Постановление от 19 мая 2020 г. по делу № А54-7471/2018

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

№ А54-7471/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18.05.2020

Постановление изготовлено в полном объеме 19.05.2020

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от истца - ФИО2.(доверенность от 08.11.2019, паспорт), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТехноИзоляция» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 21.01.2020 по делу № А54-7471/2018 (судья Шишков Ю.М.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТехноИзоляция» (г. Рязань, ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации города Рязани (г. Рязань, ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань, ИНН <***>, ОГРН <***>), о признании недействительными пунктов 2, 3 постановления от 29.06.2018 № 2530 о продаже в собственность обществу с ограниченной ответственностью «ТехноИзоляция» земельного участка с кадастровым номером: 62:29:0120003:45; об обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ТехноИзоляция» (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к администрации города Рязани (далее - администрация) о признании пункта 2 постановления администрации города Рязани от 29.06.2018 № 2530 «О продаже обществу с ограниченной ответственностью «ТехноИзоляция» земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45", недействительным; признании пункта 3 постановления администрации города Рязани (ОГРН <***>; г. Рязань) от 29,06.2018 № 2530 «О продаже обществу с ограниченной ответственностью «ТехноИзоляция» земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45», недействительным; обязании администрации города Рязани устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путем изменения постановления от 29.06.2018 № 2530, а именно: внесении изменений в пункт 2 в части изменения вида разрешенного использования «склады», на вид разрешенного использования «объекты складского назначения»; обязании администрации устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путем изменения постановления от 29.06.2018 № 2530, а именно: внесения изменений в пункт 3 в части установления цены земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45 в размере 2 805 791 руб. 85 коп. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением от 08.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 11.01.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019, заявленные обществом требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 14.08.2019 решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.01.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу №А54-7471/2018 отменены, а дело направлено на новое рассмотрение.

Решением суда области от 21.01.2020 в иске отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, заявление удовлетворить. По мнению истца, вывод суда области о том, что принадлежащий ему объект не является объектом недвижимости и капитальным строением, неверен и сделан без учета всех фактических обстоятельств дела.

Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ООО «ТехноИзоляция» на праве собственности принадлежит сооружение-площадка, назначение нежилое, лит.1, застроенной площадью 108123 кв.м, расположенное по адресу: Рязань, р-н Восточный промузел, 21, coop.58а (л.д. 28), возведенная истцом в период действия договоров аренды от 16.07.2007 № КС 19-07Ю и от 07.08.2007 № КС 22-07Ю.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, общей площадью 108123 кв.м с кадастровым номером 62:29:0120003:45 (образован из земельных участков ранее являвшихся объектов аренды по договорам от 16.07.2007 № КС 19-07Ю и от 07.08.2007 № КС 22-07Ю).

Право аренды указанного земельного участка принадлежит заявителю на основании договора от 22.04.2011 №А218-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45, заключенного между обществом и администрацией (л.д. 12-13). 09 апреля 2018 года решением Рязанского областного суда на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0120003:45 установлена кадастровая стоимость в размере 37 410 558 руб. (л.д. 14-18).

Согласно данным публичной кадастровой карты новая стоимость внесена 07.06.2018 (л.д. 19).

06.06.2018 ООО «ТехноИзоляция» обратилось в администрацию с заявлением предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45 без проведения торгов для обслуживания принадлежащего на праве собственности обществу сооружения площадки, назначение нежилое, литер 1, застроенной площадью 108123 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, р-н Восточный Промузел, 21, coop. 58а, а также расторжении ранее заключенного договора аренды участка (л.д. 74-77).

29.06.2018 администрацией издано постановление № 2530 «О продаже в собственность обществу с ограниченной ответственностью «ТехноИзоляция» земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45» (л.д. 11). Согласно пункту 2 постановления внесено изменение в вид разрешенного использования с обслуживания объектов складского назначения на вид разрешенного использования - склады. В пункте 3 указанного акта установлена выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45, которая составляет 18 034 835,31 руб.

Не согласившись с указанным постановлением в части пунктов 2 и 3 и полагая, что у администрации не имелось правовых оснований для изменения вида разрешенного использования спорного участка и в связи с этим установления выкупной цены в размере 18 034 835,31 руб., общество обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный 5 правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, в соответствии с ч.1 ст.198, ч.4 ст.200, ч.3 ст.201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в п.6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96г. №6/8, ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

В обоснование своего права на приватизацию спорного земельного участка без проведения торгов истец ссылается на наличие права собственности на расположенный на указанном участке объект недвижимости – площадка, назначение: нежилое, литер 1, застроенная площадь 108123 кв.м., инв. № 20451.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (первый абзац пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (второй абзац пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно требованиям пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент выдачи свидетельства о регистрации права собственности, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Аналогичные положения содержатся и в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующем в настоящее время. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Закона № 218- ФЗ). При этом регистрация на такой объект права собственности не может служить безусловным основанием для предоставления занятого этим объектом земельного участка в собственность по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Судом области при анализе содержания сведений ЕГРН и материалов регистрационного дела сооружения установлено, что площадка по факту представляет собой асфальтированное покрытие.

Из акта осмотра от 09.06.2018 (т. 1, л.д. 95) следует, что на земельном участке расположена площадка для складирования готовой продукции, на которой установленs брезентовые ангары без фундаментов (4 шт), мобильные эстакады для погрузки продукции в машины. Сведения, отраженные в акте осмотра истцом не опровергнуты.

Согласно имеющейся в материалах дела справки от 09.08.2018 (т. 1, л.д. 98) тентовые ангары и погрузочные эстакады не являются объектами капитального строительства.

Из письма Управления главного архитектора администрации города Рязани от 29.12.2007 №16-2314 следует, что площадка для хранения готовой продукции (литер 1) не является объектом капитального строительства и для ее строительства не требуется получение разрешения (том 3 л.д. 82). Ссылка в письме на необходимость регистрации площадки как объекта недвижимости не имеет правового значения, поскольку отнесение объекта к недвижимому является правовым вопросом.

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 17985/12, от 26.01.2010 N 11052/09, от 17.01.2012 N 4777/08, от 24.09.2013 N 1160/2013, если объекты, хотя и прочно связанные с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, данные объекты не являются самостоятельными объектами гражданских прав.

По смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Понятие "недвижимость" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен кадастровый паспорт.

По смыслу приведенной нормы права прочная связь с землей не является единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Доказательства капитального характера спорного объекта, его создания в порядке, предусмотренном для возведения объекта недвижимости, наличия полезных свойств, которые позволяют его использовать независимо от земельного участка, на котором он расположен, либо неспособности перемещения данного объекта без несоразмерного ущерба его назначению, в материалы дела не представлены.

Укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня) для проезда и стоянки автотранспорта не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены. При этом асфальтовое или щебеночное покрытие земельного участка по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу и не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей. В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Материалы, из которых изготовлено покрытие (асфальт, щебень, бордюры), при их переносе не теряют качества, необходимые для их дальнейшего использования.

Кроме того, в целях приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта (площадка для хранения готовой продукции) уполномоченный орган не формировал ни государственную приемочную комиссию, ни иную рабочую комиссию. Другими словами, приемка объекта в эксплуатацию оформлена не по правилам, установленным для недвижимости.

Иного из материалов дела не следует.

Учитывая изложенное, суд области справедливо указал, что применительно к рассматриваемому случаю спорный объект, для целей эксплуатации которого испрашивается земельный участок в порядке статьи 39.20 ЗК РФ, не отвечает критериям объекта недвижимости, поскольку покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое в рассматриваемой ситуации для хранения готовой продукции, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность земельного участка, на котором находится, но не обладает самостоятельными полезными свойствами. Государственная регистрация права собственности на такой объект в ЕГРН при установленных по делу обстоятельствах не может служить безусловным основанием для предоставления занятого этим объектом земельного участка в собственность по правилам статьи 39.20 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, у администрации отсутствовали правовые основания для предоставления обществу без проведения торгов спорного земельного участка и как следствие установление выкупной цены, поскольку продажа такого земельного участка должна осуществлять на торгах.

Относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка судебная коллегия отмечает следующее.

В соответствии с частью 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон № 218-ФЗ) сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 (далее - Классификатор).

Согласно положениям части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 171-ФЗ), разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Требования части 12 статьи 34 Закона № 171-ФЗ устанавливают, что до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

Пунктом 13 статьи 34 закона № 171-ФЗ установлено, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменении видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

На основании вышеизложенных норм, орган местного самоуправления в пределах указанных в пунктах 11 - 13 статьи 34 закона № 171-ФЗ полномочий не устанавливает новый либо изменяет прежний вид разрешенного использования земельного участка, а приводит в соответствие ранее установленный вид разрешенного использования действующему Классификатору.

Как установлено судом и следует из материалов дела вид разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45 был установлен ранее как "объекты складского назначения". С таким видом разрешенного использования был заключен договор аренды № А 218-10 от 22.04.2011.

Однако согласно Классификатору, такой вид разрешенного использования не предусмотрен действующим законодательством.

При таких обстоятельствах Администрация города Рязани, как орган местного самоуправления, в силу требований частей 12 - 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ обязан был привести действующий вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с видами, установленными Классификатором.

Такие действия органа местного самоуправления носят редакционный характер и не несут самостоятельных правовых последствий для правообладателей земельных участков, в том числе и изменения установленной кадастровой стоимости земельного участка.

В ходе повторного рассмотрения дела судом установлено, что постановлением от 30.10.2019 №4479 оспариваемый акт отменен.

Соглашением от 30.10.2019, подписанным заявителем и заинтересованным лицом, договор от 22.07.2019 №093-18 купли-продажи спорного земельного участка расторгнут.

Решением от 12.11.2019 №05/3-01-125 11 А54-7471/2018 осуществлен возврат обществу выкупной стоимости земельного участка.

Таким образом, фактически положение сторон приведено в первоначальное положение и между сторонами продолжает действовать договор аренды от 22.04.2011 №А218-10, по условиям которого арендная плата за участок рассчитывается арендодателем на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией для 16 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани по виду использования земли и категории арендатора. Доказательств внесения изменений в соответствующий договор материалы дела не содержат.

Таким образом, истец не представил доказательств того, что спорное изменение вида разрешенного использования земельного участка нарушает его права и законные интересы как арендатора земельного участка, поскольку указанное не повлияло размер арендной платы.

Доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, оснований для которой у суда апелляционной инстанции нет.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции нет.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 21.01.2020 по делу № А54-7471/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина

Л.А. Капустина