проведенных сотрудниками АО «Татэнерго» замеров фактической площади помещений в здании теплоснабжения (кад. № 16:50:160303:261) выявлено, что общая площадь здания по внутреннему обмеру составляет 319,2 кв.м, что в целях устранения технической ошибки инициировано изготовление нового технического паспорта для последующего внесения изменений в сведения ЕГРН, а также что в этой связи ответчик считает целесообразным отложить заключение дополнительного соглашения к договору до момента исправления технической ошибки и внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН, что о результатах будет сообщено дополнительно.

В дальнейшем письмом от 06.07.2022 № 165-14/52/2920 ответчик сообщил истцу о том, что в соответствии с техническим паспортом от 23.11.2006 площадь спорного здания составляет 279,6 кв.м, что исходя из указанной площади в 2018 году была определена стоимость реализации, по которой здание было выставлено на продажу, что стоимость продажи была рассчитана из расчета 17 000 руб. за 1 кв.м на основании максимального


значения рыночной стоимости на производственно-складские помещения, расположенные в Приволжском районе г.Казани, согласно мониторингу цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.03.2018; что в 2020 году стоимость реализации здания была снижена на 5% и составила 4 515 540 руб., по которой здание и было реализовано истцу на основании договора. Ввиду вышеизложенного ответчик указал, что основания для заключения дополнительного соглашения к договору, предметом которого будет являться уменьшение цены продажи здания, отсутствуют.

Как следует из пояснений истца, ФИО2 узнал о предложении о продаже спорного здания из объявления № 1708323203 в интернет-сервисе для размещения объявлений «Авито», в котором было указано, что АО «Татэнерго» («реквизиты проверены») предлагает к продаже здание центрального теплового пункта, площадью 385,4 кв.м по адресу: <...> расположенном на земельном участке площадью 340 кв.м.

Ответчик в 2022 году указал в договоре площадь продаваемого здания не в размере 279,6кв.м, исходя из которой он якобы рассчитал стоимость продажи в 2018 году, а в размере 385,4кв.м. Указанная площадь была отражена как в самом договоре, так и в акте приема-передачи, подписанном ответчиком.

При этом ни в договоре, ни в объявлении о продаже не было ссылок на какой-либо мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок. Более того, мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок, хотя бы исходя из своего названия, не является обязательным для сторон для применения при установлении цены продажи недвижимости на свободном рынке. Мониторинг лишь обобщает известные цены в определенной местности.

Договор заключался между ФИО2 и коммерческой организацией, которые в силу ст. 421 ГК РФ свободны в определении условий договора.

Истец при заключении договора доверял ответчику и исходил из того, что действительная площадь здания составляет 385,4 кв.м, как и было указано в объявлении о продаже.

Для целей установления действительной (фактической) площади здания по поручению истца специалистами Средне-Волжского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» был проведен обмер здания с изготовлением по состоянию на 18.05.2022 технического паспорта, согласно которому фактическая площадь здания составляет 315,5 кв.м.

Таким образом, фактическая площадь здания меньше договорной на 69,9 кв.м (385,4 - 315,5), или на 18,14%, что означает завышение цены здания.

Обнаружившееся несоответствие площади приобретенного объекта недвижимости является для истца существенным обстоятельством.

Истец до подачи иска в суд направлял ответчику предложение изменить договор путем заключения дополнительного соглашения к договору, но получил письменный отказ.

В связи с выявленными несоответствиями истец обратился в суд с настоящим иском, которым просит внести изменения в договор купли-продажи от 02.03.2022 № 2022/Д377/114, заключенного между ФИО2 и Акционерным обществом «Татэнерго», в следующей редакции:

пункт 1.1.1 договора изложить в следующей редакции:

«1.1.1. Здание теплоснабжения, этажей 1, назначение: нежилое здание, общей площадью 385,4 кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:261, принадлежащее Продавцу на праве собственности (запись о регистрации 16:50:160303:261-16/001/2019-2 от 26.02.2019), расположенное по адресу: РТ, <...>, стоимостью 3696556 (Три миллиона шестьсот девяносто шесть тысяч пятьсот пятьдесят шесть) руб. 49коп., в т.ч. НДС (20%);»;

пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции:

«4.1. Цена продаваемого Имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 8 864 556 (Восемь миллионов восемьсот шестьдесят четыре тысячи пятьсот


пятьдесят шесть) руб. 49коп., в том числе НДС в соответствии с нормами действующего законодательства.»;

исходя из расчета: 4515540руб. ÷ 385,4кв.м = 11716,50 (за 1кв.м);

11716,50руб. х 315,5кв.м = 3696556,49руб. (с учетом заявленных уточнений).

Ответчик требования истца не признал.

В письменных отзывах на иск ответчик указал, что в договоре стоимость спорного объекта недвижимого имущества определена не из расчета за единицу площади, а за объект в целом.

Согласно п. 1.1.1 договора купли-продажи стоимость здания теплоснабжения общей площадью 385,4 кв.м составляет 4 515 540 рублей, в том числе НДС 20%.

Согласно п. 1.1.2 договора купли-продажи стоимость земельного участка, общей площадью 340 кв.м составляет 5 168 000 рублей, НДС не облагается.

Согласно изложенного договор купли-продажи № 2022/Д377/114 от 02.03.2022 не содержит сведений о том, что цена объекта недвижимости установлена за единицу его площади или иного показателя ее размера.

По акту приема-передачи от 02.03.2022 продавец передал, а покупатель принял здание теплоснабжения, этажей 1, назначение: нежилое здание, общей площадью 385,4 кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:261, принадлежащее продавцу на праве собственности (запись о регистрации 16:50:160303:261-16/001/2019-2 от 26.02.2019), расположенное по адресу: РТ, <...>, стоимостью 4515540 рублей; и земельный участок, общей площадью 340 кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:9, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здание центрального-теплового пункта, принадлежащий продавцу на праве собственности (запись о регистрации 16:50:1600303:9-16/001/2019-2 от 26.02.2019), расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: РТ, г. Казань, Приволжский район, ул. Ю.Фучика, дом 75, стоимостью 5 168 000 рублей (л.д.12 оборот).

При этом согласно п.4 акта приема-передачи от 02.03.2022 проведен полный осмотр имущества сторонами. Покупатель по качеству, техническим характеристикам, конструктивным элементам, планировке и площади покупаемого имущества претензий не имеет.

Договор купли-продажи и акт приема-передачи подписаны сторонами без разногласий и оговорок.

Кроме того, стоимость договора была определена на основании проведенных торгов.

Ранее здание центрального теплового пункта (ЦТП-7А/38), общей площадью 279,6кв.м, расположенное по адресу: <...>, принадлежало ОАО «Казанская теплосетевая компания», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.12.2007 серии 16-АА № 542515.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.12.2007 серии 16- АА № 542515 общая площадь здания ЦТП-7А/38 – 279,6кв.м. (л.д.61).

АО «Казанская теплосетевая компания» 26.12.2018 было реорганизовано путем присоединения к АО «Татэнерго», в связи с чем здание ЦТП-7А/38 перешло в собственность АО «Татэнерго», соответствующие сведения внесены в ЕГРЮЛ.

При переходе права собственности на спорный объект от АО «Казанская теплосетевая компания» к АО «Татэнерго», обществом на объект была получена соответствующая выписка из ЕГРН от 27.02.2019, в которой Росреестром была допущена техническая ошибка, площадь здания указана 385,4кв.м, вместо 279,6 кв.м. (л.д.68-69).

При определении цены продажи имущества ответчик руководствовался верной площадью - 279,6 кв.м.

Договор купли-продажи здания ЦТП и земельного участка был заключен сторонами по итогам проведения торгов и размещения закупочной документации на сайте B2B- Center (л.д.116-127).

В закупочной документации на сайте B2B-Center размер площади здания был указан


верно - 279,6кв.м, при этом из извещения о проведении торгов также не следует, что начальная цена продажи имущества была установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера.

Цена продажи имущества в закупочной документации была рассчитана согласно методичке «Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.03.2018», подготовленной Некоммерческим партнерством «Союз оценщиков Республики Татарстан» по ценам 2018г. и исходя из площади здания 279,6 кв.м (л.д.75-77). Согласно заявлениям о продаже № 1082145, 1282473, 1482583, 2828497, размещенным на сайте B2B-Center, площадь здания указана 279,6 кв.м.

Так, согласно Методичке (стр. 3) «мониторинг цен на коммерческую недвижимость в г.Казани» для Приволжского района при приобретении административных зданий и офисных помещений минимальная и максимальная цена установлена соответственно 17100 тыс. руб.

Таким образом, цена продажи здания ЦТП была определена как минимальная цена 17000руб. х площадь здания 279,6кв.м = 4 753 200руб., что подтверждается протоколом заочного заседания комиссии по реализации ЦТП от августа 2018 года (л.д.78-79).

Поскольку спорный объект недвижимого имущество не могли продать более 2 лет (л.д.70-74), было принято решение о снижении цены продаваемого имущества на 5% до 4 515 540 руб. (4 753 200 руб. - 5% = 4 515 540 руб.), что подтверждается Протоколом заочного заседания комиссии по реализации ЦТП от 10.04.2020 (л.д.80-82).

Аналогичным образом, в соответствии с ценой, указанной в Методичке, была определена и стоимость продажи земельного участка. При этом продажная стоимость приобретенного земельного участка истцом не оспаривается.

При покупке имущества истец не заявил каких-либо возражений, агент ФИО2 – ООО «Арт Кар» знакомился с закупочной документацией, размещенной на сайте B2B-Center, видел, что в закупочной документации площадь здания указана 279,6 кв.м.

Таким образом, при заключении договора истец, как добросовестный покупатель, имел возможность заявить о несоответствии размера площади в закупочной документации и договоре, но он подписал договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества без возражений и разногласий.

Кроме того до заключения договора купли - продажи (на стадии закупочной процедуры) истец выезжал на место, знакомился с состоянием приобретаемого здания ЦТП и земельного участка путем их осмотра, с начальной ценой имущества, указанной АО «Татэнерго» в документации о закупке истец согласился, подписал договор и принял имущество по акту приема-передачи без замечаний. Согласно пункту 4 акта приема-передачи от 02.03.2022 сторонами проведен полный осмотр имущества, покупатель по качеству, техническим характеристикам, конструктивным элементам, планировке и площади покупаемого имущества претензий не имеет.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 8, 11, 12, 130, 549, 550, 554, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 9, 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обосновано отказал в иске в силу следующего.

Довод истца о том, что ФИО2 при заключении договора купли-продажи имущества руководствовался только условиями, предложенными ответчиком к продаже имущества в объявлении, размещенном на сайте «Авито», суд первой инстанции верно посчитал несостоятельным.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, договор купли-продажи № 2022/Д377/114 от 02.03.2022 заключен сторонами по итогам проведения процедуры электронных торгов, путем размещения на электронной торговой площадке B2B-Center извещения № 2868027 о продаже имущества (л.д.74).

Согласно извещению, реализации подлежало следующее имущество:

здание центрального теплового пункта 7А/38, Приволжский район, ул. Ю.Фучика, 75, площадью 279,6кв.м, кадастровый номер № 16-16-01/324/2007-470, земельный участок


под зданием центрального теплового пункта - 7А/38 площадью 340кв.м, кадастровый номер 16:50:160303:9, принадлежащие на праве собственности АО «Татэнерго»;

дата начала подачи заявок - с 10.01.2022; дата окончания подачи заявок - по 01.02.2022;

начальная цена имущества - 9683540руб. с НДС по ставке 20%, в том числе 8930950руб. без учета НДС, определяемого по ставке 20%.

К Извещению была приложена закупочная документация: объявление о продаже; описание реализуемого имущества.

При этом, судом первой инстанции верно указано, что в извещении о проведении процедуры продажи имущества, размещенном на сайте B2B-Center, размер площади здания указан - 279,6кв.м.

Также, согласно объявлению о продаже (п.4.1) точные характеристики реализуемого имущества, указаны в «Описание реализуемого имущества», в том числе, указан размер площади здания - 279,6кв.м.

Согласно п.4.2 объявления о продаже участник закупки имел возможность обратиться к контактным лицам продавца с запросом об осмотре имущества и вопросам, связанным с характеристиками имущества, (п.3.1), по условиям реализации имущества и заключения договора (п.3.2), по вопросам участия в процедуре продажи (п.3.3).

От участника - ООО «APT КАР», выступающего на открытых торгах по продаже имущества в интересах ФИО2 по агентскому договору № 1 от 26.01.2022, 26.01.2022 поступила заявка с указанием ценового предложения по приобретению имущества в размере - 9683540руб. (л.д.137-139).

При этом, суд первой инстанции обоснованно отметил, что факт осуществления ООО «APT КАР» действий на открытых торгах по продаже имущества в интересах ФИО2 на основании агентского договора № 1 от 26.01.2022, истцом не оспорен.

Поскольку других участников не было и иных заявок с иным ценовым предложением не поступило, протоколом заседания комиссии по оценке и выбору победителя № 2868027 от 03.02.2022 победителем был признан единственный заявившийся участник - ООО «APT КАР», представляющий интересы истца ФИО2 по агентскому договору, с ценовым предложением приобретения имущества – 9 683 540 руб., которая и была указана в договоре купли-продажи имущества.

Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка заключен сторонами по итогам электронной процедуры торгов.

Указанная в договоре итоговая цена продажи имущества была сформирована путем свободного волеизъявления истца, направившего через своего агента - ООО «APT КАР», заявку на участие в процедуре торгов и предложившего свою цену за имущество.

При этом, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что истец в ходе проведения процедуры торгов был ознакомлен с характеристиками продаваемого имущества, поскольку они указаны в закупочной документации.

До заключения договора купли-продажи истец выезжал на место, знакомился с состоянием приобретаемого здания ЦТП и земельного участка путем их осмотра, что отражено в п.4 акта приема-передачи от 02.03.2022, согласно которого проведен полный осмотр имущества сторонами. Покупатель по качеству, техническим характеристикам, конструктивным элементам, планировке и площади покупаемого имущества претензий не имеет.

Суд первой инстанции обоснованно учел, что согласно представленной истцом в материалы дела выписки из ЕГРН от 05.03.2022, полученной покупателем после проведенной государственной регистрации права собственности, площадь здания ЦТП- 7А/38 постройки 1988г., количество этажей – 1, подземных – 0; назначение – нежилое, К № 16:50:000000:0:21830, местоположение – РТ, <...>, составляет 279,6кв.м. (л.д.18-19), тогда как согласно представленного в материалы дела технического


паспорта здания ЦТП-7А/38 по улице Юлиуса Фучика 75А г. Казани инвентарный номер 92:401:002:000009420, составленного Средне-Волжским филиалом АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» 18.05.2022, также по заданию истца, площадь здания ЦТП-7А/38 по наружному обмеру составляет 328,9 кв.м. (л.д.20 оборот).

Площадь спорного имущества в 279,6 кв.м. также подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 28.03.2023 (л.д.143145), в связи с чем довод истца о том, что согласно технического паспорта площадь помещений равна 315,5 кв.м. (л.д.20-22), суд первой инстанции верно посчитал несостоятельным.

Поскольку ФИО2 является индивидуальным предпринимателем, закон предъявляет к нему повышенные требования к осмотрительности и добросовестности при осуществлении предпринимательской деятельности.

Истец (равно как и его агент, действовавший в интересах истца на основании агентского договора № 1 от 26.01.2022), ознакомившийся с документацией, размещенной на сайте организатора торгов, не мог не видеть того, что в документах указаны две площади здания и как добросовестный покупатель мог поинтересоваться о действительной площади объекта.

Между тем, как верно отмечено судом первой инстанции, и договор купли-продажи, и акт приема-передачи к договору, были подписаны истцом без возражений, замечаний и оговорок.

Таким образом, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что указанная в договоре купли-продажи № 2022/Д377/114 от 02.03.2022 итоговая цена продажи имущества была сформирована по результатам свободного волеизъявления истца, ознакомившегося в ходе проведения электронных торгов с состоянием продаваемого имущества путем его осмотра и посчитавшего для себя возможным приобрести имущество за эту цену.

При этом, судом первой инстанции также верно отмечено, что цена продажи определялась в целом за объект, а не за 1кв.м его площади.

В рассматриваемой ситуации несоответствие площади продаваемого здания может свидетельствовать о том, что при заключении договора купли-продажи истец был введен в заблуждение относительно спорной характеристики здания.

Однако, как верно отмечено судом первой инстанции, в соответствии со ст. 178 ГК РФ это предоставляет ему возможность требовать признания соответствующей сделки недействительной (при наличии на то оснований).

Между тем истец такого требования не заявлял, доказательства обратного не представлены, что расценено верно судом первой инстанции как намерение истца оставить приобретенное здание за собой.

Как следует из материалов дела, указанная в договоре цена была сформирована по результатам свободного волеизъявления истца, по результатам проведения электронных торгов.

При этом со ссылкой на нормы статей 447-449, 421, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истцом проведенные торги не оспаривались, доказательства обратного суду не представлены. Доказательства расторжения договора № 2022/Д377/114 от 02.03.2022 материалы дела не содержат.

Таким образом, суд первой инстанции верно исходил из того, что истец, заключая спорный договор в процессе осуществления предпринимательской деятельности, при должной степени осмотрительности как участник гражданского оборота должен был принять меры к получению сведений об объекте сделки, в том числе осмотреть приобретаемое имущество, предпринять необходимые меры к установлению характеристик предмета сделки.

В данном случае истцом лично приобретаемое имущество было осмотрено.

ООО «Арт Кар» в свою очередь к отзыву на иск представило письмо о подаче оферты от 26.01.2022, согласно которому ООО «Арт Кар» было изучено объявление о продаже № 2868027, опубликованное на сайте электронной площадки www.b2b-center.ru (л.д.138),


следовательно агент был ознакомлен со всеми документами по приобретаемому имуществу и его характеристиками.

Действуя разумно и осмотрительно, истец не мог оставить без внимания данные о характеристиках приобретаемого имущества и не принять мер к установлению действительной площади объекта.

Ответчик обязанность по передаче имущества исполнил (ч.1 ст. 556 ГК РФ), фактическая передача имущества покупателю состоялась 02.03.2022.

Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, какой-либо неопределенности между сторонами договора относительно предмета сделки не имелось, акт подписан без замечаний и разногласий. Доказательства обратного не представлено.

При этом, суд первой инстанции обоснованно отметил, что подписание акта приема-передачи от 02.03.2022 свидетельствует о принятии покупателем имущества в том состоянии и с теми характеристиками, которые имелись на момент передачи, доказательства сокрытия ответчиком от истца сведений об объекте в деле отсутствуют.

Согласно п.4 акта сторонами проведен полный осмотр имущества. Покупатель по качеству, техническим характеристикам, конструктивным элементам, планировке и площади покупаемого имущества претензий не имеет.

Таким образом, договор не был оспорен сторонами, не признан недействительным в установленном порядке, в том числе по основаниям введения покупателя в заблуждение относительно предмета сделки.

Кроме того, как верно указано судом первой инстанции, истец также не доказал, что включение в договор условия о площади здания существенным образом повлияло на стоимость спорного объекта. Тем более что цена приобретенного имущества была предложена самим истцом.

На основании изложенного, отказывая в иске, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что указанные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют об отсутствии в действиях ответчика, умысла, в виде искажения сведений по площади спорного объекта недвижимости в ходе электронных торгов.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и не принимаются апелляционным судом, поскольку договор купли-продажи имущества № 2022/Д377/114 от 02.03.2022г. был заключен по итогам проведения торгов и по цене, предложенной истцом в заявке (коммерческом предложении).

Также следует отметить, что истец знакомился с извещением и закупочной документацией, размещенной на сайте B2B-Center, поскольку его агент ООО «АРТ КАР» подавал от имени истца заявку на участие в торгах и ценовое предложение истца, соответственно, не мог не видеть, что в закупочной документации и характеристиках продаваемого имущества площадь здания указана 279,6 кв.м.

При этом, истец имел возможность заявить о несоответствии размера площади в закупочной документации и Договоре, поскольку до заключения Договора купли - продажи ФИО2 выезжал на место совместно с представителями АО «Татэнерго», знакомился с состоянием приобретаемого здания ЦТП и земельного участка путем их осмотра и не заявил возражений относительно приобретаемого имущества, в том числе площади здания, подписал Договор купли-продажи без протокола разногласий и принял имущество по Акту приема-передачи без замечаний.

Доводы заявителя жалобы о том, что договор мог заключаться без проведения торгов не принимается апелляционным судом, не соответствует действительности, поскольку АО «Татэнерго» определило порядок реализации своего имущества, путем проведения торгов на электронной торговой площадке B2B-Center. Истец с этим фактически согласился, заключил агентский договор с ООО «АРТ КАР» на представление его интересов на электронной площадке и через агента подал заявку на участие в торгах. Таким образом, стороны установили для себя порядок заключения договора купли-продажи имущества по результатам электронных торгов. Истцом проведенные торги не оспаривались.


Также следует отметить, что агент был ознакомлен со всеми документами по приобретаемому имуществу и его характеристиками», а отзыву третьего лица ООО «АРТ КАР» судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

Ссылка заявителя жалобы на недопустимость принятия в качестве доказательств Протоколов заочных заседаний комиссии ответчика, на которых было принято решение о продаже здания ЦТП-7А/38, площадью 279,6 кв.м, расположенного на земельном участке по ул. Фучика, д.75 с указанием первоначальной цены, и в последствии снижения ее на 5%, поскольку протоколы не имеют подписей членов комиссии, не принимается апелляционным судом, поскольку в АО «Татэнерго» применяется система электронного документооборота и указанные протоколы прошли электронное согласование членами комиссии, в связи с чем отсутствует необходимость их подписания на бумажном носителе, а лист электронного согласования (электронного подписания членами комиссии) имеется в материалах дела, был приобщен ответчиком совместно с Протоколами комиссии.

Также следует отметить отклоняя довод заявителя жалобы о том, что цена определялась исходя из площади объекта, что договор купли-продажи № 2022/Д377/114 от 02.03.2022г. не содержит сведений о том, что цена объекта недвижимости установлена за единицу его площади или иного показателя ее размера. При этом, ответчик использовал стоимость 1 кв.м по цене указанной в Методичке в качестве ориентира для расчета начальной стоимости имущества в закупочной документации исходя из средних рыночных цен на аналогичное имущество по г. Казани, а договор купли-продажи имущества заключался по цене, предложенной истцом на торгах. АО «Татэнерго» продавало здание в целом как объект, и не определяло в Договоре стоимость из расчета квадратных метров, соответственно цена здания ЦТП не была поставлена в зависимость от фактического размера (площади) переданного истцу имущества.

Доводы заявителя жалобы о том, что ему было передано здание меньшей площади, которое не может быть использовано по назначению, не состоятельны и опровергаются имеющимися в деле доказательствами. Истец знал о техническом состоянии приобретаемого имущества, документация была размещена на электронной торговой площадке B2B-Center с указанием технических характеристик имущества, до заключения Договора купли-продажи ФИО2 выезжал на место, знакомился с состоянием приобретаемого здания ЦТП и земельного участка путем их осмотра. Состояние и технические характеристики имущества истца устроили, в связи с чем он подписал договор купли-продажи без протокола разногласий и Акт приема-передачи имущества без разногласий.

Ссылка заявителя жалобы на то, что судом не установлен факт допущения кадастровой ошибки и «Росреестр» не бы привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, несостоятельна и не принимается апелляционным судом, поскольку законные интересы Росреестра не затрагиваются в ходе рассмотрения данного дела, а допущенная техническая ошибка в выписке ЕГРН усматривается из представленных суду документов.

Ответчик указывал в письменном отзыве на иск и представил суду документы, свидетельствующие, что здание ЦТП ранее принадлежало ОАО «Казанская теплосетевая компания», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.12.2007г., в котором площадь здания была указана 279,6 кв.м.

26.12.2018г. АО «Казанская теплосетевая компания» было реорганизовано путем присоединения к АО «Татэнерго», в связи с чем здание ЦТП перешло в собственность АО «Татэнерго».

При переходе права собственности от ОАО «Казанская теплосетевая компания» к АО «Татэнерго» была получена выписка ЕГРН от 27.02.2019г., в которой Управлением Росреестра по РТ была допущена техническая ошибка, площадь здания указана 385,4 кв.м. (что соответствует площади внешнего замера здания) вместо 279,6 кв.м (площадь внутреннего замера здания).

При этом, сам Истец в Управление Россреестра по РТ с заявлением о внесении изменений ЕГРН в части площади здания не обращался, в подтверждение чего ответчиком


на момент вынесения решения суда была представлена актуальная выписка ЕГРН от 28.03.2023г., согласно которой площадь здания ЦТП составляет 279,6 кв.м.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для отказа в иске.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.04.2023, по делу № А6531292/2022, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.04.2023, по делу № А6531292/2022 - оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий С.Ш. Романенко

Судьи Н.Б. Назырова

Е.В. Коршикова